Suivez les discussions sur : Twitter Facebook RSS   Abonnez-vous à la newsletter : Newsletters   Utilisez la recherche : 
Chercher
Membres  |  Mission

Forums des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l'investissement patrimonial pour s'enrichir, générer une rente et atteindre l'indépendance financière

Vous n'êtes pas identifié : inscrivez-vous pour échanger et participer aux discussions !

#1 16/12/2011 13h42 → PFO2 Perial : étude de cas sur 15 et 20 ans

Membre
Réputation :   

Bonjour,
pour mettre les choses dans leur contexte, j’ai déjà réalisé l’an passé une opération pour 30 000 Euros de SCPI Actipierre Europe et j’ai également acheté un appartement que je loue en meublé à des étudiants avec une très bonne rentabilité(proche des 10%). J’ai également un logement en loi Scellier loué.

Suite à un rdv avec mon banquier, il s’avère qu’il me financerait une autre opération en SCPI. Il accepte de financer des SCPI en dehors de son réseau (la première fois j’étais limité à du Ciloger).

J’ai essayé de faire quelques calculs, les données sur 15 et 20 ans sont basées sur des prêts que j’ai fait l’année passée, les données ont pu évoluer, je ne prends pas encore en compte l’évolution du prix de la part PFO2.
Les revenus sont distribués en trimestriel mais les calculs ont été faits en mensuel pour les trésorerie.

La part de PF02 coûte 178 Euros, a une valeur de 163 Euros, un rendement de 5,5%.
Je me place dans l’hypothèse d’un achat de 170 parts soit 30260 Euros avec une valeur immédiate de 27710.

--------------------------------------------
Cas du prêt sur 15 ans:
Taux variable capé-1/+1 à 2,91%
En mensuel:
Mensualité: 215 Euros
Capital remboursé (la première année): 135 Euros mensuels
Intérêts annuels la première année: 827 Euros
Revenu mensuel des parts: 139,4 Euros
Participation mensuelle: 76 Euros (hors fiscalité)

Revenu annuel: 1672 Euros
Intérêts annuels: 827 Euros

La fiscalité au réel portera sur 845 Euros lors de la première année.

-----------------------------

Cas du prêt sur 20 ans:
Taux variable capé-1/+1 à 3,16%
En mensuel:
Mensualité: 177 Euros
Capital remboursé (la première année): 90 Euros mensuels
Intérêts annuels la première année: 932 Euros
Revenu mensuel des parts: 139,4 Euros
Participation mensuelle: 37 Euros (hors fiscalité)

Revenu annuel: 1672 Euros
Intérêts annuels: 932 Euros

La fiscalité au réel portera sur 740 Euros lors de la première année.

--------------------------------

Cela m’évoque plusieurs choses…

1) La première fois je n’avais pas fait les calculs détaillés, mais cela veut dire qu’avec des SCPI même si je suis sur 20 ans, je n’arrive pas à être en déficit foncier!
Est-ce que c’est normal?

2) déclaration des revenus. Les revenus des SCPI rentrent dans la catégorie du locatif, ces revenus vont donc s’ajouter à ceux de mon opération en loi Scellier? Est-ce correct? Je pourrai alors jouer sur un déficit global (le déficit de l’opération Scellier permettant de masquer la fiscalité des SCPI).
Est-ce aussi correct?

3) Intérêt de l’investissement.
Considérez vous que cet investissement est intéressant?
Pour moi, il faut posséder sa résidence principale (ok), faire du locatif avec des rentabilités supérieures à 8% (le meublé qu’on peut déclarer en micro Bic) ou un régime spécial (loi scellier faite en 2010). Les SCPI sont moins intéressantes que le locatif correspondant à ces données mais par contre aucune gestion et cycle différent pour la diversification (commerces/bureaux).

4) Vraiment le point bonus:
comparaison entre Pierre Plus de Ciloger et PFO2 de Perial

Cordialement, je vous remercie d’avance pour votre participation.

Hors ligne

 

#2 16/12/2011 15h16 → PFO2 Perial : étude de cas sur 15 et 20 ans

Membre
Réputation :   

jaidelachance a écrit :

1) La première fois je n’avais pas fait les calculs détaillés, mais cela veut dire qu’avec des SCPI même si je suis sur 20 ans, je n’arrive pas à être en déficit foncier!
Est-ce que c’est normal?

