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#1 19/02/2012 19h40 → Investissement locatif T2 : travaux pour optimiser le bien

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C’est pour le T2 du bas :

http://kool31.free.fr/T2.JPG

Voila les éléments :
C’est un T2 que je loue et que je souhaite faire des travaux.
Je souhaiterais enlever le couloir qui prend 10% de l’appartement pour rien.
J’aimerais inverser le séjour et la chambre pour que le séjour soit à coté de la cuisine.
Je précise qu’il n’y pas possibilité de rajouter une fenêtre.
Au niveau du balcon se sont 2 portes fenêtres coulissantes de 1.50m et 1.20m que je vais remplacer. Donc peut être possibilité de les passer "à la française".

Pour le moment j’ai trouver 3 solutions :

La première et la plus facile est d’inverser les 2 pièces mais la chambre sera immense (15.60m2) et le séjour petit (9+3.42)
La 2eme solution et de mettre une cloison pour faire une chambre d’environ 9m2 ce qui agrandirai grandement le séjour mais la chambre n’aurai aucune luminosité vu que les portes fenêtres seraient au séjour
La 3eme serait idem que la seconde avec une cloison amovible mais ça transformerai le T2 en grand studio soit une perte pour la location ou la vente.

Je sais que ça n’est pas un forum de bricoleur mais je pense que faire des travaux bien réfléchis afin que l’appartement soit plus fonctionnel ou paraissent plus grand peut améliorer la rentabilité d’une location ou améliorer une vente.

Dernière modification par Kool31 (19/02/2012 19h45)


Le dire ça fait rire, le faire ça fait taire

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#2 19/02/2012 20h24 → Investissement locatif T2 : travaux pour optimiser le bien

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Bonjour Kool31,

C’est vrai qu’en l’état le plan de cet appartement n’est pas très fonctionnel mais si il est uniquement destiné à la location, pourquoi ne pas vous contenter de le rendre propre et de le rafraichir et/ou le moderniser sans se lancer dans de grands travaux ?

Si c’est pour le vendre, je vois une autre solution : inverser la position de la salle de bain et de la cuisine.  Vous entrer dans un hall et vous supprimez le couloir qui devient une  vaste cuisine. ( peut être y a-t-il même la possibilité d’y installer une petite table ).

Cela me semble le plus logique et rend l’appartement plus pratique mais entraine également des travaux plus onéreux ( voir si le jeu en vaut la chandelle )

Supprimer la fenêtre dans une chambre est de toute façon à proscrire absolument.

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#3 19/02/2012 20h47 → Investissement locatif T2 : travaux pour optimiser le bien

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Réputation :   14 

L’appartement juste en dessous à fait ce que vous dites l’inversion entre la cuisine et la salle de bain.
C’est plus fonctionnel mais je ne le ferait pas pour 2 raisons
- le montant des travaux,
- bien que l’appartement soit plus fonctionnel et plus contemporain avec une cuisine à l’américaine qui peut créer un coup de cœur, l’ouverture de la cuisine transforme le T2 en studio qui fait perdre de la valeur à l’appartement

Justement j’essaie d’imaginer comment le rendre plus fonctionnel avec un moindre coup.
L’inversion de la cuisine et la salle de bain est trop cher pour en valoir le coup.
Du coup casser une simple cloison et refaire une nouvelle avec possibilité de faire des rangements dans la chambre ou le séjour peut rendre l’appartement plus pratique avec peu de travaux.


Le dire ça fait rire, le faire ça fait taire

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#4 19/02/2012 20h57 → Investissement locatif T2 : travaux pour optimiser le bien

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Je ne pensais pas  transformer l’appartement en studio mais  le laisser en 2 pièces avec une cuisine U.S.
Mais en effet, nous sommes d’accord, cela représente un cout.

L’inversion de la destination des pièces ne me séduit pas. Réfléchissez. J’ai eu un appartement moi aussi à restructurer pour la location. Et finalement, je n’ai rien fait sauf de la cosmétique ( changement, lavabo, douche, évier etc..) Personne ne s’en porte plus mal.

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#5 19/02/2012 21h06 → Investissement locatif T2 : travaux pour optimiser le bien

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Salut,

en effet le transfert de la salle de bain à la place de la cuisine serait la bonne solution pour rendre le tout plus cohérent et supprimer le couloir.

De plus faire une vraie entrée avec vide poche, patères et placard de rangement en rognant un peu sur la vaste chambre et le tout serait parfait et permettrait de ne plus avoir cet enfilage de portes.

La cerise sur le gâteau serait de remplacer les dernières portes par des portes à galandage pour eviter les refuites et gagner quelques mètres carrés.

Mais je pense que les contraintes physiques (évacuation WC et Baignoire) rendent le tout impossible.

Pour les menuiseries extérieures, si elles sont performantes il n’y a pas de soucis, des ouvertures à la française seraient de toute manière plus performantes (thermique et acoustique) encore que les coulissants mais c’est plus onéreux aussi.

Même conclusion, si vous faites les travaux c’est valable, sinon je ne pense pas que ce soit totalement imputable sur une hausse de loyer.

Edit: Kool31, j’ai lu votre réponse à posteriori
A moindre frais, vous pouvez simplement refaire l’entrée et réaménager la salle de bain +WC (faire une seule entrée commune, passer la baignoire en douche et supprimer le bidet) ça donnera plus d’espace

Dernière modification par Hypnoss (19/02/2012 21h15)


Ce qui m'intéresse, c'est la vie des hommes qui ont échoué, car c'est le signe qu'ils ont essayé de se surpasser.
Clémenceau

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#6 20/02/2012 01h23 → Investissement locatif T2 : travaux pour optimiser le bien

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AMHA, il il faut casser la closon pour faire disparaître le couloir + casser l’autre cloison de droite pour ouvrir la cuisine.
La pièce principale dispose alors d’une surface importante : 9+3.42+ 4.32 = 16,7m2, jouit de deux fenêtres (on récupère celle de la cuisine), conserve un forme un peu bizarre mais reste très fontionnelle (il y a le coin "cuisine").

