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Forums des investisseurs heureux

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#626 26/09/2016 09h34 → SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible ? (scpi crédit)

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Bonjour à toutes et à tous, quelqu’un est-il déjà passé par vousfinancer.com qui propose un rôle de courtier pour monter des dossiers de financement SCPI ?

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#627 26/09/2016 09h39 → SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible ? (scpi crédit)

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Au fait quelles sont les dernières nouvelles pour le Crédit Foncier, sur 15 ou 20 ans on arrive à combien ?

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#628 26/09/2016 10h05 → SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible ? (scpi crédit)

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Primaliance vient de communiquer les taux qu’ils obtiennent auprès du Crédit Foncier pour leurs dossiers :

10 ans in-fine : 1,7% (amortissable 1,65%)
15 ans in-fine : 2,15% (amortissable 1,9%)
20 ans in-fine : 2,25% (amortissable 2,15%)

hors assurance, hors frais.

Sachant que le Crédit Foncier demande 10% d’apport pour un montage avec des SCPI de rendement, et encore plus si il y a une SCPI de capitalisation (Pierre 48 ou Patrimmo Croissance).

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#629 26/09/2016 10h24 → SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible ? (scpi crédit)

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Merci, et ils demandent quoi en collateral ? Il faut avoir de l’immo physique à côté ? (Crédit Logement)

Quelqu’un a récemment ré essayé chez Boursorama ? (sans avoir d’immo physique à mettre en collateral)

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#630 26/09/2016 10h39 → SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible ? (scpi crédit)

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Pour avoir conclu un prêt la semaine dernière sur des SCPI avec caution Crédit Logement. Crédit Logement demande la somme totale en garantie. Pour moi, cela a été fait avec une estimation de ma RP.

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#631 26/09/2016 10h46 → SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible ? (scpi crédit)

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Crédit Foncier demande d’adosser le prêt in-fine à une AV (choix libre), avec apport initial sur l’AV de 10% (et plus si présence d’une SCPI de capitalisation). L’apport que je mentionne dans mon précédent post s’entendait comme l’apport minimal dans l’AV adossée au prêt in-fine.

Dernière modification par Ocedar (26/09/2016 10h47)

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#632 26/09/2016 10h55 → SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible ? (scpi crédit)

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Fructif a écrit :

Merci, et ils demandent quoi en collateral ? Il faut avoir de l’immo physique à côté ? (Crédit Logement)

Quelqu’un a récemment ré essayé chez Boursorama ? (sans avoir d’immo physique à mettre en collateral)

Pour avoir pris des infos chez Boursorama en fin d’année dernière, il m’avait dit qu’il ne financait pas les SCPI.


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#633 26/09/2016 11h10 → SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible ? (scpi crédit)

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Ocedar, je ne suis pas sûr d’avoir bien compris comment cela fonctionne.
Par exemple, emprunt in fine à 20 ans (2,25% hors AV).
On met en collateral en face un AV avec 10% d’apport, et on s’engage à l’alimenter au fur et à mesure ?
On nantie en plus les part de SCPI ou pas ?

Yademo,
Effectivement, avant ils le faisaient mais ils ont arrêté.
En tout cas sur le site web, on peut lire

Boursorama a écrit :

Projets financés par Boursorama Banque (Ancien / VEFA)

Résidence principale sans relais
Résidence principale avec relais
Résidence secondaire
Investissement locatif à usage unique d’habitation
Investissement locatif de défiscalisation (Loi Pinel)
Rachat de crédit

Projets non financés par Boursorama Banque (Ancien / VEFA)

Parts de SCPI

Rachat de soulte
Parking
Terrain
Travaux seuls
Adjudication
Post financement
Locaux à usage professionnel
Investissement locatif de défiscaliation (Malraux, Girardin, monument historique)
LMP - LMNP
Biens situés hors France Métropolitaine
CCMI (Contrat de Construction Maison Individuelle)
Usage mixte

C’est très restrictif ! Pas de LMP/LMNP …

Dernière modification par Fructif (26/09/2016 11h16)

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#634 26/09/2016 11h49 → SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible ? (scpi crédit)

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fructif a écrit :

On met en collateral en face un AV avec 10% d’apport, et on s’engage à l’alimenter au fur et à mesure ?

