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#1 15/12/2011 22h04 → ICBS bonus retraite (Marne et Finance) : 6% garanti ?

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un CGPI me propose un de ses "produit miracle" (ICBS bonus retraite) :
Marne et finance propose d’associer les particuliers dans leurs achat de mur commerciaux (à hauteur de 20%, la majorité des parts étant détenu à chaque fois par M et F, soit disant pour facilité l’accès au crédit avec un apport minimum).

Le deal est le suivant : vous achetez des parts qu’il faut maintenir au minimum 2 ans, après quoi M et F s’engage à les racheter à votre convenance avec une bénéfice de 6% actuariel par ans (rachat partiels autorisés).

Qu’en pensez vous ? Que valent ces promesses contractuelles ?

Le changement de fiscalité sur les valeur mobilières rend ce montage moins intéressant, c’est dommage. Bien sur c’est moi qui l’ai signalé au CGPI, ce qui me fait un poil douter de sa compétence.

Dernière modification par yannou77 (15/12/2011 22h11)

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#2 16/12/2011 04h36 → ICBS bonus retraite (Marne et Finance) : 6% garanti ?

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"Produit miracle"? "Garanti"? "A votre convenance"?

Manque plus que "risque nul" pour bien achever le pigeon.

Enfin je dis ça, mais je suis mauvaise langue :-)

Dernière modification par thomz (16/12/2011 04h37)

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#3 16/12/2011 08h11 → ICBS bonus retraite (Marne et Finance) : 6% garanti ?

Administrateur
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yannou77 a écrit :

Qu’en pensez vous ? Que valent ces promesses contractuelles ?

Il faudrait un contrat pour le savoir…

Sur leur site, il y a peu d’info.

Le principe est intéressant mais il faudrait plus d’information (notamment les frais, le tx de financement de Marne & Finance quand ils font une opération immobilière, où vont les loyers, volume, etc.) pour voir en quoi ce montage est meilleur que de souscrire à des parts de SCPI.

Mais sinon Thomz a bien relevé les mots-clés douteux. Mots-clés qui cependant se trouvent dans votre message mais que l’on ne retrouvent pas sur le site de la société.

On notera que la société semble ne pas publier pas ses comptes (on a 2006 et 2009 alors que la société existe depuis 10 ans) :
MARNE ET FINANCE (PARIS 16) Chiffre d’affaires, résultat, bilans sur SOCIETE.COM - 438993263

Pour moi c’est rédhibitoire.

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#4 16/12/2011 09h48 → ICBS bonus retraite (Marne et Finance) : 6% garanti ?

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J’ai en ma possession les documents contractuels, je puis les mettre en lien en les faisant héberger, mais je ne l’ai pas fait, car j’ai horreur de faire plus de pub que nécessaire quand je m’interroge sur des produits.
Pour les frais, de ce que j’ai pu lire il n’y en a pas, la date de revalorisation des parts commence à la date du virement des fond… Je doute qu’on puisse faire un emprunt immobilier pour les parts tout de même.
Je puis les mettre si vous le désirez, cela vous intéresse-t-il?

Une première réponse de mon CGPI à mes nombreuses questions (qui ne me semble pas très compétent donc à prendre avec des pincettes) :

Cet investissement est réalisé dans une SCI.

Les investisseurs ne représentent que 20% maximum.

Le reste étant détenu par la société.

Cette société a au fur et à mesure du temps constitué un capital (d’immobilier).

La garantie est posée sur ses capitaux propres.

Les rentabilités brutes des investissements sont bien supérieures à celles distribuées.



Une nouvelle SCI est crée pour chaque nouvelle acquisition. C’est donc sur l’acquisition qu’il faut faire son choix.

Je pense qu’il faut voir cette investissement comme un investissement en direct.

Vous n’avez pas de dilution du risque (contrairement à la SCPI).

Dernière modification par yannou77 (16/12/2011 09h54)

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#5 16/12/2011 10h43 → ICBS bonus retraite (Marne et Finance) : 6% garanti ?

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Si vous ne comprenez pas, un seul mot : FUYEZ.