Pour aménager la cuisine, je ne mettrai que des éléments le long du mur de droite (90 + 60 + 60 + 60 = 270cm) avec frigo sous le plan de travail (petite taille) et des éléments hauts qui montent jusqu’au plafond (grande taille pour maximiser le rangement). Bien prévoir une arrivée d’eau pour le lave vaisselle.

L’autre truc important est de faire sauter le bidet de la sdb pour gagner de la place.

Où est l’arrivée d’eau de la machine à laver ? Cuisine où derrière la porte de la salle de bain ?

La grande chambre (ie : l’ancien séjour) de 15,6m2, je pense que c’est très bien car elle peu faire chambre + bureau : sur les 310cm de large, on peu mettre un lit en 160 + un bureau. C’est autant de place de gagner pour le séjour.

Où sont les prises de téléphone et la prise télé ? Il faut bien penser à la ramener dans le nouveau séjour si ce n’est pas déjà fait…


À la bourse tu as deux choix: t'enrichir lentement ou t'appauvrir rapidement. Benjamin Graham

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#7 20/02/2012 12h33 → Investissement locatif T2 : travaux pour optimiser le bien

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Dans la piéce dénommée séjour, il y a une fenêtre mis à part la porte veranda?

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#8 20/02/2012 18h22 → Investissement locatif T2 : travaux pour optimiser le bien

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BorderLine a écrit :

Dans la piéce dénommée séjour, il y a une fenêtre mis à part la porte veranda?

non c’est bien cela le problème et on est pas autorisé a en rajouter une sur le mur de "gauche"


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#9 20/02/2012 18h33 → Investissement locatif T2 : travaux pour optimiser le bien

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Hypnoss a écrit :

Pour les menuiseries extérieures, si elles sont performantes il n’y a pas de soucis, des ouvertures à la française seraient de toute manière plus performantes (thermique et acoustique) encore que les coulissants mais c’est plus onéreux aussi.

Même conclusion, si vous faites les travaux c’est valable, sinon je ne pense pas que ce soit totalement imputable sur une hausse de loyer.

Edit: Kool31, j’ai lu votre réponse à posteriori
A moindre frais, vous pouvez simplement refaire l’entrée et réaménager la salle de bain +WC (faire une seule entrée commune, passer la baignoire en douche et supprimer le bidet) ça donnera plus d’espace

Les menuiseries sont du simple vitrage et ya de l’air qui passe donc je ne l’ai pas fait cette hiver mais je le ferait avant l’hiver prochain.

pourquoi réaménager la salle de bain + WC? enfin la question est surtout pourquoi une entrée commune, je trouve que c’est un plus d’avoir des WC séparé de la salle de bain et non pas un point négatif


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#10 20/02/2012 19h11 → Investissement locatif T2 : travaux pour optimiser le bien

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Je suis un peu monomaniaque faut l’avouer !
Pour moi une zone égale une limite claire et désencombrée.

Dans ma tête, une entrée équivaut à un espace dégagé avec les commodités dédiées.
Donc si je devais envisager des travaux c’est par là que je commencerais par casser cet enchainement de portes en un si petit espace…ça me rend claustro ce plan !

Toujours dans le même esprit, je modifie légèrement mon point de vue sur la salle de bain et les toilettes. En effet, c’est moins intrusif d’avoir des toilettes hors SdB quand on reçois.
Pour la salle de bain en elle même, par contre, la porte à galandage permet de récupérer une belle zone (presque un quart de la surface) . Ceci fait si je devais réenvisager l’espace je le rendrais efficace.
La baignoire peu rester, on sort le bidet et dans ce coin on peut mettre un lavabo, reste "énormément" d’espace pour 2 m², les locataires auront la place pour un ou deux rangements pratique.

Après pour tout ouvrir, faudra juste considérer que le plafond sera à refaire et c’est bien plus difficile qu’il n’y paraît (c’est du vécu !). Mais c’est vrai que ça devrait être très sympa de casser le couloir et la cloison de la cuisine.

Voilà, une rationalisation efficace peut faire paraître plus grand pour pas trop de dépenses.

Pour les menuiseries, attention au type de rénovation envisagée (dépose partielle en gardant les dormants (bois en général) ou dépose totale qui peut être très destructrice si c’est mal fait ou difficile à enlever (cas des fixations scellées)) c’est toujours rageant de devoir refaire le boulot deux fois .


Ce qui m'intéresse, c'est la vie des hommes qui ont échoué, car c'est le signe qu'ils ont essayé de se surpasser.
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#11 20/02/2012 20h33 → Investissement locatif T2 : travaux pour optimiser le bien

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Voila les modifications avec la cloison de la cuisine et du couloir cassée sans toucher à la picèce de gauche

http://kool31.free.fr/T2-1.JPG

Voila ce que je cherche à faire c’est réduire la pièce de gauche en gardant la porte fenêtre

http://kool31.free.fr/T2-2.JPG


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#12 20/02/2012 22h13 → Investissement locatif T2 : travaux pour optimiser le bien

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C’est le mieux qui reste à faire. On est dans un bon compromis. En haut, entre la nouvelle cloison et le mur, vous pourrez faire un placard en dur si l’envie vous prenez.

Vous faites les travaux vous-même ou par artisan?

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