Oui, nantissement de l’AV. Je ne sais pas comment il peut y avoir contrôle de l’alimentation régulière de l’AV en revanche…

fructif a écrit :

On nantie en plus les part de SCPI ou pas ?

Pas de nantissement des parts mais seulement de l’AV, mais obligation de prendre une garantie auprès du Crédit Logement (comme un achat immobilier classique en somme)

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#635 26/09/2016 12h17 → SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible ? (scpi crédit)

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Pour ma part, sur un pret amortissable classique (et non in fine), j’ai réussi à ne me faire nantir que les parts de SCPI, pas besoin de garantie Credit Logement.


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#636 26/09/2016 12h50 → SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible ? (scpi crédit)

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Ocedar, mais le crédit logement est adossé à un autre bien immobilier (en garantie) ?

Yademo, auprès du CFF ? Mais à ce moment là le crédit est plus cher non ?

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#637 26/09/2016 12h56 → SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible ? (scpi crédit)

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Fructif, non auprès de ma banque crédit mutuel pour ma part mais j’y ai aussi des liquidités.
Le CFF exigeait en effet une garantie crédit logement.


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#638 26/09/2016 13h12 → SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible ? (scpi crédit)

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Fructif a écrit :

Ocedar, mais le crédit logement est adossé à un autre bien immobilier (en garantie) ?

Je ne sais pas pour CFF mais moi, le Crédit Logement m’a demandé d’adosser le prêt à un collatéral immobilier (ma RP ici sur lequel j’ai un crédit mais la valeur du bien est supérieur à capital restant du + montant crédit SCPI). Pour prouver cela, j’ai du faire estimer mon bien par une agence immobilière.
J’avais tenté sans avec la banque et Crédit Logement m’a opposé un refus. C’est 100% sur les prêts SPCI.

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#639 30/09/2016 16h36 → SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible ? (scpi crédit)

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Bonjour,

Comme suite à mon message précédent, voici l’offre du Crédit Agricole :
1.15% sur 12 ans
1.10% sur 10 ans

Nantissement des SCPI.
Offre valable pour des SCPI tout azimuts et de l’immobilier physique également, hors assurance (très élevée au CA) avec possibilité de choisir sa propre assurance.

Clairement l’objectif de faire zéro hors fiscalité est impossible sur ces bases.

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#640 23/10/2016 23h46 → SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible ? (scpi crédit)

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Bonjour,

je vous fais part de mon projet d’investissement à crédit sur une SCPI afin d’apporter un peu d’eau au moulin ; mon objectif étant d’équilibrer les loyers gagnés avec les remboursements de mon crédit, et disposer une fois le crédit remboursé d’un complément de revenu/retraite non négligeable.

Le problème c’est que pour pouvoir équilibrer les choses, il faut passer sur un crédit à 25 ans. Pas compliqué pour un crédit immo classique, mais pour de la SCPI, j’ai vite remarqué que peu de banques acceptent d’aller jusque-là.

Du coup, j’ai le choix de prendre un crédit sur 15 ou 20 ans, mais sans pouvoir équilibrer les dépenses/recettes, ou bien aller chez la seule banque qui ai acceptée de me faire un crédit sur 25 ans (La Banque Postale), mais qui oblige de prendre leurs SCPI maison (Ciloger).

Je pense accepter l’offre de La Banque Postale, car je trouve le financement plutôt intéressant pour de la SCPI sur 25 ans (taux de 1,75 %). Je vais prendre du Ciloger Actipierre Europe, une SCPI plutôt correcte sans vraiment être le meilleur choix, avec un rendement tout aussi dans la moyenne (4,6 %, net d’impôt étranger), mais qui n’était pas mon souhait de base (Pierval Santé).

Dans l’ensemble, je trouve vraiment dommage que les banquiers se limitent aux actes banals et à la vente d’assurance. Dès que l’on sort un peu des clous, il n’y a plus grand monde de compétent.

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#641 24/10/2016 07h32 → SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible ? (scpi crédit)

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Ms a écrit :

Le problème c’est que pour pouvoir équilibrer les choses, il faut passer sur un crédit à 25 ans. Pas compliqué pour un crédit immo classique, mais pour de la SCPI, j’ai vite remarqué que peu de banques acceptent d’aller jusque-là.

