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#476 22/10/2015 21h09 → SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible ? (scpi crédit)

Membre
Réputation :   46 

Bonjour à tous,

Depuis quelques temps je me pose la question de l’achat de SCPI à crédit.
Je viens de faire la demande à un ami CGPI.

Voici sa proposition :
Emprunt 100% sur 50Keuros amortissable sur 20 ans avec Crédit foncier
Taux : 3,1% + Assurance 0,285% => TEG : 3,39%

SCPI: Immorente
Rendement 2014 : 5,2%
Mon TMI : 30%
Frais de souscription : les frais sont de 10% uniquement lors de la revente

Au final, cela fait un effort d’épargne de 134euros / mois (remboursement emprunt & impôts) soit 32160 euros pour 45000 euros de récupéré à la revente au bout de 20ans (50K - 5K de frais)
Cela correspond à un placement à 3,3% net sur le placement des 134 euros tous les mois (en réalité, 100 euros / mois au départ pour arriver à 163 euros. Le calcul de TRI reste cependant quasiment le même)
Ce calcul considère évidemment un dividende & valeur de part constant.

Je me pose donc la question de l’intérêt de cet investissement…
Finalement, placer cet effort d’épargne mensuel sur un PEL à 2,11% net est assez proche… 1,2% d’écart de rendement entre un placement 100% sécurisé & liquide à tout moment et un placement immobilier risqué et bloqué sur 20 ans…

Qu’en pensez-vous ?

Dernière modification par Tanuky (22/10/2015 21h12)

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#477 22/10/2015 23h00 → SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible ? (scpi crédit)

Membre
Réputation :   76 

Attention … Le pel est descendu à 2% brut … donc ce n’est plus 2.11 net mais 1.69.

Sauf si vous avez déjà votre pel d’ouvert …

Après je préfère l’immobilier en direct , si votre souhait est de payer moins d’impôt et de vous faire un patrimoine … vous avez actuellement des taux bas et des bonnes affaires dans l’immobilier physique .. effet de levier +++ ( suivant la région bien sûr )


doutes=traîtres=peur d'essayer…

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#478 22/10/2015 23h15 → SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible ? (scpi crédit)

Membre
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@Tanuky. Votre calcul est intéressant.
Avec des revalorisations du dividende et du prix de la part de 0%, vous obtenez un rendement net de 3,3%. Ce n’est pas si mal.
Vous pourriez refaire vos calculs en étant modérément optimiste, par exemple en considérant une revalorisation du dividende de 1% et du prix de la part de 0,5%. Peut-être que l’opération sera alors réalisée avec un bon rendement.

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#479 23/10/2015 00h21 → SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible ? (scpi crédit)

Modérateur
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Tanuky a écrit :

Emprunt 100% sur 50Keuros amortissable sur 20 ans avec Crédit foncier
Taux : 3,1% + Assurance 0,285% => TEG : 3,39%

Votre calcul de TEG est très probablement FAUX. En effet, les % ne s’additionnent pas ainsi. De plus, bien souvent l’assurance aura un coup fixe mensuel, basé sur le capital initialement emprunté (et non sur le capital restant du), et augmentera encore plus le TEG.

Un petit calcul :
   50k€ emprunté à 3.1% sur 20 ans => mensualité de 278.72€
   Coût mensuel de l’assurance (selon le mode de calcul le + courant) : 50k€ * .0285% / 12 = 11.88€
   Mensualité totale = 290.60€, correspondant à un TEG de 3.58% pour un emprunt sur 20 ans

Sinon, comparer le rendement d’un placement avec quasiment aucun risque (PEL ou livret) avec celui d’un placement immobilier, avec un aléas sur l’évolution du prix de la part comme sur le montant des "loyers" (lesquels peuvent pas mal varier, à la hausse comme à la baisse, d’ici 20 ans, comme l’inflation peut pas mal avoir de l’impact), a peu de sens….
De même, envisager d’investir son cash pour les 20 prochaines années sur un PEL ou un livret (où l’argent restera disponible quasiment à vue) n’est pas très pertinent : soit vous pouvez avoir besoin de ce cash à court terme, et il ne faut pas l’investir à long terme, soit il est probable que vous puissiez rester investi durant ces 20 ans (pour le cash apporté comptant comme pour les revenus futurs qui serviront à rembourser l’emprunt), et il faut rechercher un rendement en adéquation, par exemple dans l’immobilier (papier ou physique). C’est votre situation, vos objectifs et vos besoins qui déterminent ce qui est le plus adapté..

