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#501 27/10/2015 21h46 → SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible ? (scpi crédit)

Membre
Réputation :   28 

Pierre,

le sujet est bien SCPI à credit contre SCPI dans assurance vie, personne ne parle de SCPI au comptant dans cette file.
D’ailleurs je ne vois pas bien qui peut bien acheter des SCPI au comptant, vu la fiscalité en France cela ne doit pas étre intérressant pour grand monde. Il y a mieux à faire si l’on est prét à engager une grosse somme sans emprunt sur une longue période ( usufruit, nu propriété…. ).

Je n’ai jamais dit que 0,7% était un faible niveau de frais, c’est juste le prix à payer pour profiter du service de l’assurance vie. C’est certainement trés cher je suis d’accord les marges doivent étre bonnes, comme pour toutes le niches fiscales d’ailleurs…
Maintenant oui je préfére payer 0,7% de frais à un assureur que l’IR et éventuelement les droits de succession+ tous les services rendus par ce support en terme de souplesse et ce sans engagement.

cordialement

Dernière modification par mercators (27/10/2015 21h59)

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#502 27/10/2015 22h01 → SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible ? (scpi crédit)

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Réputation :   183 

Je ne suis pas un grand spécialiste des SCPI dans l’AV mais les assureurs ne reversent généralement pas 100% des revenus à l’assuré mais 90% seulement (et avant frais de gestion des UC)

Donc sur votre exemple de rendement de 5%, nous serions bien à 5*0,9-0,7% (frais de gestion)= 3,8%

Dernière modification par Tssm (27/10/2015 22h02)

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#503 27/10/2015 22h07 → SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible ? (scpi crédit)

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@ Pierre,

SCPI au comptant : 5,2% brut -> -15,5% CSG - 30% TMI -> 2,86% net
SCPI sur assurance vie : 5,2% brut -> -0,7% frais UC  -15,5% CSG -> 3,8% net

Un écart de 1% n’est pas négligeable smile

Article qui me semble très bien résumer la différence entre l’investissement ou pas à crédit.
Investir en SCPI à crédit ou préférer un investissement au fil de l’eau ?

Il est claire que le crédit n’a du sens qu’en cas de montée de la valeur des parts

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#504 27/10/2015 22h28 → SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible ? (scpi crédit)

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Et je rajouterai à ma première remarque, là aussi à faire confirmer par les spécialistes, que souvent le versement dans l’UC SCPI n’est pas possible sur 100% du versement

Donc le versement en SCPI dilué avec un fond en EUR à 3% affaiblit  d’autant plus le rendement global du placement

Je ne suis donc pas vraiment en phase avec la simulation de Tanuky

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#505 27/10/2015 22h35 → SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible ? (scpi crédit)

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Si c’est SCPI à crédit via SCPI en assurance vie, je maintiens que les rendements n’ont rien à voir.

En pratique, pour mes prêts actuels , les ordres de grandeur sont :
Pour une mensualité de prêt de base 100,
- 80 sont financés par les loyers, 20 sont financés par les apports personnels
- 60 vont au remboursement du capital, 40 au remboursement des intérêts
Donc pour 20€ déboursés , 60€ sont pour moi via le remboursement du capital.
D’autant, qu’en réalité, on paye moins de 20 si l’on tient compte des dividendes exceptionnels et de sa croissance.
Aux apports personnels, il faut ajouter les impôts mais cela reste largement rentable.
Par exemple, si vous comptez 45% pour impôts et P.S, cela vous donne  (80-40)*0,45=18 de taxes.
Vous payez 40 pour 60 encaissé en constitution de capital. Je vous laisse calculer le  rendement.

Ces calculs sont approximatifs mais sont, à mon avis, en deçà de la réalité puisque je constate que pour l’instant mes apports pour le remboursement du crédit sont nettement moindres que 20% du montant des mensualités.

Dernière modification par pierre007 (27/10/2015 22h50)

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#506 27/10/2015 22h54 → SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible ? (scpi crédit)

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Tssm

en fait on trouve de tout, quelquefois c’est 85, 90 ou 100% suivant les contrat et SCPI et méme chose pour les prix d’achats: Quelquefois on peut payer moins que le prix en direct, cela peut compenser les 85 % de distribution.
C’est un peu la jungle et il faut éplucher les contrats.

