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#526 24/01/2016 15h15 → SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible ? (scpi crédit)

Membre
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Oui, mais c’est même pire que cela car les dividendes sont capitalisés. Donc les dividendes de l’année 1 subiront autant de fois l’application des 0.7% que le nombre d’année de conservation de cette AV.

Bonjour WhiteTiger,
Je ne suis pas d’accord avec vous. Si Le rendement de la SCPI est réinvesti en part de SCPI (parts de capitalisation), l’année suivante il bénéficie à son tour du rendement diminué des frais de gestion annuels, exactement comme les parts achetées initialement. S’il est réinvesti sur le fond en euro (parts de distribution), il bénéficie du rendement du fond en euro (net des frais de gestion), exactement comme un versement complémentaire.

Dit autrement, "les dividendes de l’année 1 subiront autant de fois l’application des 0.7% que le nombre d’année de conservation de cette AV" mais aussi autant de fois la rémunération annuelle de la SCPI.

Il ne faut pas oublier non plus le risque de contre-partie.

C’est l’assureur qui l’assure (mais au prix du marché bien sur), le risque de se retrouver scotché avec des parts invendables est plus faible.

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#527 25/01/2016 14h50 → SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible ? (scpi crédit)

Membre
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Oui, on est d’accord sur le point 1.

Concernant le risque de contre-partie, voius n’avez pas compris le sujet. Il ne s’agit pas d’un problème de liquidité mais d’un problème de propriété !

Le principe de l’achat d’une part de SCPI est d’être propriétaire (ou plutôt copropriétaire) de biens immobiliers. On parle d’ailleurs d’associés de la SCPI. En tant qu’associé, vous participez à l’assemblée générale et vous participez donc aux choix d’orientation et d’évolution de la SCPI. Vous pouvez être force de proposition et même rentrer au conseil de surveillance. Et les revenus générés rentrent d’ailleurs dans les revenus fonciers (et non financiers).

En passant par un contrat d’AV, vous passez par un intermédiaire (la contre-partie) qui va possèder en son nom propre les parts de SCPI. C’est l’assureur qui est l’associé de la SCPI. c’est lui qui est représenté et qui vote, en son nom, les résolutions de l’AG. En échange, vous avez un contrat avec cet assureur, en quelque sorte une reconnaissance de dettes. Le risque se situe au niveau de cet intermédiaire. Imaginons que les choses tournent mal pour lui et qu’il dépose le bilan. Vos parts de SCPI font partis des fonds propres qui seront bloqués puis mis en vente pour d’abord payer l’état, puis les autres créanciers professionnels et enfin seulement indemniser les clients à une hauteur inderterminée (avec ce qui restera).

Donc, avant de signer un contrat d’AV qui engage au moins pour 8 ans, mieux vaut d’abord être sûr de la solidité financière de cet assureur, plutôt que de se soucier exclusivement des frais de gestion associés à ce contrat. Un tel risque pour un petit avantage fiscal, à chacun de voir et évaluer le risque en son âme et conscience.


100% des gagnants ont tenté leur chance mais tous ceux qui ont tenté leur chance ne sont pas gagnants.

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#528 27/01/2016 22h29 → SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible ? (scpi crédit)

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Tout a fait d’accord avec vous, avec cette définition de la contrepartie, c’est vrai pour toutes les sommes versées en assurance-vie dépassant les 70000 euros par personne et par assureur, quelque soit le support.

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#529 28/01/2016 03h37 → SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible ? (scpi crédit)

Membre
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Le remboursement jusqu’à 70 000€ devrait peut-être fonctionner en cas de défaillance d’une société. En cas de crise systémique, entrainant la faillite de plusieurs assureurs, le FGAP n’aura pas les moyens d’"assurer" (il est limité à 700M€, soit seulement 10 000 contrats au plafond).

