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Forums des investisseurs heureux

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#1 06/02/2012 09h25 → Vente aux enchères immobilière notariale : immobilier aux enchères... (encheres, immobiliere, vente)

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Je vais à Paris mi-février pour une vente aux enchères.

Le studio est mis en vente au prix de 10 alors qu’il en vaut 20/25.

J’aurais souhaité savoir s’il y a bien des frais même dans le cas où je ne remporte pas le bien? j’ai vu 500 euros, est ce que cela parait cohérent?

Les frais notaire, mutation, avocat sont de 36.5% du bien, c’est énorme? Ca représente 8 000 euros.

La vente se fait car c’est une succession, et le défunt doit un paquet d’argent à l’URSSAF.

Comment se passe la consignation? Il faut juste un chèque de banque? un travail à faire auparavant?

J’ai visité le studio, il est a rénover mais ça ne me gène pas.

Des retours d’expériences?

Mots-clés : encheres, immobiliere, vente


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#2 06/02/2012 11h54 → Vente aux enchères immobilière notariale : immobilier aux enchères... (encheres, immobiliere, vente)

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Les frais d’enchères (habituellement de 20%) sont-ils également compris dans les 36,5% que tu cites ?

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#3 06/02/2012 12h17 → Vente aux enchères immobilière notariale : immobilier aux enchères... (encheres, immobiliere, vente)

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Sur le second T1 bis ces frais sont bien de 20%, mais pas pour celui-la.

Je pense que les 20% de frais sont compris.


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#4 06/02/2012 13h05 → Vente aux enchères immobilière notariale : immobilier aux enchères... (encheres, immobiliere, vente)

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S’agit-il d’une enchère au TGI ? Si c’est le cas, je n’avais pas notion qu’il existait des frais en cas d’échec à l’enchère (à part les frais de l’avocat qui effectue l’enchère, je m’étais renseignée et il me réclamait 200 euros pour cette tâche, il y a 2 ans).

C’est peut-être différent pour une enchère à la chambre des notaires, en tout cas je veux bien obtenir l’information lorsque tu l’auras. Et que tu fasses un retour de ton expérience "enchère immobilière", qui manque un peu sur le forum, si tu le veux bien.

Si la vente est au TGI, la chose indispensable, c’est d’aller consulter le cahier des charges disponible au TGI où aura lieu l’enchère. C’est parfois compliqué et possible uniquement une demi-journée par semaine, avec file d’attente si d’autres enchérisseurs potentiels sont arrivés juste avant.

Dernière modification par Myrtilles (07/02/2012 15h53)

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#5 06/02/2012 20h17 → Vente aux enchères immobilière notariale : immobilier aux enchères... (encheres, immobiliere, vente)

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C’est une vente aux enchères à la chambre d’un notaire.

Je ferai ça Myrtilles, la vente se fait mi-février. J’ai mon prix d’achat maximum et je n’irai pas au-dessus, donc on verra bien.

Je viens d’appeler l’intérimaire qui bossait sur les 3 jours de visite pour savoir un peu les personnes qui sont passés (profils, intéressés, simples visiteurs), y’en a quelque s’un d’intéressés.

J’ai eu par mail le cahier des charges, 300/400 pages car ils ont mélangé les deux biens en vente (super).

Il y a pas mal d’incohérences aussi (prix du loyer 280 + 40 = 300 euros…)

Je ferai un retour


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#6 06/02/2012 22h48 → Vente aux enchères immobilière notariale : immobilier aux enchères... (encheres, immobiliere, vente)

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Tout d abord bonjour à tous. Je ne me suis pas encore présenté mais je compte le faire dès  demain.

Je peux vous faire part de ma toute petite expérience dans ce domaine car j ai voulu acheter un bien aux enchères.

L appartement en bord de mer que je voulais acheter était vendu dans un TGI avec une mise à prix de 12000€
Un appartement de ce type vaut environ 65-70K€

Je suis allé à la visite organisée par l avocat saisi de la vente. A mon arrivée il y avait une dizaine de personnes, des curieux et des enchérisseurs. Il y avait également un huissier et un serrurier pour l ouverture de l appart.

Comme l appartement nous plaisait bien, nous (ma femme et moi) avons décidé d enchérir à hauteur de 30000€.

