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Forums des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l'investissement patrimonial pour s'enrichir, générer une rente et atteindre l'indépendance financière

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#426 01/07/2015 17h44 → Immeuble de rapport : investir dans un immeuble de rapport (immeuble de rapport, investissement locatif)

Membre
Réputation :   15 

Bonjour,

Je ne connais pas le secteur, mais est-il envisageable de faire du meublé touristique dans ce secteur?

Frédéric

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#427 01/07/2015 20h18 → Immeuble de rapport : investir dans un immeuble de rapport (immeuble de rapport, investissement locatif)

Membre
Réputation :   

Bonjour,
Pour continuer dans les études de cas, je vous propose celle-ci : Investir dans un immeuble de rapport dans l’hyper-centre d’une petite ville…
Bonne soirée à tous !

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#428 01/07/2015 22h19 → Immeuble de rapport : investir dans un immeuble de rapport (immeuble de rapport, investissement locatif)

Membre
Réputation :   35 

@ Frederic89
Oui, il y aurait moins, mais pas avec un tel bâtiment, il faudrait qqc de plus petit.

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#429 02/07/2015 08h47 → Immeuble de rapport : investir dans un immeuble de rapport (immeuble de rapport, investissement locatif)

Membre
Réputation :   104 

nik66 a écrit :

Que pensez-vous des taxes foncières (3000€, soit 5 à 6semaines de location) : trop ? normal ?
Le fait d’être à plus d’une heure de route ?
Le fait d’anticiper une moins value à la revente (si bien refait, on doit pouvoir vendre vers 180 à 200k€, pas plus) ?
Rédhibitoire ou compenser par le reste ?
Merci

Clairement, le montant de la TF ne me semble pas si exagéré que ça… encore que pour Moirans, on pourrait s’attendre à moins. Il faudrait connaître la quote-part de la TEOM, ça peut peut-être faire diminuer pas mal ces 3000 €

Par contre, plus d’une heure de route pour gérer :
- des travaux
- 7 (petits) logements
Pour moi c’est niet.

Anticiper la moins-value, tout dépend… Si vous achetez pour conserver 20 ans ou plus, alors je ne vois pas spécialement de problème…


Objectif-Tune, mon blog sur l'investissement immobilier

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#430 02/07/2015 16h10 → Immeuble de rapport : investir dans un immeuble de rapport (immeuble de rapport, investissement locatif)

Membre
Réputation :   22 

Bonjour nik66,

je fini de vous répondre ici plutôt qu’en privé pour les questions banales , pour le partage à tous … Nous nous vouvoierons pour l’occasion !!!

Puisque apparemment vous êtes plus en quête des côtés négatifs pour pouvoir avoir un avis objectif, je ne citerai pas les bons …

Pour la taxe foncière, puisqu’il y a 600 euros de TEOM, elle ne représente "que" 2400 euros. Rien de choquant , même à Moirans, c’est le tarif usuellement pratiqué pour cette surface dans ce secteur . C’est le tarif que je paie pour l’immeuble à côté de chez vous …

Plus d’une heure de route ? Personnellement ma barrière est fixé à 45 min grand maximum … Faire plus deviendrait une contrainte je pense .

Vous vous posez la question des vacances locatives , à juste titre . Plusieurs choses me feraient méditer :
Pourquoi cet immeuble est vide, et pourquoi il n’y a pas eu de rénovation récente . Un immeuble qui tourne et qui rapporte est vendu occupé, et en général on entretien la poule aux oeufs d’or (ne serait-ce que pour défiscaliser). Si il à dépérit gentillement, peut-être y a-t-il une raison (qui peux parfois être tout autre) …
De plus , les petites surfaces impliquent forcément du turnover … Et petit bémol pour Moirans, visiblement 80% des annonces de locations portent sur de petites surfaces, probablement à cause de l’influence du lycée du bois . En gros, concurrence il y aura (par contre quasi aucune offre de grande surface !!!) .
Encore une fois, le meilleur test est celui des annonces fictives sur Le Bon Coin , vous serez très vite fixé …

L’autre problème important pour moi , c’est les travaux … Je ne doute aucunement de vos facultés, mais êtes vous sûr de pouvoir argumenter un professionnel ?? De contrôler ce qu’il fait ?? Si vous vous sentez confiant, pas de problème. Si vous avez des réticences à ce sujet, ce projet est trop important pour un premier "coup d’essai" … Restez dans du rafraichissement . La distance n’aide pas non plus sur ce sujet .

