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Forums des investisseurs heureux

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#1 01/03/2012 09h20 → Prêt hypothécaire : comment changer de garantie ?

Membre
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Bonjour,

j’ai un pret habitat garantie avec une hyptoheque sur ce bien.

je vais vendre ce bien dans quelques mois et j’aimerai ne pas rembourser la banque, mais placer le fruit de cette vente.

mon intérêt dans ce choix: j’ai contracté un pret en devises CHF et le change actuel ne m’est pas favorable. De plus je peux à ce jour, en plaçant studieusement, surperformé ce que me coute cet emprunt.

J’ai demandé à mon conseiller banque comment passer en garantie : caution solidaire ou préteur de deniers ou autre.

En réponse, mon banquier me demande de motivé ce choix: voici ce qu’il me dit par email:

Bonjour,

merci de m’indiquer si les raisons de cette demande sont liées à l’objet du prêt, à un changement de votre situation.
Quelle est votre motivation pour demander ce changement? et quelle garantie souhaitez vous nous proposer?
Dans tous les cas, une modification de garantie entraine un coût qui peut varié selon la nouvelle garantie demandée.

merci de me donner ces informations.
cordialement

Alors quelle stratégie adopté ?

J’ai pensé au rachat par la concurence, mais cela entraine un cout.

Merci pour votre aide

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#2 01/03/2012 19h59 → Prêt hypothécaire : comment changer de garantie ?

Modérateur
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Si vous voulez vendre le bien, il pourrait être possible de demander au banquier (s’il est d’accord) de reporter le prêt sur un autre bien que vous achèteriez.

Sinon, vous devriez "jouer franc jeu" vis à vis du banquier, et lui annoncer "je compte vendre le bien, mais j’aimerai ne pas rembourser la banque, mais placer le fruit de cette vente, et je pourrais vous donner une garantie sur ce placement" (en décrivant le type de placement, pour qu’il puisse apprécier le risque).

Bien sur, il ne sera pas obligé d’accepter, ni vous d’effectivement vendre le bien d’ailleurs (c’est une phase "exploratoire"…).


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#3 01/03/2012 22h29 → Prêt hypothécaire : comment changer de garantie ?

Membre
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En pratique, vous n’avez aucun moyen d’obliger votre banquier à ne pas être remboursé, à l’occasion de la revente.

En effet, le notaire en charge de la vente retiendra la somme nécessaire au remboursement de la banque, ainsi que les frais de mainlevée, et si vous le refusez, il ne vous fera pas signer l’acte !

Il faut donc négocier habilement, avec votre banquier.

La meilleure stratégie me semble être la suivante : si vous disposez d’un autre bien immobilier, d’une valeur supérieure au montant restant du, vous pourriez proposer à la banque, de réaliser une translation d’hypothèque à son profit, sur ce second bien, et d’accorder, en même temps, la mainlevée de la première inscription. Libre à vous, ensuite revendre le bien

Ce que vous évoquez, GBL (donner un placement en garantie), ne sera vraisemblablement pas accepté, car cela modifie radicalement l’objet initial du prêt : il ne s’agit plus du tout d’un prêt habitat !

Or, ce genre de novation, les banques ne veulent pas en entendre parler.

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#4 02/03/2012 14h18 → Prêt hypothécaire : comment changer de garantie ?

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Merci pour vos contributions.

GBL, le banquier n’accepte pas la garantie par la somme de la vente. Comme l’explique Spephane, l’objet du pret n’est plus un pret habitat.

je ne vais pas reconstruire de suite et je ne pourrai pas transférer ce prêt sur un autre bien immobilier.

je possede en effet un autre bien immobilier, mais financé par un pret. La valeur de ce bien ( une grande parcelle) est de 650k, approximativement.

le CRD pour cette parcelle est de 250k. Ce pret est garantie par un organisme de caution.

Le CRD de notre maison est de 360k.

Est ce que je peux négocier une garantie de la maison avec la valeur de la parcelle ( 650 - 250=400k)?

merci

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#5 04/03/2012 20h57 → Prêt hypothécaire : comment changer de garantie ?