C’est la même chose pour la garantie sur les dépots bancaires: Les réserves du Fonds de garantie des dépôts sont d’environ 2,0 milliard d’euros (ce qui correspond à 30 euros par habitant). Ces fonds seraient donc suffisants pour garantir seulement 20 000 comptes à la hauteur maximale prévue par la loi. Ensuite, ce serait l’état qui prendrait le relais (niveau 2). (Autrement dit, nos impôts !) En troisième niveau, si l’état n’avait pas les capacités d’"assurer" le complément, il est prévu une ponction directe sur les comptes bancaires des particuliers.

Pour tout ce qui est titres détenus en direct sur un CTO, je n’ai pas les idées claires. Il semblerait que les titres seraient aussi couverts par le même mécanisme, à hauteur de 70 000€ aussi. Sous toute réserve !

Bref, le plafond des 70000€ reste un plafond bien théorique: un souhait du législateur, qui n’a bien sûr pas fait ce qu’il faut pour que ce désir puisse se transformer en réalité (si besoin).

Bon, on s’éloigne un peu du sujet. Mais cela présente un peu mieux ce qu’est le risque de contre-partie. Et, le risque supplémentaire que l’on prend en mettant des parts de SCPI dans un contrat d’AV. Le risque reste faible, mais pas nul !


100% des gagnants ont tenté leur chance mais tous ceux qui ont tenté leur chance ne sont pas gagnants.

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#530 25/02/2016 13h24 → SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible ? (scpi crédit)

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Je reprends un peu ce débat car il est de plus en plus difficile de trouver un crédit pour financer des parts de SCPI meme si les taux sont dans les plus bas historiques.
Je me demande donc si les récents investisseurs SCPI, que peuvent etre certains membres du forum, ont réussi à se faire financer l’achat de parts hormis par leurs banques et le Crédit Foncier.

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#531 25/02/2016 15h14 → SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible ? (scpi crédit)

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Bonjour,

je suis en cours de bouclage d’un dossier d’achat à crédit de 2 SCPI pour un total de 70k€ via un crédit au CM avec un très bon taux à la clé : 2,3% sur 20 ans.

J’espère que le dossier qui est pour le moment une simulation sera accepté tel quel en commission.

A signaler que les SCPI devront accepter le nantissement des parts par LR, ainsi il n’y aura pas frais de nantissement. (je suis locataire).

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#532 25/02/2016 15h31 → SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible ? (scpi crédit)

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Bonjour,
Vous ont-ils fait un pret immo ou conso?
Qu’est ce que le " le nantissement des parts par LR"?


Parrain de mon adorable filleule

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#533 25/02/2016 15h45 → SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible ? (scpi crédit)

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Idem dossier en cours avec un cabinet de patrimoine.

Pourtant la somme est petite (adapté à mes moyens) 30K€sur 20ans.

Je pose le lien ici:

SCPI à crédit

Si jamais cela pose problème, je supprime le lien direct. Mais j’ai eu du mal à trouver des structures, donc si ça peut aider.. Pour info, il n’y a pas de frais supplémentaire puisqu’ils ont des rétrocommissions par les scpi.

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#534 25/02/2016 16h09 → SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible ? (scpi crédit)

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Interessant ces retours.
Question générale : Crédit Conso ou Immo ?

@Momox75 : je suppose que vous parlez du crédit mutuel. Avez vous eu le choix pour les SCPI ?

@Joris54 : interessant d’avoir un crédit pour ce montant assez "faible". Savez vous le nom de l’établissement de crédit ?

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#535 25/02/2016 16h15 → SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible ? (scpi crédit)

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La plupart des cabinets CGP travaille avec le Crédit Foncier pour deux raisons principales :
- il n’impose pas le changement de domiciliation bancaire aux emprunteurs, ce qui est un atout en terme de discours commercial pour le CGP vis-à-vis de son client allergique à la paperasse,
- il finance toutes les SCPI ayant l’agrément AMF, ce qui permet d’offrir au client une palette de supports d’investissement plus large que les SCPI bancaires.

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#536 25/02/2016 16h15 → SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible ? (scpi crédit)

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Le dossier est en cours, je n’ai pas plus d’infos pour le moment. Je n’hésiterai pas à revenir vous informer dès que j’en sais plus !