Pour la revente (à moins de l’envisager à court terme) , je ne m’attarderai pas là-dessus… Pour moi ce n’est pas un pb si vous vous êtes considérablement enrichi pendant 15 ans , mais cet avis à déja été débattu ici … Si les travaux sont de qualité, vous récupérerez vos frais d’acquisition et de travaux, 240000 euros n’est pas excessif pour ce bien rénové à neuf, même dans un ans ou deux …

Pour finir, vous avez beaucoup parlé des 10% Brut . Comme précisé par ZX6R, le brut ne veux rien dire … Vous l’avez deja regardé sur votre feuille de paie ??
Mais puisqu’il est plus facile d’avoir une échelle pour mesurer, je dirais qu’une bonne affaire par chez nous, ça taquine plutôt les 15% que les 10 % … Et avec ces renta, vous réduisez considérablement les facteurs qui vous chagrinent : La vacance locative et la "pseudo" moins-value" à la revente . Car 2 apparts vident vous laisserons un cash flow positif, et même en vendant à 150000 euros dans 10 ou 15 ans (je n’y crois pas une seconde) , vous serez gagnant …

Bonne réflexion,

A bientôt, ici ou en MP ;-)


rêver sa vie ou vivre ses rêves …

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#431 03/07/2015 23h28 → Immeuble de rapport : investir dans un immeuble de rapport (immeuble de rapport, investissement locatif)

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Bonjour,

Bon bah je partage à 100% la vison de mon "jumeau" Grand21.
Il ne vous reste plus qu’à formuler votre offre à 15% brut de renta  !
Ce n’est pas agressif, dans ce genre de bleds, les acheteurs sont….inexistants !
D’ailleurs oubliez la revente…mais pourquoi revendre un bien à 15%?! smile
Au plaisir

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#432 05/07/2015 11h30 → Immeuble de rapport : investir dans un immeuble de rapport (immeuble de rapport, investissement locatif)

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@grand21
Merci bcp pour votre réponse précise sur cette affaire.
L’immeuble a en effet dépéri gentiment peu à peu par manque d’entretien. Les propriétaires n’y ont rien fait et l’immeuble s’est peu à peu dégradé, d’où le départ progressif des locataires, les derniers il y a environ 12 à 15 mois. Propriétaire peu sérieux et surtout ayant déménagé loin, d’où ce progressif abandon. Il faut reconnaitre que pour habiter c’est en effet devenu plus que limite… D’où des travaux de rénovation nécessaires. Rien de lourd mais du gros rafraichissement.
Revente en effet délicate, il y a bcp d’immeubles à vendre sur Moirans, mais aussi bcp dans un état pas brillant avec frais importants de rénovation. Demande assez faible. Vrai que les principaux locataires sont les étudiants du lycée du bois, il y a déjà plusieurs bailleurs placés sur ce marché avec des studios rénovés loués à 260€.
De fait, la revente est secondaire si bonne rentabilité. Le souci reste ici la vacance locative.
Sinon, pour en finir avec cette affaire des 10% bruts, je dirais qu’il ne s’agit pas d’un dogme mais d’un repère très pratique que l’on peut calculer immédiatement pour se faire une première idée d’un investissement. On sait en effet que sous cette barre l’investissement a peu de chance d’être intéressant, d’où sa pertinence. Mais on est bien d’accord, ce n’est qu’un repère.
Bon, mais les renta à 15%, comment faites vous pour en trouver mon cher grand21 ?! Vous avez ça sur Mouchard ?

