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#1 09/02/2012 16h27 → Souscrire des SCPI pour procurer un complément de revenu à mon père

Membre
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Bonjour à tous,

mon père, qui a 60 ans, encore 5 ans à travailler pour de faibles revenus et une faible retraite en perspective (et par ailleurs pas de possibilité d’emprunter suite à un redressement judiciaire dans son activité professionnelle) aimerait, sur les conseils d’un Conseiller en Gestion de Patrimoine Indépendant, s’appuyer sur moi pour souscrire à des SCPI en finançant au maximum l’achat à crédit. J’aimerais avoir vos avis sur la pertinence de ce montage et les risques que je prends/nous prenons selon les différents scénarios envisageables.

Scénario 1/ Officiellement j’achète seul les parts avec un crédit à long-terme (25 ans). Au cours des premières années, où les revenus sont inférieurs aux mensualités, mon père me vire la différence à chaque échéance. A terme, je lui reverserai la différence positive quand les loyers dépasseront les mensualités grâce à l’inflation. C’est ce qu’il me propose aujourd’hui mais j’ai peur que ce système qui repose à 100% sur la confiance mutuelle risque à terme, pour une raison ou une autre, de pourrir la relation père-fils.

Scénario 2/ J’achète les parts et je lui cède l’usufruit en viager à crédit. Conséquence : il perçoit des revenus (peu imposables) et me verse chaque mois le montant correspondant au crédit que j’ai contracté. On aurait ainsi un contrat clair et on en parle plus. Et ce serait plus rentable car il est moins imposé que moi. Est-ce possible, sachant que cela correspond à contourner son interdiction de crédit Banque de France ? Les versements qu’il m’aura fait ne risquent-ils pas d’être considérés comme des donations déguisées (diminuant ainsi l’héritage réel que je toucherais par rapport à mes frères et soeurs) ? Vais-je payer des droits sur la "récupération" de l’usufruit à son décès ?

Voyez-vous un scénario 3 qui serait meilleur ?

Merci d’avance à tous pour vos conseils !

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#2 09/02/2012 21h58 → Souscrire des SCPI pour procurer un complément de revenu à mon père

Modérateur
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J’avoue mon incompétence pour vous apporter un avis pertinent dans votre cas, assez délicat.

Je n’ai pas tout compris :
  - La liquidation judiciaire de l’activité pro de votre père a-t-elle été prononcée ?
  - Je comprend mal le souci au niveau de la succession, si votre père n’a pas de patrimoine (et peu de chance d’en acquérir un).
Mon analyse sommaire de vos scénarios :
   - scénario 2 : vous envisagez qu’un héritier vende à son légataire en viager et à crédit, ce légataire étant sans doute insolvable de par la liquidation judiciaire, tout en minimisant les impôts à payer sur les revenus générés par l’usufruit en les rendant imposable au nom du légataire. Il y a dans un tel montage pas mal d’aspects susceptibles d’être requalifiés d’abus de droit.
   - scénario 1 : ça repose certes sur la confiance, avec tout ce que ça peut générer de soucis de pourrissement en cas d’incident même anodin, mais c’est peut-être une des seules manières d’arriver à un résultat proche de celui souhaité…
   - scénario 3 à envisager : impliquer aussi vos frères et soeurs dans l’opération d’acquisition de parts de SCPI (via une SCI par exemple), éventuellement en précisant dans les statuts de la SCI qu’un part des revenus de la société servira, outre à rembourser les emprunts, à permettre à votre père de bénéficier d’un revenu dans le cas où il s’avèrerait dans le besoin (mais en veillant à ce que ce revenu ne soit pas saisissable en relation avec le redressement…).

Je vous conseillerais de consulter un homme de l’art (en plus du CGPI que vous avez déjà vu), avec compétences juridiques et gestion de patrimoine, et  engageant sa responsabilité en cas de difficulté à venir avec le fisc ou l’administration.

Peut-être qu’en interrogeant "Stéphane" qui est sporadiquement actif sur ce forum (et ancien notaire, et CGPI à temps partiel actuellement), éventuellement en MP, vous obtiendrez une réponse solide (conseil à rémunérer sans doute, éventuellement en passant par lui pour souscrire les SCPI ou autre produit, mais ça le vaut sans doute…).

