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Forums des investisseurs heureux

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#26 21/02/2012 13h53 → Vente aux enchères immobilière notariale : immobilier aux enchères... (encheres, immobiliere, vente)

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retaillandco a écrit :

20 000 euros pour 13 200 euros de loyer pour moi il n’y a pas de risque de perte en capital.

Oui biensur, vu comme ça tu as raison, mais un bien de ce type ne peut pas être vendu aux enchères à 20 000€. Les enchères vont forcément grimper, et le plus dur c’est de déterminer l’enchère maxi que je vais me fixer (enfin que je fixerais à l’avocat qui me représentera).

retaillandco a écrit :

As tu déjà des contacts pour la rénovation?

Oui, je connais pas mal d’entrepreneurs dans la région.

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#27 21/02/2012 14h02 → Vente aux enchères immobilière notariale : immobilier aux enchères... (encheres, immobiliere, vente)

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- il faut évaluer le coût étape par étape,
- ensuite déterminer le prix de vente (dans le cas d’une vente) ou la valeur vénale du bien pour garder un rendement intéressant (je pense que 130 000 euros est une base)

Prix du bien - coût des travaux - marges de sécurité = prix d’achat maximum

Concernant les coûts je connais que le petit oeuvre (électricité, sols, murs, plafonds) j’avais payé 2500/3000 euros pour rénover mon T2 (43m²) et j’avais fait faire les sols et l’électricité par un artisan.


Retaill & Co.
Mon blog www.retaill-and-co.fr  Construire votre patrimoine devient un jeu d'enfant

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#28 04/07/2013 18h40 → Vente aux enchères immobilière notariale : immobilier aux enchères... (encheres, immobiliere, vente)

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Je me permets de faire part de mon expérience sur ce sujet. C’était il y a quelques années. Je voudrais mettre l’accent sur quelques risques importants dont on parle très peu.

Il s’agit des enchères des notaires. Les enchères judiciaires comportent d’autres risques spécifiques (notamment lorsque le bien est occupé).

Certes on peut faire une affaire. Mais est ce que quelqu’un a déjà regardé le prix au m² des biens vendus aux enchères et les a comparé au prix au m² du marché ?

Outre les frais de notaires, il y a des frais supplémentaires (frais d’enchères) de l’ordre de 6 ou 7%. Donc compter 14% de frais de notaire au lieu des 7 ou 8% habituels.

Maintenant revenant sur les risques de la procédure elle-même et ce quelque soit le prix.

- Les enchères folles. C’est classique.

- Le financement. En effet, pour les enchères, et contrairement à une vente classique, il n’y a pas de clause suspensive si la banque n’accorde pas le prêt. Donc, si votre banque ne vous suit pas ou ne vous accorde un taux interessant vous êtes en situation délicate, très délicate.

- D’ailleurs, l’adjudicateur (celui qui remporte l’enchère) est propriétaire le jour de d’adjudication. Cela explique l’absence de clause suspensive sur le financement et tout autre clause suspensive notamment celle concernant le décès de l’acheteur. Donc, si l’adjudicateur décède entre le jour de l’adjudication et le jour de la finalisation de l’acte les héritiers doivent quand même finaliser la vente. Avant d’enchérir, soyez sur que vos héritiers peuvent assumer l’opération en votre "absence".

- délais : les délais de paiement sont très serrés. 45 jours entre la date d’adjudication et le paiement de la totalité du prix de la vente. C’est du sport du haut niveau. Car si vous voulez un taux interessant ou une délégation d’assurance ou tout autre montage c’est du délai. Ensuite vous avez des délais de reflexion et de rétractation de 11 jours comme tout prêt + les délais de constitution du dossier + délai d’étude à la banque (compter une semaine). Si on ne paie pas la totalité du prix ça peut couter très cher. D’ailleurs, c’est dans le cahier des charges

Voilà, je parle d’expérience passée ou j’ai découvert ces risques à mes dépens. Je trouve que ni les journalistes (spécialiste ou pas) ni les notaires n’évoquent clairement ces risques vis à vis des enchérisseurs.

Donc, si vous voulez enchérir ayez clairement en tête ces risques qui ne sont pas théoriques du tout.