Oui c’est bien normal, vos SCPI vous rapportent plus que le cout de votre emprunt, c’est bien l’intérêt de l’opération. Donc, pour simplifier, vous percevez 30 000 x 5.5%, et le financement vous coute 30 000 x 2.91% ou 3.16% (selon vos exemples). Vous ne pouvez donc pas avoir de déficit lié à cette opération. Dans vos mensualités de remboursement il a y la partie intérêts et la partie remboursement de capital. Seule la partie intérêt est déductible de vos revenus fonciers. Voila pourquoi même si l’opération vous génère un deficit de trésorerie, vous n’avez pas de déficit foncier

jaidelachance a écrit :

2) déclaration des revenus. Les revenus des SCPI rentrent dans la catégorie du locatif, ces revenus vont donc s’ajouter à ceux de mon opération en loi Scellier? Est-ce correct? Je pourrai alors jouer sur un déficit global (le déficit de l’opération Scellier permettant de masquer la fiscalité des SCPI).
Est-ce aussi correct?

Oui si vous avez du déficit foncier à imputer, alors vous pourrez les imputer sur les revenus de vos SCPI. Vous calculerez un Résultat foncier global.

jaidelachance a écrit :

3) Intérêt de l’investissement.
Considérez vous que cet investissement est intéressant?
Pour moi, il faut posséder sa résidence principale (ok), faire du locatif avec des rentabilités supérieures à 8% (le meublé qu’on peut déclarer en micro Bic) ou un régime spécial (loi scellier faite en 2010). Les SCPI sont moins intéressantes que le locatif correspondant à ces données mais par contre aucune gestion et cycle différent pour la diversification (commerces/bureaux).

Cela dépend essentiellement de vos objectifs mais cela semble avoir du sens dans votre cas: diversification du patrimoine, épargne long terme.

jaidelachance a écrit :

4) Vraiment le point bonus:
comparaison entre Pierre Plus de Ciloger et PFO2 de Perial

Une SCPI murs de commerces, une SCPI de bureaux, le patrimoine est déjà très différent.
Les deux sont plutot orientées sur des investissements en région. Pour ma part PFO2 me semble plus pertinente en raison de sa politique de gestion à long terme avec des investissements "verts" qui connaitrons une décote moindre en cas de retournement des marchés.

Hors ligne

 

#3 16/12/2011 18h06 → PFO2 Perial : étude de cas sur 15 et 20 ans

Modérateur
Réputation :   1084 

1) c’est normal, Si vous génériez du déficit (sans amortir les biens achetés), il ne faudrait surtout pas investir !

3) avec les (bons) taux d’emprunt que vous avez, ça a du sens pour un investissement long terme.

4) Pierre Plus a annoncé un rendement entre 4.5 et 4.8% pour 2012 (ils ont beaucoup collecté, et n’ont pas pu faire de nouveaux investissement à un taux de rentabilité suffisant pour maintenir la rentabilité 2010…). PFO2 semble trouver des biens à rentabilité suffisante (peut-être pas à des emplacements n°1 toujours, mais c’est compensé par des baux initiaux fermes de longue durée, et des travaux permettant de rendre les biens BBC et donc attractif pour le locataire). Mon choix serait clair…. pour PFO2.


Contrôlons la finance: Finance Watch  - Parrain Fortuneo: 12356125, INGDirect: ZKCYANB, Altaprofits: MP

Hors ligne

 

#4 21/12/2011 15h57 → PFO2 Perial : étude de cas sur 15 et 20 ans

Membre
Réputation :   

Il faut d’ailleurs que je réfléchisse à cette fameuse notion de déficit foncier… Comment en générer par exemple? Est-ce bon d’être dans le déficit foncier par exemple aussi?
Je reviendrai avec le résultat de mes réflexions.

Hors ligne

 

#5 21/12/2011 16h21 → PFO2 Perial : étude de cas sur 15 et 20 ans

Modérateur
Réputation :   1084 

Un déficit foncier permet surtout de compenser un bénéfice foncier, et d’éviter ainsi de payer des impôts sur ce bénéfice (revenu) foncier. Dans certains cas, on peut aussi le reporter (en général pour un montant limité) sur les revenus d’activité, diminuant ainsi un peu les impôts sur ces revenus.

Sinon, investir pour perdre de l’argent, ce n’est en général pas une bonne idée.