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#537 25/02/2016 16h29 → SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible ? (scpi crédit)

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Perso quand j’ai acheté mes part il y en avait pour un peu plus de 60 K€ tout est passé à crédit, c’était en 2006.
Ca avait été géré par le cabinet Bellanger (SB finances) à l’époque sur Besançon maintenant sur Lyon. Ce cabinet avait cherché les meilleures offres, 100% de l’achat avait été financé à crédit auprès de la BNP (dont je n’étais pas client à l’époque).

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#538 25/02/2016 16h54 → SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible ? (scpi crédit)

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@zebulon : le CFF commence à reduire sa palette malheureusement.

@alexfr85 : une autre époque encore malheureusement.

@joris54 : preneur d’infos sur ce point avec plaisir.

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#539 04/03/2016 17h18 → SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible ? (scpi crédit)

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Je signe samedi semaine prochaine au CM un crédit immo (classique, assimilable à l’acquisition d’une RP) sur 20 ans pour 70k€ à un taux de 2,25% + 500€ frais de dossier (Assurance 0,33%).

Je dois domicilier mes loyers chez eux en contrepartie, je devrais obtenir la gratuité sur les (nouveaux) frais de tenue de compte.

Je prends PF02 et épargne foncière, le nantissement se fera via le greffe du tribunal et devrait coûter un peu moins de 200€.

J’attends la validation finale mais pour le moment le dossier bancaire n’a pas posé beaucoup de difficulté, il faut dire que je suis client de longue date et que j’ai un pel maison capé.

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#540 08/03/2016 16h40 → SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible ? (scpi crédit)

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Bonjour,
Avez vous pu finaliser votre dossier ?

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#541 08/03/2016 20h42 → SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible ? (scpi crédit)

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Bonjour,

Savez vous si l’achat de SCPI via un crédit perso a les mêmes avantages qu’un crédit immobilier.

Je suppose que non mais je souhaiterai en être sûr. Je trouve pas mal de prêts conso à 2,5 % 2,7%

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#542 08/03/2016 21h23 → SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible ? (scpi crédit)

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@JBeurer
Si le prêt est non affecté (de la trésorerie pure) et que sur l’offre il n’est nullement stipulé que c’est pour l’achat de parts de SCPI, vous ne pourrez pas déduire les intérêts du prêt.
L’autre désavantage est le coût plus élevé et les durées plus courtes et le montant possible plus faible.
Par contre vous n’aurez surement pas de garantie à donner.

Dernière modification par Nek (08/03/2016 21h25)


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#543 09/03/2016 16h00 → SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible ? (scpi crédit)

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Vince775 a écrit :

Bonjour,
Avez vous pu finaliser votre dossier ?

Bonjour,

comme indiqué dans mon précédent message je dois signer samedi, je posterai ici pour témoigne de la signature.

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#544 09/03/2016 16h51 → SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible ? (scpi crédit)

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Autant pour moi j’avais mal lu.

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#545 10/03/2016 10h40 → SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible ? (scpi crédit)

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Appel bu banquier : le nantissement d’epargne foncière me coûterait près de 500€ car il passe par un huissier ce qui plombe le rendement par rapport aux 100€ de nantissement au greffe du tribunal pour PFO2…

Y a t-il une solution pour éviter se faire plomber par tout ses frais ? Merci.

Edit : on me propose en // le crédit foncier avec un nantissement forfaitaire de 98€ mais le taux de base passe à 3,1% (contre 2,25% obtenu via ma banque). Je ne suis pas près à perdre autant sur le taux de base qui est le critère le plus important même si les intérêts d’emprunts sont déductibles des revenus fonciers.

Dernière modification par Momox75 (10/03/2016 12h02)

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#546 01/04/2016 17h31 → SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible ? (scpi crédit)

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Pour info, LCL me propose 1,5 ou 1,6% pour un achat de SCPI maison. Rivoli avenir patrimoine ( un peu moins bien depuis l’augmentation du prix de la part ) ou bien Gemmeo commerce dont je n’avais jamais entendu parler.
15 ans et autour de 150 K€, pas de nantissement d’assurance vie en garantie.

Les taux deviennent très sexy pour des montages de SCPI.

