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Forums des investisseurs heureux

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#401 05/09/2014 08h40 → SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible ? (scpi crédit)

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Réputation :   17 

Pierre ––– Parrainage : yomoni, wesave, casden, boursorama, fortuneo… Il suffit de m'adresser un message…

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#402 05/09/2014 11h44 → SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible ? (scpi crédit)

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En juin il avait été baissé à 0.15%

EDIT : oups j’avais pas vu la réponse de PierreP à la page suivante

Dernière modification par bnose (05/09/2014 11h47)

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#403 20/10/2014 00h03 → SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible ? (scpi crédit)

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Pour la petite histoire, j’essaye de monter un dossier d’environ 30-35k€ (Immorente, PFO2, Corum, Selectinvest) avec prêt immo intégral sur au moins 15 ans. Autant dire qu’on n’est pas loins de la mission impossible : faible montant, diversification sur 4 SCPI, emprunt total > 10 ans …

N’ayant pas envie de faire le tour des agences et de voir des conseillers découvrir ce que veut dire SCPI, j’ai fait appel à trois intermédiaires du secteur : Primaliance, Hedios et Lonlay.

Je vous tiendrai au courant de la suite des événements. Pour l’instant, pas de feint de non-recevoir. Mes recherches devraient bien avancer dans les 15 jours à venir. A suivre, donc.


Parrain pour : American Express, ING Direct (code : EKXYBFS), Fortuneo, Binck.

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#404 20/10/2014 09h02 → SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible ? (scpi crédit)

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Bonjour espenlind13,

espenlind13 a écrit :

faible montant, diversification sur 4 SCPI,…

Lorsque j’ai voulu préparer un projet de ce type…
Alors qu’un premier conseiller, mal informé, m’a laissé croire qu’il n’y avait aucune difficulté, rapidement, je me suis aperçu qu’il fallait monter un dossier de crédit pour chacune des SCPI.

Est-il opportun de payer 300 € de frais par prêt, pour emprunter seulement 8 k€ ?

Dernière modification par PierreP (20/10/2014 09h02)


Pierre ––– Parrainage : yomoni, wesave, casden, boursorama, fortuneo… Il suffit de m'adresser un message…

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#405 20/10/2014 09h31 → SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible ? (scpi crédit)

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Bonjour,
Au taux actuel, il est intéressant de faire des prets personnel à 2.9% sur 4 ans pour des petits montants. Si vous êtes client boursorama, c’est ce qu’il propose jusqu’à 20000€ en ce moment.
Le cotu du crédit est équivalent à des frais de dossier sur un pret immobilier et pas besoin de credit ogement … et surtout vous etes libre de choisir votre scpi …
Cordialement,
Simlyon

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#406 20/10/2014 09h38 → SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible ? (scpi crédit)

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Quid de la déductibilité des intérêts d’emprunt avec un crédit à la consommation ? La question avait déjà été abordée il me semble mais j’avoue ne pas me souvenir de la conclusion des débats.

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#407 20/10/2014 09h44 → SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible ? (scpi crédit)

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Il faut prouver la destination de l’emprunt ce qui est plutot facile si vous emprunter 20000e pour faire 20000€ d’achat de scpi.

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#408 20/10/2014 12h56 → SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible ? (scpi crédit)

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PierreP a écrit :

Est-il opportun de payer 300 € de frais par prêt, pour emprunter seulement 8 k€ ?

Non, clairement, ce serait rédhibitoire. Merci pour l’information !

J’ai deux rendez-vous de prévus, j’attends de voir ce que vont m’y dire ces spécialistes. Pour ma part, je trouve complètement suranné de faire payer des frais de dossier lors de la signature d’un prêt immo. La plupart des dossiers de courtiers que j’ai eu l’occasion de suivre n’en comprenaient jamais (ou très rarement à la charge de l’emprunteur final).

Je pars avec cet objectif en tête : 30k€, emprunt à 100% sur >10 ans (idéalement entre 15 et 20), pas de frais bidon, cash-flow le moins négatif possible, au moins 2 SCPI (idéalement 4). On verra bien ce que j’arrive à obtenir…

Si quelqu’un connaît un intermédiaire (de qualité) ou directement une agence bancaire capable de me suivre, n’hésitez pas à m’en informer par MP.