Pour cela nous avons mandaté un avocat inscrit au barreau de la ville du TGI. Nous avons rempli un ordre d achat avec le montant maxi que l avocat ne dépassera pas. Nous lui avons remis un chèque de banque de 3000€. Cet avocat se rémunère qu en cas de gain de l enchère. Il aurait pris 500€ mais nous n avons pas gagné. Nous étions d ailleurs assez loin du prix d adjudication. Le prix final était de 55000€ auquel il faut rajouter tous les frais de justices (pour ce cas là environ 4000€)

Les frais sont d ailleurs connus à l avance et sont consignés chez l avocat saisi de la vente.

Voilà mon humble participation à ce débat.

PS : j ai vu un bien en vente qui m interresse fortement. Je vous tiendrais au courant des suites que je donnerais.

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#7 07/02/2012 06h48 → Vente aux enchères immobilière notariale : immobilier aux enchères... (encheres, immobiliere, vente)

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Bonjour,

Je connais bien cette procédure puisque je la pratique très régulièrement (ventes au TGI).

Mes conseils seront les suivants :
- se rendre à la visite et y rester tout le temps de celle ci : on peut glaner quelques infos sur l’immeuble par un voisin qui arrive etc
- prendre contact avec le syndic
- faire le tour des voisins pour se présenter et en d’avoir plus sur l’immeuble
- lire le cahier des charges
- si l’appartement est occupé, vérifier le bail (au cahier des charges)
- si c’est le propriétaire qui y habite, savoir que rien ne l’obligera à partir et que vous devrez engager une procédure d’expulsion (18 à 24 mois de délais et 3000 euro de frais)
- vous ne trouverez jamais un appartement vide, sans travaux, dans un endroit prisé à un prix inférieur au marché (je parle de la région parisienne. En province je ne sais pas)
- confiez à votre avocat un montant maximal à be pas dépasser tout compris (y compris frais préalables, ses honoraires etc…) pour éviter toute mauvaise surprise
- sachez que si vous êtes déclaré adjudicataire (cad si vous remportez l’enchère, ce n’est pas pour ça que vous êtes encore propriétaire : pendant 10 jours il peut y avoir une surenchère de 10%

Voilà
Bon courage !

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#8 07/02/2012 09h34 → Vente aux enchères immobilière notariale : immobilier aux enchères... (encheres, immobiliere, vente)

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FelixInvestor a bien résumé le parcours du combattant des ventes au TGI.

Pour ma part j’ai fait deux tentatives qui se sont soldées uniquement par des dépenses ( frais d’avocat ).

Il y a aussi un point d’importance : comme les mises aux enchères sont très basses, on se fixe un prix limite également bas, avec un gros différentiel par rapport au prix du marché, ce qui est à mon sens une erreur. Un de mes amis se contente de  15 - 20 % de différentiel et a déjà trouvé ainsi 5 appartements. ( Mais c’est un investisseur professionnel et qui est toujours présent aux ventes ).

Après enquête, je suis persuadé que si on peut faire de bonnes affaires au TGI, elles sont réservées à ceux qui y vont et  enchérissent régulièrement ( Peut être est votre cas FelixInvestor ? ). C’est un job. Et à moins d’un coup de chance ( qui existe bien sur )  je connais peu d’intervenants qui ont obtenu ce qu’ils voulaient.

J’attends avec impatience votre retour, Retaillandco

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#9 07/02/2012 15h39 → Vente aux enchères immobilière notariale : immobilier aux enchères... (encheres, immobiliere, vente)

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Non non je suis huissier, et donc j’interviens dans ces procédures.

J’ai également eu une expérience d’acheteur, en faisant une bonne affaire mais uniquement parce que personne ne voulait du bien, occupé par une personne très très âgée, malade, qui ne payait pas son loyer et appartement en mauvais état.
Donc il fallait engager une procédure sans aucune chance d’avoir une autorisation d’expulsion
Finalement, j’ai engagé une procédure sociale, en recherchant et contactant les membres de sa famille, réussissant à la faire mettre sous tutelle.

Ensuite, avec le tuteur, on a mis en place un moratoire et un paiement des loyers.

Finalement tout s’est bien passé et le locataire est parti en maison de retraite, j’ai fait des travaux et ai revendu l’appartement en doublant le prix d’achat.

