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Forums des investisseurs heureux

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#551 15/05/2016 20h11 → SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible ? (scpi crédit)

Membre
Réputation :   17 

Bonjour à tous,

Pour financer mes SCPI à crédit, je suis passé par la CASDEN.
Initialement ouverte uniquement aux personnels de l’éducation nationale, elle vient de s’ouvrir à toute la fonction publique.

Si besoin d’info (et peut-être un parrainage), contactez-moi par MP.

Adhérer à la CASDEN
Banque Populaire : la Casden s’ouvre à tous les fonctionnaires

-- Fin de la page de pub !!! --


Pierre ––– Parrainage : yomoni, wesave, casden, boursorama, fortuneo… Il suffit de m'adresser un message…

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#552 15/05/2016 22h35 → SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible ? (scpi crédit)

Modérateur
Réputation :   168 

Bonsoir,

Pub, finalement pas très loin, même sur le "ton" de l’humour, car qu’apporte de plus cette banque qu’une autre ? Quelles sont ses avantages, le fait d’être réservée à l’éducation nationale ou fonctionnaires n’est pas un argument en soi !

Dites-nous au minimum les caractéristiques de votre prêt pour que tout un chacun puisse juger.


Mon portefeuille passif Parrainage Binck et BforBank (6ELA) me contacter

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#553 16/05/2016 06h43 → SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible ? (scpi crédit)

Membre
Réputation :   83 

Bonjour,
Elle n’apporte pas grand chose, on appelle cela de la publicité sans ironie aucune.
J’avais souscrit a un crédit via la Casden, papa aidant, en fait ils réclament les memes choses niveau garanties et vu la concurrence sur les taux ils n’apportent rien de plus.
Ca ne coute rien de se renseigner mais ne pas croire au bon plan.


Parrain de mon adorable filleule

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#554 16/05/2016 10h55 → SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible ? (scpi crédit)

Membre
Réputation :   52 

L’avantage de la Casden c’est des crédits peu onéreux.
Le principe repose sur de l’épargne qui ne rapporte pas d’intérêt mais "des points"
acquis indéfiniment. Ces points permettent d’obtenir des taux de crédits bonifiés.

Une connaissance qui a laissé dormir quelques k euros sur un compte a pu emprunter à 0.5%
sur 10 ans il y a plus d’un an (ça représentait 1% de différence avec les meilleurs offres qu’il
avait chez d’autres banques). Et il a en permanence accès à des crédits à la consommation entre
2 et 3%.


Présentation - Parrainage Bourse Direct et Fortuneo (code 12583139)

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#555 16/05/2016 11h23 → SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible ? (scpi crédit)

Membre
Réputation :   36 

Vu les taux actuels je ne pense pas que ce système de point soit vraiment intéressant, et encore moins si les points acquis le sont contre la non perception des intérêts de son épargne.

Je viens de faire rapidement une simulation sur leur site, avec 100k points pour 200k empruntés sur 20 ans on me propose un taux de 2,1 %, la même simulation sur boursorama (par exemple) me donne du 1,75 % …

edit: J’oubliai aussi un détail, la souscription obligatoire de 48 parts sociales

Dernière modification par goldex (16/05/2016 14h27)


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#556 16/05/2016 12h21 → SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible ? (scpi crédit)

Membre
Réputation :   67 

Nek a écrit :

Une connaissance qui a laissé dormir quelques k euros sur un compte a pu emprunter à 0.5%
sur 10 ans il y a plus d’un an (ça représentait 1% de différence avec les meilleurs offres qu’il
avait chez d’autres banques).

Il serait intéressant de savoir combien font ces "quelques k euros", combien de temps ils ont été bloqués, et en quelle période.
Cela permettrait de faire une comparaison avec le célèbre Compte Epargne Logement.
Ce dernier est tombé en désuétude mais ils présente encore des avantages.


CyberPapy ou pour faire court CP

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#557 16/05/2016 20h13 → SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible ? (scpi crédit)

Membre
Réputation :   17 

Bonjour,

J’ai financé 2 achats sur 3 par la Casden. Pourquoi l’ai-je choisi ?

Il est possible de financer n’importe quel achat SCPI à crédit.
Ils m’ont demandé beaucoup moins de documents justificatifs que le Crédit Foncier (j’ai laissé tombé cette piste, j’en avais ras-le-bol ; à chaque nouveau document envoyé, il me fallait adresser un nouveau justificatif).
Il n’est pas nécessaire de faire le marchand de tapis pour obtenir un bon taux.
Aucun nantissement ne sera demandé.
Aucune domiciliation de revenus n’est demandée (mes remboursements sont prélevés sur mon compte principal qui est géré par une banque en ligne).