Dernière modification par mercators (27/10/2015 22h56)

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#507 27/10/2015 22h58 → SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible ? (scpi crédit)

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@Pierre,

Je vous avoue avoir un peu de mal à vous suivre sur l’exemple. La part de remboursement du capital VS remboursement de l’intérêt est dépendant de la période ou vous vous situez dans votre remboursement de crédit. Au départ, vous êtes à 50/50 intérêt/capital (c’est mon cas pour un TEG à 3,56%), à la fin vous êtes à quasi 100% de capital. Au départ vous avez une imposition faible et à la fin l’imposition explose. 

Le calcul de TRI doit se faire sur les flux de trésoreries sur l’ensemble de la durée du projet. Dans mon cas, (Rendement 5,2% ; TEG 3,56 sur 20ans, frais de sortie à 10%), je trouve un TRI de 3,29%. C’est bien ce rendement que je compare à un placement au fil de l’eau… (assurance vie ou pas)

En revanche, là ou je suis entièrement d’accord avec vous, c’est sur l’effet de levier qui vous permettra de bénéficier d’un gain important en cas de montée de la valeur de la part. Cependant, comme précisé, attention aux illusions, comme tout placement le risque de baisse existe également ! Regardez l’historique des SCPI en France : entre 92 et 98, environ -50% (SCPI : le rendement de l’immobilier d’entreprise, sans les contraintes de gestion)

@ mercators,

Avec quelques recherches sur internet, je trouve des contrats d’assurance vie avec une distribution qui est bien à 100% des loyers, la possibilité d’investir 100% du contrat en SCPI et des frais d’entrée qui sont en effet inférieur à un achat en direct… (exemple : mes-placements Liberté, l’assurance vie multisupport sans frais d’entrée. /). On a même des frais UC à 0,5%…

Presque trop beau pour être vrai ?

Dernière modification par Tanuky (27/10/2015 23h23)

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#508 27/10/2015 23h26 → SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible ? (scpi crédit)

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Tanuky, je conçois  que mes calculs soient un peu difficile à comprendre. Ce que j’essaie d’expliquer c’est qu’avec un crédit suffisamment long (>20 ans) et une SCPI de suffisamment bonne qualité, le crédit est quasi payé par les loyers. Même s’il vous reste à vous acquitter des impôts, c’est un avantage extraordinaire.

Après, je suis d’accord avec vous, surtout si les taux d’intérêt remontent, la valeur des parts peut baisser. C’est une caractéristique commune à tout le secteur de l’immobilier. Mais, il faut relativiser, tant que le dividende ne baisse pas et couvre toujours les mensualités de crédit, ce n’est pas vraiment gênant.

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#509 27/10/2015 23h38 → SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible ? (scpi crédit)

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Oui, tant que le dividende tient, l’investissement devrait rester rentable (la part ne pourra pas trop baissé, le dividende faisant office de valeur refuge)

En revanche, dans mon scénario d’investissement, les loyers sont très loin de couvrir le crédit ! (cashflow largement négatif)
Avec une SCPI à 5,2% aujourd’hui et un emprunt à 3,56% de TEG, je me retrouve au bout de 20 ans avec une valorisation SCPI de 45.000 euros (part constante / après frais vente) pour 32.000 euros de déboursés en mensualité + impôts.
Avec le même placement au fil de l’eau de ces 32.000 euros sur 20 ans sur une assurance vie, je me retrouve également à ces 45.000 euros (part constante / après frais vente)

C’est ce simple calcul que j’essai d’expliquer…

Seule une augmentation de la part (plutôt en début de projet) peut donner un avantage certain à l’investissement à crédit (et inversement !)

Lisez cet article, il explique certainement bien mieux que moi mon raisonnement ! :
Investir en SCPI à crédit ou préférer un investissement au fil de l’eau ?

