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Forums des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l'investissement patrimonial pour s'enrichir, générer une rente et atteindre l'indépendance financière

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#76 11/11/2015 16h45 → Parkings : investir dans des parkings (parking)

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Bonjour,

Je me permets de faire un petit up. Pensez-vous que mon montage soit interessant : créer la SASU et en faire une holding pour la gestion et l’achat de mes biens ?

Bon après-midi.

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#77 12/11/2015 14h49 → Parkings : investir dans des parkings (parking)

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J’espère aussi avoir une réponse, mais dur dur de trouver des réponses quant aux différents montages de société.
J’aimerai avoir les différences d’une SCI IS et d’une SASU, sur le plan déductibilité des frais, obligations etc…

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#78 31/03/2016 17h02 → Parkings : investir dans des parkings (parking)

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Bonjour, j’en ai des garages et je peux vous assurer que c’est le plus tranquille comme gestion,
       y’a pas de peinture, pas de faïence et j’arrive à louer 5 euro le mettre carré et je suis pas cher
       par contre c’est en pleine propriété donc pas de frais de co proprio,

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#79 18/07/2016 12h00 → Parkings : investir dans des parkings (parking)

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Après avoir acheté 4 appartements (et ma RP) ces 5 dernières années, mon opportunité immobilière 2016 se trouve dans un lot de 48 garages/box (dont 6 bétonnés) dans le Loiret.

Seul 5 garages étaient loués 85€/trimestre environ, l’administrateur de bien ne s’occupait plus de la mise en location depuis plusieurs années.
Après une étude de marché rapide, j’ai constaté que les concurrents environnants étaient tous complets (avec parfois des listes d’attente).

Après négociations une grosse négociation, on arrive à:
48 000€
Partage des frais de notaire 50/50
Pas de reversement de prorata de taxe foncière
Reversement par l’ancien propriétaire d’un loyer payé en avance pour un an
Cession des créances sur 3 box impayés
Remise des clés et possibilité de mise en location dès la signature du compromis

Deux mois après la remise des clés, je suis à 28 garages de loués:
2 bétonnés à 40€/mois
24 à 35€/mois
2 d’anciens locataires à 31.50€/mois
+2 anciens locataires que je n’arrive pas encore à contacter

Je sais qu’on ne peut jamais être complet à 100% en permanence, mais je compte remplir les box restant d’ici l’automne.
Les garages sont loués 35€/mois et les garages bétonnés 40€ (prochainement 45€) par mois, une prévision pessimiste de 5 garages en moyenne vacants. Une fois le lot complet je procéderai à une augmentation de loyer pour les futurs locataires.

Prix achat: 48000€
Frais de notaire (50%): 3000€ (estimation haute)
Loyer annuel (40 garages à 35€): 16800€
Rentabilité brut: 32.94% (avec 5 garages vacants en permanence, 34.58% avec 3 garages vacants en permanence)
Taxe foncière: 2200 euros
Assurance: 550 euros

Financement 110% sur 12 ans à 1.2%.
Pour l’anecdote, la banque n’a pas lu le compromis et le partage des frais de notaire, ils me financent l’intégralité des frais de notaire que ce dernier va me restituer.

Pourquoi acheter un lot de parking?
J’ai 4 appartements ayant chacun un parking, depuis que je ne les loue plus systématiquement au locataire de l’appartement, je baisse mes loyers d’appartements de 15€ et loue mes garages à parts 50 euros (bétonné + électricité). C’est à ce moment là que j’ai compris le potentiel des box/garages puisque mes locataires de ces 4 garages ne font que du stockage/garde meuble.

J’ai constaté sur mon lot de garage que seul 10% des personnes l’utilise pour du stationnement, toutes les autres personnes l’utilise pour du stockage suite déménagement dans un logement plus petit, retour chez les parents, vider une maison suite à une succession, …
Pour l’instant cela prend bien plus de temps que les appartements puisque le lot était quasi entièrement vide. Une fois complet je devrais y passer beaucoup moins de temps.
J’ai seulement remplacé des serrures, enlevé du lierre, et vider des objets dans les garages non loués.

Les avis sont plutôt tranché sur ce type de bien. Mais là encore plus que pour un logement, ce n’est qu’une rentabilité que l’on achète, je n’ai pas de passion particulière pour les garages.

