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Forums des investisseurs heureux

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#1 07/10/2010 07h50 → Cetelem crédit SCPI 50 000 €

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Réputation :   12 

Bonjour à tous,

Je souhaite partager avec vous une proposition que vient de me faire Cetelem pour une demande de 50k de crédit (aucun apport)

20 ans, 3,95%, mensualité 318.21 € (309.94 € les 5 premières années), coût total 22’400.80 €

15 ans, 3,85%, mensualité 382.64 € (374.37 € les 5 premières années), coût total 15’898.00 €

Assurance 8.27 € les 5 premières années puis 16.54 €

Qu’en pensez-vous ?

J’avoue être un peu déçu des taux proposés comparé à l’immo classique (même si ça reste de très bons taux) : pourquoi une telle différence avec l’immo en direct ?

Je penche clairement pour un crédit sur 20 ans

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#2 07/10/2010 08h04 → Cetelem crédit SCPI 50 000 €

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Réputation :   401 

Il existe plusieurs raisons objectives expliquant que ces taux soient plus élevés que ceux des crédit pour l’achat de la résidence principale.

En voici trois:
- les banques françaises (mais pas les autres banques de la Zone Euro, plus futées) acceptent une marge bénéficiaire réduite sur le crédit résidence principale, dans l’espoir (souvent illusoire) de faire de la vente croisée. C’est-à-dire de vendre à l’emprunteur, pendant les 20 ans en moyenne que durera le crédit, d’autres produits mieux margés (packages bancaires, sicav, assurance-vie, etc.). Calcul qui a marché dans le passé, mais qui marche désormais de moins en moins bien, car les emprunteurs sont multibancarisés et se gardent bien de travailler uniquement avec la banque qui leur a consenti le crédit immo. A l’inverse, si Cetelem met en place votre crédit, elle sait qu’il peu probable de vous vendre plus tard d’autres produits ou services.

- psychologiquement (mais est-ce prouvé par des études statistiques?), un emprunteur qui a des difficultés financières s’efforcera davantage de rembourser le crédit de sa résidence principale (pour ne pas perdre son toit) que le crédit de ses SCPI. Si c’est avéré, cela réduit le risque de la banque.

- la pondération de Bâle II du crédit immobilier sur résidence principale est plus favorable que pour le crédit à la consommation ou même le crédit pour l’achat de SCPI. Donc coût moindre en fonds propres et par suite taux d’intérêt moindre.

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#3 07/10/2010 09h03 → Cetelem crédit SCPI 50 000 €

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Je pense plutôt qu’il s’agit d’un problème de garantie. En effet les taux affichés sur des sites comme "Meilleur taux"  sont des taux avec garantie réelle de type hypothecaire ou caution d’organisme comme GPA l’Equité ou Crédit Logement.

Pour ce qui concerne l’achat de SCPI, ses garanties ne sont pas possibles, d’où ce surcoùt de taux pour une garantie moindre en valeur (vraisemblablement nantissement des parts ???).

En effet, les taux de crédit sont calculés en fonction de plusieurs paramêtres : durée, objet du crédit, et la garantie.

Néanmoins, je pense que vous pouvez obtenir un peu mieux en termes de taux (CETELEM n’est pas un specialiste su crédit immo)

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#4 07/10/2010 09h14 → Cetelem crédit SCPI 50 000 €

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Réputation :   401 

En terme de sûretés, un nantissement de parts de SCPI est juridiquement aussi fort (en garantie pour le prêteur = la banque) qu’une hypothèque sur un logement.

C’est même plus sûr, en pratique, car on voit mal un juge accueillir favorablement un emprunteur mauvais payeur contestant la saisie de ses parts de SCPI nanties au profit d’une banque. Et la revente des parts par la banque, pour se rembourser, sera ensuite quasi immédiate.

En revanche, un juge pourrait accueillir plus favorablement un emprunteur mauvais payeur risquant de se retrouver à la rue, car il n’’arrive pas à rembourser son crédit immo; et ce, bien que le logement soit hypothéqué en faveur de la banque. Et ce juge accordera certainement des délais avant que l’emprunteur soit expulsé de chez lui.

Bref, le risque pour la banque est un peu plus faible avec des parts de SCPI dûment nanties qu’avec une résidence principale hypothéquée.