Dernière modification par Tanuky (27/10/2015 23h45)

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#510 27/10/2015 23h48 → SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible ? (scpi crédit)

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La phase critique est au début de l’investissement.
Après, avec l’augmentation probable du dividende, le remboursement du crédit devrait être plus facile.
Dans votre scénario : crédit à 3,5%, SCPI à 5,2%, prêt sur 20 ans, de combien est le rapport entre le loyer et la mensualité de crédit pour les premières mensualités?

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#511 27/10/2015 23h48 → SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible ? (scpi crédit)

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Tanuky,

cette discussion tourne un peu en rond °°), il semble que notre ami Pierre ne soit pas sensible à votre explication pourtant trés claire. Par ailleurs et pour terminer pour ma part, je vais ajouter qu’au bout de 20 ans vos 45K€ seront dans un contrat d’assurance vie avec une fiscalité beaucoup plus avantageuse.

Cordialement

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#512 27/10/2015 23h58 → SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible ? (scpi crédit)

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mercators a écrit :

je vais ajouter qu’au bout de 20 ans vos 45K€ seront dans un contrat d’assurance vie avec une fiscalité beaucoup plus avantageuse.

Exactement ! Un autre gros avantage de l’assurance vie smile En plus j’ai fait le calcul avec revente (& frais associés) au bout de 20 ans, ce qui n’est pas obligé avec l’assurance vie smile Avec le crédit, c’est obligatoire à moins de perdre les 1% de delta expliqué précédemment car l’impôt devient confiscatoire (plus d’intérêt à déduire)…

@pierre007
Première année :
Loyer : +2600 euros
Emprunt : -3358 euros (1833 de capital & 1524 d’intérêt)
Assurance : - 142 euros
Impots : - 420 euros
Total : - 1320 euros

Plus j’avance dans le projet, plus le cashflow est négatif (baisse des intérêt donc augmentation des impôts)
La dernière année est à quasi - 2000 euros

Dernière modification par Tanuky (28/10/2015 00h06)

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#513 28/10/2015 00h00 → SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible ? (scpi crédit)

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…Mais une rentabilité beaucoup plus faible.

J’ai bien noté Mercators. Puisque, d’après votre remarque, mon retour d’expérience ne vous intéresse pas, je vais me coucher.

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#514 28/10/2015 02h12 → SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible ? (scpi crédit)

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Bonjour,

Je suis nouveau par ici et je lis avec beaucoup d’intérêt cette discussion ayant eu le même questionnement moi-même récemment..

Quelques points:

Investissement SCPI sur assurance vie: c’est quelque-chose d’assez nouveau pour les assureurs et comme le dit TSSM tous ne reversent pas 100% etc.
Une exception pour le moment est Spirica (que vous avez trouvé via mesplacementsliberté par exemple, je suis personnellement sur Linxea Assurance vie LinXea Spirit ). Les conditions sont les mêmes sur les deux courtiers, 0.5% frais UC, possibilité de 100% SCPI et reversement de 100% revenus. Cela me semble être un choix solide et ça a l’air de marcher pour le moment.. je suis bien 100% SCPI chez eux.

Niveau frais d’entré, les SCPI en assurance vie sont généralement moitié prix: environ 4% versus 8% de frais. Il me semble que la commission qui est généralement donnée aux CGPI disparaît mais je peux me tromper.

Question: pourquoi se focaliser sur Immorente? J’ai personnellement préféré investir sur un panaché de SCPI de bureaux, de commerce, de santé etc pour diversifier et augmenter mes chances d’un rendement moyen >5%. J’en ai déjà 3 qui ont réévaluées leur prix donc pour le moment la diversification semble payer.

Autre point à considérer est qu’une SCPI en direct a généralement un délai de jouissance qui peut aller jusqu’à 6 mois. Sur assurance vie, le rendement est immédiat.

Enfin je ne connais pas votre situation mais si vous avez la possibilité de faire un emprunt in fine (avec nantissement de contrat AV), cela peut être une solution afin de bénéficier des taux actuels sans avoir d’effort d’épargne tous les mois. Par ailleurs, vous pourriez aussi investir votre épargne au fur et à mesure sur SCPI en AV pour bénéficier des deux solutions en même temps?

J’espère que ces quelques éléments pourront vous aider un peu dans votre réflexion Tanuki.. wink Je suis curieux de voir comment votre réflexion va se concrétiser.

