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Forums des investisseurs heureux

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#451 13/02/2015 09h21 → SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible ? (scpi crédit)

Membre
Réputation :   158 

Pour information pour ceux qui ont souscrit des crédits in fine à 4% ou plus ces dernières années il peut être intéressant de les renégocier auprès de sa banque…  J’ai tenté le coup et j’ai pu obtenir 3,50% au lieu de 4.05%… C’est dans mon cas près de 5000€ économisés (sur les 12 prochaines années) avec 2 mails…

Dernière modification par Shagrath (13/02/2015 09h21)

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#452 06/06/2015 13h15 → SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible ? (scpi crédit)

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Réputation :   

Bonjour,
Je souhaite acheter des parts de SCPI à crédit et mon banquier me propose un crédit personnel plutôt qu’un crédit immobilier.
Les intérêts son-ils bien déductibles dans ce cas, et si on demande à la banque une attestation d’affectation du crédit à cet objet (je n’ai pas trouvé de réponse dans la fonction recherche)?

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#453 06/06/2015 13h50 → SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible ? (scpi crédit)

Membre
Réputation :   12 

Bonjour,

La question revient régulièrement (Investir dans des SCPI avec un crédit à la consommation ?).

En synthèse, vous pouvez déduire vos intérêts si il est expressément mentionné dans le prêt l’affectation des fonds à un usage immobilier.

Par contre, les taux des crédits personnels sont bien souvent supérieurs à ceux des crédits immobiliers: soit vous souhaitez emprunter un montant trop faible, soit votre banquier vous la fait à l’envers.

Manarea

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#454 06/06/2015 14h55 → SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible ? (scpi crédit)

Membre
Réputation :   

Merci de votre réponse, mais la question ne m’avait pas l’air traitée de façon si claire, d’ailleurs l’un des messages du post que vous citez mentionne "l’impact fiscal" d’un crédit conso pour les SCPI, qui serait du coup à éviter?

Pour ma situation, la banque propose un crédit sur 12 ans à 2,50% TEG, pour un montant de 30 k€.
Si je ne perds pas la déductibilité d’emprunt, c’est à étudier à mon sens.

En fait j’ai demandé un crédit immo pour les SCPI mais je n’ai pas d’immo physique alors la banque refuse.

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#455 06/06/2015 15h38 → SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible ? (scpi crédit)

Membre
Réputation :   12 

@quivapiano

Le taux proposé par votre banque est intéressant mais, sans déductibilité des intérêts d’emprunts, le charme de l’opération perd un peu son sens.

Quant à l’argument du refus de crédit immo car pas d’immobilier physique, c’est étonnant.

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#456 06/06/2015 15h51 → SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible ? (scpi crédit)

Banni
Réputation :   -3 

Bonjour,
Le cadre est assez flou mais il est possible de déduire les interets d’emprunts si vous pouvez prouver au Fisc que l’emprunt contracté a servi à acheter des parts de SCPI et non pas subvenir à vos besoins personnelles.
La banque préfère surement monter un dossier de pret à la consommation car c’est plus simple à faire.
J’insisterai à votre place pour avoir un pret immobilier classique pour ne pas avoir de "surprise" dans quelques années au cas ou les lois changent.
Je précise que je suis CGP.

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#457 06/06/2015 16h33 → SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible ? (scpi crédit)

Membre
Réputation :   17 

quivapiano a écrit :

Pour ma situation, la banque propose un crédit sur 12 ans à 2,50% TEG, pour un montant de 30 k€.
Si je ne perds pas la déductibilité d’emprunt, c’est à étudier à mon sens.

En fait j’ai demandé un crédit immo pour les SCPI mais je n’ai pas d’immo physique alors la banque refuse.

Le taux à 2.5 TEG sur 12ans est bon,  si la banque vous propose un montage conso plutôt que immo c’est que sur les montants inférieur à 50k sur courte durée les frais fixe (de dossier de garantie) représente à cause de leur part fixe un gros pourcentage et ferai grimper le. TEG au dessus de ce qu’on vous propose en conso.

L’argument de l’immobilier physique n’est pas le critère de votre banque mais de la garantie crédit logement qui refuse de garantir si le montant du crédit est inférieur à votre patrimoine immo net.

Je précise que j’interviens ici comme un investisseur particulier (comme à chaque fois que j’ interviens ou consulté ce forum)  et pas du tout dans un but de prospection commerciale. ET je viens de boucler mon financement de SCPI avec garantie crédit logement.  Je suis également cadre en banque privée et connaît donc les rouages interne.

