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Forums des investisseurs heureux

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#1 05/01/2012 13h31 → Investissement locatif : 3 appartements ou 16 garages ?

Membre
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Bonjour,

Nouvellement inscrite sur ce forum, je me permets de vous demander vos avis.

J’ai aujourd’hui le choix , dans le cadre d’un investissement immobilier, d’acheter:

- soit 3 appartements déjà loués dans un petit immeuble en bon état, pour un total de 160 000 E, rapportant mensuellement 1600 Euros.

- soit 16 grands garages doubles déjà loués pour 150 000 E, rapportant mensuellement 1600 euros également.

Dans les 2 cas, les locataires paient, il n’y a pas de problèmes, ce sont de petites copropriétés bien tenues. La taxe foncière des logements est un peu supérieure à celle des garages, mais ce n’est pas énorme.

J’aimerais savoir quel choix vous feriez, sachant que les sommes rapportées et le coût d’achat sont quasi identiques, mais que la gestion et l’entretien ne sont pas les mêmes.

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#2 05/01/2012 14h26 → Investissement locatif : 3 appartements ou 16 garages ?

Membre
Réputation :   317 

Bonjour,

Vous attendez quoi comme réponse ?

Comment voulez vous que l’on vous donne une réponse sans avoir plus d’éléments ?

On ne connait pas votre expérience , ni les montants des fonciers , vous devez savoir que les coûts d’achat des garages sont plus élevées que ceux des habitations car leur montant sont moindres donc les taux sont plus élevés

Avez-vous pris en compte la localisation ?
Quelle surface font les appartements ?
comment sont gérés ces deux biens par agence ou en direct ?

Etc …..

Sans plus d’informations , je vous dirais les garages car ils coûtent moins cher et rapporte autant

Philippe


Investisseur immobilier Rentier en 2016 Bailleurs sur Nîmes et Béziers , mutualisons les locataires

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#3 05/01/2012 15h30 → Investissement locatif : 3 appartements ou 16 garages ?

Membre
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Je suis du même avis que Philippe30, il faut davantage de détails pour que l’on puisse vous répondre.

Cependant, moi aussi, je répondrai, de prime abord, les garages car le risque d’impayé n’existe quasiment pas.  Et si un locataire ne vous paye pas, cela ne représente qu’1/16 eme du revenu qui ne rentre pas.

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#4 05/01/2012 16h00 → Investissement locatif : 3 appartements ou 16 garages ?

Membre
Réputation :   14 

Bonjour,

Idem, et je rajoute que les garages ne demande pas d’entretien, en revanche coté imposition on peut pas deduire grand chose.

Mais c’est dans quelle ville ?
les appart sonts loués nu ou meublés ?


La liberté, c'est avoir d'autres solutions possibles, à peine moins bonnes que la premiere.
Ce n’est pas parce que les choses sont difficiles que nous n’osons pas, c’est parce que nous n’osons pas qu’elles sont difficiles.

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#5 05/01/2012 16h09 → Investissement locatif : 3 appartements ou 16 garages ?

Modérateur
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Y a-t-il une raison pour ne pas prendre les 2 ?


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#6 05/01/2012 17h36 → Investissement locatif : 3 appartements ou 16 garages ?

Membre
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+1

Vu les rendements bruts de 12% environ, je serai à ta place j’essaierai également de prendre les deux.

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#7 05/01/2012 19h04 → Investissement locatif : 3 appartements ou 16 garages ?

Membre
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Bonsoir,

Merci pour toutes vos réponses.

@Philippe30: Mon expérience en locatif, c’est 2 appartements que je gérais moi-même, et dont je me suis séparée il y a une dizaine d’années, à cause d’impayés et de dégâts sur un des deux appartements.
Je me suis dit: "le locatif, c’est fini". Aujourd’hui, je vais tenter de répéter l’expérience, en faisant cette fois gérer par une agence.

Il s’agit de 2 T2 de 45 m2, et un T3 de 54 m2.

Les appartements sont gérés par une agence, et les garages "en direct" par l’actuel propriétaire.

@tchakable: Le risque d’impayés n’existe  presque pas pour les garages? Précisez votre pensée:

soit les locataires, face a une faible somme, payent toujours leur loyer à temps, soit au contraire ils sont négligents parce que justement c’est une petite somme.
Et en cas de négligence et/ou d’impayés récurrents, le coût d’une procédure peut être prohibitif par rapport au loyer.
D’ailleurs, la procédure contentieuse pour ce type de bien est elle la même que pour des locaux d’habitation?
Je pense qu’il y a moins de difficultés, pas de trêve hivernale par exemple…

@dkee34: pour les garages, justement l’absence d’entretien est très intéressant: pas de chauffe-eau à changer, de double vitrages ayant pris l’humidité, ou autres joyeusetés qui coûtent très cher…

Les appartements sont loués "nus", bail classique d’habitation de trois ans, loi 1989.