Seul Madoff peut garantir de telles rendements.
N’oubliez pas que le seul rendement "sans risque" est le livret A (et encore, parlons plutot d’un risque d’ 1/100000000000)


Dans la tempête : cash is king

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#6 16/12/2011 13h15 → ICBS bonus retraite (Marne et Finance) : 6% garanti ?

Modérateur
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Franchement, pour une société qui ne pourrait pas emprunter sur le marché à un taux décent (<8-9 voire 10%), et que les banques ne veulent sans doute pas financer (sinon, ils ne chercheraient pas des particuliers), je comprend que rémunérer 6% des particuliers minoritaires pour apporter quelque chose qui ressemble bien à des fonds propres soit avantageux.

Tant que tout se passe bien, que les affaires roulent, que tous ne demandent pas à être remboursés en même temps, ça devrait aller. Mais le jour où ça se grippe, que les affaires marchent moins bien, que les financements deviennent difficile, hé bien ces particuliers devront assumer le risque associé à des fonds propres (illiquidité au mieux, pertes au pire)…

Ca me semble un marché de dupes !   Il faudrait bien mieux me rémunérer pour que j’accepte d’apporter mon argent dans ces conditions.


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#7 16/12/2011 13h28 → ICBS bonus retraite (Marne et Finance) : 6% garanti ?

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N’oublions pas qu’un fond d’investissement demande par exemple un retour sur capitaux investi de 15% minimum…


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#8 03/03/2012 14h08 → ICBS bonus retraite (Marne et Finance) : 6% garanti ?

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Franchement, je trouve dommage et dommageable des réponses telle que celle de Vic : "Fuyez !" ou de GoodbyLenine : "Tant que tout se passe bien, que les affaires roulent, que tous ne demandent pas à être remboursés en même temps, ça devrait aller. Mais le jour où ça se grippe, que les affaires marchent moins bien, que les financements deviennent difficile, hé bien ces particuliers devront assumer le risque associé à des fonds propres (illiquidité au mieux, pertes au pire)…
Ca me semble un marché de dupes !  "

Certes, si tous les clients de BNP Paribas, du Crédit Agricole demandaient un rachat en même temps, ces banques seraient mises en faillite, malgré leur notoriété ! Ce raisonnement est applicable à tous les organismes financiers et institutionnels. On ne peut pas faire que du catastrophisme et crier "au fou" dès qu’un rendement de plus de 3 ou 4 % par an est proposé.

Les SCPI de rendement ont servi plus de 5 % en 2010 et la valorisation des parts à progressé d’environ autant, ce qui fait plus de 10 % sur l’année, et sans doute presque autant en 2011 (les résultats ne sont pas encore définitivement connus). Pourtant, ces placements financiers sont très réglementas et contrôlés par l’AMF. Cette dernière ne dit pas : "Fuyez !" aux épargnants qui investissent dans les SCPI ! Bizarre, tout de même…

La foncière Marne & Finance est spécialisée dans les locaux commerciaux dont la rentabilité locative, à elle seule, est de l’ordre de 8 à 10 % par an, compte tenu des méthodes d’investissement mises en oeuvre. Si cette foncière qui existe depuis 12 ans et dispose d’environ 50 millilons d’Euros d’investissement dans les biens commerciaux sert 6 % de rendement aux associés privés, pourquoi s’en plaindre et toujours vouloir faire croire que cela est impossible !

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#9 03/03/2012 14h28 → ICBS bonus retraite (Marne et Finance) : 6% garanti ?

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Très franchement, je trouve dommage et dommageable des réponses-publicité telles que celle de HarryBeau, cerise sur le gâteau, pour son tout premier post (preuve de sa motivation saine de participation à la communauté de façon totalement désintéressée).

J’aimerais me tromper, mais j’ai peur que non.

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#10 03/03/2012 16h24 → ICBS bonus retraite (Marne et Finance) : 6% garanti ?

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HarryBeau a écrit :

Les SCPI de rendement ont servi plus de 5 % en 2010 et la valorisation des parts à progressé d’environ autant, ce qui fait plus de 10 % sur l’année,

Bonjour
J’aimerai avoir le nom des SCI qui ont eu  5% de revalorisation des parts en 2010.
cordialement
Hervé

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#11 03/03/2012 17h07 → ICBS bonus retraite (Marne et Finance) : 6% garanti ?