Dernière modification par GoodbyLenine (10/02/2012 01h29)


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#3 09/02/2012 23h01 → Souscrire des SCPI pour procurer un complément de revenu à mon père

Membre
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Effectivement, je rends visite au forum de temps en temps, lorsque mon planning me le permet.

Comme Goodylenine, je ne comprends pas bien l’objectif poursuivi dans un tel "montage" destiné à aider votre père ?!?

Votre père ambitionne de prendre un crédit sur 20 ou 25 ans, pour acheter des parts de SCPI. Dans un tel schéma, il ne touchera les loyers qu’à 85 ans, et il faudra qu’il complète chaque mois pour couvrir l’emprunt souscrit.

A quoi bon faire cela ?

Si votre père est dans le besoin, le code civil prévoit l’obligation, pour ses enfants, de le soutenir financièrement. C’est peut-être dans cette direction là qu’il faut creuser.

"Les enfants ont un devoir d’obligation alimentaire envers leurs père et mère ou autres ascendants qui sont dans le besoin". Cette disposition de l’article 205 du code civil, est prévue pour garantir l’entraide entre générations…

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#4 10/02/2012 09h57 → Souscrire des SCPI pour procurer un complément de revenu à mon père

Membre
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Bonjour,

merci à vous deux pour vos réponses. J’ai visiblement donné une vision plus noire que la réalité de la situation. Mon père est toujours en redressement judiciaire et va solder ses dettes en vendant sa grande maison et en allant habiter dans une plus petite. Si tout va bien, il devrait rester plus ou moins 100K€ de patrimoine à sa succession.

Maintenant, il aura une retraite d’environ 1000€ donc on ne peut pas dire qu’il soit vraiment dans le besoin. Mais on cherche des opportunités pour augmenter ses faibles revenus.

GoodbyeLenine, avec ces précisions, la situation vous semble-t-elle toujours relever de l’abus de droit ?

Stéphane, en poursuivant mes recherches, je m’aperçois que je lui vendrais l’usufruit en viager à environ 50% de sa valeur en pleine propriété. Par conséquent, il pourrait dès le début percevoir des revenus de la SCPI supérieurs à ses mensualités. Cette simulation vous semble-t-elle correcte ?

Valeur des parts en pleine proriété    100000€
Taux d’interêt emprunt    4,40%
Assurance    0,36%
Mensualités nu-propriétaire 580€
Valeur de l’usufruit    50000€
Mensualités usufruitier 290€
Revenus mensuels SCPI à 5% net d’impôts (taux d’imposition zéro) :     417€

Ainsi mon père aurait un petit complément de revenus de 127€ la première année, augmentant d’environ 10€ chaque année si les loyers augmentent de 2%. Et plus si l’inflation est supérieure.
Quand a moi, j’aurais un effort d’épargne de 290€ par mois (voire moins si je peux faire un credit in fine) et à terme je serai plein propriétaire de parts qui génèrent 417€ (d’aujourd’hui) par mois.

Cela vous semble plausible ?

A votre avis, cet emprunt diminuera-t-il ma capacité d’emprunt quand je voudrais devenir propriétaire de ma résidence principale dans quelques années ? Ou au contraire, ce patrimoine représenterait-il un atout supplémentaire face à une banque ?

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#5 10/02/2012 14h29 → Souscrire des SCPI pour procurer un complément de revenu à mon père

Membre
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Je comprends mieux votre projet et vos contraintes. Si je résume bien, vous souhaitez :

1°/ Tirer partie d’une capacité d’épargne pour vous constituer un patrimoine en parts de SCPI. C’est votre objectif n°1

2°/ Aider votre père en lui accordant un (petit) revenu complémentaire pour sa retraite, à partir de 65 ans, si le montage le permet. C’est votre objectif n°2. Vous parlez de 127 euros par an. C’est bien cela ?

Les contraintes sont les suivantes :

- Trouver un moyen de fiscaliser les revenus perçus et les déficits fonciers liés aux intérêts de l’emprunt dans le patrimoine de votre père, pour réduire la pression fiscale.
- Contourner la difficulté résultant de la liquidation judiciaire de votre père, qui, a priori n’aura plus accès au crédit bancaire.
- ne pas grever votre capacité d’endettement, lors de l’acquisition de votre résidence principale.

Pouvez-vous me confirmer tout cela ?