PS : j’ai oublié de préciser que la déductibilité des intérêts d’emprunt sont parfaitement déductible lorsque le financement est fait via un crédit conso. Et que dans la FIEN l’objet du crédit sera noté donc aucun souci pour prouver l’objet du prêt. Vous pouvez aussi demander des échéances trimestrielle et un différé pour vous caler sur la distribution de la SCPI

Dernière modification par loulou75015 (06/06/2015 16h43)


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#458 06/06/2015 18h43 → SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible ? (scpi crédit)

Membre
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@loulou75015
En effet, le problème concerne crédit-logement qui bloque la banque, je n’ai pas expliqué assez précisément.
Je pense accepter le crédit personnel et demander que l’objet soit très clairement précisé.

Ensuite, je pense acheter des biens physiques pour du locatif, je ne devrai plus avoir ce problème si je rachète des SCPI par la suite.

@Rynard
Oui, mon banquier m’indique que le prêt personnel est plus simple à monter.

Merci de vos précisions à tous les trois.

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#459 06/06/2015 19h09 → SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible ? (scpi crédit)

Membre
Réputation :   17 

Avec plaisir si je peux aider.

Si vous avez des avoirs dans la banque et pour éviter crédit logement vous pouvez proposer un nantissement d’un contrat d’assurance vie (130% vous êtes sur que ça sera accepté, selon votre relation avec la banque de 30% avec versement régulier jusqu’à 100 % sans versement régulier.) enfin  mais moins apprécié par les banques le nantissement des parts de SCPI mais souvent considéré comme insuffisant.

Bon week-end

Dernière modification par loulou75015 (06/06/2015 19h26)


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#460 06/06/2015 20h32 → SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible ? (scpi crédit)

Banni
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En toute franchise c’est vraiment à la tete du client et aussi selon l’envie et compétence du banquier.
Etant donné que vous allez partir sur un placement long terme et a part si vous etes préssé je pousserai un peu mon banquier pour qu’il vous fasse un "vrai" pret ( c’est à dire immobilier).
Question à tous : quelles SCPI avez vous choisi ? Et pourquoi (si possible) ?

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#461 07/06/2015 01h49 → SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible ? (scpi crédit)

Membre
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Pour ma part Rivoli avenir patrimoine.
Car patrimoine Paris intra muros à 50%  (80 en idf)  un report à nouveau de plus de 30% un taux d’occupation de plus de 90%. Un tri à 5 et 10 ans parmi les plus élevés. Des frais bien plus raisonnable que les nouvelles SCPI.
En bonus un part qui prend 7% et qui me rembourse en one shot presque tous mes frais de souscription. (pour ce dernier arguments c’est de la chance même si après 2 ans sans revalorisation il fallait s’y attendre)

PS : effectivement c’est beaucoup selon les compétences du banquiers…

Dernière modification par loulou75015 (07/06/2015 01h50)


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#462 07/06/2015 09h21 → SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible ? (scpi crédit)

Banni
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Effectivement le 7% de hausse du prix de part n’est pas négligeable. Le patrimoine est de qualité meme si en façade le rendement peut paraître "moyen" comparé à la moyenne du marché.
Encore une fois tout dépende de la composition du patrimoine SCPi mais Rivoli Avenir Patrimoine est un choix qui me semble judicieux.

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#463 16/06/2015 09h29 → SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible ? (scpi crédit)

Banni
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Edit Modération : ce message a été déplacé dans une discussion existante, afin de capitaliser sur celle-ci.

Bonjour,
Je souhaiterai savoir quelles sont les taux obtenus (et auprès de quel organisme si possible) pour le financement de parts de SCPI ?

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#464 16/06/2015 09h43 → SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible ? (scpi crédit)

Membre
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prêt de 100k€ à la caisse d’épargne, taux 2.10 sur 18 ans, TAEG 2.40%, délégation d’assurance ok, pas réussi à supprimer les IRA.

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#465 16/06/2015 10h02 → SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible ? (scpi crédit)

Banni
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Je trouve le taux très interessant. Avez vous acheté une SCPI "maison" (Ciloger) ?

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#466 16/06/2015 13h25 → SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible ? (scpi crédit)

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Non non, pas de SCPI maison, j’ai fait ma propre sélection: Pierre 48, Foncia pierre rendement, Epargne foncière et Primovie (25% pour chaque SCPI).