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En réponse à HerveC :
Je me réfère au site d’ASPIM (Association Française des Socicétés de Placement Immobilier) qui a publié le 15 février 2011 un communiqué de presse en ligne : "2010, l’année des SCPI !" très argumenté avec des statistiques et des tableaux de performances. La performances globale annuelle moyenne des SCPI, sur la période 1991-2009, est d’environ 11 %, en cumulant le rendement annuel servi et la revalorisation des parts.

Voici un extrait du magazine "Intérêts Privés", n° 694 du 01/01/2012, en page 46, dans l’article "Pourquoi et comment acheter à crédit des SCPI ?" où il est mentionné : "Grâce aux SCPI non fiscales, un particulier peut ainsi accéder à un niveau de performances élevé : Les SCPI ont délivré l’an dernier, en moyenne, un rendement de 5,63 % et une performance moyenne totale (rendement + revalorisation de la part) de 11,15 %. Sur 5 ans, leur taux de rentabilité interne annualisé, net de frais, a été en moyenne de 9,77 % et sur 10 ans de 11,94 %."

Cependant, les frais à l’achat des parts sont de l’ordre de 8 à 12 % par an, à amortir sur la durée, et les frais de gestion d’environ 12 % par an (taux comparables aux frais de gestion locative plus assurances pour la location d’un bien immobilier locatif classique).

Par exemple, la SCPI Primopierre de PREIM (Groupe Primonial), a servi un rendement net de 5,50 % en 2011, mais je n’ai pas d’information sur la revalorisation de la part, ni pour d’autres.
Pour cela, il faut sans doute aller fouiller sur les sites des gestionnaires de SCPI (CILOGER, FONCIA, etc).

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#12 03/03/2012 19h52 → ICBS bonus retraite (Marne et Finance) : 6% garanti ?

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HarryBeau a écrit :

En réponse à HerveC :
Par exemple, la SCPI Primopierre de PREIM (Groupe Primonial), a servi un rendement net de 5,50 % en 2011, mais je n’ai pas d’information sur la revalorisation de la part, ni pour d’autres

Bonjour
  le sources d’articles sont intéressants mais est-ce que les journalistes font leur métier ou est-ce qu’il prennent ce que les agences de presse leur communiquent.

  Effectivement le site IEIF donne les chiffres de l’ordre de 5% de réévaluation des parts pour 2010

MAIS
  j’ai regardé pour  les plus grosses SCPI l’évolution des parts
  Pour primopierre que vous citez depuis trois ans aucune évolution annuelle
  Pour les quatre premières SCPI du site IEIF une seule a augmenté en 2010 edissimo les autres n’ont appliqué aucune augmentation pendant 3 ans.

  Je ne dis pas que sur 10 ans le TRI n’est pas celui annoncé. Mais déjà j’ai un doute.

   Et sur le même site
   un part qui valait 1000 euro en 1988
   vaut                  1002 euro en 2010
cordialement
Hervé

    primopierre 2008 191 euro
            2009 191 euro
            2010 191 euro        0%
            2011 191 euro

Bureau boutique                  8,5%

les quatre plus grosses
selectinvest1 2008 595,31 euro
                  2009 595,31 euro
                  2010 595,31 euro   0 %
                  2011 595,31 euro
edissimo                         5,68%

Immorente
        2008 274,5 euro
        2009 274,5 euro
        2010 274,5 euro  0 %
        2011 280,8 euro

crédit mutuel pierre 1
        2008 285 euro
        2009 ???
        2010 285 euro    0%
        2011 285 euro

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#13 03/03/2012 22h57 → ICBS bonus retraite (Marne et Finance) : 6% garanti ?

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Bien vu, HerveC.
Cela montre qu’il n’est pas aisé d’obtenir des informations précises sur la révaluation des parts des SCPI. En tous les cas bravo pour votre recherche.