@simlyon : Pour que les intérêts d’emprunt soient déductibles, il convient que l’emprunt soit "affecté" au moment de la contraction du pret (avec inscription de l’affectation des fonds sur l’offre). Or, il me semble que le prêt personnel ne peut pas être affecté. Avez-vous des infos contradictoires à ce sujet ?


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#409 20/10/2014 18h38 → SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible ? (scpi crédit)

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Concernant la déductibilité des intérêts sur votre revenu foncier, stephane avait déjà écris quelque chose à ce sujet:

stephane a écrit :

L’article 31 du Code général des Impôts précise que sont déductible, pour le calcul du revenu foncier net imposable :

d) Les intérêts de dettes contractées pour la conservation, l’acquisition, la construction, la réparation ou l’amélioration des propriétés, y compris celles dont le contribuable est nu-propriétaire et dont l’usufruit appartient à un organisme d’habitations à loyer modéré mentionné à l’article L. 411-2 du code de la construction et de l’habitation, à une société d’économie mixte ou à un organisme disposant de l’agrément prévu à l’article L. 365-1 du même code.

Si l’on se réfère à la doctrine administrative, il faut pouvoir prouver que le prêt a été contracté pour financer "la conservation, l’acquisition, la construction, la réparation ou l’amélioration".

L’administration de cette preuve passe nécessairement par une affectation du prêt. En pratique, il faut donc que votre prêt à la consommation mentionne l’utilisation qui en sera faite : acheter x parts de la scpi xyz, financier des travaux à tel adresse, etc..

Cela ne pose généralement pas trop de problème, quel que soit le montant du prêt. Il suffit de le demander à votre organisme prêteur !

Il faut donc que soit mentionné sur votre prêt l’affectation de celui-ci à l’achat de SCPI et non simplement de le prouver.

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#410 20/10/2014 20h47 → SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible ? (scpi crédit)

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A titre d’info, Credit immo finalisé semaine dernière (fonds débloqués):

Montant 100K€

Durée 15 ans

TEG 3.01% (assurance et caution inclus)

3 SCPI differentes

En tout 5 mois de recherche et de dossier monté, j’ai failli à un moment abandonner aux vus des refus et des propositions (financement si ouverture et nantissement d’un contrat assurance vie de 100K€) ainsi que des taux bien supérieur à ce qui se pratique pour l’achat en direct.

Au final c ma banque qui me finance moyennant l’achat de 20% du total sur une SCPI partenaire… comme quoi en étant un peu insistant on arrive à s’entendre.

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#411 22/10/2014 15h41 → SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible ? (scpi crédit)

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Jesuislambda a écrit :

Concernant la déductibilité des intérêts sur votre revenu foncier, stephane avait déjà écris quelque chose à ce sujet:

stephane a écrit :

L’article 31 du Code général des Impôts précise que sont déductible, pour le calcul du revenu foncier net imposable :

d) Les intérêts de dettes contractées pour la conservation, l’acquisition, la construction, la réparation ou l’amélioration des propriétés, y compris celles dont le contribuable est nu-propriétaire et dont l’usufruit appartient à un organisme d’habitations à loyer modéré mentionné à l’article L. 411-2 du code de la construction et de l’habitation, à une société d’économie mixte ou à un organisme disposant de l’agrément prévu à l’article L. 365-1 du même code.

Si l’on se réfère à la doctrine administrative, il faut pouvoir prouver que le prêt a été contracté pour financer "la conservation, l’acquisition, la construction, la réparation ou l’amélioration".

L’administration de cette preuve passe nécessairement par une affectation du prêt. En pratique, il faut donc que votre prêt à la consommation mentionne l’utilisation qui en sera faite : acheter x parts de la scpi xyz, financier des travaux à tel adresse, etc..

Cela ne pose généralement pas trop de problème, quel que soit le montant du prêt. Il suffit de le demander à votre organisme prêteur !

Il faut donc que soit mentionné sur votre prêt l’affectation de celui-ci à l’achat de SCPI et non simplement de le prouver.