Pouvez-vous me préciser vos revenus et charges de famille (enfant, conjoint), ainsi que votre capacité d’épargne actuelle ?

Si nécessaire, pouvez-vous consacrer un apport à cette opération à crédit, et combien d’euros ?

Pouvez-vous me préciser dans combien de temps vous envisagez d’acquérir votre résidence principale ?

Pouvez-vous me préciser de combien de revenus votre père disposera entre 60 et 65 ans, puis après 65 ans, ainsi que ses charges de famille (marié, veuf, divorcé…) ?

Dernière modification par stephane (10/02/2012 14h33)

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#6 10/02/2012 16h23 → Souscrire des SCPI pour procurer un complément de revenu à mon père

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Bonsoir Stéphane,

vous avez assez bien résumé ! Quelques précisions quand-même :

Dans le montage, l’objectif numéro 1 est de fournir un revenu complémentaire à mon père. Mais cela ne peut se faire que via moi (et/ou mes frères et soeur) car il ne pense plus avoir accès au crédit bancaire (son activité principale de profession libérale est en redressement et se redressera avec la vente de sa maison, mais une autre société qu’il gérait a été liquidée). Mon calcul donne 127€ par mois (+10€ chaque année si inflation = 2%).

Je suis marié, locataire et plutôt de bons revenus (je ne souhaite pas mettre tous les chiffres sur ce forum), et je souhaite épargner sur un support ou un autre. Cependant ma capacité d’épargne est plutôt faible en ce moment avec un bébé + nounou pour l’instant. Jusqu’ici je mettais 300€/mois sur un PEL avec l’idée d’acheter ma résidence principale dans 3 à 5 ans. Les SCPI m’intéressent en particulier 1/ pour aider mon père et 2/ pour leur effet de levier avec un financement à crédit (surtout si l’inflation augmente).

Je vous confirme tout à fait les deux dernières contraintes :
"- Contourner la difficulté résultant de la liquidation judiciaire de votre père, qui, a priori n’aura plus accès au crédit bancaire.
- ne pas grever votre capacité d’endettement, lors de l’acquisition de votre résidence principale."

Par contre en ce qui concerne la fiscalité, c’est un plus que mon père soit moins fiscalisé que moi, mais ce n’est pas un objectif en soi de déplacer des revenus vers lui pour jouer sur la différence. La seule contrainte et de ne pas commettre d’abus de droit. Votre commentaire m’amène une question : les interêts de l’emprunt génèrent des déficits fonciers dans le cas des SCPI ?

Si nécessaire je peux apporter 10000€ d’apport à l’opération.

Et pour finir les revenus de mon père sont très variables, mais disons 1000€ par mois aussi bien de 60 à 65 ans qu’après.

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#7 11/02/2012 00h06 → Souscrire des SCPI pour procurer un complément de revenu à mon père

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Vous indiquez plus haut qu’en votre qualité de nu-propriétaire, vous êtes disposé à rembourser 300 euros par mois sur le prêt à souscrire. Je vais donc tenir compte de ce chiffre dans la suite de mes développements.

Le schéma suivant pourrait être envisagé (sous réserve de quelques vérifications juridiques et fiscales, tant à votre niveau, qu’au niveau de votre père, et d’un chiffrage plus précis de l’ensemble) :

1°/ Vous constituez une société civile avec un capital faible de 100 euros détenu par vous à 99,9%. Dans un premier temps, votre père n’apparaît pas.

2°/ Dans les statuts, vous constatez un apport en compte courant d’associé, d’un montant de 10.000 euros (non rémunéré). Il s’agit d’un prêt fait par vous à la société.

3°/ Vous souscrivez un emprunt au nom de cette structure, sur une durée de 5 ans, d’un montant de 35.000 euros. Je vais supposer que vous obtenez 3,8% + 0,20% d’assurances. Coût mensuel : 645 euros par mois environ.

4°/ Vous faites l’acquisition du portefeuille suivant :

* 10.000 euros de SCPI en usufruit sur une durée de 5 ans qui génèrent 200 euros / mois de loyers environ,
* 35.000 euros de SCPI en pleine propriété qui génèrent 150 euros par mois de loyers, environ.