Du coup, j’ai le choix de prendre un crédit sur 15 ou 20 ans, mais sans pouvoir équilibrer les dépenses/recettes, ou bien aller chez la seule banque qui ai acceptée de me faire un crédit sur 25 ans (La Banque Postale), mais qui oblige de prendre leurs SCPI maison (Ciloger).

Je pense accepter l’offre de La Banque Postale, car je trouve le financement plutôt intéressant pour de la SCPI sur 25 ans (taux de 1,75 %). Je vais prendre du Ciloger Actipierre Europe, une SCPI plutôt correcte sans vraiment être le meilleur choix, avec un rendement tout aussi dans la moyenne (4,6 %, net d’impôt étranger), mais qui n’était pas mon souhait de base (Pierval Santé).

Dans l’ensemble, je trouve vraiment dommage que les banquiers se limitent aux actes banals et à la vente d’assurance. Dès que l’on sort un peu des clous, il n’y a plus grand monde de compétent.

Je suis entrain de réaliser le même type de démarche que vous actuellement. J’ai cependant fait le choix de ne pas accepter d’être exclusivement sur des scpi que je ne souhaitais pas posséder initialement (caisse d’épargne notamment). Il s’agit d’investissements très longs, la qualité du patrimoine et la qualité de gestion deviennent donc fondamentales.

Je privilégie donc une durée d’emprunt de 20 ans, voire 25 ans si je peux disposer de plusieurs choix, dont une scpi maison (1 sur 3).

Pensez à intégrer le fait que pour sortir un FCF, vous risquez d’avoir un actif qui perd fortement de sa rentabilité et/ou de sa valeur, et donc de le perdre. Faites des simulations intégrant un apport modeste, associé à un crédit sur 20 ans, avec la SCPI de votre choix, pour faire évoluer votre réflexion. C’est ce second choix que je vais retenir (l’effort mensuel ajouté, ainsi que la baisse des intérêts déductibles, sont largement compensés à long terme de mon point de vue).

Dernière modification par prudentinvest (24/10/2016 07h34)

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#642 24/10/2016 09h32 → SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible ? (scpi crédit)

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Pour information je viens de réaliser mon 3ème montage achat de SCPI/crédit in fine/nantissement d’assurance vie déjà constituée.

Montant emprunté 50 000€ / taux 1,75% sur 10 ans
Banque crédit foncier.

Le taux est bcp plus intéressant que mes 2 montages précédents (4% en 2011 et 2013 sur 15 ans) mais le crédit foncier s’est blindé côté garanties :
- une assurance emprunteur (0,15%) alors que j’avais réussi à ne pas en prendre les 2 premières fois
- la caution Crédit Logement
- ma compagne en caution
- un contrat d’assurance vie supérieur de 20% au montant emprunté.

Du coup l’avantage du taux beaucoup plus bas est quand même amoindri par les surcouts du crédit logement et de l’assurance.

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#643 24/10/2016 20h56 → SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible ? (scpi crédit)

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Pour rebondir sur le sujet, voici également mes derniers investissements:

- 90 parts de immorente en NP (10 ans), financé par un crédit conso 20kEUR (4 ans, un peu moins de 1%)
- 60 kEUR de parts de différentes SCPI via spirica vec une avance sur titres boursorama (20 kEUR à 1.95% sur 3 ans) et un prêt conso 15 kEUR (4 ans, < 1%)  le reste en cash.

Une fois les crédits soldés je pense renouveler l’opération, en effet avec un TMI à 41% l’opération via crédit immo est moins intéressante.

L’AV n’est pas une solution parfaite car le choix est très limité… la NP est un bon compromis dans l’optique d’une baisse du TMI à terme.

Si je bénéficiais d’une surface financière plus importante je pense que je m’orienterais vers une SCI à l’IS (l’opération semble intéressante à partir de 200/300k pour amortir les frais fixes).

Dernière modification par maxlille (24/10/2016 20h58)

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#644 24/10/2016 21h15 → SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible ? (scpi crédit)

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Bonjour,

maxlille a écrit :

…, en effet avec un TMI à 41% l’opération via crédit immo est moins intéressante.

Par rapport à l’AV ? Car, votre imposition reste élevée malgré la déduction des intérêts sur les dividendes perçus. (Ai-je bien compris ?)