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#80 18/07/2016 13h24 → Parkings : investir dans des parkings (parking)

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C’est un coup de maître !

Les questions que tout le monde se pose sont : comment trouve-t-on un coup comme ça ? Pourquoi le vendeur vous a-t-il vendu à vous au lieu de mettre en concurrence (il aurait probablement trouvé un acheteur à plus cher) ?

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#81 18/07/2016 13h57 → Parkings : investir dans des parkings (parking)

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Le lot était en vente depuis plusieurs années, moi même j’était passé devant sans m’en rendre compte (alors que je ne m’intéressais pas à ce genre d’investissement), le lot est situé au fond d’une impasse et il m’arrive de me rendre chez le voisin (une personne de la famille).

Prix de vente en agence (après avoir eu 3 interlocuteurs différents, personne ne savait qu’ils avaient des garages en vente): 104 000€ les 24 garages
Prix de vente en direct par le propriétaire: 100 000€ les 48 garages (incluant un terrain à bâtir).

La suppression du terrain à bâtir (30 000€) des parcelles achetées et la négociation ont fait le reste.

Quand une personne voit qu’après des années de "mise en vente" par un professionnel, et des années de "gestion" par un professionnel, qu’aucune offre n’arrive et que les garages se vide les uns après les autres, il n’a pas voulu laisser passer l’occasion de vendre quitte à baisser le prix.

L’argument "il est difficile d’obtenir un crédit en ce moment, surtout pour un investissement immobilier qui n’est pas à usage d’habitation" est efficace.

Des heures de recherches d’annonces, pour trouver par le plus grand des hasards.

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#82 18/07/2016 15h02 → Parkings : investir dans des parkings (parking)

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Réputation :   1307 

Morey a écrit :

L’argument "il est difficile d’obtenir un crédit en ce moment, surtout pour un investissement immobilier qui n’est pas à usage d’habitation" est efficace.

Justement, quand je vois votre financement à dix ans à 110% à 1,2% pour des biens qui ne génèrent même pas de cash flow au moment de l’achat, c’est fou.

Vous avez une relation privilégiée avec votre banquier pour qu’il vous fasse autant confiance ?!

Le pire, c’est que si vous arrivez à louer la quasi totalité des lots, vous pouvez peut-être tout revendre en capitalisant les loyers à 10% (mettons 150 000 €) et faire une superbe plus-value !

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#83 18/07/2016 15h22 → Parkings : investir dans des parkings (parking)

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Bravo c’est très impressionnant !


you can't climb the ladders of success with your hands in your pockets

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#84 18/07/2016 16h36 → Parkings : investir dans des parkings (parking)

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InvestisseurHeureux a écrit :

Justement, quand je vois votre financement à dix ans à 110% à 1,2% pour des biens qui ne génèrent même pas de cash flow au moment de l’achat, c’est fou.

Vous avez une relation privilégiée avec votre banquier pour qu’il vous fasse autant confiance.

Le pire, c’est que si vous arrivez à louer la quasi totalité des lots, vous pouvez peut-être tout revendre en capitalisant les loyers à 10% (mettons 150 000 €) et faire une superbe plus-value !

Qui ne génère pas de cashflow?

En arrondissant toutes mes charges au dessus de ce qu’elles sont, on a:
410 euros de prêt + adi
45 euros assurance PNO
185 euros taxe foncière
Soit 640 euros mensuel

Loyer mensuel:
48 garages loués: 1680€
40 garages loués: 1400€

Soit un cashflow mensuel avant IR de 760€ à 1040€.

Pour ce qui est de la confiance du banquier, quand on passe les 30% (brut) de rendement sur un cinquième projet alors que les 4 premiers s’autofinancent (entre 10 et 12% net avant IR), il n’y a aucun soucis.
Je n’ai jamais eu une seule journée de vacance locative sur mes appartements (entre 1 et 2 changement de locataire pour chaque appartement), je suis confiant pour en avoir le moins possible sur les garages.

Actuellement, j’ai remplacé une vingtaine de serrure à 19€ pièce, et je vais faire réparer 5 portes pour un montant maximum de 1000€ (devis selon le temps réellement passé par l’artisan).