J’ai appris récemment que 12 mois après le début du crédit, il était possible (sans frais) de réduire de 30% sa mensualité et d’allonger son prêt considérablement.
Ainsi, je vais faire racheter sur 12 ans l’un de mes prêts (le 3e)… dans un an, je modulerai les échéances il sera prolongé d’un peu plus de 5 ans (si je ne me suis pas trompé dans mes calculs).

Tous les ans, en utilisant des points supplémentaires il est possible de renégocier son prêt… Je viens de renégocier mes 2 prêts Casden en obtenant un taux plus intéressant que celui que m’accordait l’établissement prêteur de mon 3e (vous suivez ?).

Les points faibles :
- 390 € de frais de dossier pour chaque montage
- chaque emprunteur (nous sommes 2) doit être assuré à 100% en DC + PTIA
- toute demande doit être déposée dans une délégation départementale, s’il manque une pièce au dossier la cellule qui instruit le dossier la demandera à cette délégation… qui pourrait oublier de vous en informer… (j’ai perdu 2 ou 3 – ma mémoire me joue des tours – semaines pour l’un des montage)

L’achat des parts sociales, selon moi, n’est pas un vrai point faible : je pourrai les revendre une fois le prêt dénoué.

Un exemple chiffré…
- vous avez déposé 10 k€ sur un compte non rémunéré pendant 1 an
- vous obtenez 11 500 points (dits "solidarité")
- en ce moment, vous pouvez emprunter 23 k€ : sur 20 ans à 2,12 % ; sur 15 ans à 1,85 % ; sur 12 ans à 1,60 %
OU
- emprunter 34,5 k€ : sur 20 ans à 2,15 % ; 15 ans à 1,90 % ; sur 12 ans à 1,69 %

Les points sont comptabilisés au jour le jour… et non à la quinzaine.

Dernière modification par PierreP (16/05/2016 21h31)


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#558 16/05/2016 22h42 → SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible ? (scpi crédit)

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M.rci pour ce retour d’expérience, du coup je vais peut être creuser un peu le sujet pour des SCPI


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#559 18/05/2016 14h53 → SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible ? (scpi crédit)

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@Joris54 qu’avez vous fait au final ?
Je viens d’avoir une proposition du même cabinet.
Achat 50.000 EUR sur immorente (j’ai déjà d’autres SCPI sur AV)
Prêt 15 ans pour la totalité 2,35% hors assurance (+0,285%)
je vais y réfléchir

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#560 24/05/2016 00h36 → SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible ? (scpi crédit)

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Momox75 a écrit :

Appel bu banquier : le nantissement d’epargne foncière me coûterait près de 500€ car il passe par un huissier ce qui plombe le rendement par rapport aux 100€ de nantissement au greffe du tribunal pour PFO2…

Y a t-il une solution pour éviter se faire plomber par tout ses frais ? Merci.

Edit : on me propose en // le crédit foncier avec un nantissement forfaitaire de 98€ mais le taux de base passe à 3,1% (contre 2,25% obtenu via ma banque). Je ne suis pas près à perdre autant sur le taux de base qui est le critère le plus important même si les intérêts d’emprunts sont déductibles des revenus fonciers.

Bonjour Momo75,

Avez vous pu finaliser cette opération ?
Auquel cas, comment avez vous fait pour détenir vos parts de SCPI ? Compte titres ou en "direct" ?

Je suis dans la même situation que vous…

Je suis en train de travailler avec ma banque, le CMB, sur le projet suivant :
situation 27 ans, pas de RP, 39K€ brut / an

Achat 80K€ de SCPI en externe :
- 50% Patrimmo commerce
- 50% Pierre privilege

CMB me propose sur 20 ans :

- Taux incluant assurance à 2.33%. (possible -0.2% sur le taux si achat en interne + compte titre)
- Frais de dossier à 200€ (négocié un rabais de -400€)
- Frais de nantissement (?)
=> Pas plus d’infos que çà… pour le moment d’ou ma question.
Le conseiller me disait au début que c’était pas possible de faire un nantissement, si je ne detiens pas mes parts de SCPI en compte titre…
- +1% de kickback du CGPI

Le taux me semble un peu haut quand je regarde sur meilleur taux sur 20ans… Mais est ce du à une surprime à cause de l’achat de SCPI ? Je devrais déjà être heureux qu’une banque me finance ce type de montage ?

merci

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#561 24/05/2016 11h52 → SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible ? (scpi crédit)

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à Seboz

- Frais de nantissement (?)

je peux vous répondre : pour le nantissement, j’ai payé en décembre 250€, à quoi il convient de rajouter l’enregistrement au TGI pour 112€. C’est beaucoup, d’autant que le conseiller m’avait annoncé ’environ’ 200€.