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#433 05/07/2015 13h49 → Immeuble de rapport : investir dans un immeuble de rapport (immeuble de rapport, investissement locatif)

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Bonjour,

J’ai suivi un peu le sujet de l’immeuble à Moirans.

D’un point de vu un peu lointain, cet investissement semble certes rentable mais il regroupe pas mal de points négatifs…

Vous êtes loin, les surfaces sont petites, il y a pas mal de concurrence sur le secteur…
En résumé, vous arriverez peut-être à 13% de rentabilité…mais à quel prix ?

Faire des allés/retours pour des états des lieux de sorties, des états des lieux d’entrée, des visites va être vite usant.

Pour avoir investi dans un lot de logements à bonne rentabilité, je vous conseillerai au premier abord de fuir…

Si vous débutez, investissez dans des biens de qualités, pas trop petits…Vous y gagnerez en tranquillité.

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#434 05/07/2015 13h56 → Immeuble de rapport : investir dans un immeuble de rapport (immeuble de rapport, investissement locatif)

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@titoux

En vous remerciant pour votre contribution !

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#435 06/07/2015 22h34 → Immeuble de rapport : investir dans un immeuble de rapport (immeuble de rapport, investissement locatif)

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Pour vous répondre franchement NIK66, des renta à 15 % dans votre secteur en ce moment, y’en a pas … Parce que si y’en avait, y’en aurais plus, je serais déja passer par là !!! ;-)

Je suis à 13 % de renta à l’endroit que vous citez, mais j’avais fait une excellente affaire en achetant , il y a 5 ans… Il était à un peu plus de 300000 euros au début, je l’ai détecté à 295000 et ai signé à 220000 …

Et les 10 garages sont vraiment un plus, ça me laisse le choix des locataires, c’est donc un 13% Easy et non pas tiré par les cheveux, ça à son importance…

En ce moment , aucune offre n’atteins les 9/10% Dans un triangle à 45 min de chez vous …

Pour ma part, je trouve qu’il est difficile de se dire : "je vais investir dans un immeuble rapidement, ou dans les trois mois, ou avant la fin de l’année" … Vous pouvez le faire, certes, mais il vous faudra concéder quelques points de renta . Pour moi, c’est l’occasion qui fait le larron, et pas l’inverse . Je surveille constamment depuis des années, je ne fais que 2 ou 3 visites par an, et en achète un tout les deux ans (par exemple) …

En procédant ainsi, si on veut vraiment parler renta brute, ma dernière acquisition est à 18,5 % brut , travaux compris !!! Et je ne comptais absolument pas acheter à ce moment là …

Guillaume33 peux vous être de très bon conseils également, ses cibles sont les mêmes que nous, certes dans une région différente, mais les fondements sont là …

Au plaisir …


rêver sa vie ou vivre ses rêves …

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#436 19/07/2015 18h05 → Immeuble de rapport : investir dans un immeuble de rapport (immeuble de rapport, investissement locatif)

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Bonjour,

Je suis toujours à la recherche d’un immeuble de rapport, je ne désespère pas même si ce n’est pas facile tous les jours. J’étais intéressé par un immeuble mais le vendeur traîne à se décider car mon offre ne permet pas apparemment de couvrir la somme qu’il a emprunté il y a 4 ans pour acheter le bien. Il doit revenir vers moi dès que c’est plus clair avec sa banque. Entre temps, j’avais trouvé un autre bien mais avec trop de travaux et un problème d’affectation.

Concernant l’immeuble d’Etampes (environ 25 000 hab, forte demande locative) en englobant toutes les charges dont l’expert comptable pour la déclaration en LMNP, j’arrive à une renta nette de presque 7%. Pour certains cela va paraître faible mais à 45mn de Paris et avec le RER, je trouve que ce n’est pas si mal.