Dernière modification par Morey (18/07/2016 16h37)

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#85 18/07/2016 18h36 → Parkings : investir dans des parkings (parking)

Administrateur
Réputation :   1307 

Morey a écrit :

Soit un cashflow mensuel avant IR de 760€ à 1040€.

Je vous cite :

Morey a écrit :

Seul 5 garages étaient loués

Donc initialement, le bien ne générait pas de cash flow et il n’était pas si évident que les garages se louent.

Je vous cite toujours :

Morey a écrit :

Quand une personne voit qu’après des années de "mise en vente" par un professionnel, et des années de "gestion" par un professionnel, qu’aucune offre n’arrive et que les garages se vide les uns après les autres, il n’a pas voulu laisser passer l’occasion de vendre quitte à baisser le prix.

Donc je maintiens, je suis surpris que votre banquier vous ai suivi sans apport personnel et vous félicite pour l’opération.

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#86 18/07/2016 19h02 → Parkings : investir dans des parkings (parking)

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IH, votre raisonnement est compréhensible, ainsi que la réponse de Morey. Mais vu d’un œil extérieur, la majorité des investissements immobiliers se font sans locataire lors de l’achat, et ce dernier n’est trouvé que par la suite.

Donc, tout dépend de si on parle de cash flow qui EXISTE lors de l’achat, ou de cash flow potentiel qui est supposé être généré dès que des locataires seront trouvés (ce qui est supposé être le cas - même si tout le problème se situe dans le "supposé"). Vous parlez du 1er, Morey parle du 2nd.

Je suppose que le banquier se fie sur la cohérence des chiffres et la probabilité de réussite du projet, mais surtout sur les capacités de Morey de rembourser même si ça ne se passe pas comme prévu (ça semble être plutôt rassurant pour le banquier de ce coté, au vu de ce qu’il dit).

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#87 18/07/2016 19h13 → Parkings : investir dans des parkings (parking)

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Moi je dis aussi chapeau, car pour se taper 48 loyers à 35 euros à récupérer tous les mois, il faut en avoir du courage ….apparement  ca existe tout le monde sur le forum, mais moi, comme l’ancien propriétaire, comme lancien gestionnaire ne gérant pas, je passe mon chemin
Bon courage pour la suite

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#88 18/07/2016 23h28 → Parkings : investir dans des parkings (parking)

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Je ne vois pas trop la difficulté en fait ou alors je suis une exception mais moi tous mes loyers sont en virement, donc si je me mets à la place du bailleur, ça ne fait que 48 lignes à contrôler chaque mois sur mon relevé (OK je simplifie un peu mais tout de même, même avec 20% de paiement en espèces ce n’est pas la mer à boire…). C’est quand même bien payé de l’heure :-)


+/- Buy&Hold depuis Juillet 2011. Répartition Cible: Actions  60% - Immo. (REIT) 30% - Obligations 10% - Monétaire 6 mois de salaire. Devises : 10% € - 35% £ - 55% $ (CAD/USD)

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#89 18/07/2016 23h39 → Parkings : investir dans des parkings (parking)

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Tssm a écrit :

Moi je dis aussi chapeau, car pour se taper 48 loyers à 35 euros à récupérer tous les mois, il faut en avoir du courage ….apparement  ca existe tout le monde sur le forum, mais moi, comme l’ancien propriétaire, comme lancien gestionnaire ne gérant pas, je passe mon chemin
Bon courage pour la suite

Je pense exactement la même chose. j’ai toujours renoncé à me lancer dans les parkings car c’est à mon sens presque autant de boulot en gérance (compta, quittance, relances le cas échéant… petites bricoles, téléphone qui sonne, attestations diverses…) que pour gérer un studio.
Fait tout le boulot pour un chiffre d’affaire par lot de 35/40€… je laisse la place aux autres !

Je mesure pleinement ce que ça représente car à titre perso j’ai une petite quarantaine de logements (studios F1 et F2) et j’ai déjà l’impression que c’est parfois beaucoup de boulot (pointage, gérance, relance….) pour un chiffre d’affaire par lot de 300 à 400€/mois. je ne sais pas si je garderai la motivation de faire ça pour faire entrer moins de 50€/ lot avant imposition.