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#562 24/05/2016 23h45 → SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible ? (scpi crédit)

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Mercii pour votre retour Yvan,

Je comprend que les 250€ sont des "frais de dossier" de votre banque, en sus des "vrais" frais de nantissement en tant que tel de 112€ ?
Quel est votre banque ?

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#563 24/05/2016 23h58 → SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible ? (scpi crédit)

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absolument pas. je confirme avoir payé des frais de dossier (200CHF ; le prêt était en CHF) + frais de nantissement (250€) + frais d’enregistrement au TGI (110€ env.).
banque : crédit mutuel

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#564 27/05/2016 15h23 → SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible ? (scpi crédit)

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Petite question du jour pour ceux qui l’auraient déjà fait, j’ai fait des simulation pour l’assurance emprunteur ailleurs que chez ma banque et j’obtiens des taux près de 10 fois inférieure a ce que me propose ma banque (0,05% au lieu de 0,44%).
Sachant que le 0,44% ne me semble pas "déconnant" par rapport a ce que j’ai pu voir, je me dis que je dois faire une erreur quelque part…
Si quelqu’un veut bien me faire une retour,

Merci,


The cake is a lie  --  Parrain Binck, Fortuneo et Boursorama.Me contacter par MP

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#565 27/05/2016 15h24 → SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible ? (scpi crédit)

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Votre banque vous fait payer la même mensualité tout du long du prêt.
La simulation doit vous proposer une mensualité dégressive dans le temps.
J’ai eu le cas quand j’ai fait mon prêt RP : CNP me proposait presque 2 fois le prix de la délégation sur la durée du prêt.
Le dégressif ca donne : 90€ au début du prêt et 4€ en fin avec décroissance annuelle.

Dernière modification par Kabal (27/05/2016 15h25)

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#566 27/05/2016 16h23 → SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible ? (scpi crédit)

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Bonjour,

Il faut comparer les garanties.

Une assurance qui couvre les ITT (incapacité temporaire totale) coûte bcp plus cher qu’une assurance couvrant uniquement Décés et PTIA (Perte Totale et Irréversible d’Autonomie).

De plus certaines assurances proposent des contrats dont le montant de la prime est révisable (le coût n’est pas connu, fixé pour toute la durée du prêt).

Votre établissement financier est en droit de vous imposer un assureur qui propose les mêmes garanties que le contrat proposé en interne.
Exemple : chaque assuré est couvert à 100%.

Pour ma part, en prenant une délégation d’assurance, j’ai divisé le prix par 2 (par 10, cela me semble excessif).


Pierre ––– Parrainage : yomoni, wesave, casden, boursorama, fortuneo… Il suffit de m'adresser un message…

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#567 27/05/2016 16h46 → SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible ? (scpi crédit)

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Assurance décès

La théorie dit que chaque individu a une probabilité statistique de décéder dans l’année.
Ce risque évolue avec l’âge.
Je l’ai calculé en utilisant les Tables de mortalité de l’Insee de 2013

http://c.papy.free.fr/original/risquedeces.png

J’en suis assez fier car je n’avais jamais trouvé cela présenté ainsi.

On voit la mortalité infantile qui décroit vertigineusement en deux années..

Les dégâts fait chez les adolescents notamment par les deux roues.
Les filles sont bien moins touchées.
Attention c’est une échelle LOG
Regardez bien la valeur en ordonnée.
Il y a trois fois plus de décès chez les garçons que chez les filles du même âge.

Ensuite on a une croissance régulière avec l’âge. Environ +8% par an.

De là on peut conclure que le risque de décès d’un jeune garçon est d’environ un pour mille chaque année.

Dans un prêt l’assureur ne paye que le capital restant dû
Ce capital diminue avec le temps
Donc on devrait avoir une prime d’assurance qui diminue elle aussi.
De ce fait un montant de 0,05% par an constant est très bas mais n’est pas trop étonnant pour un jeune et une durée courte.