Tout ça pour vous dire qu’une bonne affaire peut exister, mais comme toujours il faut savoir prendre des risques

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#10 07/02/2012 17h14 → Vente aux enchères immobilière notariale : immobilier aux enchères... (encheres, immobiliere, vente)

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Les ventes aux enchères sont un exemple assez intéressant d’application de l’hypothèse de non-arbitrage sur les marchés liquides.

pour avoir pratiqué les ventes des domaines (=état, déléguée aux notaires), je confirme que tout au moins en région parisienne, il est extrêmement rare de voir passer des lots à un prix significativement inférieur au marché, sauf cas particuliers "complexes" (où le delta sera de toute façon englouti par les frais connexes à engager). D’autre part, il y a souvent foule, et de nombreux pros sont présents.

Ces remarques s’appliquent par ailleurs aussi aux ventes mobilières (voitures etc).

Pour résumer, s’il y a un marché liquide derrière - y compris eBay!- peu de chance de trouver de bonnes affaires à un prix significativement inférieur au marché. Le delta sera typiquement la rémunération acceptable pour un intermédiaire, puisque dans le cas de ventes mobilières, vous avez de très fortes chances de revoir les lots sur eBay ou dans certains magasins spécialisés.

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#11 08/02/2012 18h36 → Vente aux enchères immobilière notariale : immobilier aux enchères... (encheres, immobiliere, vente)

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Merci à vous tous pour vos échanges, ça m’a donné des nouvelles pistes et surtout savoir comment fonctionne ce type de vente.

"Merci pour le retour d’expérience concernant les ventes aux enchères"

"ce qui est à mon sens une erreur. Un de mes amis se contente de  15 - 20 % de différentiel et a déjà trouvé ainsi 5 appartements"

"Mes conseils seront les suivants :" de Felix

Eléments nouveaux : il y a un bar en bas de la copropriété, je vais y passer faire un tour ce soir.

Je vais peut être y aller avec une personne avec qui je discute de temps en temps sur mon blog, il a déjà acheté des biens au TGI. Il pourra me donner des ficelles. Je ferai un retour de mon expérience à croiser avec les votre.

Dernière modification par retaillandco (08/02/2012 18h37)


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#12 08/02/2012 20h05 → Vente aux enchères immobilière notariale : immobilier aux enchères... (encheres, immobiliere, vente)

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lector a écrit :

Les ventes aux enchères sont un exemple assez intéressant d’application de l’hypothèse de non-arbitrage sur les marchés liquides.

pour avoir pratiqué les ventes des domaines (=état, déléguée aux notaires), je confirme que tout au moins en région parisienne, il est extrêmement rare de voir passer des lots à un prix significativement inférieur au marché, sauf cas particuliers "complexes" (où le delta sera de toute façon englouti par les frais connexes à engager). D’autre part, il y a souvent foule, et de nombreux pros sont présents.

Ces remarques s’appliquent par ailleurs aussi aux ventes mobilières (voitures etc).

Pour résumer, s’il y a un marché liquide derrière - y compris eBay!- peu de chance de trouver de bonnes affaires à un prix significativement inférieur au marché. Le delta sera typiquement la rémunération acceptable pour un intermédiaire, puisque dans le cas de ventes mobilières, vous avez de très fortes chances de revoir les lots sur eBay ou dans certains magasins spécialisés.

Très interessant.

Donc, si je comprends bien, les seules bonnes affaires envisageables, même si des exceptions sont toujours possibles, c’est d’être interessé par un bien atypique qui n’interesse pas la majorité des acteurs du marché.
On se retrouve face à une situation d’illiquidité concernant ce bien, et la effectivement, la pioche peut être bonne.

Merci, votre raisonnement fait bien comprendre ou peut se permettre de dépenser son temps, et ou cela ne sert pas à grand chose, sauf coup de bol improbable.

A+
Zeb

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#13 08/02/2012 20h28 → Vente aux enchères immobilière notariale : immobilier aux enchères... (encheres, immobiliere, vente)

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Le plus chiant dans l’histoire, c’est d’avoir les fonds dispo quand la bonne enchére se présente. Donc en fait, plus tu es riche/liquide, plus tu es en mesure de trouver de bons biens aux enchéres.

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#14 08/02/2012 20h39 → Vente aux enchères immobilière notariale : immobilier aux enchères... (encheres, immobiliere, vente)

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zeb a écrit :

lector a écrit :

Les ventes aux enchères sont un exemple assez intéressant d’application de l’hypothèse de non-arbitrage sur les marchés liquides.

pour avoir pratiqué les ventes des domaines (=état, déléguée aux notaires), je confirme que tout au moins en région parisienne, il est extrêmement rare de voir passer des lots à un prix significativement inférieur au marché, sauf cas particuliers "complexes" (où le delta sera de toute façon englouti par les frais connexes à engager). D’autre part, il y a souvent foule, et de nombreux pros sont présents.