Contrôlons la finance: Finance Watch  - Parrain Fortuneo: 12356125, INGDirect: ZKCYANB, Altaprofits: MP

Hors ligne

 

#6 21/12/2011 16h23 → PFO2 Perial : étude de cas sur 15 et 20 ans

Membre
Réputation :   

Ce qui revient à dire que quand on a du déficit foncier c’est que globalement on ne gagne pas d’argent…
Mais il y a des cas où on peut se mettre en déficit foncier volontairement. Si on achète un appartement avec des travaux très lourds par exemple…

Hors ligne

 

#7 21/12/2011 18h22 → PFO2 Perial : étude de cas sur 15 et 20 ans

Membre
Réputation :   

jaidelachance a écrit :

2) déclaration des revenus. Les revenus des SCPI rentrent dans la catégorie du locatif, ces revenus vont donc s’ajouter à ceux de mon opération en loi Scellier? Est-ce correct? Je pourrai alors jouer sur un déficit global (le déficit de l’opération Scellier permettant de masquer la fiscalité des SCPI).
Est-ce aussi correct?

Bonjour

Je tiens à préciser que l’opération scellier ne génère pas en principe de déficit foncier (sauf si les loyers perçus sont moins important que les charges liées à ce bien !). Le scellier donne droit à une réduction d’impôt, ce qui n’est pas la même chose.

En bref :
revenus scellier - charges scellier (emprunt, assurance, frais de gestion …) + revenus SCPI - charges SCPI (emprunt) = revenus foncier
ces revenus fonciers viennent s’ajouter à votre revenu global (salaire + revenu mobilier), ce qui permet de calculer votre impôt à payer.
Et là entre en jeu votre réduction lié au scellier

Hors ligne

 

#8 21/12/2011 18h25 → PFO2 Perial : étude de cas sur 15 et 20 ans

Membre
Réputation :   

Oui, oui… en fait la question serait de décrire une situation avec un déficit foncier reportable et que cette situation soit ’saine’ et voulue… vous voyez…

Hors ligne

 

#9 21/12/2011 18h43 → PFO2 Perial : étude de cas sur 15 et 20 ans

Membre
Réputation :   

Comme vous le disez les travaux peuvent créer un déficit foncier

Exemple :

Mr x a un bien immo sans crédit.

Loyer :  5000 € / an
Charges : 500 € / an (assurance, frais de gestion)
= Revenus fonciers : 4500 € / an

Il décide de faire des travaux (attention pas tous les travaux sont déductible) payé cach pour 20 000 € (salle de bain, cuisine, peinture …)

Donc l’année des travaux :

Loyer :  5000 € / an
Charges : 500 € / an
Travaux : 20 000 €
Revenus fonciers : - 15 500 € (le déficit foncier est déductible du revenu global dans la limite de 10.700 euros par an. Le déficit restant est reportable pendant 10 ans).

donc l’année des travaux Mr X reportera 10700 € de déficit foncier sur son IR

L’année Travaux + 1
Loyer :  5000 € / an
Charges : 500 € / an
Déficit reportable : 4 800 €
= Déficit foncier : -300 €

NB : Les dispositifs Périsol, Besson, Robien, Borloo généraient un déficit foncier par l’amortissement du bien.

Dernière modification par Sebastien (21/12/2011 18h45)

Hors ligne

 

#10 21/12/2011 18h55 → PFO2 Perial : étude de cas sur 15 et 20 ans

Membre
Réputation :   

ok, donc globalement les seules situations où on a du déficit foncier c’est gros travaux (une cuisine, une salle de bains) dans un appartement. Le crédit seul (intérêts de crédit) + charges + éventuelle gestion locative ne peut amener de déficit foncier? Même sur un bien à 3% de rendement par exemple (rendement faible)?

Hors ligne

 

#11 21/12/2011 19h21 → PFO2 Perial : étude de cas sur 15 et 20 ans

Membre
Réputation :   

Actuellement oui, à ma connaissance seul les gros travaux génèrent de gros déficit foncier.

Pour ce qui est du déficit foncier provenant des intérêts d’emprunt c’est plus compliqué.

En fait, légalement, il n’est pas permit d’avoir un déficit foncier à cause de l’emprunt, les intérêts d’emprunt son uniquement déductible sur des revenus fonciers.