Par rapport à un crédit conso ???

Dernière modification par PierreP (24/10/2016 21h15)


Pierre ––– Parrainage : yomoni, wesave, casden, boursorama, fortuneo… Il suffit de m'adresser un message…

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#645 21/11/2016 22h16 → SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible ? (scpi crédit)

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Bonjour à tous,
Voici mon premier post,
Je voulais rebondir sur ce qu’à écrit Sagrath :
- une assurance emprunteur (0,15%) alors que j’avais réussi à ne pas en prendre les 2 premières fois.

J’envisage d’acheter des SCPI à crédit (28 K€). Les frais d’aquisition seront financés sur ma trésorerie, pour le reste un crédit amortissable de 25465 € à taux fixe de 2,47% sur 10 ans.

Les parts de SCPI seront nanties au profit du préteur (C.A.) et donc l’assurance emprunteur est facultative (28€/mois)
Mon conseiller m’a dit qu’en cas de défaillance de paiement des mensualités en cours de crédit. Je garderai les parts qui ont été payées par les mensualités que j’ai déjà acquittées et que je devrai "rendre" les parts qui n’ont pas encore payées…
Je voulais faire l’économie de l’assurance emprunteur !
Je ne savais pas que cela était possible.
Je pense qu’il doit y avoir un piège, mais lequel ?

En vous remerciant pour votre éclairage.

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#646 21/11/2016 23h14 → SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible ? (scpi crédit)

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Le piège pourrait être le choix inexistant des SCPI pouvant être acquises… ???


Pierre ––– Parrainage : yomoni, wesave, casden, boursorama, fortuneo… Il suffit de m'adresser un message…

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#647 22/11/2016 02h40 → SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible ? (scpi crédit)

Modérateur
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@duc311 : Vous devriez respecter la charte, que vous avez explicitement acceptée en vous inscrivant, et commencer par aller vous présenter ici.


Contrôlons la finance: Finance Watch  - Parrain Fortuneo: 12356125, INGDirect: ZKCYANB, Altaprofits: MP

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#648 22/11/2016 07h03 → SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible ? (scpi crédit)

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Bonjour,
2,47% sur 10 ans, cela me semble très cher. Le barème standard du CF est à 2,15% sur 20 ans. Par contre, ils exigent une garantie CL.
Adrien

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#649 22/11/2016 21h56 → SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible ? (scpi crédit)

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Merci pour votre retour,
J’ai en effet constaté que ma présentation n’avait pas été validée lors de mon inscription, j’ai fait le nécessaire pour corriger le tir.
Pour revenir aux SCPI j’ai le choix entre Corum convictions ou des Rivoli Avenir Patrimoine et un duo Primopierre et Primovie.
Le conseiller de Bien Prevoir m’a dit que le taux proposé (pour des Rivoli Avenir Patrimoine) était élevé parce qu’il n’y avait aucun frais de dossier/nantissement, pas de garantie CL et que l’assurance emprunteur était facultative étant donné que les parts de SCPI seront nanties au profit du préteur.(c’est ce dernier point qui m’étonne et je me demande ce qu’il se passerait si je n’arrivais pas à aller jusqu’au bout des remboursements).
Connaissez vous cette pratique du nantissement sans assurance emprunteur ?
Et comment cela fonctionne-t-il ?

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#650 22/11/2016 22h01 → SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible ? (scpi crédit)

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Une nouvelle plateforme de vente en ligne de SCPI s’est créé : Moniwan.
Elle propose même la vente à crédit.

Ci-dessous les conditions qu’ils me proposent :

Je vous confirme un partenariat avec le CIC  pour le financement de l’exhaustivité de la gamme des SCPI d’entreprise du groupe La Française dont vous trouverez les principales conditions dans les documents ci-joints.

A ce jour les taux proposés pour un crédit amortissable (hors assurance) sont les suivants :
             7 ans : 1,85%

             10 ans : 1,95%

             15 ans : 2,10%

La liste des SCPI dispo sur le site n’est pas très longue :
Epargne Foncière, Eurofoncière 2, LF Europimmo, LF Opportunité Immo, Multimmobilier 2, Pierval Santé

Ils proposent par contre des conditions attractives sur la vente des SCPI.

Avez vous étudier cette possibilité ?

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