Ces remarques s’appliquent par ailleurs aussi aux ventes mobilières (voitures etc).

Pour résumer, s’il y a un marché liquide derrière - y compris eBay!- peu de chance de trouver de bonnes affaires à un prix significativement inférieur au marché. Le delta sera typiquement la rémunération acceptable pour un intermédiaire, puisque dans le cas de ventes mobilières, vous avez de très fortes chances de revoir les lots sur eBay ou dans certains magasins spécialisés.

Très interessant.

Donc, si je comprends bien, les seules bonnes affaires envisageables, même si des exceptions sont toujours possibles, c’est d’être interessé par un bien atypique qui n’interesse pas la majorité des acteurs du marché.
On se retrouve face à une situation d’illiquidité concernant ce bien, et la effectivement, la pioche peut être bonne.

Merci, votre raisonnement fait bien comprendre ou peut se permettre de dépenser son temps, et ou cela ne sert pas à grand chose, sauf coup de bol improbable.

A+
Zeb

Je vais enfoncer probablement des portes ouvertes, mais ça s’applique à beaucoup de domaines.

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#15 08/02/2012 23h18 → Vente aux enchères immobilière notariale : immobilier aux enchères... (encheres, immobiliere, vente)

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Je viens de trouver un immeuble complet vendu très prochainement aux enchères. Dans le dossier de l avocat il est mentionné que 4 des 8 appartements possèdent un bail de location en cours pour un montant de loyers de 1100€.

Question 1 : peut on être sûr que les loyers sont effectivement payés par les locataires ?
Question 2 : comment définir le montant maximal de l enchère qu il faudra donner ?

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#16 08/02/2012 23h30 → Vente aux enchères immobilière notariale : immobilier aux enchères... (encheres, immobiliere, vente)

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Concernant les locataires, il vous faut demander une preuve de paiement des locataires, mais pas sûr que vous l’aurez si l’ancien proprio a tout perdu.

Ou alors vous allez voir les locataires et discutez un peu avec eux. Autre solution, allez voir le syndic, ils savent toujours un ou deux trucs sur les locataires.

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#17 09/02/2012 06h53 → Vente aux enchères immobilière notariale : immobilier aux enchères... (encheres, immobiliere, vente)

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BorderLine a écrit :

Ou alors vous allez voir les locataires et discutez un peu avec eux. Autre solution, allez voir le syndic, ils savent toujours un ou deux trucs sur les locataires.

Probablement pas de syndic pour un immeuble complet BorderLine….

Philippe


Investisseur immobilier Rentier en 2016 Bailleurs sur Nîmes et Béziers , mutualisons les locataires

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#18 09/02/2012 10h16 → Vente aux enchères immobilière notariale : immobilier aux enchères... (encheres, immobiliere, vente)

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Phil11 a écrit :

Je viens de trouver un immeuble complet vendu très prochainement aux enchères. Dans le dossier de l avocat il est mentionné que 4 des 8 appartements possèdent un bail de location en cours pour un montant de loyers de 1100€.

Question 1 : peut on être sûr que les loyers sont effectivement payés par les locataires ?
Question 2 : comment définir le montant maximal de l enchère qu il faudra donner ?

Il faut voir ce que l’on trouve inscrit dans le cahier des charges. En dehors de cela, j’ai l’impression qu’il n’y a aucune garantie, et c’est bien le problème. Pour les enchères au TGI, il n’y a pas de contact possible avec le propriétaire sauf si éventuellement, il est présent sur les lieux. S’il est présent sur les lieux, il est souvent "non consentant" donc fait preuve de pas mal de mauvaise volonté pour fournir des informations exactes ou utiles.

Dernièrement, j’ai été visiter une maison située en grande couronne de la banlieue parisienne. La maison était divisée en 3 studios, l’un était vide, les deux autres "apparemment" loués. Un des locataires était sur les lieux, avec son enfant présent et une apparence de "personne aux revenus précaires". En discutant avec cette personne, j’ai appris que l’autre appartement était occupé par un couple de personnes âgées.