Dernière modification par cubee (28/10/2015 04h04)

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#515 28/10/2015 09h46 → SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible ? (scpi crédit)

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@ Cubee,

Merci pour votre retour.
En effet, le contrat Linexa Spirit semble proposer plusieurs SCPI dans de très bonnes conditions. Je garde en mémoire ce contrat.
J’ai pris la SCPI Immorente comme exemple pour comparer les deux approches (crédit ou assurance vie). Je reste complémentent ouvert sur le choix des SCPI.

Après avoir expliqué les calculs précédents à mon CGPI, j’attends son retour (avec une nouvelle proposition défiant toute concurrence ?) avant de prendre ma décision.
Pour le moment, le contrat de type Linexa Spirit avec un versement au fil de l’eau est mon meilleur choix

Restera le choix des SCPI. Sur le contrat Linexe, il y a 16 SPCI mais aussi des SCI… A creuser pour comprendre la différence… J’en choisirai probablement 3 ou 4 pour diversifier mon placement. Par rapport à ma situation patrimoniale, l’idée serait de placer environ 2000 euros / an sur ce type de support

A suivre,

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#516 28/10/2015 10h27 → SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible ? (scpi crédit)

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Entre Linxea Spirit et MPL, choisissez plutot MPL qui offre la possibilité de verser les dividendes des SCPI sur le fond euros et non pas obligatoirement en parts de SCPI
Cela a son interet si un jour vous voulez faire des retraits de ces interets
Car les reverser sur les SCPI leur fait resubir les 6% de frais sur versement

Linxea Spirit n’offre pas cette possibilité la

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#517 30/10/2015 14h59 → SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible ? (scpi crédit)

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Je relance le sujet sur les SCPI à crédit. J’entreprends actuellement la démarche d’achat à crédit par l’intermédiaire d’un crédit à la consommation.

J’ai actuellement une proposition de mon banquier pour un prêt spécial "jeune" (-de 28an) à 0.91%. Voici les terme du contrat:

Montant: 6000€
Durée: 120 mois
Mensualité: 52.30/mois
TAEG fixe: 0.91%
pas de frais de dossier

Il s’agit d’un crédit équivalent à un crédit à la consommation, donc je crois* (*recherche en cours) ne pas pouvoir déduire les intérêts. Cela à peu d’importance au final puisque j’ai un TMI à zéro.

L’objectif sera d’investir la somme en SCPI à 4-5%.

Sauf erreur de ma part, cela peut être un bonne ouverture pour les moins de 28 ans qui souhaite de la SCPI à crédit, puisqu’ils ne demande aucun justificatif pour l’utilisation des fonds.

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#518 20/01/2016 12h15 → SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible ? (scpi crédit)

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Quel organisme propose ce type de cédit "promo" ?

J’ai 30 ans et les taux que j’obtiens via Cetelem par exemple sont bien plus importants, minimum 2,5%.

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#519 20/01/2016 13h37 → SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible ? (scpi crédit)

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C’était une offre spéciale de la caisse d’épargne qui est maintenant terminée. Je ne manquerai pas de ressaisir ce type d’opportunité.

J’ai finalement pris 4000€ de crédit conso à 0.9% + 1 crédit de 1000€ à 0%, sans aucun frais, investit sur Corrum conviction  à 6%.

Les sommes peuvent paraître ridicules pour certain mais c’était une bonne entrée en matière sur les scpi.

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#520 21/01/2016 10h36 → SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible ? (scpi crédit)

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Ne soyez pas complexé, nous avons tous commencé un jour avec des petites sommes !

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#521 21/01/2016 11h03 → SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible ? (scpi crédit)

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En plus de ma présentation :

Je reviens du CF, et on m’a gentiment refusé…

Une batterie de question :
- Si j’étais en CDI (normal), depuis combien de temps ---> depuis Septembre, là la petite dame à déjà pas trop aimé (il aurai fallu plus d’un an…), je lui ai quand même dit que j’avais bossé en CDD avant dans plusieurs domaine

-Mon patrimoine
-Si j’étais propriétaire.. ----> je lui ai dit que non, et ne voulait pas le devenir (pour moi, une maison ou appartement est un passif, et non un actif..) et là, j’ai vu à sa tête que je m’enfonçais…

Et pour finir… mon revenu annuel ----> entre 15 et 17K€, là ce fût la fin, elle dégaina qu’il fallait au minimum 30K€ annuel, même pour des petites sommes…

Je continue donc ma recherche !