Entre temps, j’ai trouvé un autre immeuble de rapport dans un village à coté de Milly la Foret (ville plutôt dynamique). Après négo, le bien se vendrait autour de 2000€/m2 , ce qui n’est pas forcément excessif si on regarde dans les villes alentours. Ce qui nous donne une renta nette de presque 7% comme Etampes en incluant les diverses charges.
Par contre, les fenêtres bien qu’en bon état ne sont pas en double vitrage et la toiture date d’environ 45 ans. Concernant la toiture, je ferais intervenir un couvreur pour l’évaluer avant achat. Ces deux potentiels couts supplémentaires, ne sont pas inclus dans mon calcul de rentabilité. J’ai estimé que le double vitrage, c’était plus du confort car il n’y a pas de bruit dans le quartier. L’avantage de les faire serait donc plus pour permettre aux locataires d’économiser sur la facture d’énergie.

Est-ce que vous trouvez que la rentabilité est trop faible pour un bien situé dans un village ? Il n’y a que 800 habitants dans ce village, je crains donc pour la demande locative ainsi que la revente éventuellement… Même si certains membres du forum n’ont pas pour objectif de revendre le bien, je préfère (dans mon imaginaire) avoir un bien plus liquide comme à Etampes. Vous en pensez quoi?

PS: j’ai déjà fait une annonce sur lbc pour estimer la demande de ce village, mais peu de retour. Peut être à cause des vacances, donc pas la meilleure période.

Merci d’avance

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#437 20/07/2015 20h32 → Immeuble de rapport : investir dans un immeuble de rapport (immeuble de rapport, investissement locatif)

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Personne pour donner un avis sur ce projet? Je suis ouvert à la discussion

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#438 20/07/2015 21h09 → Immeuble de rapport : investir dans un immeuble de rapport (immeuble de rapport, investissement locatif)

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Pas de prix d’achat, pas de description de l’immeuble, du nombre d’appartements, du type de location (nu ou meublé, T1, T2, T3, T4), de la fiscalité (LMNP, Borloo…) : votre présentation insuffisante ne permet pas la discussion…
Rastignac


“L'épargne est une magnifique réalité, spécialement quand nos parents l'ont pratiquée.” Mark Twain…

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#439 20/07/2015 21h29 → Immeuble de rapport : investir dans un immeuble de rapport (immeuble de rapport, investissement locatif)

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@Rastignac autant pour moi, j’ai bloqué sur les taux de renta nette données par le très populaire site. Merci de m’avoir fait la réflexion.

Je souhaite me déclarer en LMNP au réel ainsi , le coût du comptable (physique)  est pris en compte dans mon rendement net.

Voici les informations complémentaires des biens :

L’immeuble d’étampes aurait besoin d’un rafraîchissement des parties communes à terme.  Il s’agit d’un immeuble classique sur 3 niveaux.  Il est composé de 3 appartements (2 F3 et un studio) pour un prix de 230 000€ FAI. Le revenu locatif est de 20 400€.

Le second bien près de Milly n’est pas du tout pareil physiquement. Le bâtiment est en longueur et non en hauteur. Il est composé de 3 appartements ( 2 F3 et un studio)  et les parties communes sont quasiment inexistantes vu que le bâtiment est en longueur.  Les combles ont été aménagé dans les 3 appartements, ce qui fait que les appartements sont plus grand qu’Étampes. De plus, les deux F3 ont un jardin privatif,ce qui est vraiment un plus sympathique. Le tout pour 245 000€ avec un revenu locatif de 22 800€.

J’ai mis un budget de 2500€ de travaux (retouche peintures, velux) et 5000€ pour le mobilier.

J’ai opté pour un crédit sur 25 ans afin d’avoir un CF positif, pouvoir gérer les imprévus et surtout me permettre de chercher un autre bien à acheter rapidement.
Après rendez-vous avec une banque et sans négo, j’ai un taux à 2.4% et 0.15% pour l’assurance.