Je m’explique:

exemple 1:

Loyer :  5000 €
Charges : 500 €
Emprunt : 3000 €
= Revenus fonciers : 1500 €
ok

exemple 2:

Loyer :  5000 €
Charges : 500 €
Emprunt : 4800 €
(Revenus fonciers : - 300 €)
= Déficit foncier reportable à l’IR : 300 €   => possible car le déficit provient des charges

exemple 3:

Loyer :  5000 €
Charges : 500 €
Emprunt : 5800 € 
(Revenus fonciers : - 1300 €)
= déficit foncier reportable à l’IR : 500 € (provient des charges)
= déficit foncier reportable sur des revenus foncier (positif) : 800 €

Exemple 3 n + 1 (dans le cas d’un crédit amortissable, les intérêts d’emprunt baisse tous les ans)
Loyer :  5000 €
Charges : 500 €
Emprunt : 5000 € 
(Revenus fonciers : - 500 €)
= déficit foncier reportable à l’IR : 500 € (provient des charges)
= déficit foncier reportable sur des revenus foncier (positif) : 0 €
= déficit foncier antérieur reportable sur des revenus foncier (positif) : 800 €

Exemple 3 n + 2
Loyer :  5000 €
Charges : 500 €
Emprunt : 4000 € 
(Revenus fonciers : 500 €)
= déficit foncier reportable à l’IR : 300 € (provient des charges) (500 de revenus - 800 d’intérêt d’emprunt antérieur)
= déficit foncier reportable sur des revenus foncier (positif) : 0 €
= déficit foncier antérieur reportable sur des revenus foncier : 0 €

J’espère avoir étais assez clair …

Hors ligne

 

#12 04/01/2012 17h15 → PFO2 Perial : étude de cas sur 15 et 20 ans

Membre
Réputation :   

Une précision qui pourra intéresser certains (je ne renierai pas non plus celui qui fait +1 sur ma réputation pour la passer à 0 smile ).
Je suis sur le point de refaire une opération SCPI, ce sera peut-être sur PF02.
Dans certains cas, les parts de SCPI servent à garantir l’emprunt lui-même comme caution (plus facile à revendre qu’une maison). Ce sera mon cas, car ma situation de travailleur indépendant vivant du net n’est pas assez claire pour eux.

Ceci entraîne un surcoût car il y a un acte supplémentaire.
Si les parts sont conservées sur un compte à la banque qui a fait le crédit c’est un sous seing privé simple qui n’est habituellement pas facturé.
Si c’est par exemple la société PERIAL qui conserve les parts (point que je dois vérifier), alors l’acte de cautionnement passe par un notaire et c’est 400 euros, ce qui a un impact sur la rentabilité.

Hors ligne

 

#13 04/01/2012 17h24 → PFO2 Perial : étude de cas sur 15 et 20 ans

Membre
Réputation :   10 

Pour te répondre, j’ai fais un achat de parts PFO2 en début d’année dernière et mes parts ont été nantis sans frais supplémentaires (seulement 8.50% de frais de souscription).

Hors ligne

 

#14 04/01/2012 17h38 → PFO2 Perial : étude de cas sur 15 et 20 ans

Membre
Réputation :   

Les parts sont conservées sur un compte titre dans la banque ayant financé le prêt et elles garantissent ton emprunt, c’est bien ça?

Hors ligne

 

#15 04/01/2012 18h29 → PFO2 Perial : étude de cas sur 15 et 20 ans

Membre
Réputation :   10 

Oui exactement.

Hors ligne

 

#16 04/01/2012 19h04 → PFO2 Perial : étude de cas sur 15 et 20 ans

Modérateur
Réputation :   1084 

Pour nantir des parts de SCPI (auprès de la société de gestion), pas besoin de passer par un notaire, ni de déposer les parts sur un compte de la banque. Ca peut se faire directement  (au niveau de la société de gestion), éventuellement avec des (petits) frais (selon la société de gestion).

Idem pour nantir un contrat d’assurance-vie (au niveau de l’assureur), ou un PEA (au niveau de la banque chez qui il est ouvert), ce que j’ai déjà fait (sans jamais avoir de frais payés par moi d’ailleurs. J’ignore si la banque chez qui j’avais fait l’emprunt en a eu, mais j’en serait surpris, car ils auraient tenté de me les "repasser").


Contrôlons la finance: Finance Watch  - Parrain Fortuneo: 12356125, INGDirect: ZKCYANB, Altaprofits: MP

Hors ligne

 

Pied de page des forums

Propulsé par FluxBB
Hébergé par Arcustech