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Forums des investisseurs heureux

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#1 29/02/2012 18h06 → Investissement locatif et combles aménageables (aménageable, comble, investissement locatif)

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Info sur "combles aménageables"

J’ai « loupé » (je n’ai pas encore ma structure et le budget était un poil trop élevé) une affaire dans un quartier très chic de Tours.

44 m² au sol (et certainement 40 carrez) affiché à 55 000 euros où la moyenne des prix dans ce quartier tourne autour de 2500/3000 euros le mètre carré.

Mais ! ce sont des combles aménageables. Je voulais avoir le retour d’expérience des investisseurs qui ont déjà acheté ce type de bien dans le but de le transformer en 2 logements pour les revendre ensuite.

Comment savoir si je peux en faire une habitation ? Règlement de copropriété uniquement ? C’est écrit « où » ? Car sur les biens que j’ai pu acheter, un règlement fait… 50 pages minimum.

Le syndic m’a parlait aussi que le « grenier » peu  mansardé faisait peut-être partie des communs ( ?) je n’ai pas pu aller plus loin j’en étais à ma 5 ou 6ème question, la personne commençait à trouver ça lourd..

Comment peut ’on savoir si le logement est divisible ? Quel est la procédure pour pouvoir diviser un logement ? Impact sur le règlement de copropriété, intervention d’un géomètre (coût délai, demande et vote de la copropriété ?)

Il n’y avait pas de point d’eau, comment déterminer le coût de ces travaux ?

Comment se passe le foncier dans le cas où le logement est divisé ? Pourrais-je vendre le lot en 2 biens distincts ?

Merci pour vos retours smile

Dernière modification par retaillandco (29/02/2012 18h07)

Mots-clés : aménageable, comble, investissement locatif


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#2 29/02/2012 18h11 → Investissement locatif et combles aménageables (aménageable, comble, investissement locatif)

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Sans point d’eau , ni électricité point de salut  …..

Vous allez devoir faire monter l’eau et vous greffer sur une descente des eaux usées.

Vous allez devoir faire monter l’électricité ET faire une installation aux dernières normes électriques NF105 C valider par le passage du consuel pour valider votre installation sinon vous n’aurez pas l’électricité.

A ces points , il faut ajouter l’autorisation pour les travaux dans l’immeuble , un changement de destination des lieux , l’isolation des combles.

Fuyez les bons coups des combles aménageables

Philippe


Investisseur immobilier Rentier en 2016 Bailleurs sur Nîmes et Béziers , mutualisons les locataires

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#3 29/02/2012 19h07 → Investissement locatif et combles aménageables (aménageable, comble, investissement locatif)

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Je ne vais pas répondre à tout, car il y a beaucoup de questions, et certaines réponses ont été données.

Comment savoir si je peux en faire une habitation ? Règlement de copropriété uniquement ? C’est écrit « où » ? Car sur les biens que j’ai pu acheter, un règlement fait… 50 pages minimum.

Vous devez regarder plusieurs choses:

- Dans l’état descriptif de division (EDD) de la copro, si les combles sont attribuées à un lot ou pas. Si oui, lequel, car sans l’achat du lot, pas de combles. Dans cet état descriptif est décrit généralement la qualité du lot (habitation, commercial et autre).
- Si rien n’est écrit, alors c’est une partie commune appartenant à la copro qu’il vous faudra acheter en passant par une AG et en mettant au vote une résolution, personne ne peux vous la vendre autrement.

- Maintenant que les combles vous appartiennent, il faut voir si rien n’interdit leur transformation en logement habitable dans le réglement de copro (en général non, mais cela peut). Si oui, alors nécessité d’un vote en AG pour changer le RDC.

Vous avez maintenant aménagé ces combles. Il vous faut le diviser.

- Vous avez le droit de diviser tout bien vous appartenant. On ne peut pas vous l’interdire. En revanche, vous devrez payer la venue d’un expert-géomètre pour le recalcul des quote-part de chacun, et la modification de l’EDD au notaire.
- une fois tout cela modifié, vous pouvez vendre sans aucun probléme.

- Pour le montant des travaux, il n’y a rien de magique, soit vous connaissez un peu, soit lors d’une visite vous venez avec un plombier. En général, ce n’est pas non plus mirobolant. Pour le raccord des eaux usées, faites le sur l’appartement du dessous (si c’est bien le vôtre).

Le point le plus chiant maintenant, la déclaration administrative, il y en a deux types:

- Aux impôts (c’est impossible de ne pas y passer) => taxe fonciére et habitation
- A la mairie (là on peut tenter de ne pas déclarer, car c’est là ou le probléme se pose, mais le retour de bâton pése). La plupart des grandes villes ont imposé une taxe parking sur les divisions. En clair, vous divisez sans fournir un parking, vous payez une taxe trés dissuasive (sur Montpellier on est pas loin de 10.000 euros de mémoire). Il faut vous renseigner sur le PLU de la commune au service de l’urbanisme de votre mairie.