J’ai posé une annonce fictive sur les deux biens, et les demandes sont importantes (20 en 1jour).

J’espère avoir donné assez d’informations pour en discuter.

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#440 20/07/2015 23h39 → Immeuble de rapport : investir dans un immeuble de rapport (immeuble de rapport, investissement locatif)

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Je pense que 25 ans c’est trop pour du locatif . 20 ans c’est la raison .
faut voir après negociation pour calculer le cash flow.
Faites une offre agressive pour chacun des projets et aviser par la suite sinon ?
Deuxième chose , meublė un F3 peut être compliqué .
Les biens sont loués actuellement ? Sous quel régime ?


Le mouvement fait l'argent.

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#441 21/07/2015 00h21 → Immeuble de rapport : investir dans un immeuble de rapport (immeuble de rapport, investissement locatif)

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Je préfère celui de Milly, car le jardin ça compte pour un F3, et moins de parties communes signifie moins d’ennuis… Pour le meublé, même en F3, c’est intéressant (LMNP) et à mon avis jouable vu la forte demande locative. J’essaierai quand même de faire du 20 ans plutôt que 25, en commençant par une offre basse, pour voir. Je comparerais les loyers actuels de l’immeuble à ceux de l’environnement. Et j’amènerais un pro du bâtiment pour savoir si les réparations ne menacent pas trop…
Rastignac


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#442 21/07/2015 00h55 → Immeuble de rapport : investir dans un immeuble de rapport (immeuble de rapport, investissement locatif)

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Bonsoir !

Comme mes camarades, je trouve qu’une durée d’emprunt de 25 ans pour du locatif, c’est bien long.
Ensuite, si je devais choisir un bien (ce qui ne serait pas le cas dans la réalité car je trouve leur rentabilité trop faible) je partirai plus sur celui de Milly pour l’absence de parties communes et le jardin.
Concernant la revente, je comprends que vous vous posiez la question, mais mis à part de la spéculation sur le marché Immo à moyen terme (25 ans quand même) vous aurez du mal à savoir si une Plus value sera faisable. De plus avec les changements fiscaux qu’il peut y avoir sur cette période et le risque que la PV soit encore plus taxée, je ne suis pas sûr que ce soit le bon pari d’espérer en réaliser une.

Comme on dit, la bonne affaire se fait à l’achat. Je vous conseillerai donc d’essayer de négocier au mieux votre bien afin d’en tirer un meilleur rendement, avant toute autre chose.

Cordialement

Dernière modification par Yo3165 (21/07/2015 00h55)

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#443 21/07/2015 06h52 → Immeuble de rapport : investir dans un immeuble de rapport (immeuble de rapport, investissement locatif)

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Bonjour,

Effectivement, j’étais parti sur 25 ans pour générer plus de CF, mais selon vous c’est inutile? De plus, le taux sur 25 ans était pas mal c’etait encore pour moi une raison. Sur 20 ans, je peux avoir un taux autour de 2%.

Ce n’est pas vraiment des F3 si on parle en superficie carrez car ils font entre 45 et 50m2. Mais en surface au sol, il y a environ 70m2. J’ai vraiment eu une forte demande en mettant l’annonce et en spécifiant les détails. J’ai mis sur une fourchette haute des locations, et je compte sur le jardin pour faire la différence comparé aux autres biens.

Par contre, le prix de 245 000€ FAI pour Milly est déjà négocié de 50 000€, je ne pourrais pas plus. Même si effectivement, le prix de départ était très haut. A 2000€/m2 (uniquement surface carrez), les prix me semblent en dessous du marché. J’ai regardé sur le site des impots, les biens vendus autour de 2014 sont à 2500€, mais je n’ai pas leurs descriptifs. Le prix englobe les remises aux propres des murs et prises, l’amélioration de la cuisine/sdb sur un des appartements. A priori, si je décide de ne pas remplacer les fenetres par du double vitrage, j’aurais à ma charge uniquement la pose d’un velux. Je fais une vérification du toit par un couvreur afin qu’il me fasse le bilan de la toiture.