Mes réflexions ont été les suivantes :
- si le bien a été saisi, c’est qu’il y a une raison, l’une d’entre elles étant que les locataires en place ne payent peut-être pas
- personnes âgées = inexpulsable
- présence d’enfants = difficilement expulsable aussi

Donc prudence, mais c’est vrai que je ne compte pas vraiment sur les enchères pour les raisons déjà mentionnées (tout ce qui est appartements de F1 à F3 partent généralement trop chers, du moins Paris et proche banlieue).

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#19 09/02/2012 10h40 → Vente aux enchères immobilière notariale : immobilier aux enchères... (encheres, immobiliere, vente)

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Phil11 a écrit :

Je viens de trouver un immeuble complet vendu très prochainement aux enchères. Dans le dossier de l avocat il est mentionné que 4 des 8 appartements possèdent un bail de location en cours pour un montant de loyers de 1100€.

Question 1 : peut on être sûr que les loyers sont effectivement payés par les locataires ?
Question 2 : comment définir le montant maximal de l enchère qu il faudra donner ?

Question 3 : Quid des autres appartements ?
Attention aux "occupations sans titre", généralement mentionnées mais sait-on jamais.

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#20 09/02/2012 11h51 → Vente aux enchères immobilière notariale : immobilier aux enchères... (encheres, immobiliere, vente)

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Pour les autres appartements je ne sais pas encore. Je pourrais en dire plus dès que j’aurais visité l’immeuble. Les studios libres seront visités car un huissier nous fera ouvrir les portes mais les studios loués ne pourront probablement pas être visités (sauf si locataire présent et consentant).

Je vous tiens donc au courant mais il sera très dur de faire une proposition sans savoir si les loyers sont effectivement payés (aucune garantie).

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#21 09/02/2012 12h27 → Vente aux enchères immobilière notariale : immobilier aux enchères... (encheres, immobiliere, vente)

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Phil, s’il s’agit d’une procédure TGI, les locataires ont l’obligation d’ouvrir leur porte, faute de quoi un serrurier est mandaté par l’huissier pour les visites, qui se charge de les ouvrir.

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#22 20/02/2012 22h59 → Vente aux enchères immobilière notariale : immobilier aux enchères... (encheres, immobiliere, vente)

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Je viens de visiter l immeuble en vente aux enchères dont je vous parlais plus haut. Il s agit d un immeuble en très mauvais état. La toiture et à refaire entièrement, l électricité des communs est d une dangerosité extrême, présence d amiante, quatre appartements en mauvais état (mais loués) et trois appartements à refaire entièrement.

Il y a eu deux visites organisées par un huissier. La première je n y étais pas mais seulement trois personnes étaient là dont un promoteur. La seconde seuls deux visiteurs étaient présents, un particulier investisseur et moi.

Deux possibilités :

- j abandonne par peur des problèmes à venir comme les travaux de réhabilitation (impossible pour moi de laisser des personnes vivre dans ces appartements délabrés)

- je tente le coup du siècle car je pense que l’état de l’immeuble a du refroidir la plupart des personnes ( sauf le promoteur)

Rappel des données : quatre personnes lors de la visite - mise à prix 20K€ - loyers supposés 1100€/mois - à priori 800€/mois payés par la caf ( aux dires d une locataire)

Je suis partagé, qu’en pensez vous ?

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#23 21/02/2012 07h34 → Vente aux enchères immobilière notariale : immobilier aux enchères... (encheres, immobiliere, vente)

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Est-ce qu’il vous est possible d’envisager de tout raser pour reconstruire un immeuble neuf ?

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#24 21/02/2012 07h56 → Vente aux enchères immobilière notariale : immobilier aux enchères... (encheres, immobiliere, vente)

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20 000 euros pour 13 200 euros de loyer pour moi il n’y a pas de risque de perte en capital.

Du temps est nécessaire, mais au pire des cas tu revends à ton prix de revient (c’est ce que je me dis à chaque fois que j’achète : je revends à mon prix d’achat, j’immobilise de l’argent mais je ne peux pas y perdre grand chose - en plus tu vas apprendre des choses sur la rénovation). As tu déjà des contacts pour la rénovation?

Si l’immeuble dégage 10% de rendement sa valeur est de 130 000 euros… Ca te laisse de la marge pour les travaux.


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#25 21/02/2012 08h40 → Vente aux enchères immobilière notariale : immobilier aux enchères... (encheres, immobiliere, vente)

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VerbalKint a écrit :

Est-ce qu’il vous est possible d’envisager de tout raser pour reconstruire un immeuble neuf ?

Non impossible, il est situé dans un périmètre des  monuments historiques (secteur sauvegardé).

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