C’est ce que j’ai fait pour acquérir des parts sur le marché secondaire … alors que j’avais besoin d’avoir un pret en moins d’une semaine pour 10000€ => Jouissance immédiate, pas de frais de dossier et une décote de 25% sur la part de la scpi qui a bien remonté depuis !

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#412 22/10/2014 15h42 → SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible ? (scpi crédit)

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xavier a écrit :

A titre d’info, Credit immo finalisé semaine dernière (fonds débloqués):

Montant 100K€

Durée 15 ans

TEG 3.01% (assurance et caution inclus)

3 SCPI differentes

En tout 5 mois de recherche et de dossier monté, j’ai failli à un moment abandonner aux vus des refus et des propositions (financement si ouverture et nantissement d’un contrat assurance vie de 100K€) ainsi que des taux bien supérieur à ce qui se pratique pour l’achat en direct.

Au final c ma banque qui me finance moyennant l’achat de 20% du total sur une SCPI partenaire… comme quoi en étant un peu insistant on arrive à s’entendre.

Quel banque ?

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#413 23/10/2014 15h19 → SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible ? (scpi crédit)

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Bonjour,

Retour d’expérience avec Crédit Foncier & Boursorama:

Crédit Foncier: la flexibilité totale sauf pour l’assurance emprunteur.
- SCPI au choix. Je confirme que CFF prête pour les SCPI au marché secondaire. Il faut juste insister (et faire des concessions: SCPI au marché secondaire + gratuité du frais de dossier + kickback substantiel ça ne va pas se faire wink )
- Crédit sur 20 ans maximum, pas besoins d’apport.
- Possibilité de différé (5 mois ou plus)
- Frais de dossier: de 0 à 1200€ selon votre "tête".
- Taux de crédit: pas bon
- Remboursement anticipé: 3% de pénalité dans tous les cas, sauf nouveau prêt chez CFF
- Délégation d’assurance: en théorie c’est possible mais dans la réalité: bonjour la galère (confirmé par mon courtier d’assurance).
- CFF n’aime pas traiter avec les particuliers, c’est plus facile de passer par un intermédiaire.
-  Revenu pris en compte: tous (primes, revenu autres…), je n’ai pas demandé combien % revenu locatif pris en compte.
- Limite: le montant total de tous les prêts (contractés chez CFF ou ailleurs) doit être inférieur au patrimoine net.

Boursorama: LE meilleur taux du marché.
- SCPI au choix. Ne prête pas pour les SCPI au marché secondaire.
- Crédit sur 15 ans maximum, 10% d’apport minimum. Minimum par prêt: 100k€
- Pas de possibilité de différé (mais en réalité: différé gratuit de 2 mois)
- Frais de dossier: 0
- Taux de crédit: Ex-ce-llent (1,95% pour 15 ans actuellement)
- Remboursement anticipé: gratuit sauf rachat de prêt (5%)
- Délégation d’assurance: pas de soucis. Pour un cas concret: frais d’assurance divisé par 5 par rapport à l’assurance groupe.
- Particuliers bienvenus.
-  Revenu pris en compte: tous (primes, revenu autres…), je n’ai pas demandé combien % revenu locatif pris en compte. Là on est vraiment loin de la règle chez une banque "préhistorique".
- Limite: le montant total de tous les prêts (contractés chez Boursorama ou ailleurs) doit être inférieur au patrimoine immobilier net. Les serial-acquéreurs auront donc du mal à enchaîner les opérations.

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#414 23/10/2014 15h46 → SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible ? (scpi crédit)

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Taux de crédit pas bon au CF signifie ?
Perso je suis plutot satisfait de ce que j’en ai eu au moment eu en mai dernier
C’est sur que c’était loin tout de même du 1.95% sur 15 ans
Pas de frais de dossier et ils ont accepté la délégation d’assurance

Dernière modification par DrFab (23/10/2014 15h48)

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#415 24/10/2014 08h41 → SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible ? (scpi crédit)

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Le gros avantage du credit foncier, c’est de pouvoir faire un credit sur 25 ans (20 ans + 5 de modulation) … et atteindre l’autofinancement sur quelques produits ^_^

Dernière modification par simlyon (24/10/2014 08h42)

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#416 24/10/2014 09h44 → SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible ? (scpi crédit)

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De toute façon, l’auto-financement en-dessous de 25 ans de crédit, ça ne me semble pas possible, même avec des taux si bas.