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#467 19/06/2015 06h54 → SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible ? (scpi crédit)

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Bonjour à tous,

Je reviens vers vous 2 ans après la finalisation de mon montage que j’avais décrit sur le forum (160.455 euros de SCPI à crédit, sur PFO2, Foncia Pierre Rendement, Efimmo, à 3,05% sur 20 ans sans apport et avec nantissement). Ma banque m’accorde un nouveau prêt à 2% sur 20 ans pour 70.000 euros de Immorente, à nouveau sans apport et avec nantissement. J’en ai profité pour renégocier le précédent prêt, et la banque me propose 2.6%, ce que j’ai accepté. Ce taux n’est pas dingue mais je sais combien il est difficile de faire passer ces montages aux banquiers et j’ai autre chose à faire de mon précieux temps que d’aller démarcher la France entière. D’après ce que je lis ici, c’est déjà pas mal.

Ma question est la suivante : Il reste 18 ans de remboursements pour le premier crédit. A votre avis, est-il intéressant que j’en profite pour allonger la durée du premier prêt pour le ramener à 20 ans ? D’une façon générale, cela me semble rentable d’allonger la durée des prêts au moment où je pourrai avoir des mensualités égales ou inférieures à mes loyers, pour avoir une trésorerie positive, par exemple dans 6 ans, mais est-ce seulement possible ? Légal ? Réalisable ? L’un de vous l’a-t-il déjà fait ?

Bien à vous,

Nico

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#468 19/06/2015 09h42 → SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible ? (scpi crédit)

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Bonjour,

Je sais que la pluspart des banques n’autorisent un rallongement par une modulation des échéances avec un allongement maxi de 2 ans mais qui doit se passer en plusieurs fois, car souvent la modulation ne peut se faire qu’une fois par an et de 10% max


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#469 20/06/2015 11h21 → SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible ? (scpi crédit)

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@nicoteen,
A mon avis, c’est rentable de rallonger la durée d’un prêt ==>
- Mensualités diminuées,
- Intérets déduits des revenus augmentés,
J’ai obtenu cette année un prêt auprès du crédit foncier dont la durée de remboursement peut être augmentée de 5 ans. Il est possible d’activer cette clause un an après la date d’enclenchement  du crédit. Personnellement, je prévois d’utiliser cette option du contrat.

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#470 20/06/2015 11h50 → SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible ? (scpi crédit)

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pierre007 a écrit :

@nicoteen,
A mon avis, c’est rentable de rallonger la durée d’un prêt ==>
- Intérets déduits des revenus augmentés,

Certes les intérêts sont déductibles des revenus mais les intérêts non payés ne génèrent pas 100% d’impôts et donc il vous reste toujours quelques choses dans votre poche sur les intérêts non payés.

Il est toujours important de trouver le bon équilibre entre les intérêts que l’on paye et ce que permet de dégager en revenus, ou en création de richesse, l’objet du prêt.
En effet, quel est l’avantage de payer plus d’intérêts si l’investissement génère un revenu identique? Sauf à dégager un cash flow qui sera investi à bon escient pour compenser, et mieux dépasser, la hausse du coût global du prêt.

Il na faut jamais se réjouir d’avoir plus d’intérêts à déduire de ses revenus car cela revient à se réjouir d’avoir le taux d’emprunt le plus élevé possible, ce qui dit comme cela est assez surprenant.

Carpediem

Note: j’en profite pour dire que dans un prêt, il faut regarder le coût global du prêt et non juste le taux car les banques sont très fortes pour proposer des mixages de prêts avec décalage du remboursement du capital à leur avantage tout en affichant un taux d’emprunt bas mais qui en réalité coûte bien plus cher. C’est juste un retour d’expérience clients.


«Voir c’est savoir, vouloir c’est pouvoir, oser c’est avoir. »Alfred De MUSSET

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#471 20/06/2015 12h31 → SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible ? (scpi crédit)

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Carpediem a écrit : "…il faut regarder le coût global du prêt…".

Augmenter la durée du crédit tout en conservant le taux initial convenu permet de diminuer le T.E.G..
Je trouve qu’une solution par laquelle mensualités de remboursement, impositition et T.E.G.  sont diminués est intéressante pour l’emprunteur.
Après, chacun agit comme il l’entend.

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#472 22/06/2015 08h43 → SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible ? (scpi crédit)

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Parler de T.E.G c’est bien pour comparer des offres de prêts sur des durées identiques mais le coût global du prêt en euros est le seul paramètre qui vous permet de comparer des prêts de durées différentes.