PS : Pour Immorente, la prévision de distribution 2015 (cf bulletin trimestriel 2T/2015) est entre 15.60€ et 16.10€ par part, soit entre 4.80% et 4.95% des 325€ que coute à présent une part. Le rendement 2014 (16.70€/320€=5.22%) est une information très largement obsolète…


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#480 23/10/2015 07h36 → SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible ? (scpi crédit)

Membre
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Merci pour vos retours.

@Cricri
-> Avec ma femme, nous avons un PEL chacun ouvert juste avant la baisse du rendement. Nous avons donc un rendement net de 2,11% sur les 10 prochaines années
-> L’immobilier en direct offre probablement un rendement plus important mais demande bcp plus d’investissement temps/argent, surtout en Ile de France.

@Pierre
Oui, nous pouvons tjrs refaire le calcul avec une amélioration du dividende & prix part, cependant quand on regarde les 5 dernières années, le dividende tente à se stabiliser voir diminuer (pour le div ordinaire)… Je reste donc conservatif. Je fais cet investissement dans le but du rendement actuel VS coût emprunt. En aucun cas cela doit se transformer en un achat spéculatif qui consisterait à gagner de l’argent uniquement en cas de montée du prix de la part/dividende (dont je n’ai aucune certitude…)

@GoodbyLenine
-> Effectivement, le TEG n’est pas l’addition des deux valeurs, merci pour cette remarque.
-> L’idée de comparer le placement à un PEL était simplement de comparer le rendement de l’actif risqué par rapport au taux sans risque (pour moi le PEL à 2,11% net)
La rémunération du risque (différence entre les deux rendements) me semblait faible
-> Merci pour cette remarque sur la prévision de distribution. En effet, le rendement de ces dernières années a été fortement aidée par les PV de cession et les distributions exceptionnelles. On voit bien que le dividende ordinaire est plutôt en baisse. Comment peut-on connaitre quelle est la réserve des PV ? Comment peut-on l’évaluer sur les prochaines années ?

Merci,

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#481 23/10/2015 09h27 → SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible ? (scpi crédit)

Membre
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@Tanuky : les taux du crédit foncier sont plus bas que 3,1% pour 20 ans.

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#482 23/10/2015 12h40 → SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible ? (scpi crédit)

Membre
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Oui , normalement 2.55% pour les bons profils (info du mois dernier).


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#483 23/10/2015 15h40 → SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible ? (scpi crédit)

Membre
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Vince775 a écrit :

@Tanuky : les taux du crédit foncier sont plus bas que 3,1% pour 20 ans.

Mon CGPI m’indique que les taux pratiqués pour les SCPI sont différents des taux habituel car le risque est plus important et Crédit Foncier a le monopôle sur cette activité…

Avez-vous d’autres informations ? Avez-vous un retour d’expérience sur des taux plus bas pour de l’investissement SCPI ?

Merci,

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#484 23/10/2015 15h46 → SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible ? (scpi crédit)

Modérateur
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Tanuky a écrit :

Comment peut-on connaitre quelle est la réserve des PV ? Comment peut-on l’évaluer sur les prochaines années ?