La seule chose qui me ferait acheter un bloc de parking-box-garages serait de faire une copro horizontale (si c’est possible) pour faire une belle revente à la découpe mais là c’est le marchand de biens qui parle !

Tout ça pour dire que ça ne m’étonne pas que ce type de bien soit en vente depuis un petit moment car il faut un sacrés courage pour gérer ça dans la durée et reste motiver. J’ai eu une connaissance qui a acheté un bloc de 25 garages il y a 3 ans… au bout d’un an il a commencé à revendre car il a vite vu le cirque que c’était au niveau temps passé / chiffre d’affaire encaissé… sans tenir compte des dégradations, du coût des portes… Il a rapidement revendu un bloc de la moitié des garages et portant la personne en question connaissant l’aspect gestion locative car propriétaire de quelques dizaines de logements.

En résumé c’est certainement un bon investissement niveau financier et taux de rentabilité mais par expérience et de ce que je peux voir autour de moi (à l’étude, des connaissance, des clients), c’est au final beaucoup de boulot avec un taux horaire assez faible mais ça peut être un bon tremplin smile pour revendre, tirer de la plus-value et faire autre chose derrière smile

Maxime

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#90 19/07/2016 07h06 → Parkings : investir dans des parkings (parking)

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Vu le cashflow généré, l’affaire est tout de même incroyablement rentable. Certains achètent plusieurs appartements, pour un endettement bien plus important, sans dégager le même cashflow mensuel. Ca justifie d’y passer un peu de temps.

Pour la gestion courante, en s’organisant bien et en encourageant les locataires à payer par virement, ça doit pouvoir se faire assez simplement.

La seule chose qui me ferait acheter un bloc de parking-box-garages serait de faire une copro horizontale (si c’est possible) pour faire une belle revente à la découpe

Avec ou sans découpe, Morey ne pourra que faire une belle plus-value quand il revendra. Il les a eu à 1000 €/pièce, quand même. Des garages tous loués valent forcément bien plus cher que des garages vides et à l’abandon. Quand il en aura marre de gérer, la solution est toute trouvée et la plus-value sera sympathique.

Ce qui ferait plus peur, ce sont les procédures pour expulser un locataire mauvais payeur. A 35/40 € de chiffre d’affaires mensuel, les coûts de la procédure deviennent vite prohibitif.

Et c’est là que Morey a un avantage important : il est juriste.

- déjà, il faut blinder le bail. S’agissant d’un louage de choses, la rédaction est quasiment libre, et le bail peut être très avantageux pour le bailleur. Le risque pour le néophyte serait de s’inspirer d’un bail d’habitation, bien plus protecteur du locataire. Avantage de Morey : il a sûrement rédigé un bail bien blindé.
- pour obtenir la résiliation du bail, je pense qu’il faut quand même a minima une décision de justice en référé pour l’expulsion ; puis une seconde (juge de l’exécution ?) pour statuer sur le sort des meubles laissés dans le garage. Avantage de Morey : pas besoin d’avocat, il peut faire ces démarches lui-même pour un coût minime ; seul l’huissier lui coûtera.

Certes, on peut aussi débarrasser le garage vite fait bien fait et faire disparaître le contenu, mais on prend le risque que cela puisse être qualifié de vol avec effraction. Si on ne fait que déplacer les affaires et qu’on les stocke ailleurs, c’est sans doute moins grave dans sa qualification juridique mais en revanche ça prend plein de place ; et attendre quoi ? La prescription suite à l’abandon de biens, ce n’est pas 5 ans ? Ca fait long.

Le fait que seulement 10 % de vos locataires y garent un véhicule, et que les autres y fassent du stockage, c’est une difficulté supplémentaire. L’avantage d’un véhicule, c’est que ça se déplace facilement sans l’abîmer. On peut donc raisonnablement envisager de vider le garage et de mettre le véhicule sur un coin de terrain en attendant que le locataire le reprenne. De plus, un véhicule pour le quel on prend la peine de payer un garage vaut généralement quelques sous donc on peut imaginer qu’il y a moins de risque que le locataire l’abandonne.
Pour des affaires diverses (meubles, boîtes à archives…), le vidage et l’entreposage deviennent tout de suite plus compliqué.