Sur 20 ans, pour des SCPI, DI incluse, on doit tourner à 3.50% ce qui rend difficile l’auto-financement, sauf à prendre des prévisions de croissance des revenus hasardeuses.


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#417 24/10/2014 09h51 → SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible ? (scpi crédit)

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Pour info bnpparisbas / hellobank : c
- crédit sur 15 ans max
- obligation d’une scpi maison

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#418 24/10/2014 10h55 → SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible ? (scpi crédit)

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DrFab a écrit :

Pas de frais de dossier et ils ont accepté la délégation d’assurance

@DrFab, il faut peut être préciser que vous avez pris le même assureur que CFF avec un courtier de crédit. There’s no free lunch smile

simlyon a écrit :

Le gros avantage du credit foncier, c’est de pouvoir faire un credit sur 25 ans (20 ans + 5 de modulation)

@simlyon: Avez vous fait cette démarche? Si oui, pouvez vous le partager?

@espenlind13: Avez vous reçu mon mp?

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#419 24/10/2014 10h55 → SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible ? (scpi crédit)

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Je confirme pour la BNP, ils n’ont même pas voulu me faire un début de proposition vu que cela ne concernait pas leur SCPI maison. Ma petite victoire aura été de faire reconnaitre à leur expert SCPI que ACCIMMO Pierre était pas terrible :-)

J’ai reçu mi-octobre une offre de prêt du crédit foncier pour 2 SCPI (2 x 75k€) de mon choix à un taux de 3.45% sur 20 ans.
Assurance (obligatoirement…) chez eux à 0.243% (sur le capital restant).
200 euros de frais de dossier et différé de 5 mois.
Soit un TEG de 3.92%.

Dernière modification par bnose (24/10/2014 10h57)

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#420 24/10/2014 11h02 → SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible ? (scpi crédit)

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Non, Wow, rien reçu.

Je me demande si BNP Paribas accepterait un montage avec un peu d’Accimmo et beaucoup d’une autre SCPI.

Moi qui espérais un financement sur 25 ans pour être très très proche de l’autofinancement, fiscalité incluse, mes espoirs sont désormais minces. J’attends mes deux prochains rdv pour avoir des certitudes et adapter mon plan d’attaque. smile


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#421 24/10/2014 11h26 → SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible ? (scpi crédit)

Banni
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@Bnose : octobre 2013 ou 2014 ?
Car au CFF, on m a plutot communiqué des taux de 2.6% sur 15 ans et 2.80% sur 20 ans.
Pour la delegation d assurance a priori elle serait possible (je vous tiendrai au jus).

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#422 24/10/2014 11h32 → SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible ? (scpi crédit)

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2014 !

Le taux aurait du être de 3.05% mais Crédit Logement aurait refusé mon dossier, du coup le taux a été augmenté à 3.45%…

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#423 24/10/2014 11h37 → SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible ? (scpi crédit)

Membre
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Wow a écrit :

DrFab a écrit :

Pas de frais de dossier et ils ont accepté la délégation d’assurance

@DrFab, il faut peut être préciser que vous avez pris le même assureur que CFF avec un courtier de crédit. There’s no free lunch smile

simlyon a écrit :

Le gros avantage du credit foncier, c’est de pouvoir faire un credit sur 25 ans (20 ans + 5 de modulation)

@simlyon: Avez vous fait cette démarche? Si oui, pouvez vous le partager?

@espenlind13: Avez vous reçu mon mp?

Oui déjà fait
au bout d’un an, il suffit d’activer la modulation en sachant qu’il est possible d’avoir aussi un différé de 5 mois

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#424 24/10/2014 11h39 → SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible ? (scpi crédit)

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bnose a écrit :

2014 !

Le taux aurait du être de 3.05% mais Crédit Logement aurait refusé mon dossier, du coup le taux a été augmenté à 3.45%…

car il y a un nantissement, je suppose

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#425 24/10/2014 11h40 → SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible ? (scpi crédit)

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@simlyon : oui nantissement des parts

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