Membre
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stephane a écrit :

En effet, le notaire en charge de la vente retiendra la somme nécessaire au remboursement de la banque.

Non pas toujours, j’ai vendu un bien immobilier en 2010 et le notaire m’avait remis un chèque du montant total de la vente.

C’était à moi ensuite d’aller me débrouiller avec mon prêt bancaire pour le rembourser. J’avais d’ailleurs trouvé cela un peu limite "fainéant" de la part du notaire !

J’ajoute que dans certains cas, ce peux être un gros avantage : ce jour-là, j’aurais pu continuer de rembourser mon prêt bancaire à 4% et avec le gros chèque, faire un investissement ailleurs en payant cash sans autre formalités.

Dernière modification par philippe77 (04/03/2012 20h59)


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#6 04/03/2012 21h04 → Prêt hypothécaire : comment changer de garantie ?

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En fait, si vous ne remboursez pas la dite hypothéque, celle-ci restera sur le bien à la vente. Et l’acheteur prendre possession d’un bien sur lequel une autre personne (banque) posséde un droit réel (hypothéque) dessus. En clair, personne ne l’achètera sauf inconscient/pigeon etc. 

Donc il faut régler la question au préalable. Le seul moyen est soit le remboursement lors de la vente avec rétention de la somme par le notaire, soit (mais là c’est sous réserve d’avis contradictoire), demander à la banque de modifier l’objet de l’hypothéque.

Dernière modification par BorderLine (04/03/2012 21h07)

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#7 05/03/2012 03h35 → Prêt hypothécaire : comment changer de garantie ?

Modérateur
Réputation :   1084 

philippe77 a écrit :

stephane a écrit :

En effet, le notaire en charge de la vente retiendra la somme nécessaire au remboursement de la banque.

Non pas toujours, j’ai vendu un bien immobilier en 2010 et le notaire m’avait remis un chèque du montant total de la vente.

Sans doute n’y avait-il aucune hypothèque de la banque sur le bien vendu, ni même mention du prêt dans votre acte d’achat….

mathbac a écrit :

Est ce que je peux négocier une garantie de la maison avec la valeur de la parcelle ( 650 - 250=400k)?

Si vous avez une garanti par un organisme de caution pour le CRD du terrain, il se peut que vous n’ayez pas le droit de consentir une garantie sur ce terrain (relisez les conditions de votre caution).
Si ce n’est pas le cas, vous pouvez essayer de négocier avec le banquier, mais 400k me semble trop peu supérieur à 360k, et le banquier voudra sans doute une meilleure garantie. Vous pouvez aussi tenter de négocier avec le banquier pour rembourser les 350k de l’emprunt de la maison, et obtenir un autre prêt de (par exemple) 250k avec une garantie sur votre terrain. N’oubliez pas de prendre en compte tous les frais d’une telle opération.

Dernière modification par GoodbyLenine (05/03/2012 03h42)


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#8 05/03/2012 12h55 → Prêt hypothécaire : comment changer de garantie ?

Membre
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Je vais tenter soit un rachat par la concurrence de ce CRD sur notre RP, soit négocier avec le banquier un changement de la garantie hypothécaire contre une garantie autre.

Les frais de levée d’hypothèque + les frais de pénalité ne concurrenceront jamais un change EUR/CHF à 1.20.

si 500k euros x1.2  = 600000 CHF
si 500k euros x 1.3= 650000 CHF

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#9 05/03/2012 17h25 → Prêt hypothécaire : comment changer de garantie ?

Membre
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GoodbyLenine a écrit :

philippe77 a écrit :

stephane a écrit :

En effet, le notaire en charge de la vente retiendra la somme nécessaire au remboursement de la banque.

Non pas toujours, j’ai vendu un bien immobilier en 2010 et le notaire m’avait remis un chèque du montant total de la vente.

Sans doute n’y avait-il aucune hypothèque de la banque sur le bien vendu, ni même mention du prêt dans votre acte d’achat….

Il était fait mention du crédit, le notaire était au courant. Mais ce n’était pas une hypothèque mais une caution "crédit-logement", plus souple. Sans doute suffisant pour que le notaire en fasse le minimum.


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