Si votre question ne concerne QUE l’achat des combles, il faut vérifier les précédents points. En général c’est trés rare de ne vendre que des combles, car elles sont toujours rattachées à un lot. Le probléme se posera pour l’évacuation…des fois c’est simple, des fois ça l’est pas.

Dernière modification par BorderLine (29/02/2012 19h10)

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#4 01/03/2012 11h52 → Investissement locatif et combles aménageables (aménageable, comble, investissement locatif)

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Soit vous êtes un spécialiste et ça peut valoir le coup, soit je vous conseille de fuir, comme Philippe. Votre histoire ressemble à un nid à problèmes! D’abord dans la copro, le résultat du vote est-il garanti? Puis les travaux, vous ne pouvez pas faire d’évacuation des aux usées en facade, puis le consuel, il est passé sur 4 chantiers chez moi, j’ai eu 4 refus… puis comme le précise Borderline la partie administrative n’est pas non plus une rigolade…


Left the Rat Race in 2013

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#5 19/06/2012 22h03 → Investissement locatif et combles aménageables (aménageable, comble, investissement locatif)

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Je reviens sur ce sujet car je vous vois tous trés perplexe sur ce type de bien.

Certes , lorsqu’on parle de découpage des combles ça parait déjà plus difficile mais si on parle d’un plateau à aménager dans le cadre d’une RP ou d’un achat/revente ça simplifie pas mal de chose je trouve.

Je n’ai aucun exemple chiffré sous la main mais le bilan financier dépendra fortement du coup des travaux d’où la nécessite d’en effectuer une grosse part soi même.

Des détails m’auraient ils échappés? Qu’en dites vous?

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#6 20/06/2012 01h18 → Investissement locatif et combles aménageables (aménageable, comble, investissement locatif)

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Je comprend pas trop votre question, de nombreux intervenants ont déjà répondu à ces questions. Quelles réponses recherchez vous précisément?

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#7 20/06/2012 06h28 → Investissement locatif et combles aménageables (aménageable, comble, investissement locatif)

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kentin a écrit :

Je reviens sur ce sujet car je vous vois tous trés perplexe sur ce type de bien.

Certes , lorsqu’on parle de découpage des combles ça parait déjà plus difficile mais si on parle d’un plateau à aménager dans le cadre d’une RP ou d’un achat/revente ça simplifie pas mal de chose je trouve.

Je n’ai aucun exemple chiffré sous la main mais le bilan financier dépendra fortement du coup des travaux d’où la nécessite d’en effectuer une grosse part soi même.

Des détails m’auraient ils échappés? Qu’en dites vous?

Vous revenez sur le sujet pour apporter quoi comme information supplémentaire ?

Je suis perplexe sur le contenu et le sens de votre message si c’est pour faire de la relance de sujet apportez du contenu à vos propos

Philippe


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#8 21/06/2012 21h38 → Investissement locatif et combles aménageables (aménageable, comble, investissement locatif)

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Je me posais juste la question concernant une simple surface à aménager style combles. D’après vos messages, envisager une découpe est une revente demande beaucoup trop de pièce et comporte de nombreux points incertains.

La seule chose que je me demandais est le cas d’un achat/revente voir RP pour ce genre de surface/plateau aménageable.

Pour finir, il est clair que l’ immo est réellement passionnant sur un autre sujet actuellement et je ne pensais avoir de tels réactions. Simple question pour laquelle je ne vois pas de point de vue sur le forum. Si tel est le contraire je m’excuse par avance.

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#9 22/06/2012 05h58 → Investissement locatif et combles aménageables (aménageable, comble, investissement locatif)

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Kentin a écrit :

Je me posais juste la question concernant une simple surface à aménager style combles. D’après vos messages, envisager une découpe est une revente demande beaucoup trop de pièce et comporte de nombreux points incertains.

La seule chose que je me demandais est le cas d’un achat/revente voir RP pour ce genre de surface/plateau aménageable.

Pour finir, il est clair que l’ immo est réellement passionnant sur un autre sujet actuellement et je ne pensais avoir de tels réactions. Simple question pour laquelle je ne vois pas de point de vue sur le forum. Si tel est le contraire je m’excuse par avance.

Je comprend rien à vos messages………….

Philippe


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#10 22/06/2012 08h07 → Investissement locatif et combles aménageables (aménageable, comble, investissement locatif)

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@Philippe : C’est parce que le réveil sonne beaucoup trop tôt ;-)

Sans rire, je n’y comprends rien non plus.