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#29 17/02/2014 18h16 → Vente aux enchères immobilière notariale : immobilier aux enchères... (encheres, immobiliere, vente)

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J’envisage l’achat d’un appartement mis au enchères par la banque qui l’a saisi.

Celui ci est actuellement occupé par une mère et son enfant (6ans) qui ont signé dixit l’avocat s’occupant de la vente un bail de complaisance (loyer de 600€ pour une valeur de marché d’environ 2500€).

A combien estimez vous le cout financier et en temps pour réussir à se débarrasser du locataire qui est sans doute rusé et de mauvaise foi pour avoir mis en place un tel bail.

Pour le moment j’ai chiffré :
Avocat (environ 2K€ d’après l’avocat que j’ai appelé ce qui me parait peu)
Huissier (environ 2K€)
Non disponibilité du bien pendant la procédure je compte 2 ans pour être large (2*12*2500) : 60 k€

Je ne compte pas sur les loyers de cette période car je veux faire un worst case car il y’aura forcément des frais auxquels je n’aurais pas pensé.

A noter que ce serait pour en faire ma RP et qu’à priori on ne peut procéder à une expulsion de famille avec enfant pendant l’année scolaire et je n’ai pas besoin de cet appartement dans les 2 prochaines années.

Je compte utiliser comme motif pour résilier le bail que je souhaite moi même l’occuper. Etant donné le faible loyer je suppose que le locataire paye son loyer.

Qu’en pensez vous ?

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#30 17/02/2014 19h14 → Vente aux enchères immobilière notariale : immobilier aux enchères... (encheres, immobiliere, vente)

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Pour encherir il faut prendre un avocat si c’est une vente Judiciaire.
Ils ne sont pas nombreux dans ce domaine. Celui que vous preniez pourra vous renseigner précisément. Négocier avec lui un "forfait" pour ses honoraires.

Renseignez vous aussi auprès de l’avocat de la banque et croiser ces info.

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#31 17/02/2014 20h26 → Vente aux enchères immobilière notariale : immobilier aux enchères... (encheres, immobiliere, vente)

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C’est déjà compliqué de virer un mauvais locataire si celui çi paie ça risque d’être très long…Au risque de s’exposer à des recours au cas ou la cause du congé(pour occuper vous même) n’est pas réel.


Je ne veux pas etre rentier,je veux faire du blé

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#32 17/02/2014 22h09 → Vente aux enchères immobilière notariale : immobilier aux enchères... (encheres, immobiliere, vente)

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Vous avez raison. Néanmoins il faut rentrer dans la logique de ces avocats. Ce domaine n’est pas un métier simplement, c’est un sport et une passion. Ceux que j’ai croisés au TGI connaissent vraiment leur métier.

La limite de mes propos est que je n’ai jamais pratiqué cela. Les enchères ne veut pas dire prix bardés même si de temps a autres il y a une affaire. Je parle du 75 et 92 que je suis depuis 2 ans.Les résultats des enchères sont publiques et il est aisé de calculer et de comparer le prix au m2.

Pour revenir aux propos de toudoucement pour un avocat du domaine c’est du déterminisme.

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#33 27/02/2014 10h27 → Vente aux enchères immobilière notariale : immobilier aux enchères... (encheres, immobiliere, vente)

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Alors l’appart a été vendu 521K€ soit si on prend le prix moyen des notaires pour la commune une décote de 30 % ce qui correspond selon moi à une décote réaliste pour un appartement occupé d’autant qu’il y’avait un certain nombre de frais spécifique au mode de vente.

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#34 27/02/2014 11h01 → Vente aux enchères immobilière notariale : immobilier aux enchères... (encheres, immobiliere, vente)

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30% par rapport à quelle qualité du bien ?

Par rapport à une vente classique vous avez :

- des frais supplémentaires de la transaction (notaire + avocat)

- des frais d’éviction

- de l’argent à sortir dans un délai de 45 jours (de mémoire mais c’est l’ordre de grandeur). Donc si vous n’avez pas la totalité en cash … bon courage

- l’immobilisation de 512k€ pendant toute la durée de l’occupation (2 ans x 3% x 512k€) soit 6%

- les travaux de rénovation du bien. Car vous doutez bien qu’on ne vous laissera pas l’appartement en bon état.

Donc une décote de 30% … c’est régarder de près.