Dans d’autres pays, au bout d’un certain temps d’impayé, le contenu du box peut être vendu aux enchères sans autre formalité (comme on le voit à la télé). En France, je ne pense pas qu’on puisse faire quoi que ce soit d’équivalent…

Morey, vous avez sûrement déjà réfléchi au problème ; vous pourriez nous en dire plus ?

Dernière modification par Bernard2K (19/07/2016 08h12)

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#91 19/07/2016 09h19 → Parkings : investir dans des parkings (parking)

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Bernard2K a écrit :

Et c’est là que Morey a un avantage important : il est juriste.

C’est un avantage et un inconvénient : on ne lui accordera aucune erreur. En tant que professionnel du droit, la moindre virgule mal placée dans une communication avec un locataire indélicat pourra lui être reproché.

Notariat76 a écrit :

j’ai déjà l’impression que c’est parfois beaucoup de boulot (pointage, gérance, relance….)

Il existe des outils pour cela. Avec 40 lots, vous devriez avoir les moyens d’acquérir un outil de gestion efficace capable d’intégrer les relevés bancaires, de lettrer automatiquement et de signaler les transactions non lettrables, d’automatiser la génération des quittances, des relances, d’alerter pour le respect des délais légaux, etc …

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#92 19/07/2016 09h22 → Parkings : investir dans des parkings (parking)

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@InvestisseurHeureux : Je n’avais pas compris votre commentaire sur le cashflow au moment de l’achat. Merci @ Mevo  pour l’interprétation.
J’ai simplement expliqué à la banque qu’il n’y avait pas d’annonces et pas de suivit de ce lot.
Je leur ai aussi expliqué que les concurrents proches étaient complet, et j’ai mis une annonce fictive sur leboncoin avec photo et prix prévu pour leur montrer la fréquence des visites de l’annonce.

Par ailleurs, en cas de réel échec, il me suffisait d’allonger la durée des prêts de mes appartements pour que le cashflow supplémentaire généré payé la totalité de ce nouveau prêt.

Concernant le temps passé:
-95% des visites prévues sont honorées (contrairement aux visites d’appartement où j’ai pu constater entre 75 et 80% de visites honorées)
-90% des visites donnent lieu à une signature du bail immédiat, pas besoin de vérifier les ressources et réclamer les justificatifs. Je demande une pièce d’identité et un justificatif de domicile que je photographie avec mon portable lors de la signature du bail.
-seulement 10-15 minutes pour la visite + signature du bail en 2 exemplaires + remise des clés
-à part un remplacement de serrure, je n’ai pas de temps à y passer: pas de plombier, électricien, remise en état après le départ d’un locataire
-vérifier le paiement des loyers

Ayant eu un changement de locataire en juin sur un de mes appartements, je peut constater que les visites + état des lieux sortants + état des lieux entrant est beaucoup plus fastidieux qu’avec les garages. Je m’y déplace plus régulièrement (pour l’instant), mais beaucoup moins longtemps.

Pour le paiement des loyers:
-espèces ou chèque le jour de la signature du bail pour la caution + mois en cours + mois suivant en totalité.
-paiement de la totalité de la période si inférieur à trois mois (j’arrêterai les courtes durées ensuite, pour l’instant j’ai besoin de les remplir)
-virement automatique au mois ou au trimestre.
-le bail initial sert de quittance pour les sommes versées. Je n’en donnerai que pour quelqu’un qui souhaiterai exceptionnellement payé en espèce pour une longue période.

En cas d’impayé:
Lors de la signature du bail, j’explique que le loyer doit être payé avant le 05 du mois. Je vérifie les paiement le 10. En cas d’impayé, relance avant le 15, deuxième relance avant le 20. J’explique que si le non paiement persiste le garage est vidé pour la fin du mois pour être reloué.
En pratique il y a tout de même une procédure, mais beaucoup moins longue que pour un local à usage d’habitation, tout simplement parce que ce n’en est pas un et que ce ne sont pas les mêmes textes qui s’applique.
Par ailleurs, en cas d’impayés, les autres garages continuent à payer, je ne me retrouve pas sans rentrée d’argent comme avec un appartement.