Dernière modification par zirk (07/10/2010 11h35)

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#5 07/10/2010 09h55 → Cetelem crédit SCPI 50 000 €

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d’accord sur le principe, mais il y a quelques subtilités. Les credits hypothécaires ou beneficiant d’une caution de type GPA, sont negociables sur le marché des creances hypothecaires, alors que pas les credit avec nantissements. D’où cette difference de taux liés à cette capacité de refinancement des banques.

Pour ce qui concerne la liquidité des SCPI, il fut une epoque (année 90) où elles étaient invendables, où avec des delais extremement long (6 mois à 1 an).

Alors qu’un bien immobilier peut-être vendu judiciairement même à vil prix. Ce n’est pas très moral mais bon….

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#6 13/10/2010 00h02 → Cetelem crédit SCPI 50 000 €

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Avec un peu de retard : merci pour vos réponses qui m’ont bien éclairées

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#7 01/04/2011 09h00 → Cetelem crédit SCPI 50 000 €

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Réputation :   13 

Je viens de faire une demande de prêt chez CETELEM pour financer l’acquisiton de 140 parts de la SCPI PFO² (montant total = 24920€). Ils me proposent le prêt suivant :

24920€ sur 15 ans
Taux initial capé (+/- 1%) de 3.85%, révisable en fonction du Tibeur 3 mois
Assurance : 4.68€/mois pendant 60 mois puis 9.35€ pendant 120 mois.

En sachant que le Tibeur est très bas et qu’il a plus de potentiel à la hausse qu’à la baisse…

Des avis ?


Parrain INGDirect (ZYSFCHN), Fortuneo (12496460), Boursorama, Bourse Direct, et Binck par mail

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#8 01/04/2011 10h30 → Cetelem crédit SCPI 50 000 €

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A ma connaissance on peut avoir du taux fixe à ce niveau, sur la même durée. Donc pas d’interêt à prendre ce taux revisable.

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#9 01/04/2011 16h50 → Cetelem crédit SCPI 50 000 €

Membre
Réputation :   13 

C’est la conclusion que j’en tire au vu des taux moyens affichés actuellement. Le seul souci à l’heure actuelle est de trouver une banque qui finance l’achat de SCPI. J’ai fait une demande de financement auprès du Crédit Mutuel, j’attend leur réponse…


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#10 26/04/2011 17h14 → Cetelem crédit SCPI 50 000 €

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Bonjour,

Je viens également de faire une demande de prêt chez CETELEM pour financer l’acquisiton de 300 parts de la SCPI PFO² (montant total environ 50 000€). Ils me proposent le prêt suivant :

50 000€ sur 25 ans
Sur les 10 premières années :Taux initial capé (+/- 1.5%) de 4.05%, révisable en fonction du Tibeur 3 mois (assurance 0.4% non comprise)
Sur les 15 dernière années, full variable (4.05% - 1.05% + TIBEUR3M)
Assurance :  9.35€ pendant toute la durée.

Le montage est de revendre ses parts au bout de 10 ans (indemnité de remboursement anticipé nulle).

Je pars du principe que sur les 10 première années j’ai un taux fixe de 6 % (augmentation des taux très certain)

Je suis loin d’être un expert du placement et je débute juste, à vrai dire je ne sais pas vraiment quoi penser de ces conditions.
Si qqn peut me conseiller, puis-je trouver des offres plus intéressantes ailleurs ?

D’avance merci

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#11 26/04/2011 17h34 → Cetelem crédit SCPI 50 000 €

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on peut tre bien monter de la bonne scpi de rendement avec un effet de levier de X10 si on dispose d un peu d epargne sur une assurance vie.
connaissant parfaitement ces montages,je peux vous guider..
cela permet d avoir une renta de 1,5 a 2 plus revalo de la part…soit 15 a 20% au regard de mon propre argent.
si j ai 10 000,en moyenne je fais 30 000 en huit ans si je ne consomme pas le rendement.
je profite d une prevoyance integrale a 100 000

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#12 26/04/2011 19h02 → Cetelem crédit SCPI 50 000 €

Modérateur
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Si je comprend bien ce que brunopan décrit :

J’ai 90 sur une AVie, qui rapporte 3.5/an
J’ai 10 par ailleurs, j’emprunte 90 à 4%, et j’achète pour 100 de SCPI  (à 5.5%)
Je suppose l’emprunt "in fine 10 ans" (ou amortissable 20 ans, remboursé sans IRA après 10 ans, qui donnera un résultat assez similaire, mais des calculs + complexes) et garanti par l’AVie