En consultant le rapport annuel de la SCPI, vous trouverez :
   - des PV déjà réalisées, et mises en réserve (pour Immorente : page 30 du Rapport Annuel 2014, vous avez la ligne "Plus ou moins values réalisées sur cession d’immeuble", qui indique qu’il y a 106k€ de PV déjà réalisées et mises en réserve, soit 0.02€/part ou quasiment rien, ce qui est logique car cette SCPI distribue chaque année la quasi totalité des PV réalisées);
   - des PV pouvant être réalisées au cours des prochains exercices, qu’on peut évaluer en comparant la valeur comptable des immeubles avec leur valeur d’expertise (pour Immorente : page 21 du Rapport Annuel 2014, vous avez la ligne "Valeur des immeuble", qui indique 200M€ de PV potentielle sur l’ensemble du patrimoine, soit 33€/part), tout en restant conscient que seuls quelques immeubles seront cédés chaque année (la SCPI n’est pas en phase de liquidation, et les immeubles ne sont pas cédés uniquement parce que ça génère une plus-value) et que le prix de vente ne sera pas forcément égal à la valeur d’expertise (souvent, il est même au dessus de la valeur d’expertise).


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#485 24/10/2015 09h03 → SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible ? (scpi crédit)

Membre
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@tanuky : C’est vrai que les taux pour les SCPI sont un peu plus importants mais en aucun cas le Crédit Foncier n’a le monopole. Il est tout à fait possible de faire financer des SCPi par sa banque notamment.
Je suis moi meme CGP et je travaille aussi avec le Crédit Foncier et c’est vrai que les conditions sont assez restreintes pour les CGP mais le taux de 3,1%  est trop important.

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#486 24/10/2015 10h05 → SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible ? (scpi crédit)

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Pour faire echo a ce que dit Vince, Je suis en train de finaliser un credit pour des SCPIs. Je ne passe pas le credit foncier, mais par ma banque habituelle. J’ai un taux de 2.20% sur 20 ans sans nego, et en choisissant librement mes SCPIs (taeg a 2.60%, pas genial mais suffisant dans mon cas pour avoir un TRI > 6% apres impots)

Dernière modification par faguoren (24/10/2015 13h08)

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#487 24/10/2015 12h51 → SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible ? (scpi crédit)

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Pour répondre à Vince, je vous fais part du prêt que j’ai obtenu de ma banque en mai 2015:
emprunt de 31000 euros à 1.7% sur 10 ans + assurances 0.327%.

J’ai toujours été fidèle à ma banque et quelques mois plus tôt, elle me proposait un taux de 1.9% + assurances pour une de leur scpi. Je leur ai signalé que je pourrai certainement trouver mieux ailleurs.

Deux mois plus tard, je recevais un courrier avec une proposition à 1.7%, un libre choix de scpi et une assurance que j’ai pu négocier lors d’un rendez vous.

Dernière modification par fabt171 (25/10/2015 09h14)

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#488 24/10/2015 13h54 → SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible ? (scpi crédit)

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Pour moi achats de 3 scpi non affiliées a ma banque le mois dernier. Crédit a ma banque habituelle.
50000 euros a crédit sur 15 ans a 2.10% assurance 0.17%.

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#489 27/10/2015 00h35 → SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible ? (scpi crédit)

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Merci pour vos retours.

Je viens cependant de faire le constat que même avec un prêt TEG à 2,5%, finalement, on obtient un TRI sur l’effort d’épargne qui plafonne à 3,8/4% net… C’est quand même pas énorme par rapport au risque de pris et le blocage sur une durée énorme de 20 ans…

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#490 27/10/2015 09h41 → SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible ? (scpi crédit)

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si vous souhaitez comparer entre un credit pour des SCPI et un placement de votre effort mensuel, vous devriez plutot le faire avec des SCPI dans une assurance vie plutot que sur le PEL.
La comparaison serait plus juste, la contrainte est en revanche de 8 ans de detention minimum contre 4 pour le PEL, mais le rendement meilleur.

Votre conclusion serait sans doute la méme car l’éccart de rendement serait encore plus faible.