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#35 27/02/2014 11h39 → Vente aux enchères immobilière notariale : immobilier aux enchères... (encheres, immobiliere, vente)

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A noter que vous avez un upside car il semblerait que l’on puisse résilier immédiatement un bail si il est de complaisance.

Par ailleurs avec la loi duflot le loyer devrait etre réévalué pour atteindre les -30% du prix moyen.

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#36 27/02/2014 13h36 → Vente aux enchères immobilière notariale : immobilier aux enchères... (encheres, immobiliere, vente)

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Bonjour je m’intéresse de loin à l’achat aux enchères d’appartement;
Pouvez-vous me dire sur quelle sources vous trouvez les adjudications à venir, et également les résultats, j’ai trouvé ce site :
Info enchˬres

Je ne peux pas croire que c’est le seul car il me semble vraiment "Old School", j’ai également trouvé d’autre sites mais aucun ne m’a l’air complet.

Merci pour vos réponses.

Je précise que je suis sur Toulouse.

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#37 27/02/2014 13h51 → Vente aux enchères immobilière notariale : immobilier aux enchères... (encheres, immobiliere, vente)

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#38 27/02/2014 14h09 → Vente aux enchères immobilière notariale : immobilier aux enchères... (encheres, immobiliere, vente)

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Merci, j’avais également trouvé ce site, cependant il ne donne pas les resultats…

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#39 27/02/2014 14h11 → Vente aux enchères immobilière notariale : immobilier aux enchères... (encheres, immobiliere, vente)

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A mon avis, il sera impossible d’obtenir une annulation du bail devant le juge au motif que le prix du loyer est très inférieur au marché.

Les seules possibilités sont plutôt celles de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, à savoir notamment comme vous le souhaitez récupérer le bien pour l’occuper soi-même.
Il faut pour cela attendre la fin du bail ! Et surtout ne pas oublier d’envoyer au moins 6 mois à l’avance une lettre recommandé avec AR dans lequel vous indiquez le congé pour reprise c’est à dire la personne qui reprend le bien (vous-même, votre conjoint, concubin, ascendant, descendant…).

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#40 27/02/2014 14h19 → Vente aux enchères immobilière notariale : immobilier aux enchères... (encheres, immobiliere, vente)

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Pryx a écrit :

Merci, j’avais également trouvé ce site, cependant il ne donne pas les resultats…

Si si y’a le résultat des adjudications.

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#41 27/02/2014 14h56 → Vente aux enchères immobilière notariale : immobilier aux enchères... (encheres, immobiliere, vente)

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Vous avez raison mais malheureusement pas pour le TGI de Toulouse…

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#42 03/03/2014 18h20 → Vente aux enchères immobilière notariale : immobilier aux enchères... (encheres, immobiliere, vente)

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Alexis92 a écrit :

A noter que vous avez un upside car il semblerait que l’on puisse résilier immédiatement un bail si il est de complaisance.

Seul le juge peut dire si le bail est ou n’est pas de complaisance, et dans ce cas, il peut effectuer conclure à l’inexistance du bail. Mais il faudra passer par la case justice pour cela.

Et ce passage n’induit pas qu’il ne sera pas nécessaire de procéder aux autres étapes normales de fin de bail à l’initiative du bailleur.

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#43 15/04/2014 14h37 → Vente aux enchères immobilière notariale : immobilier aux enchères... (encheres, immobiliere, vente)

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Je m’intéresse à ce type de vente depuis très peu de temps, en me basant sur certaines ventes passées je peux considérer que de bonnes opérations sont encore à faire.

Quelqu’un ici a t’il déjà pratiqué ce type de marché? qu’en pensez-vous?

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#44 15/04/2014 15h02 → Vente aux enchères immobilière notariale : immobilier aux enchères... (encheres, immobiliere, vente)

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Il faut distinguer entre les enchères judiciaires et les enchères des notaires.

Pour les enchères judiciaires, il y a un site spécialisé. Il suffit de faire des recherches. Très complet.

Pour les enchères des notaires, j’avais fait une réponse (faites une recherche) en indiquant les risques qui se résument à :
- délais d’obtention du prêt … c’est très sportif.

- vous êtes acquéreur le jour des enchères. Vous avez intérêt à être sur d’obtenir un prêt.