Exemple: un prêt de 100 000 €

Sur 10 ans à T.E.G de 2% coût global en euros 10 416 €
Sur 12 ans à T.E.G de 1.9% coût global en euros 11 911€

Soit un surcoût de 11911-10416 de 1495 € pour la prolongation de 2 ans et ce malgré un T.E.G plus faible. Il ne faut pas oublié que dans le cas de la prolongation d’un prêt déjà en partie remboursé, le coût global du cumul des deux prêt est plus élevé que pour un prêt directement établi pour la durée plus longue du fait du faible amortissement de capital en début de remboursement du prêt initial.

Certes, ce surcoût peut être déduit de vos revenus mais si vous n’avez pas ce surcoût, il vous reste en poche 815 € avec un TMI à 30% et PS (1495-0.3*1495-0.155*1495) alors qu’il vous reste 0 quand vous avez réglé les intérêts.

Quitte à soutenir une institution avec son argent autant soutenir une institution caritative plutôt qu’une banque.

Carpediem


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#473 22/06/2015 23h35 → SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible ? (scpi crédit)

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loulou75015 a écrit :

Avec plaisir si je peux aider.

Si vous avez des avoirs dans la banque et pour éviter crédit logement vous pouvez proposer un nantissement d’un contrat d’assurance vie (130% vous êtes sur que ça sera accepté, selon votre relation avec la banque de 30% avec versement régulier jusqu’à 100 % sans versement régulier.) enfin  mais moins apprécié par les banques le nantissement des parts de SCPI mais souvent considéré comme insuffisant.

Bon week-end

On m’a proposé de faire un nantissement, mais j’ai refusé, mon assurance vie est dans une banque en ligne, c’est beaucoup plus avantageux pour moi.

Le nantissement des parts de SCPI  a  en effet été jugé insuffisant.

Du coup je prends un crédit personnel sur un montant un peu moins élevé (30k €) que ce que je pensais.

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#474 25/06/2015 19h58 → SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible ? (scpi crédit)

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Je partage mon expérience ou plutôt mon projet en cours d’achat de SCPI à crédit.
Je précise que je suis accompagné dans la réflexion par un CGPI "ami" (recommandé par un ami).

Le but du post est une réponse possible à la question initiale de la file.

Le montage : Achat de parts de SCPI PFO2 via un crédit in fine avec nantissement d’une nouvelle AV "extérieure" (où le CGPI vient prendre sa commission).

Objectif : entre 50k€ avec l’apport le plus faible possible, envisagé à 10k€ pour l’instant.
Je vous passe les détails, mais le CGPI calcule un versement de 300€ sur son AV nantie sur un crédit in fine sur 10 ans.
Au bout de 10 ans, l’AV atteint 40k€ et rembourse le crédit.

Tentative avortée du CGPI n°1 : les 300€ versés sur l’AV ne sont pas déductibles de l’IR. Mais c’était bien tenté! (je précise que je n’ai aucun autre revenus fonciers sinon ça fonctionne).
Le rendement du montage en prend un coup (initialement estimé à 9%)

Tentative avortée du CGPI n°2 (qui nous intéresse) : un courtier CAFPI mandaté nous indique qu’il n’a trouvé aucun organisme pour financer ce montage.

Lueur d’espoir : le Crédit Foncier serait le seul organisme à encore financer de l’achat de SCPI à crédit (hors réseaux Banque et SCPI maison).

J’attends de voir le taux proposé pour recalculer le rendement du montage mais plus j’avance et plus ce montage me paraît complexe et risqué pour le résultat attendu (environ 6-7% de rendement annuel effet de levier compris).

Avez-vous l’habitude de ce genre de montage ? Qu’en pensez-vous ?

Des pistes pour optimiser le montage ?

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#475 30/08/2015 17h34 → SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible ? (scpi crédit)

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Bonjour,

Je vous fais part de mon expérience en cours :
SCPI : PFO2 et Immorente / Centre de financement : Crédit Foncier
Montant du prêt : 100 000 euros (50/50)
Taux d’intérêt : 3,1% (nantissement des parts)
Assurance : 0,26%
Frais (dossier, garantie) : 950 euros
TEG : 3,64%
Durée : 20 ans (possibilité de pousser à 25)
IRA : 3%

Je trouve le TEG un peu élevé, je vais accentuer la négociation sur ce point.

G.

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