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#491 27/10/2015 10h01 → SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible ? (scpi crédit)

Membre
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Bonjour,

J’ai financé plusieurs dossiers via ma banque (crédit mutuel) qui ne m’a imposé aucun choix de SCPI.
Pourquoi avoir fait vos calculs avec Immorente ?  Cette scpi est l’une des plus grosses et des plus diversifiées. Elle attire donc quantité de capitaux que la société de gestion doit investir rapidement, en étant moins regardante sur le rendement. Par exemple, les derniers investissements se sont faits aux environs de 5%. Autant dire que la hausse du dividende n’est pas pour demain.

Il existe d’autres SCPis avec un rendement un peu meilleur qui pourraient vous convenir comme foncière Rémusat (compliqué d’acheter des parts à crédit tant que le marché secondaire n’est pas ouvert), la gamme des Actipierre 1,2,3 voire même Foncia Pierre Rendement.

Enfin, je trouve également votre taux de crédit élevé.

AMF : Je possède des participations dans Immorente, Actipierre 2, Foncière Rémusat et Foncia Pierre Rendement.


Adde parvum parvo magnus acervus erit

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#492 27/10/2015 10h53 → SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible ? (scpi crédit)

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Il est en effet un peu complexe de combiner crédit et achat sur le marché secondaire. Pour les SCPI vous n’etes pas "bloqué" 20 ans car il sera toujours possible de les revendre avant et de rembourser le crédit si jamais vous avez fait une belle plus value ou bien si vous avez besoin d’argent.
D’accord avec @AesculusHippocastanum pour Immorente ce qui valable avec beaucoup de grosses SCPI (en terme de capitalisation).

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#493 27/10/2015 15h30 → SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible ? (scpi crédit)

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Merci pour vos remarques.

Finalement, le même effort d’épargne mensuel (ou annuel) mis  sur un contrat d’assurance vie semble m’apporter le même rendement avec les conditions suivantes : SCPI à 5,2% ; Frais UC : 0,7% ; sortie au bout de 20 ans (frais 10%) , pas de TMI , je retrouve exactement le même TRI de 3,29%.

Les avantages étant de ne pas avoir à s’endetter, de pouvoir stopper le versement à tout moment si besoin et de pouvoir garder les SCPI après les 20 ans (qui fait monter le TRI) tout en gardant l’avantage fiscal… Seul inconvénient : on ne joue pas l’effet de levier court terme en cas de valorisation des parts (et vise versa en cas de baisse… => donc placement moins risqué)

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#494 27/10/2015 15h43 → SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible ? (scpi crédit)

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A mon avis, vos calculs ne tiennent pas compte de l’inflation. Au jour d’aujourd’hui, je suis d’accord avec vous, les rendements sont similaires. Par contre, dans 10 ans, ce peut être très différent. Il est probable que les loyers suivent plus ou moins l’inflation. Dans 10 ans, ils devraient être nettement supérieurs à aujourd’hui; si tel est le cas, le différentiel entre le rendement locatif et le taux d’intérêt fixe deviendra très intéressant.

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#495 27/10/2015 16h05 → SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible ? (scpi crédit)

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PierreO7,

c’est exact que l’on ne connait pas l’inflation dans 10 ans mais l’on ne connait pas non plus le taux d’IR dans 10 ans. A moins de jouer les voyants, et en tenant compte des éléments connus mon raisonement est à peu prés le méme que celui de Tanuki.

Dernière modification par mercators (27/10/2015 16h07)

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#496 27/10/2015 16h43 → SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible ? (scpi crédit)

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C’est vous qui voyez.
A titre personnel, j’ai investi massivement à crédit en 2014 et 2015.
Je considère que pour les SCPI, avec un rendement de 5%, le risque est limité et la rentabilité supérieure à bien d’autres placements.
Le jackpot peut survenir si l’inflation repart. Dans ce cas, se retrouver avec des biens achetés à crédit avec un taux bas pourrait devenir particulierement intéressant.

