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Forums des investisseurs heureux

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#1 09/10/2010 09h34 → LTV des foncières cotées ?

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Réputation :   211 

Bonjour à tous,

où peut on trouver le LTV des foncières? Comment le calcule-t-on?

D’autre part, sur les foncières française, quelle est votre analyse de Cegereal et Acanthe? Qui en possède? Etes vous satisfait?

Merci d’avance.

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#2 09/10/2010 10h52 → LTV des foncières cotées ?

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Réputation :   116 

On trouve les LTV sur les rapports annuels (ou trimestriels). Je ne connais pas exactement le mode de calcul, mais en gros c’est :   credits / valeur du patrimoine.

En ce qui concerne CEGEREAL, j’en ai eu, mais je les ai revendu pour plusieurs raisons :

* baisse du dividende en 2010 : de 1.95 à 1.70
* patrimoine très concentré : 3 immeubles à la Défense
* risque d’augmentation de capital liée à une eventuelle operation d’achat de nouveaux immeubles

Pour ACANTHE, il s’agit d’une foncière gérée par Alain DUMESNIL, qui ne m’inspire pas confiance (cf ADT SIIC). De plus le paiement du dividende optionnel a été annulé au dernier moment. Trop sulfureux pour moi.

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#3 09/10/2010 11h50 → LTV des foncières cotées ?

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Réputation :   401 

J’ai déjà donné quelques éléments de réponse sur un autre fil, que je reprends ici:

LTV= Valeur de marché de l’Endettement Financier Net (EFN)/ Valeur de marché du patrimoine.

Les foncières françaises le publient:
- toutes, à l’occasion des résultats annuels
- et presque toutes à l’occasion des résultats semestriels (les rares qui ne le font pas, comme Selectirente, n’évaluent en effet la valeur de marché du patrimoine qu’une fois l’an, et non 2 fois comme les autres foncières)

Mais il faut toujours recalculer soi même le LTV, car de nombreuses foncières, pas forcément par malhonnêteté, le calculent d’une manière trop flatteuse et aboutissent à un pourcentage trop bas par rapport à la réalité.
Le problème est que la définition du LTV ci-dessus n’est pas standardisée.

Quelques points à vérifier (non exhaustif):
- utiliser toujours la valeur hors droit (HD)  et non droit inclus du patrimoine immobilier
- rajouter à l’endettement financier net la dette d’exit tax et aussi toutes les dettes que les sociétés font semblant d’assimiler à de l’equity et excluent donc à tort de l’EFN (ex: TSDI chez Affine, prêt actionnaire chez Affiparis ou Klémurs, Obligations convertibles, etc.)
- prendre la dette et ses instruments financiers de couverture à leur valeurs de marché et non leurs valeurs comptables

- quand la société a, en plus de son activité de foncière, une autre activité (promotion chez Altarea, gestion d’actifs chez Paref, ..) regarder comment la valeur de cette autre activité a été calculée (valeur comptable? multiple d’Ebit ou d’Ebitda, …) pour être ensuite rajoutée au patrimoine immobilier. Parfois cette autre activité est sur-évaluée ( ou bonne surprise, sous-évaluée par excès de prudence).

- quand une foncière a une participation minoritaire (donc non consolidée) dans une autre foncière, comment cette participation a été évaluée et incluse dans la valeur du patrimoine? avec ou sans décote sur l’ANR HD de cette autre foncière? avec ou sans décote sur le cours de bourse de cette autre foncière (il est rare que cette autre foncière ait un cours égal à son ANR HD)

- etc.

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#4 30/10/2010 11h44 → LTV des foncières cotées ?

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zParisien, je m’intéresse à affine pour sa décote mais d’après ce que vous dites, cette décote serait justifiée par un LTV plus élevé que celui annoncé par la société. Pouvez vous être plus explicite sur votre calcul de LTV ? J’avoue que l’analyse que vous préconisez avant d’acheter une foncière est un peu compliqué pour moi (recalcul du LTV, de l’ANR) surtout dns le cas d’affine qui a des filiales.
Enfin, est ce que vous conseillez une foncière en particulier ? Merci

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