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Forums des investisseurs heureux

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#51 12/09/2013 18h59 → Location meublée : vos conseils rénovation et décoration ? (location meublée)

Membre
Réputation :   82 

Même plus besoin de soudure (qui nécessite quand même matos et compétence).

Deux bouchons automatique (3euros piéce). Bien poncer pour enlever la peinture et les copeaux de la bordure. Enfoncer, c’est fini wink

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#52 14/09/2013 12h22 → Location meublée : vos conseils rénovation et décoration ? (location meublée)

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Comme prévu nous sommes allé jeudi voir l’appartement et refaire toutes les mesures au laser ce qui donne :

http://www.devenir-rentier.fr/uploads/429_plan_pont_des_demoisselles_001.jpg

Concernant les prix de vente FAI voila les prix que le commercial me propose :

Sans travaux :
90/95k€ vide et 105/110k€ avec le locataire (rentabilité brute >5%)

Avec travaux :
Enlèvement de la cloison du couloir et nouvelle cloison salon/chambre qui donnerai une chambre avec environ 13-13.50m² + un placard et refaire le sol et repeindre les murs des 2 pièces.
Est ce que le mur légèrement en diagonale vous choque?

105/110k€ vide et 115/120k€ avec le locataire si hausse du loyer après travaux (rentabilité brute >5%)

http://www.devenir-rentier.fr/uploads/429_t2_lespinet3.jpg


Le dire ça fait rire, le faire ça fait taire

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#53 14/09/2013 16h09 → Location meublée : vos conseils rénovation et décoration ? (location meublée)

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Si seulement 5% de rentabilité, bof. En net d’impôts et csg, vous allez rapidement tomber à moins de 2.5.
Est-ce que ça vaut les efforts à consentir ?

Plutôt que livrer faciliter le travail du commercial (quel commercial et sur quelle base tarifie-t-il les travaux ?), peut-être devriez-vous acheter moins cher en négociant le prix au mieux…
Vous amélioreriez alors le rendement sans même toucher quoi que ce soit (je me demande d’ailleurs si c’est si utile. Un couloir a l’avantage de minorer les bruits des communs). Cet appartement ne semble pas si mal fichu à l’origine.

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#54 14/09/2013 18h59 → Location meublée : vos conseils rénovation et décoration ? (location meublée)

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Range19 a écrit :

Si seulement 5% de rentabilité, bof. En net d’impôts et csg, vous allez rapidement tomber à moins de 2.5.

Effectivement, en considérant les risques liés au support (immobilier) ; fiscalité, prix a priori élevé de la pierre, vacances, impayés etc… un tel niveau de rendement n’en est pour moi plus un ! A votre place je fuirais…
Concernant le plan, cette dernière formule me semble valoriser au mieux l’espace et les fonctionnalités.


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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#55 15/09/2013 01h26 → Location meublée : vos conseils rénovation et décoration ? (location meublée)

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Nous partageons les avis précédemment émis : des risques et tracas bien présents pour une rentabilité nette/nette somme toute relativement faible.


Alexandre Bruney et Gaetan Lefebvre du blog Construire sa retraite | Auteurs de Immobilier : Investir malin pour préparer l'avenir

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#56 15/09/2013 13h58 → Location meublée : vos conseils rénovation et décoration ? (location meublée)

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J’ai du mal mal exprimé car l’objet n’est pas de l’acheter mais de continuer à le louer ou de le vendre.
Le commercial pour le prix de vente estime que je vendrais plus facilement le bien à un investisseur plus qu’a une personne qui l’achète pour l’habiliter.
Donc son prix de vente se calcule avec un rendement d’environ 5-6% donc avec le loyer actuel de 470HC il espère pouvoir vendre le bien vers 105k€ soit environ 5% de rentabilité.
Par contre si j’effectue les travaux et j’augmente le loyer de 20-30€/mois  avec la même méthode de calcul il espère avoir un prix de vente vers 115k€.