- Pas de clause suspensive. En cas de décès, entre le jour de l’adjudication et le jour de l’obtention du prêt, vos héritiers doivent payer le bien dans les délais impartis.

- les cahiers des charge sont publiés tardivement. Les notaires se déchargent de tout. C’est parfaitement bien fait pour que vous n’ayez aucun recours possible.

Parmi les inconvénients de mon expérience des ventes des enchères des notaires parisiens :
- service minimum. En cas de problème ou autre, vous êtes livré à vous même

- les frais sont très élevés. En plus des frais de mutation classique de l’ordre de 8%, il faut rajouter 7% supplémentaire pour l’organisation des enchères et frais de publicité

- parfois je suis sidéré de voir les biens qu’ils arrivent à vendre. Les notaires sont les meilleurs agents immobiliers. Car souvent ce sont des successions en déshérence … avec des biens qui n’ont pas été occupés pendant environ 10 à 15 ans.

Les affaires sont rares. Mais pour espérer en faire une, il faut être sur un bien avec peu d’enchérisseur … ce qui se traduit :

1- emplacement : n’espérez pas être seul sur des biens à Paris ou en petite couronne.
2- prix : les studio et 2 pièces partent comme des petits pains. Les biens à +500k€ trouvent moins d’enchérisseur. Donc, si vous les avez cash, oui vous pouvez faire une affaire.
3- visez les 4 pièces … 80 ou 100m².
4- visez les maisons dans les petites villes.

La question que je me pose, est ce qu’avec ces 4 critères sus cités, vous ne faites pas une meilleure affaire en passant pas un agent immobilier ? Le débat est ouvert !

Enfin, les résultats sont transparents. Si vous arrivez à me dire elles sont où les bonnes affaires, je suis preneur car sur le S2 2013 je n’en ai pas trouvée sur les enchères des notaires de Paris.

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#45 05/05/2014 17h10 → Vente aux enchères immobilière notariale : immobilier aux enchères... (encheres, immobiliere, vente)

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Bonjour,

Je ne sais pas si ce post est toujours d’actualité, mais je tenais à préciser qu’il y a d’abord les frais préalables à la vente (frais de publicité et d’organisation des enchères) qui représentent 2 % du prix de vente avec un minimum de 775 euros hors taxes.
En général, c’est 50 % à la charge du vendeur et 50 % à la charge de l’acheteur, mais dans certains cas (vente organisée par une association caritative, décision de justice…), ces frais sont supportés à 100 % par l’acquéreur. Si le bien n’est pas vendu, le propriétaire n’a à régler que les frais de rédaction du cahier des charges par le notaire.

En cas de vente, il faut aussi ajouter les émoluments du notaire, selon un barème national, et les frais d’acquisition qui correspondent aux droits de mutation classiques et qui vont dans les caisses de l’Etat et des collectivités locales.


Jacques Demont. Blogeur et web marketeur. Plus d'informations sur http://www.ventesaisieimmobiliere.com

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#46 12/05/2015 19h09 → Vente aux enchères immobilière notariale : immobilier aux enchères... (encheres, immobiliere, vente)

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Bonsoir,

Après lecture du post, un point m’est encore flou.

J’ai assisté aujourd’hui même à une vente aux enchères au TIG de Bobigny.

J’ai vu les avocats enchérir pour leurs clients et leur remettre leur chèque lorsque l’enchère dépassait leur limite.

A part ce chèque, il y a-t-il des frais en cas d’échec ? Doit-on payer l’avocat pour qu’il nous représente lors de l’enchère ou touche-t-il une "commission" seulement en cas d’adjudication ?

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#47 13/05/2015 11h37 → Vente aux enchères immobilière notariale : immobilier aux enchères... (encheres, immobiliere, vente)