Les biens seront vendus libres sauf sur le studio.

merci

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#444 21/07/2015 09h30 → Immeuble de rapport : investir dans un immeuble de rapport (immeuble de rapport, investissement locatif)

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L’important étant d’avoir un cash flow positif, 25 ans est plutôt bienvenu.

Encore une fois, c’est le locataire qui paye, donc l’argument de dire que 25 ans c’est plus cher, bof.

Par ailleurs, un bon taux aujourd’hui, ça veut pas dire grand chose. Ils sont tous bons. La vraie question est d’obtenir une signature de la banque.

La mienne part sur un principe de prêt à 15 ans, par exemple. Donc négocier 20 ans, peut être, 25 vraiment plus dur.


Pourquoi pas Vous?

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#445 21/07/2015 09h32 → Immeuble de rapport : investir dans un immeuble de rapport (immeuble de rapport, investissement locatif)

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Arf que faire alors car dans les deux durées :20 ou 25 ans, j’ai un CF positif.

Pour les deux durées, la banque m’a donné son accord (crédit mutuel), mais je passe aussi avec un courtier si jamais il trouve mieux.

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#446 21/07/2015 09h44 → Immeuble de rapport : investir dans un immeuble de rapport (immeuble de rapport, investissement locatif)

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Ben pour moi moi 25ans sans hésiter.

Vous serez bien plus à l’aise pour financer l’entretien courant et surtout les gros travaux à venir.

Et si vous avez trop de cash, je peux vous filer mon rib.


Pourquoi pas Vous?

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#447 21/07/2015 09h45 → Immeuble de rapport : investir dans un immeuble de rapport (immeuble de rapport, investissement locatif)

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Je pensais comme vous Pruls, mais plusieurs membres me conseillent 20 ans..
Je pense qu’il vaut mieux que je garde une couverture surtout si je souhaite acheter un autre immeuble rapidement.

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#448 21/07/2015 09h52 → Immeuble de rapport : investir dans un immeuble de rapport (immeuble de rapport, investissement locatif)

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Cricri mouille la chemise et arrive à des rentabilités tellement élevées qu’il peut réduire la durée.

Yo indique également avoir trouvé une bonne rentabilité.

Rastignac est à 10ans de la retraite.

J’ai l’impression que leur point de vu est un peu différent du votre, mais peut être y a t il un argument qu’ils vont mettre en évidence dans les prochains messages? Patientons.

Mais in fine, la décision vous reviendra…


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#449 21/07/2015 10h24 → Immeuble de rapport : investir dans un immeuble de rapport (immeuble de rapport, investissement locatif)

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De mon point de vu , la bonne durée doit permettre de dégager un cash flow positif mais :
-Sur 20 ans vous remboursez plus de capital au départ que sur 25 ans ( la différence est quand même notable )
- avec une faible TMI sa ne sert à rien de faire du 25 ans .
- si sur 20 ans vous arrivez pas à faire un cash flow positif , passez votre chemin : après c’est un projet en île de France … donc les rentabilités sont différentes et il faut effectivement le prendre en compte.
Et sur 20 ans si vous financez les frais de notaire ( si vous pouvez ) avez vous un cash flow + ?


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#450 21/07/2015 10h36 → Immeuble de rapport : investir dans un immeuble de rapport (immeuble de rapport, investissement locatif)

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cricri77700 a écrit :

De mon point de vu , la bonne durée doit permettre de dégager un cash flow positif mais :
-Sur 20 ans vous remboursez plus de capital au départ que sur 25 ans ( la différence est quand même notable )

C’est aussi vrai pour un prêt sur 15ans.

cricri77700 a écrit :

- avec une faible TMI sa ne sert à rien de faire du 25 ans .

La défiscalisation ne doit pas être un objectif, mais un gain à la marge.

Allonger la durée a pour moi comme unique but d’améliorer la trésorerie.


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