Chaque année je reçois 5.5 - 0.68 de cotisation sociales - 3.6 d’intérêts - l’IR, soit environ 1.0 de bénef net, ce qui fait 10%net sur les 10 investis en propre sur la SCPI.
(pour avoir 1.5 ou 2 de renta, il faut un rendement SCPI plus élevé, ou un crédit moins cher)

Une autre façon de calculer est que le rendement sur les 100 investis en tout passe de 3.5/an (en mettant tout sur l’AV) à 3.5*0.9 +1 = 4.15/an, donc qu’on "booste" de 0.65% le rendement.
C’est moins impressionnant que les 10%/an sur les SCPI avec levier, mais sans doute plus réaliste.

La revalo des parts gonflera éventuellement ce rendement, mais je considère que le risque de baisse des parts (ou de revalo nulle auquel cas on perd la différence entre prix net acheteur et vendeur) compense cet espoir de gain additionnel.

Ai-je bien compris ? Avec quelles SCPI et coût de l’emprunt arrivez-vous à 1.5 à 2 de renta ?


Contrôlons la finance: Finance Watch  - Parrain Fortuneo: 12356125, INGDirect: ZKCYANB, Altaprofits: MP

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#13 26/04/2011 19h31 → Cetelem crédit SCPI 50 000 €

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j ai 10 sur une ass vie
j emprunte 100 en in fine qui seront investis sur une scpi a capital variable de premier plan.
ma renta nette entre 5,5 et 6 mon emprunt autour de 4

mes 10 000 a 3,5
les 100000 de la banque a 1,5

mes 10 000 font donc du 18,5 plus la revalo en sortie.

si je decede ou ne peux plus travailler,les 100KE sont assurés et ma prevoyance est de 100000+ 5,5% de rendement.

ce montage est tres encadré et ne peux se faire avec ce levier que sur 3 SCPI a ma connaissance

il permet de rentabiliser une ass vie sans aller au multi support,de mettre en place une belle prevoyance,

de ne pas entrer dans le champs isf…et quelques autres avantages

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#14 26/04/2011 20h26 → Cetelem crédit SCPI 50 000 €

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c’est exactement le montage que je décrivais ici  :
SCPI avec crédit in fine et faible nantissement : quel risque ?

à l’époque ca m’avait paru interessant, à l’époque les taux d’interet etaient plus bas et les rendements legèrement plus haut

mais que ce passe-t-il si la valeur des parts baissent de 20% ?
comment la banque retrouve-t-elle ses billes ?

toute ressemblance avec ce qui s’est passé aux etats-unis ne serait que purement fortuite …


Apprenez à fabriquer vos propres meubles … même si vous avez 2 mains gauches !

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#15 26/04/2011 20h37 → Cetelem crédit SCPI 50 000 €

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pas grand chose a voir avec les subprimes^^

la banque ne prend pas de risque important car seules quelques rares scpi references peuvent servir de support.

la valeur des parts sur immorente a ma connaissance n a jamais baissée.

ces scpi ne se vendent pas en priorité de gré a gré mais c est le gestionnaire qui paye les sorties au prix defini par l amf.

le taux d interet est certe important mais pas primordial car les bonnes scpi disposent de larges reserve de distribution de dividendes

lorsque elles sont bien diversifiées,elles permettent de parfaitement diluer le risque .

bref,ca ne se fait pas n importe comment avec n importe quelle scpi mais si c est bien monté tout le monde y trouve son compte.
le banquier comme l investisseur

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#16 26/04/2011 20h53 → Cetelem crédit SCPI 50 000 €

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j’entends bien et ma comparaison avec les subprimes n’a pas lieu d’être effectivement …

mais le montage repose fortement sur une augmentation de la valeur des parts à la sortie vu l’effet de levier

et se baser sur le fait que ca n’a jamais baissé me parait léger

répartir sur plusieurs SCPI nous prémunit d’une défaillance de l’une d’entre elle mais le risque n’est pas dilué puisque seules 3 SCPI sont acceptées dans ce montage (33% au mieux)

mais ca ne prémunit pas d’une éventuelle baisse violente du marché immo

ou alors je n’ai rien compris et je veux bien un éclairage sur un cas où la valeur des parts baissent de 10% (ne parlons pas de crack mais d’une simple baisse de 10%)

personnellement, je trouve le montage intéressant mais je ne suis pas pret aujourd’hui, compte tenu de mes objectifs, à en assumer les risques (bien réels je pense)


Apprenez à fabriquer vos propres meubles … même si vous avez 2 mains gauches !