Actuellement j’ai un rentabilité nette de 6% et en vendant le bien à 100k€ net vendeur j’obtiendrais environ 20k€ de cash après impôts, IRA, etc…

Ma question est donc que dois je faire et que feriez vous?
1) je garde un bien à 6% net sans travaux
2) je fais des travaux maximum 2000€ et j’augmente de de 10€/ mois afin d’amélioré ma rentabilité
3) je vend le bien sans travaux à 100k€ et j’obtiens 20k€ de cash
4) je vend le bien avec travaux à 110k€ et j’obtiens 25k€ de cash


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#57 15/09/2013 14h18 → Location meublée : vos conseils rénovation et décoration ? (location meublée)

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2000 euros de travaux pour 10 euros de plus? Rentabilité de l’opération 200 mois !!

Soit vous n’avez rien fait dans cet appart depuis 10 ans, et alors ça se justifie (bonne grosse rénovation tous les 10-15 ans), soit c’est un calcul trés mauvais.

La PV est de combien actuellement si vous deviez vendre?

Dernière modification par BorderLine (15/09/2013 14h18)

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#58 15/09/2013 14h41 → Location meublée : vos conseils rénovation et décoration ? (location meublée)

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J’ai acheté l’appartement ya moins de 3 ans et les seuls travaux ont été le double vitrage. Les locataires sont là depuis 2006 et je crois qu’il n’y a pas eu d’autres travaux depuis qui sont dans l’appartement.
Afin de garder la même rentabilité :
pour 10€ d’augmentation il faut 2000€ de travaux maximum
pour 15€ d’augmentation il faut 3000€ de travaux maximum
pour 20€ d’augmentation il faut 4100€ de travaux maximum

la PV serait environ de 20k€ en comptant les frais d’agence, de notaire, et les travaux déjà effectués (double vitrage)


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#59 15/09/2013 17h41 → Location meublée : vos conseils rénovation et décoration ? (location meublée)

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Avant d’entrevoir une augmentation de loyer corrélée à des travaux, que dit le marché pour des biens équivalents ?

Dans mon cas, les travaux ne permettent pas d’augmenter le loyer mais de rester compétitif.

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#60 15/09/2013 18h18 → Location meublée : vos conseils rénovation et décoration ? (location meublée)

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En effet avant toute démarche je dois me renseigner sur le prix de la location.
Le locataire ne s’est jamais plaint du tarif et je pense qu’il faut aussi et surtout en discuter avec lui. Il est présent depuis 2006 et il souhaite rester dans le quartier qu’il affectionne particulièrement. Donc tant qu’il n’a pas changé d’avis toute augmentation devra être validée par lui tout en contrôlant le prix du marché afin que si il partait je trouve rapidement un locataire au même prix.


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#61 15/09/2013 20h36 → Location meublée : vos conseils rénovation et décoration ? (location meublée)

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Je ne comprends pas bien.
Le bien est actuellement libre ou loué ? Si loué jusqu’à quand ?

Ensuite, faites vos calculs.
- rentabilité du bien après les rafraîchissements nécessaires suite au départ éventuel du locataire.
- rentabilité des travaux supplementaires
- si vous vendez, qu’ allez vous faire de la somme récupérée ? L’investir ? Avec quel rendement ?

Prendre une hypothèse de 5% a 10% de marge de négociation. Tout dépend de la demande et de l’emplacement de votre bien.

Enfin, si vous êtes décidé a vendre je préconise de faire les rafraîchissements sans les transformations.

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#62 16/09/2013 10h22 → Location meublée : vos conseils rénovation et décoration ? (location meublée)

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Depuis 2006 (date de votre bail) nombreux sont les marchés qui ont évolués (parfois à la hausse plus souvent à la baisse)… nombreux aussi les propriétaires qui sont surpris de constater que le prix des loyers dans leur secteur ont baissés… la première chose est donc de vérifier le montant effectif des loyers dans le secteur.