@GoodbyLenine et ryanroll: je ne peux pas prendre les deux, car mon banquier ne me suit pas, et comme je l’ai dit au début, ayant eu de mauvaises expériences par le passé, je ne souhaite pas être submergée, et donc je préféré commencer par "petit".

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#8 05/01/2012 22h09 → Investissement locatif : 3 appartements ou 16 garages ?

Membre
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Avec les données que vous présentaient, nous ne pourrions que vous conseiller les garages, même si pour ma part, je reste particulièrement prudent sur ce type de bien.

Un point qui pourrait faire pencher la balance, est ce qu’une fois les appart retapés s’il y a lieu, une Plus value latente intéressante sera possible? (sont ils dans un quartier particulièrement demandé? ou est ce des biens "banals"?)

Mais si j’ai bien compris, c’est pour du long terme, de fait, une plus value potentielle n’est clairement pas un critére de sélection.

Vu comme cela, mathématiquement parlant, les garages sont plus intéressants, mais pensez également à vos enfants, petits enfants, auront ils besoin d’un appart pour les études etc etc?

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#9 05/01/2012 22h41 → Investissement locatif : 3 appartements ou 16 garages ?

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Bonne remarque de BorderLine.
Meme sans renovations, l’augmentation potentielle de capital sur les apparts est peut-etre plus importantes que sur les garages. Dans 10 ans, les apparts vaudront peut-etre 50% de plus et les garages seulement 30%.
(Je n’en sais rien, ce sera peut-etre l’inverse, c’est juste une chose de plus a prendre en compte dans votre decision.)

Je considererais aussi l’hypothese de la revente. Il me semble aise de revendre seulement 1 appart dans quelques annees (pour terminer de payer le credit ou investir la somme autrement). Par contre, revendre une partie des garages est peut etre un peu plus complique.

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#10 06/01/2012 03h28 → Investissement locatif : 3 appartements ou 16 garages ?

Modérateur
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sabinette a écrit :

@GoodbyLenine et ryanroll: je ne peux pas prendre les deux, car mon banquier ne me suit pas, et comme je l’ai dit au début, ayant eu de mauvaises expériences par le passé, je ne souhaite pas être submergée, et donc je préféré commencer par "petit".

Autre idée : Prenez un associé pour être en mesure de financer les 2.

Où est-ce situé précisément ?

Sinon, les garages ont peut-être moins de potentiel de revalorisation à terme, mais la gestion est plus simple (même s’il faut gérer 16 locataires au lieu d e3), le risque de dégât ou d’impayé plus faible (plus facile/rapide de virer un locataire qui paie pas, que dans un logement loué sous la loi de 1989), et il y a moins de travaux, donc après votre expérience malheureuse, c’est peut-être à préférer.


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#11 06/01/2012 12h50 → Investissement locatif : 3 appartements ou 16 garages ?

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je n’ai jamais entendu parlé d’une procédure à l’encontre de locataires de garages. Si le type  ne paye pas, il se barre. Au pire il y a un ou deux mois de perdus. Jamais plus.

Si il y a un problème, je vous envoie des gars qui travaillaient pour moi dans le sud. Le mauvais payeur quand il les verra ne restera pas longtemps sur place… smile

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#12 07/01/2012 13h50 → Investissement locatif : 3 appartements ou 16 garages ?

Membre
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Bonjour,

Merci pour toutes vos réponses.

En ce qui concerne les investissements, je n’ai aucune envie de m’associer avec quelqu’un, souvent ça peut marcher, mais parfois ce n’est pas le cas et je n’ai aucune envie de me créer de potentiels enquiquinements supplémentaires.

Ma décision est prise, je vais opter pour les garages.

En effet, je me soucie peu de la revalorisation à terme, pour moi il s’agira d’une rente "tranquille": pas vraiment d’entretien, peu d’impayés, relative facilité d’expulsion en cas de souci (pas de "trêve hivernale"…
De plus, il y a une forte mutualisation des risques, du fait du nombre de locataires.
Et les prix sont peu susceptibles de varier, contrairement aux loyers des logements classiques, qui sont parfois aléatoires en fonction de l’état du logement, de l’environnement qui peut se dégrader…

En fait, je me demande pourquoi les investisseurs immobiliers achètent des appartements avec tous les ennuis inhérents, alors qu’avec des garages les soucis sont moindres… (je suis un peu radicale wink.

Dans l’attente de vous lire.

Dernière modification par sabinette (07/01/2012 13h54)

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#13 07/01/2012 14h01 → Investissement locatif : 3 appartements ou 16 garages ?