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#547 01/04/2016 18h58 → SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible ? (scpi crédit)

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J’avais eu une proposition similaire du LCL il y a deux ans, le taux n’était pas aussi bon, mais j’ai préféré faire en externe à un taux supérieur.
Je suis comme tout le monde quand je cherche à financer de l’immo je cherche le meilleur taux, mais ce n’est pas le taux qui fait une bonne opération, c’est plutôt le différentiel rendement-taux, et c’est surtout le rendement.

Sur un crédit amortissable le taux a de moins en moins d’importance, par définition le passif s’amorti. A l’inverse l’actif ne s’amorti pas et donc le rendement conserve toute son importance, sur toute la durée. C’est d’autant plus vrai si vous souhaitez conserver les parts dans une optique de très long terme(au delà du crédit)

Je préfère financer à 3% une SCPI qui produit 5% plutôt que financer à 2% une SCPI qui produit 4%.
Plus le temps passe, plus vous êtes gagnant. A votre tableau excel wink

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#548 02/04/2016 10h12 → SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible ? (scpi crédit)

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Bonjour a tous,

Je ne veux pas faire doublons avec ma file déjà existante:

Achat de SCPI Genepierre de la société générale avec un crédit sur 20 ans ?

Mais je m’interroge sur la rentabilité du montage scpi que je souhaite faire.
On me propose un prêt immo a un tx de 0,90% pour 10 ans. Je pense qu’avec l’assurance cela devrait faire un tx teg de 1,3%.

Mais je ne peux prendre que la SCPI maison Genepierre.

Le montant du prêt serait de 30 000€. Pour info je suis a un TMI de30%.
Je sais qu’avec mon TMI l’opération ne présentera pas une rentabilité optimum mais je peux m’attendre a quoi comme rendement final?

0,90% est-il un bon tx sur 10 ans par rapport au marché actuel ?

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#549 10/04/2016 12h30 → SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible ? (scpi crédit)

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Bonjour à tous,

Je suis en ce moment en train d’étudier l’investissement en SCPI à crédit (pour profiter de l’effet de levier)

Je me suis fait dans ce but ma propre simulation sous excel que vous trouverez ici:

Simulation SCPI.xlsx - Google Drive

D’une part, le boulot étant fait, si ça peut servir à d’autres tant mieux… d’autre part, ça me permet d’avoir d’autres paires d’yeux sur cet outil au cas où j’y ai fait une boulette… vos retours sont donc les bienvenus si vous y trouvez des erreurs ou des pistes d’amélioration. Je précise qu’à ce jour je n’ai encore jamais investi en SCPI, et que cet outil est le fruit de mes recherches (notamment sur ce forum), d’où possibilités d’approximations et/ou erreurs

J’ai d’ailleurs été surpris de constater que sur les différents simulateurs qu’on trouve sur le net, pas un ne donne les mêmes résultats en partant des mêmes paramètres ?

Quelques précisions sur cet outil:
-permet de simuler le cashflow (je compte m’appuyer dessus pour mes demandes de prêts)
-comparaison entre SCPI et placement du cashflow sur une épargne
-crédit amortissable uniquement
-pour simplifier, je n’ai pas intégré de notion de délai de jouissance des parts, le remboursement du prêt commence au moment où on perçoit les dividendes (je ne suis pas sûr que ça représente un impact majeur)

Au plaisir d’échanger sur ce sujet que j’ai découvert il y a peu !

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#550 16/04/2016 09h36 → SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible ? (scpi crédit)

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Il y a une autre approche possible: Plutôt que de faire un crédit et d’acheter une SCPI "normale", il peut être intéressant d’acheter une SCPI qui s’endette elle-même, du genre Immorente 2 où l’endettement représente 46% du patrimoine et dont la stratégie est la valorisation du capital plutôt que les dividendes immédiats, par exemple. A terme, une fois les crédits cloturés, les rendements devraient mécaniquement progresser.

Qu’en pensez-vous ?


100% des gagnants ont tenté leur chance mais tous ceux qui ont tenté leur chance ne sont pas gagnants.

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