Le bail:
Je suis partit d’un bail type de garage, que j’ai modifié à l’aide de plusieurs autres baux type de garage. Le mien tien sur 4 pages.

L’ancien gestionnaire était un huissier qui faisait de l’administration de bien, obligé de continuer les contrats en cours qu’avait son prédécesseur. Il avait autre chose à faire que de prendre une commission sur un loyer à 35€.

Je ne vais pas refaire tout l’argumentaire de ceux qui vente que c’est le meilleur investissement possible. Je ne pense pas que j’aurai acheté ce lot avec une rentabilité à 10% net. Mais j’estime que sur ce coup la rentabilité vaut le temps passé (actuellement 1 heure par semaine en plus d’un gros nettoyage de départ, d’un passage de désherbant et d’une tonte).

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#93 19/07/2016 09h27 → Parkings : investir dans des parkings (parking)

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Il y a quelques temps j’avais hésité sur un garage à la vente ; les infos trouvées sur le net faisait ressortir que dans le cas ou ce garage n’était pas lié à l’habitation (cas présent sauf erreur), le bail peut être interrompu assez facilement :

Quelles sont les règles de location d’un garage (box ou emplacement)? | service-public.fr

Cela semble rassurant coté procédures expulsion (puisqu’il s’agit de biens et non pas de personnes).

Edit : doublon ou presque avec la réponse de Morey.

Dernière modification par Iqce (19/07/2016 09h29)

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#94 19/07/2016 09h54 → Parkings : investir dans des parkings (parking)

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Morey a écrit :

En cas d’impayé, relance avant le 15, deuxième relance avant le 20.

Un délai très court entre la première relance et la seconde, plus court que la coutume. Attention, en tant que juriste, cela peut vous être reproché.

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#95 19/07/2016 10h09 → Parkings : investir dans des parkings (parking)

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Réputation :   51 

Je trouve cette affaire très bien menée.

C’est vrai que j’imagine qu’il faut y passer du temps, mais pointer 50 loyers tous les mois ou 3 mois ne demande pas non plus une éternité, et je trouve que c’est relativement bien payé au regard du cash-flow généré;

Bravo pour cette affaire.

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#96 19/07/2016 10h21 → Parkings : investir dans des parkings (parking)

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Réputation :   337 

Morey, je trouve comme xazh que vos relances sont trop rapprochées, surtout si vous menacez de vider le garage dès la fin du même mois que l’impayé.

La location de garages indépendamment d’une habitation relève du louage de choses selon le code civil, certes. Par rapport à une expulsion de logement, si j’ai bien compris, la phase "huissier pour commandement de payer visant la clause résolutoire" n’est pas nécessaire ; et pour obtenir la résolution du bail par le TI on peut agir en référé ce qui va plus vite. Pour autant, le passage devant le juge reste nécessaire ; dites-moi si je me trompe.

Par ailleurs, même si ça relève du louage de choses, vous êtes concerné par un décrêt de vaste portée :

décret n° 2015-282 du 11 mars 2015. Lire les articles 18 à 21 : https://www.legifrance.gouv.fr/affichTe … rieLien=id

Pour aller devant la justice civile, il faut désormais "justifier" les "diligences entreprises en vue de parvenir à une résolution amiable de leur litige"

Cf ce fil de discussion : (2/2) Comment réagir face à un locataire plus ou moins abusif ?

Ca serait ballot que, parce que vous avez prévu une procédure un peu trop rapide et expéditive (ou parce que cette procédure ne laisse pas suffisamment de preuves convaincantes), le juge considère que vous n’avez pas suffisamment recherché une solution amiable, et vous renvoie devant une instance de conciliation. Dans ce cas, ce qui devait aller vite deviendrait au contraire bien plus long.

Menfin, vous êtes juriste, à vous de définir et gérer tout cela au mieux.

Au niveau du risque d’impayés et d’embrouilles diverses, je me faisais la remarque que le Loiret est sans doute une zone moins à problèmes que d’autres…

Dernière modification par Bernard2K (19/07/2016 10h26)

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#97 19/07/2016 10h23 → Parkings : investir dans des parkings (parking)

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xazh a écrit :

Morey a écrit :

En cas d’impayé, relance avant le 15, deuxième relance avant le 20.