(Et cela me conforte dans le fait qu’en France, on accorde volontiers un crédit à des gens déjà surendetté pour s’acheter une nouvelle télé écran plat, ou un nouveau scooter, voiture etc.. alors que quelqu’un qui n’a aucune dette, aucun passif dans son patrimoine se voit refuser un crédit pour l’achat de SCPI…)


Un tu l'as vaut mieux que deux tu l'auras

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#522 21/01/2016 11h15 → SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible ? (scpi crédit)

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Rossox a écrit :

(Et cela me conforte dans le fait qu’en France, on accorde volontiers un crédit à des gens déjà surendetté pour s’acheter une nouvelle télé écran plat, ou un nouveau scooter, voiture etc.. alors que quelqu’un qui n’a aucune dette, aucun passif dans son patrimoine se voit refuser un crédit pour l’achat de SCPI…)

J’ai jamais réussi à avoir de crédit conso, j’avais essayé de chopper une offre promo pour investir en bourse (j’ai prétexté un motif mariage), mais offre refusé.
Donc je suis plus doué en crédit immo que conso.

Pour l’offre, je réitère un conseil : rapprochez vous de CGPI.
Ils ont intérêt à vous vendre la SCPI, et donc à vous trouver un financement! wink

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#523 21/01/2016 23h55 → SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible ? (scpi crédit)

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Tanuky a écrit :

@ Pierre,

SCPI au comptant : 5,2% brut -> -15,5% CSG - 30% TMI -> 2,86% net
SCPI sur assurance vie : 5,2% brut -> -0,7% frais UC  -15,5% CSG -> 3,8% net

Un écart de 1% n’est pas négligeable smile

Tanuki, votre vision est beaucoup trop simpliste. Les 0.7% s’appliquent non seulement sur les dividendes mais aussi sur le capital. Donc le capital diminue progressivement d’année en année et il faut conserver au moins 8 ans pour qu’il n’y ait pas d’impôts.

Dernière modification par WhiteTiger (21/01/2016 23h56)


100% des gagnants ont tenté leur chance mais tous ceux qui ont tenté leur chance ne sont pas gagnants.

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#524 23/01/2016 12h18 → SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible ? (scpi crédit)

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Les 0.7% s’appliquent non seulement sur les dividendes mais aussi sur le capital.

Pour moi, il me semble que c’est un rendement de +5,2% - 0,7%, soit 4,5%
Plus exactement, si l’on applique les 0,7% de frais sur le capital et sur le rendement: (1+5,2%)X99,3% = 1,044636 soit un rendement de 4,46% avant PS et impôts

Dernière modification par sm94 (23/01/2016 12h28)

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#525 24/01/2016 01h49 → SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible ? (scpi crédit)

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Oui, mais c’est même pire que cela car les dividendes sont capitalisés. Donc les dividendes de l’année 1 subiront autant de fois l’application des 0.7% que le nombre d’année de conservation de cette AV.

Imaginons le scénario suivant: quelqu’un qui aurait ouvert un contrat d’AV en placement tout en ATP1. Les dividendes étant capitalisés, je n’ai pas fait le calcul excat mais assurément, il aurait subit un plélèvement de 0,7% de frais tout les ans en plus d’une décote régulière de son capital.

Une AV placée en SCPI dont la valeur ne bouge pas sur 5 ans (cas le plus probable), les 0.7% de frais appliqués sur le capital + intérêts tous les ans font que je ne suis pas sûr qu’au bout du compte, cela soit réellement favorable.

Quant à la fiscalité, elle est variable elle aussi en fonction du nombre d’année de détention… et de la politque en cours ! Ca changera peut-être demain…

Il ne faut pas oublier non plus le risque de contre-partie.


100% des gagnants ont tenté leur chance mais tous ceux qui ont tenté leur chance ne sont pas gagnants.

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