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#17 26/04/2011 21h20 → Cetelem crédit SCPI 50 000 €

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brunopan a écrit :

ces scpi ne se vendent pas en priorité de gré a gré mais c est le gestionnaire qui paye les sorties au prix defini par l amf.

A ma connaissance les parts de toutes les SCPI se vendent prioritairement sur le marché de gré à gré. Si il n’y a pas d’acheteur, certaines SCPI ont constitué des fonds de reserve sur lesquels s’opèrent les eventuels retraits en suspens. mais à un prix qui est en general inferieur de 10% à la valeur de realisation (le prix de souscription est lui plus proche de la valeur de reconstitution).

Le problème est que l’on peut se retrouver dans une periode très morose où il n’y a pas d’acheteur et où le fond de reserve est vide et n’a pas été reconstitué. Enfin la SCPI peut supprimer à tout moment ce fond de reserve si elle juge que son alimentation porte prejudice à l’ensemble de la SCPI !!!

Donc je vous trouve optimiste sur le remboursement….Nous avons connu des periodes noires, où les vendeurrs devaient patienter des mois (quasi 1 an) pour recuperer leur fonds et encore avec des decotes importante. Le marche secondaire des SCPI reste un marché d’offre et demande : si il y a des vendeurs et pas d’acheteurs, le marché est desequilibré. Donc prudence sur ce type de montage apparement allechant.

Dernière modification par Rodolphe (26/04/2011 22h22)

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#18 26/04/2011 21h41 → Cetelem crédit SCPI 50 000 €

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ca n a rien d allechant et est tres encadré.
certaines scpi a capital variable sont dans l obligation de detenir des reserves propres suffisantes a payer les sorties.elles s echangent via le gestionnaire pour la simple raison qu il n y a guere de part disponibles et qu il faut attendre pour etre servi.
si elles sont diversifiees,et que le parc est de 1er ordre,un retournement de marché se voit venir.
la scpi immorente par exemple n a jamais affiché aucun probleme justifiant une envie de sortie par peur du risque.
je ne parle pas ici de scpi fiscales qui ont du mal a se vendre sans decote et sont pour la plupart tres peu liquides

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#19 26/04/2011 21h56 → Cetelem crédit SCPI 50 000 €

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le risque 0 n existe pas mais avec une scpi bien diversifiée 1/3 bureaux 1/3 institutionnel 1/3 commerce le tout sur paris idf et placé de 1er ordre,on a le temps de voir venir.

sur certaine la reprise par le gestionnaire est une obigation et devrait l etre pour toute en 2013

la decote de sortie est entre 7 et 11%
soit entre 1 et 2ans de rentabilité au maximum.si on considere que les parts n augmentent pas..allez voir sur immorente qui est ancienne et regulierement restructuree si la valeur de part a subit des baisses en plus de 15ans….

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#20 26/04/2011 22h11 → Cetelem crédit SCPI 50 000 €

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Je conseille à toutes les personnes qui s’intéressent aux SCPI de lire les statuts, aussi bien les SCPI à capital fixe que celles à capital variable. Tout y est…

Évitez de vous fier à ce que vous pouvez lire dans les forums…notamment concernant les modalités de revente des parts, la façon dont les prix sont calculés, etc…

Encore une fois, évitez les montages compliqués : les crédits in fine, c’est à envisager uniquement pour les personnes fortement imposées…Sinon, c’est surtout intéressant pour l’intermédiaire.
Or, le 10/100 est illusoire pour un investissement supérieur à 100kE…et encore…La banque voudra plus…

Ensuite, dans la pratique, il est rare que la banque contrôle régulièrement la valeur des parts pour recalculer son risque…Çe qui est important pour l’emprunteur, c’est le rendement en valeur absolue…pas la valorisation des parts…

Vérifiez que l’intermédiaire vous a fait une estimation avec une revalo loyers et prix des parts de 1% par an, et pas 3% !

Pour le taux du crédit, ne chassez pas le meilleur taux à 0.1 ou 0.2% près, surtout pour un crédit amortissable. Si vous faites les calculs, vous verrez que l’impact sur le coût du crédit est relativement faible…J’ai remarqué que personne ne pose la question du coût de l’assurance…Or, les banques se gavent sur l’assurance et les taux varient au moins du simple au double…et savez-vous que 0.1% de plus sur le taux d’assurance vous coûtera plus que 0.1% de plus sur le taux du crédit amortissable hors assurance ? Cela vient du fait qu’il n’y a pas d’amortissement sur l’assurance.