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"En fait, je me demande pourquoi les investisseurs immobiliers achètent des appartements avec tous les ennuis inhérents, alors qu’avec des garages les soucis sont moindres."

Parce que vous ne ferez rarement voire jamais de PV monstrueuses avec un garage, sans compter que pleins de charges sont déductibles afin d’arriver parfois à une déclaration sur le revenu en négatif…

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#14 07/01/2012 15h04 → Investissement locatif : 3 appartements ou 16 garages ?

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Je comprends bien pour les PV, mais si on ne compte pas revendre, ce qui est le cas si vous voulez être rentier, pour toucher A VIE des loyers, il est plus logique de se porter vers des investissements plus "surs" comme des garages…
Effectivement, peu ou pas de  travaux déductibles, mais c’est autant de soucis en moins.

Je parle en fonction de mon ressenti, il est vrai que j’ai eu comme je le disais au début de mon post, de sérieux déboires, avec appartement saccagé, loyer non payé, etc… donc maintenant je suis plutôt "prudente".

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#15 07/01/2012 15h36 → Investissement locatif : 3 appartements ou 16 garages ?

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Les garages représentent la meilleure opportunité dans cette situation.

Si tu souhaites vendre pour récuprer un peu de liquidité, tu ne paiera pas de plus-values jusqu’a 15 000 euros de cession ( en revanche les garages sont il dans une copropriété?).

Pourquoi les propriétaires s’embetent avec des studios? et la gestion? pour la simple et bonne raison c’est que 12% de renta sur des garages il n’y en a pas souvent.


Retaill & Co.
Mon blog www.retaill-and-co.fr  Construire votre patrimoine devient un jeu d'enfant

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#16 07/01/2012 15h37 → Investissement locatif : 3 appartements ou 16 garages ?

Modérateur
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sabinette a écrit :

En fait, je me demande pourquoi les investisseurs immobiliers achètent des appartements avec tous les ennuis inhérents, alors qu’avec des garages les soucis sont moindres… (je suis un peu radicale wink.

Sans doute parce qu’il y a moins de lots de 16 garages que d’appartements sur le marché 
(et acheter uniquement un garage, ça coute cher en "frais de notaire", en % en tout cas),
et peut-être aussi que gérer en direct (pour ceux qui le font) des dizaines de locataires peut rebuter, ou que les loyers des garages ne se revalorisent pas comme ceux des appartements (je suis un peu ignorant sur ce dernier point).


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#17 09/01/2012 15h28 → Investissement locatif : 3 appartements ou 16 garages ?

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sabinette a écrit :

En fait, je me demande pourquoi les investisseurs immobiliers achètent des appartements avec tous les ennuis inhérents, alors qu’avec des garages les soucis sont moindres… (je suis un peu radicale wink.

La liquidité est aussi une différence majeure, car la base d’acquéreur est tout de même plus réduite pour des garages. Par rapport à vos objectifs ce point ne relève que peu d’importance (recherche de rente) mais il est normal qu’un investissement moins liquide soit plus rentable.
Pour des garages ou parkings, il faut être très vigilent sur l’emplacement (comme toujours en immobilier), et il faut surtout bien connaitre le quartier et sa dynamique - car un réaménagement urbain peuvent se révéler "fatal" : vacance --> perte de rendement + moins values.
Ces actifs n’ont pas d’autre valeur que celle de leur rendement
Difficile de dissocier risques et rendement en immobilier…

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#18 09/01/2012 16h25 → Investissement locatif : 3 appartements ou 16 garages ?

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"Ces actifs n’ont pas d’autre valeur que celle de leur rendement
Difficile de dissocier risques et rendement en immobilier…"

Car un parking dans une même ville peut se vendre 5 000 et l’autre 15 000 euros. Les deux étant au prix du marché, celui de 5000 ne valant pas plus car places en abondance autour. Celui affiché à 15 000 est lui aussi à son prix de marché car très grosses difficultés à se garer tout au long de la journée.


Retaill & Co.
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#19 27/06/2012 15h21 → Investissement locatif : 3 appartements ou 16 garages ?

Membre
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Bonjour,

je me viens juste de m’inscrire sur ce forum, pour pouvoir vous poser plusieurs questions.

@ Sabinette : avez vous acheter finalement les garages dont vous parliez ?

Jai bien lu tous vos commentaires et vous semblez être des membres actifs et plutôt avisé pour gérer votre argent. Lequel d’entre vous a réellement investi dans des garages ou des parking ?

J’ai commencé à bien regarder le prix de la location et de vente de ce type de bien, et je trouve des rentabilités de 10 % net avant impôts au maximum. Ca me parait intéressant.

Où trouver plus d’informations sur ce type d’investissement ailleurs que sur les forums ?

merci de vos réponses !

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