Par contre pour une personne plus âgée , le risque augmente avec le temps.
Dans ce cas l’assureur utilise un montant constant pour l’assurance.

Voici un graphique qui montre le coût statistique annuel de couverture d’un emprunt de 100 000 euros sur 20 ans au taux de 1,9% hors assurance en fonction de l’âge du souscripteur.

http://c.papy.free.fr/original/risquedeces-2.png

Pour un jeune de 20 ans, le coût diminue presque linéairement avec le temps.
Pour un trentenaire il est presque constant
Pour un quadragénaire, l’augmentation du risque de décès est nettement plus forte que la baisse du capital.

Dans tous les cas bien sûr le coût tend vers zéro lorsque le capital est presque remboursé

Les assureurs proposent une garantie personnalisée qui tient compte de nombreux paramètres et notamment de l’Âge.
Les banquiers présentent une assurance dite " De groupe" qui couvre parfois toutes les classes d’âge  et est souvent chère pour les jeunes.
0,44% me semble ici TRES haut.

Ensuite il faut voir les garanties complémentaires, le nombre de têtes assurées etc…

Dernière modification par CyberPapy (27/05/2016 17h32)


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#568 03/06/2016 14h12 → SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible ? (scpi crédit)

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Je suis en pour-parler avec ma banque pour un financement de 40 000 € de SCPI avec un prêt de 15 ans ( TMI :14 %). Je partirai sur un choix de 2 scpi pour un montant de 20 000 € chacune.

Ma banque ( l’écureuil ) me donne un accord de principe avec un taux de 1,2% avec un libre choix de scpi. Je pensais partir sur PFO et une autre qui reste à déterminer.Je n’ai pas encore le détail des différents frais associés au crédit.
Il me faut donc trouver un cgp pour finaliser l’opération et trouver ma 2 ème scpi ( Corum , immorente,  épargne foncière ?)
Je suis agréablement surprise que ma banque finance ce type d’opération même si mon conseiller m’à  avoué qu’il n’y connaissait pas grand chose.
Mon problème est d’arrêter mon choix de scpi: plus je lis plus je me rend compte qu’il y en a aucune de parfaite ! Et de trouver un intermédiaire digne de confiance.

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#569 03/06/2016 14h28 → SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible ? (scpi crédit)

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CORUM peut s’acheter en direct.
Dommage, la semaine dernière c’était moins cher.

Vous pensez bien à PFO, ou à PFO2 ?

Dernière modification par ArnvaldIngofson (03/06/2016 14h33)

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#570 03/06/2016 14h37 → SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible ? (scpi crédit)

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Toutes s’achètent en direct, pourquoi Corum en particulier?
Vous appelez les sociétés de gestions et elles seront ravies de vous vendre des parts et vous accompagner dans ce projet.


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#571 03/06/2016 14h40 → SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible ? (scpi crédit)

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Parce que je ne parle que des quelques SCPI que je connais pour en posséder,
je n’ai pas votre connaissance encyclopédique des SCPI …

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#572 03/06/2016 14h50 → SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible ? (scpi crédit)

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Loin de moi cette prétention.


Parrain de mon adorable filleule

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#573 03/06/2016 15h08 → SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible ? (scpi crédit)

Membre
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L’intérêt de la souscription via un CGP plutôt qu’une souscription en directive auprès de la société de gestion de portefeuille est que cela peut permettre un kickback sur la commission de souscription, impossible (à ma connaissance) en direct.

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#574 03/06/2016 16h13 → SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible ? (scpi crédit)

Membre
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caducette a écrit :

Ma banque ( l’écureuil ) me donne un accord de principe avec un taux de 1,2% avec un libre choix de scpi.
[…]
même si mon conseiller m’à  avoué qu’il n’y connaissait pas grand chose.

Je suis allé voir ma conseillère aussi ( écureuil aussi ) elle n’y connaissait absolument rien ( mais vraiment genre jamais entendu parlé ) elle s’est renseignée et m’a proposé un prêt trésorerie à 3.90%… Certes j’étais parti sur 20 000€ sur 5 ans mais bon. Ils vous ont proposé un crédit immo pour avoir un taux si bas ?

Dernière modification par kezako (03/06/2016 16h16)

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#575 03/06/2016 16h42 → SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible ? (scpi crédit)

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Quand même 3.90%… je viens de faire 2.75% sur la même période même montant

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