Dernière modification par Siocnarf (22/06/2012 08h08)


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#11 22/06/2012 09h26 → Investissement locatif et combles aménageables (aménageable, comble, investissement locatif)

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Siocnarf a écrit :

@Philippe : C’est parce que le réveil sonne beaucoup trop tôt ;-)

Sans rire, je n’y comprends rien non plus.

Pas besoin de réveil , je suis assez matinal

Mais franchement j’ai relu le message de Kentin plusieurs fois j’ai rien compris.
J’ai l’impression qu’il écrit ses pensées ( Les pensées de Kentin ).

Le bouquet final est excellent  "Pour finir, il est clair "
Le pour finir il est clair alors là , c’est la phrase qui tue ….qui te fait prendre conscience que tu n’es pas au niveau , que tu n’es pas en mesure de comprendre notre écrivain du forum ni ses pensées philosophiques.

Philippe


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#12 22/06/2012 09h56 → Investissement locatif et combles aménageables (aménageable, comble, investissement locatif)

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Bon, je comprend rien non plus, alors je répond au pif :

Les combles c’est à double tranchant. Pourquoi? car il y a deux problématiques principales:

1) Technique

Isolation, plancher, fenêtre, étanchéité, toiture, c’est loin d’être anodin, et les travaux sont souvent lourd, même pour des petites surfaces.

2) Administratives

Elles sont divisées en deux catégories:

     - Concerne la mairie : PC, changement de destination, j’en passe des pas mûres selon les cas
     - Concerne le syndicat des copro : changement de destination, densité des travaux à effectuer, réglement de copro, délai pour l’achat à la copropriété ect.

Conclusion, des combles oui, mais attention.

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#13 22/06/2012 10h16 → Investissement locatif et combles aménageables (aménageable, comble, investissement locatif)

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Merci Borderline pour cette réponse. C’est exactement ce que je voulais savoir.

Philippe30

Mais franchement j’ai relu le message de Kentin plusieurs fois j’ai rien compris.
J’ai l’impression qu’il écrit ses pensées ( Les pensées de Kentin ).

Le bouquet final est excellent  "Pour finir, il est clair "
Le pour finir il est clair alors là , c’est la phrase qui tue ….qui te fait prendre conscience que tu n’es pas au niveau , que tu n’es pas en mesure de comprendre notre écrivain du forum ni ses pensées philosophiques.

Vous avez bien relevé le problème, j’écris mes pensées… Pour la fameuse phrase de fin, ce n’était en rien de la prétention mais une simple maladresse.

Je ferais un maximum d’efforts pour gommer ces défaults d’écriture lors de mes prochains messages. Le forum est tellement passionant qu’il serait dommage de ne pas y participer.

Dernière modification par kentin (22/06/2012 10h17)

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#14 22/06/2012 10h21 → Investissement locatif et combles aménageables (aménageable, comble, investissement locatif)

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@BorderLine :

En fait, l’aménagement des combles ne constitue pas forcément un changement de destination (ni de surface taxable d’ailleurs).
C’est expliqué dans cet article (un peu long mais très instructif - au 2/3 de la page à peu près), et voici un extrait :

http://www.devenir-rentier.fr/uploads/1576_combles.png

Dernière modification par Siocnarf (22/06/2012 10h22)


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#15 22/06/2012 10h26 → Investissement locatif et combles aménageables (aménageable, comble, investissement locatif)

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kentin a écrit :

Vous avez bien relevé le problème, j’écris mes pensées… Pour la fameuse phrase de fin, ce n’était en rien de la prétention mais une simple maladresse.

Je ferais un maximum d’efforts pour gommer ces défaults d’écriture lors de mes prochains messages. Le forum est tellement passionant qu’il serait dommage de ne pas y participer.

Pas de soucis , je me moquais un peu mais prenez le temps de vous relire et surtout de précisez votre pensée et de formuler des questions claires

Philippe


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#16 22/06/2012 11h06 → Investissement locatif et combles aménageables (aménageable, comble, investissement locatif)

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Philippe30 a écrit :

Pas besoin de réveil , je suis assez matinal

je rappelle que Philippe a accueilli françoisolivier à 6 h 34 du mat’ hier matin… chapeau l’artiste !


Ericsson…!  Qu'il entre !

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#17 22/06/2012 11h17 → Investissement locatif et combles aménageables (aménageable, comble, investissement locatif)

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job a écrit :

je rappelle que Philippe a accueilli françoisolivier à 6 h 34 du mat’ hier matin… chapeau l’artiste !

La journée appartient à ceux qui se lèvent tôt ….

Philippe


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