Un délai très court entre la première relance et la seconde, plus court que la coutume. Attention, en tant que juriste, cela peut vous être reproché.

N’ayant pas encore ce problème, cela n’est pour l’instant que théorique.
Je prévoierai un créneau dans la semaine pour ce genre de démarche, donc il y aura une semaine entre les deux relances.
Mais merci de la précision.

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#98 19/07/2016 10h44 → Parkings : investir dans des parkings (parking)

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Le bail étant généralement d’un an reconductible, il semble possible de le dénoncer dans les délais avant échéance ce qui est toujours plus court que de passer par une procédure (?) ; c’est ce qu’on fait mes parents vis à vis d’un mauvais payeur.
Ce dernier n’ayant pas répondu au RAR, mes parents étant "sympas", je suis intervenu seulement quelques mois plus tard pour percer le barillet et changer la serrure.

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#99 19/07/2016 15h07 → Parkings : investir dans des parkings (parking)

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Morey, au cas où ça n’est pas quelque chose que vous faites déjà, proposez donc à vos locataires de payer annuellement ou semi-annuellement (éventuellement avec une ristourne de 10% et 5%, ou autre). Sur un montant global annuel qui représente moins de 500 €, sans doute que pas mal de locataires seraient partant, et ça simplifie la vie de tout le monde. (Juste une idée.)

Dernière modification par Mevo (19/07/2016 15h44)

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#100 16/11/2016 12h19 → Parkings : investir dans des parkings (parking)

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Mise à jour après quelques mois:

A ce jour, 43 des 48 garages sont loués.
Un locataire qui a du mal à payer mais qui est de bonne fois et qui fait l’effort de régulariser spontanément dès qu’il le peut.
J’ai remplacé une vingtaine de serrure, réparé deux portes et enlevé le lierre et les thuyas sur le terrain qui pouvaient être générateur de frais d’entretien récurrents. Soit moins de 1000 euros de frais.

La seule grosse difficulté a été d’assurer le lot pour un prix décent incluant la garantie vandalisme. En y amenant mes quatre appartements en plus, j’en ai pour environ 600€ juste pour le lot de garage.

Le suivit des encaissements est simple du fait du libellé (référence du garage) demandé aux locataires sur les virements automatiques.

Il est a noter:
- un pic de location sur les deux dernières semaines d’aout.
- une douzaine de box loués (4 locataires) à des personnes de région parisienne (150 km / 1h30 par autoroute depuis porte d’italie). Ces personnes ayant eu plusieurs box en région parisienne s’y retrouve avec le loyer malgré le cout des trajets. Piste à creuser car locataires sur du plus long terme.

Du fait du non reversement de taxe foncière pour cette année, en incluant les travaux sus mentionnés,  cela fait un cashflow moyen avant IR de 1200 euros d’aout à décembre.
Du fait de l’augmentation du montant des loyers déjà pratiqué (45€ pour les 6 garages bétonnés et 37€ pour les autres), et de la taxe foncière à venir (environ 2000€), le cashflow devrait se maintenir voir augmenter si l’ensemble est loué.

J’ai envisagé puis abandonné l’idée de les faire bétonné. Le cout de ces travaux étant moins rentable que l’achat (envisagé) d’un nouveau lot.

J’envisage actuellement l’achat d’un autre lot équivalent dans la même ville (entièrement bétonné et "plus haut de gamme") qui devrait se faire via la création d’une SCI familiale, ce nouveau lot aurait pour but d’être conservé à très long terme alors que je suis toujours indécis quand au futur du lot actuel passé une dizaine d’année. J’envisage pour ce lot (dont la négociation débute) un taux de rentabilité légèrement inférieur au premier (40% brut si remplit à 100%, 36.5% si le taux de remplissage moyen de 42 garages sur 48 se maintien sur toute l’année), dans les environs de 30% brut.
Pour cela, comme pour un immeuble de rapport, il est impératif de partir sur un lot à l’abandon qui rebute tout le monde.

Depuis plusieurs mois je cherchais les lots de garage sur des sites d’annonces immobilières mais le peu d’annonce sur mon secteur géographique ne présentait que du 6 à 9% brut (prix de départ), trop faible par rapport au temps passé.

Dernière modification par Morey (16/11/2016 12h31)

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