Enfin, à mon avis, il faut attacher au moins la même importance aux conditions générales et particulières : possibilité d’augmenter ou diminuer les mensualités, franchise de 6 mois nécessaire pour les SCPI, possibilité de suspendre les remboursements pendant un certain temps en cas de problème….autant d’éléments que vous devez regarder pour comparer les propositions de crédit.

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#21 26/04/2011 22h17 → Cetelem crédit SCPI 50 000 €

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ma renta nette entre 5,5 et 6 mon emprunt autour de 4
les 100000 de la banque a 1,5

Hum … avec les PS et l’IR on est à beaucoup moins d’après mes calculs (dépendant de la situation de chacun donc).

De plus dans les in fine, il me semble qu’il faille remplir l’AV pour in fine avoir la somme empruntée.

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#22 26/04/2011 22h40 → Cetelem crédit SCPI 50 000 €

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brunopan a écrit :

le risque 0 n existe pas mais avec une scpi bien diversifiée 1/3 bureaux 1/3 institutionnel 1/3 commerce le tout sur paris idf et placé de 1er ordre,on a le temps de voir venir.
.allez voir sur immorente qui est ancienne et regulierement restructuree si la valeur de part a subit des baisses en plus de 15ans….

Je suis associé sur Immorente depuis longtemps. Celle-ci a été crée après la crise immo des années 90. Au début peu de souscriptions, achat majoritairement de murs de boutique sur Paris. En 10 ans, revalo à gogo, joli dividende et malgré tout elle reste relativement confidentielle.

Depuis 5 à 7 ans, cette magnifique SCPI a changée : grosses souscriptions (encadrées par SOFIDY comme elle peut), achat de locaux d’ interêt moindre (grandes surfaces à l’exterieur des villes, achat de boutiques sur de plus petites villes). Bref, Immorente n’est plus tout à fait ce qu’elle était. Donc je ne suis pas sur que le passé puisse être pris en exemple….Personnellement aujourd’hui je n’acheterai plus Immorente, je garde simplement les parts que j’ai.

La SCPI idéale que vous citez (paris idf bien placé) n’existe pas. Ou si mais en SCPI fermée, donc inaccessible.

Dernière modification par Rodolphe (26/04/2011 22h43)

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#23 26/04/2011 23h02 → Cetelem crédit SCPI 50 000 €

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primopierre est une scpi a capital variable,elle existe et dispose d un parc essentiellement parisien a ma connaissance.
immorente n est plus ce qu elle etait,cependant elle reste tres rentable et fait partie des seules qui gardent la confiances des banques pour des achats in fine avec de tres faibles adossements.du reste,
vous ne les avez pas vendues…

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#24 27/04/2011 08h16 → Cetelem crédit SCPI 50 000 €

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Rodolphe a écrit :

La SCPI idéale que vous citez (paris idf bien placé) n’existe pas. Ou si mais en SCPI fermée, donc inaccessible.

Et en plus avec une grosse surcote, cf. Ciloger Actipierre 1 qui pour moi est le top de la SCPI : pas d’AK, patrimoine de qualité sur Paris/IDF, historique très long.

Les SCPI à capital variable, je m’en méfie. On a vu ce qui s’est passé avec les fonds Allemands en 2009 ou avec certaines SCPI de "mauvaise qualité".

Aujourd’hui, tout le monde est à fond sur Immorente, comme sur Camignac Patrimoine. Dernièrement on a vu Carmignac Patrimoine sous-performer, et bien immédiatement il y a eu une décollecte.

Ces produits ont attirés des souscripteurs néophytes qui pensent que ça ne baisse jamais et sont paniqués à la première baisse des loyers ou de la valeur de part.

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#25 27/04/2011 08h47 → Cetelem crédit SCPI 50 000 €

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brunopan a écrit :

immorente n est plus ce qu elle etait,cependant elle reste tres rentable et fait partie des seules qui gardent la confiances des banques pour des achats in fine avec de tres faibles adossements.du reste,
vous ne les avez pas vendues…

Certes mais mon PRU est bien inferieur au prix de souscription actuel, et mon rdt est superieur à 7%…..

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