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Concernant les honoraires des avocats:
Le principe est la liberté des honoraires, il n’y a pas de grille tarifaire ou de tarifs imposés/conseillés, quel que soit le domaine d’intervention de l’avocat.
Si vous avez un ami avocat, il peut très bien vous faire une faveur et vous faire ça gratuitement (ou contre une bouteille de champagne, plutôt).
Si vous n’avez pas la chance d’avoir un proche enrobé (elle est bonne celle-là), quatre possibilités concernant les honoraires:
- Gratuit: pourquoi pas si vous promettez des dossiers à venir ou que vous êtes déjà client par ailleurs (vous-même ou votre société par ex.)
- Honoraire calculé au temps passé: comme son nom l’indique, à déterminer au préalable dans une convention d’honoraire.
- Honoraire forfaitaire: idem.
- Honoraire "de résultat": dans le cas présent je ne vois pas l’intérêt qu’aurait l’avocat à proposer un honoraire de résultat, étant donné qu’il n’a aucune possibilité d’influer sur le résultat final. Mais tous les goûts sont dans la nature et dans ce cas, il y a des règles spécifiques à suivre: un honoraire qui serait intégralement "de résultat" est déontologiquement interdit par la profession. Il faut impérativement prévoir dans la convention d’honoraire une (plus grande) partie "fixe", en fonction des diligences accomplies (au temps passé ou bien au forfait) et une (plus petite) partie en fonction du résultat.

Plus globalement, voici un extrait du site de l’ordre des avocats de Paris sur le sujet des adjudications judiciaires:

Ventes par adjudication

Les enchères – La garantie de paiement

Conformément à l’article 74 du décret 2006-936 du 27 juillet 2006 applicable aux adjudications réalisées dans le cadre de la nouvelle procédure de saisie immobilière en place depuis le 1er janvier 2007, l’avocat qui porte des enchères doit se faire remettre par son client une caution bancaire ou un chèque de banque à l’ordre de M. le Bâtonnier en sa qualité de séquestre désigné au cahier des conditions de vente.

Son montant est impérativement de 10% de la mise à prix avec un minimum de 3000 euros et récépissé doit être donné par l’avocat à son client.

Un représentant du Bâtonnier sera présent devant la Salle des Criées avant l’audience d’adjudication.

L’avocat enchérisseur devra lui remettre le chèque de banque ou la caution bancaire, et pour visa le récépissé en trois exemplaires : un exemplaire sera conservé par du Bâtonnier séquestre, un autre par l’avocat enchérisseur, le troisième par le client.

Si le client enchérisseur n’est pas déclaré adjudicataire, le récépissé et la caution bancaire ou le chèque de banque lui sont restitués à l’issue de l’audience.

Si le client  est adjudicataire, le Bâtonnier séquestre conservera le récépissé, la caution ou le chèque de banque qu’il encaissera passé le délai de surenchère de 10 jours ou immédiatement en cas de revente sur surenchère.

Il est également vivement recommandé à l’avocat qui porte des enchères de demander à son client un autre chèque à l’ordre de la Carpa couvrant notamment les frais préalables, les émoluments de vente et le droit d’enregistrement.

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#48 13/05/2015 12h51 → Vente aux enchères immobilière notariale : immobilier aux enchères... (encheres, immobiliere, vente)

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Djay a écrit :

A part ce chèque, il y a-t-il des frais en cas d’échec ?

A ma connaissance, en cas d’échec, seul ce chèque (forfait variable selon le cabinet) est du.


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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#49 18/05/2015 16h11 → Vente aux enchères immobilière notariale : immobilier aux enchères... (encheres, immobiliere, vente)

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Bonjour,

comme évoqué dans ce fil le point crucial est le financement et les 45j.
En cas où la banque ne suit pas, peut on emprunter à un proche avec reconnaissance de dette?
J’ai idée d’enchérir sur une maison mais ne possède que 50% du montant max que je me fixe.

Lorsqu’on mandate un avocat, peut on le faire en "couple"? étant marié en séparation de bien cela risque de compliquer les choses si je me lance seul dans l’aventure en cas de réussite.

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#50 18/05/2015 16h49 → Vente aux enchères immobilière notariale : immobilier aux enchères... (encheres, immobiliere, vente)

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Si vous trouvez quelqu’un (par exemple un proche) pour vous prêter les fonds (à condition que leur origine puisse être déterminée) je ne vois pas ce qui pourrait vous empêcher de procéder ainsi.

Je ne vois pas ce qui pourrait vous empêcher de mandater l’avocat pour acheter en indivision à plusieurs (que ce soit avec votre conjoint en régime de séparation, avec votre concubin, ou même avec un certain nombre de personnes sans aucun lien et qui sont d’accord pour faire partie de l’indivision et en assumer les conséquences), si ce n’est que le mandat sera un peu plus compliqué à rédiger.


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