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#497 27/10/2015 18h47 → SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible ? (scpi crédit)

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Pierre007,

Je suis d’accord avec votre analyse sur l’inflation, cependant, par exemple sur Immorente, le rendement est en baisse depuis 2 ans. Cela prouve que nous ne sommes pas à l’abri d’une baisse des revenues locatifs. Si nous rentrons en déflation, cette baisse peu s’accentuée. De façon général, le rendement immobilier depuis début 2000 est bien meilleur que tout autre classe d’actif. Il n’est pas impossible que cela s’inverse sur les 10 à 20 prochaines années…

Bon, je ne veux pas être trop pessimiste, seulement il faut garder à l’esprit que les SCPI restent des actifs risqués. L’effet de levier est donc pas définition un risque supplémentaire à ne pas négliger. Or, aujourd’hui, cette rémunération du risque ne me semble pas suffisante pour faire un effet de levier.

Pour développer malgré tout une part d’immobilier dans mon capital, je pense donc opter pour les SCPI via assurance vie pour garder un TRI d’environ 3,5% et limiter le risque & les inconvénients du crédit

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#498 27/10/2015 20h49 → SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible ? (scpi crédit)

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Tanuky,
Entre avoir une SCPI à 3,5% sur assurance vie et une SCPI à 5% hors assurance vie, je ne vois pas trop la différence. Dans le premier cas, la différence entre le brut encaissé et le net servi va dans la poche des intermédiaires. Dans le second cas, la différence va dans la poche de l’état via les impôts. Personnellement, même si je n’apprécie pas de payer des impôts, je préfère encore enrichir l’état que les assureurs et autres intermédiaires.
Après, pour Immorente, je suis d’accord avec Aesculus : c’est loin d’être une SCPI bien gérée. La faible variation du dividende et de la valeur de réalisation sur longue période en est la conséquence.

Dernière modification par pierre007 (27/10/2015 20h49)

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#499 27/10/2015 21h03 → SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible ? (scpi crédit)

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Pierre,

la différence est de taille, d’un coté vous devez prendre un credit pour 15 ou 20 ans avec tous les engagements et contraintes qui vont avec ( sans compter les démarches pour obtenir ce crédit et acheter les SCPI ) + déclaration aux impots chaque année….

De l’autre aucuns engagements, juste à déposer votre épargne chaque mois/trimestre via le site de votre assurance vie.

Et méme chose à la sortie, d’un coté vous devez vous occuper de  vendre vos SCPI , de l’autre l’assureur s’occupe de tout.
Sans compter que vous pouvez mixer entre plusieures SCPI sans probléme voir arbitrer, la souplesse est clairement du coté de l’assurance vie.
Certains courtiers proposent une quizaine de SCPI sur leurs contrats, en cas de mauvaise gestion/probléme d’une SCPI on peut stopper les versements et passer sur une autre.

Par ailleurs les frais sur les UC sont plutot de 0,7% et pas ou peu d’impot sur les assurances vie en sortie, on est plus prés des 4 ou 4,5% que des 3,5%.

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#500 27/10/2015 21h33 → SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible ? (scpi crédit)

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Mercators, je ne comparais pas SCPI à crédit via SCPI en assurance vie, mais SCPI au comptant via SCPI en assurance vie.
Pour le premier cas : SCPI à crédit, je demeure persuadé qu’à long terme le rendement est bien supérieur à 5% du fait de l’effet de levier du crédit.
Après, lorsque vous considérez que des frais de 0,7% sont faibles, je suis sidéré. Cela représente quand même environ 15% de vos loyers!
A la louche, si l’on considère 100€ de loyers, pour les meilleures SCPI, 10% sont versées à la société de gestion, 10% en travaux et autres, 80% aux propriétaires. Si parmi ceux-ci , l’assureur en prend 15%, cela veut dire qu’il prend une rémunération du même ordre que celle de la société de gestion!
L’assureur, contrairement à la société de gestion, ne fait rien (ou pas grand chose) et il n’assure pas contre une chute du prix des parts.

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