5°/ Une fois le prêt finalisé, vous vendez immédiatement l’usufruit des parts de votre SCI, pour une somme modique, à votre père. A ce stade, la société ne vaut que 100 euros. L’usufruit peut être valorisé pour 50 euros par application du barème fiscal de l’article 669 CGI. Les frais induits par cette vente sont très réduits. Vous conservez une participation symbolique dans la société (1% par exemple) et donc la qualité d’associé.

6°/ Pendant les 5 premières années, vous apportez, en compte courant d’associé, la somme complémentaire de 300 euros par mois environ, pour couvrir le différentiel emprunt/loyers.

La pression fiscale sera faible pour un tel montage, car votre père, qui sera le redevable légal de l’impôt, reste non imposable, a priori. Les intérêts de l’emprunt seront déductibles des loyers perçus. Il n’aura donc que les contributions sociales à payer (au taux actuel de 13,5%, calculé sur les loyers versés).

7°/ A partir des 60 ans de votre père, celui-ci perçoit un complément de revenus d’environ 150 euros par mois, le prêt étant entièrement soldé.

A cette date, votre capacité d’endettement est totalement reconstituée pour l’acquisition de votre résidence principale, ou pour une nouvelle opération à crédit dans l’immobilier locatif !

8°/ Au décès de votre père, tenant compte de l’abattement en ligne directe (actuellement 159 325 euros par enfant), vous récupérez la propriété de vos parts sans droit de succession (ce point devra néanmoins être vérifié précisément, la présomption de l’article 751 CGI étant applicable dans ce schéma).

Dernière modification par stephane (11/02/2012 00h21)

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#8 12/02/2012 21h57 → Souscrire des SCPI pour procurer un complément de revenu à mon père

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Bonjour
Baser des projets  aussi complexes  à long terme  sur des taux d aujourd hui et une fiscalité à géométrie variable , dans une ambiance monétaire et sociale qui tient du chaudron ,
Je pense qu avec un tel montage , vous allez vous pourrir la vie jusqu à la fin de vos jours :

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#9 13/02/2012 02h02 → Souscrire des SCPI pour procurer un complément de revenu à mon père

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et vous proposez quoi mamco alors ?


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#10 13/02/2012 15h29 → Souscrire des SCPI pour procurer un complément de revenu à mon père

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Stéphane,

je vous remercie pour votre proposition de montage intéressante. Nous allons maintenant y réfléchir.

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#11 13/02/2012 17h10 → Souscrire des SCPI pour procurer un complément de revenu à mon père

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Gofer a écrit :

en allant habiter dans une plus petite. Si tout va bien, il devrait rester plus ou moins 100K€ de patrimoine à sa succession.

Bonjour
  Vous dites en allant habiter dans une plus petite:
  Il possède cette plus petite? ou espère l’acheter après la liquidation de la grande et les remboursement des dettes?

  Ma réflexion est que quand on a de faibles revenus il est préférable d’être locataire (si on est dans une région ou ont peu louer raisonnablement).
  En effet des aides sont accordées aux locataires et pas aux propriétaires. D’autre part quand on possède un maison ce la implique des travaux d’entretien que bien des personnes modestes ne peuvent plus payer.
  Enfin moins vous avez de relation financières entre vous mieux vous vous entendrez. Il y a des enfants indignes et des parents indignes (c’est dur a entendre).  Et vous ne savez pas quel seront vos relations dans dix ans.
 

cordialement.
Hervé

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#12 13/02/2012 18h51 → Souscrire des SCPI pour procurer un complément de revenu à mon père

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HerveC, je ne suis pas d’accord avec vous.

La propriété d’une résidence principale permet, à une personne âgée, de mobiliser, en cas de besoin, une partie de son capital, tout en économisant définitivement un loyer.

En particulier, je note qu’il est possible de vendre le bien contre rente viagère !

D’autre part, s’il y a une bonne entente familiale, ce qui semble être le cas ici, les enfants peuvent donner un coup de main pour l’entretien.

Enfin, je vous trouve bien naif de compter, à long terme, sur les aides au logement pour vos vieux jours.

C’est un calcul particulièrement optimiste (fantaisiste ?), quand on connait l’ampleur des déficits de l’Etat français, et la gravité de la situation budgétaire, après 40 ans de déficits chroniques !

Les Grecs viennent de diminuer le montant des retraites. Les aides sociales sont également particulièrement écrasées là bas.

Vous pensez que cela ne peut pas se produire en France ?

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