Pour vendre au bout de 3 ans seulement il faut pour que l’opération garde intérêt soit que le marché soit très haussier dans votre secteur, soit que vous ayez acheté bien plus bas que le prix du marché (ou du moins celui auquel vous allez vendre).
Savez-vous avec certitude à combien partent sont des biens équivalents ?
Vous pouvez appeler votre notaire, il a une base de données des ventes effectives, rue par rue, voire par immeuble (ces données cependant ne comporte pas l’état des biens).


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#63 16/09/2013 19h10 → Location meublée : vos conseils rénovation et décoration ? (location meublée)

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@boubouka : le bien est loué du 01/07 au 30/06 en meublé

@DDtee : Travaillant dans une agence immobilière j’ai eu la chance d’avoir un bien en dessous du prix du marché sans concurrence vu que le bien n’a pas eu besoin d’être diffusé. Les biens partent dans ce quartier vers 100-120k€ FAI suivant l’état. Le marché étant légèrement baissier je me demande si il faut prendre ma PV ou attendre encore que le bien soit payer par le locataire et avoir, peut être, une plus petite PV mais un remboursement moins important du crédit donc plus de cash.


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#64 16/09/2013 21h09 → Location meublée : vos conseils rénovation et décoration ? (location meublée)

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Kool31 a écrit :

@DDtee : Travaillant dans une agence immobilière j’ai eu la chance d’avoir un bien en dessous du prix du marché sans concurrence vu que le bien n’a pas eu besoin d’être diffusé. Les biens partent dans ce quartier vers 100-120k€ FAI suivant l’état. Le marché étant légèrement baissier je me demande si il faut prendre ma PV ou attendre encore que le bien soit payer par le locataire et avoir, peut être, une plus petite PV mais un remboursement moins important du crédit donc plus de cash.

Excusez ma naiveté mais ne  seriez vous pas "hors des clous" suivants de la charte déontologique des agents immobiliers instauré par le SNPI…

http://doc.snpi.fr/docs/ldai/charte.pdf
Article 2 / b

Pascal

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#65 16/09/2013 21h12 → Location meublée : vos conseils rénovation et décoration ? (location meublée)

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Attention, outre le code pénal, les professions immobiliéres sont surtout soumises à la loi Hoguet.

Pas à la charte d’un syndicat.

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#66 16/09/2013 21h34 → Location meublée : vos conseils rénovation et décoration ? (location meublée)

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Il peut y avoir un problème si la personne est un commercial dans l’immobilier est vendre à un prix en dessous du marché pour se l’acheter. Hors la ce n’est pas le cas car je ne suis pas un commercial j’ai juste était le 1er à visiter car le bien à été signé dans mon agence et nous y sommes allé directement comme d’autres peuvent le faire avec d’autres agents commerciaux. Les meilleurs affaire ne se vendent pas sur le net mais un mail ou quelques coups de téléphones à une dizaine d’investisseurs et le bien est vendu dans la demi journée.

Dernière modification par Kool31 (16/09/2013 21h35)


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#67 16/09/2013 23h12 → Location meublée : vos conseils rénovation et décoration ? (location meublée)

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Si votre objectif est patrimonial, long terme, gardez le.

Si vous avez un projet precis derrière, récupérer votre argent pour le mettre dans votre projet.

Je suis encore plus embrouillé, car il me semble que vous avez parlé de commercial alors que vous travaillez dans une agence immobilière. Il y a dans tout ça quelque chose d’incohérent !!!

Enfin, si vous êtes sur la ligne jaune (cf les interventions ci dessous) estimez vous chanceux pour ne pas recommencer et prendre dans tous les cas contact avec un avocat réputé wink

Bonne réflexion !

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#68 17/09/2013 10h02 → Location meublée : vos conseils rénovation et décoration ? (location meublée)

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Je partage l’opinion de vendre si vous avez un projet en vue, une stratégie pour la suite.


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