Une information récente :
Selon CILOGER,
- La part de la SCPI Pierre Plus (murs de commerce) a été réévaluée de + 3,5 % au 1er mars 2012 (1066 € contre 1030 €), et le rendement prévisionnel pour 2012 est estimé entre 4,5 et 4,8 %.
- La part de la SCPI Actipierre Europe (immobilier commercial en France et en zone Euro) a été réévaluée de + 3,12 % au 1er mars 2012 (198 € contre 192 €), et le rendement prévisionnel pour 2012 est estimé entre 4,25 et 4,25 %.

Si cela correspond à une baisse par rapport à la performance globale moyenne de plus de 10 % par an des SCPI de rendement constatée sur la décennie passée, nous sommes encore bien au-dessus des 6 % servis par la société foncière Marne & Finance qui suscite autant de suspicion !

Très cordialement,

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#14 04/03/2012 08h44 → ICBS bonus retraite (Marne et Finance) : 6% garanti ?

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On peut aussi se référer aux années 1993-1997 ou le marché des SCPI avait plongé en perte chaque année et où le rdt était inférieur à 6%.
http://www.devenir-rentier.fr/uploads/2_scpi-ieif.gif

Ce a quoi les CGPI vont répondre : oui mais toutes n’ont pas baissé, il faut choisir les SCPI bien gérées comme Immorente.

Comme si le Immorente d’aujourd’hui avec près d’1 Md€ de patrimoine était le même que le Immorente d’il y a 20 ans.

L’argument est aussi pertinent que ceux qui recommandent à tout va Carmignac Patrimoine qui a bien tenu en 2009, mais dont les encours ont explosé. On a vu ce que ça a donné récemment sur les performances.

Le fait est que les SCPI sont sur un haut de cycle de près de 15 ans et qu’acheter maintenant de manière directe ou indirecte mènera très certainement à des désillusions. On commence d’ailleurs à voir des baisses de parts sur les SCPI bancaires.

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#15 05/03/2012 03h08 → ICBS bonus retraite (Marne et Finance) : 6% garanti ?

Modérateur
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HarryBeau a écrit :

Franchement, je trouve dommage et dommageable des réponses telle que celle de Vic : "Fuyez !" ou de GoodbyLenine : "Tant que tout se passe bien, que les affaires roulent, que tous ne demandent pas à être remboursés en même temps, ça devrait aller. Mais le jour où ça se grippe, que les affaires marchent moins bien, que les financements deviennent difficile, hé bien ces particuliers devront assumer le risque associé à des fonds propres (illiquidité au mieux, pertes au pire)…
Ca me semble un marché de dupes !  "

Certes, si tous les clients de BNP Paribas, du Crédit Agricole demandaient un rachat en même temps, ces banques seraient mises en faillite, malgré leur notoriété ! Ce raisonnement est applicable à tous les organismes financiers et institutionnels. On ne peut pas faire que du catastrophisme et crier "au fou" dès qu’un rendement de plus de 3 ou 4 % par an est proposé.

Les SCPI de rendement ont servi plus de 5 % en 2010 et la valorisation des parts à progressé d’environ autant, ce qui fait plus de 10 % sur l’année, et sans doute presque autant en 2011 (les résultats ne sont pas encore définitivement connus). Pourtant, ces placements financiers sont très réglementas et contrôlés par l’AMF. Cette dernière ne dit pas : "Fuyez !" aux épargnants qui investissent dans les SCPI ! Bizarre, tout de même…

La foncière Marne & Finance est spécialisée dans les locaux commerciaux dont la rentabilité locative, à elle seule, est de l’ordre de 8 à 10 % par an, compte tenu des méthodes d’investissement mises en oeuvre. Si cette foncière qui existe depuis 12 ans et dispose d’environ 50 millilons d’Euros d’investissement dans les biens commerciaux sert 6 % de rendement aux associés privés, pourquoi s’en plaindre et toujours vouloir faire croire que cela est impossible !

Pour moi, tout conseiller qui propose des produits, en n’énonçant pas les risques associés, ou en les minimisant, fait fort mal son métier et devrait être à fuir. Tout investisseur doit être conscient des risques (de tous), et ça ne doit pas nécessairement l’empêcher d’investir, dès lors qu’il a compris, et est en mesure d’assumer, ces risques.

Quand je vois un de mes propos commenté, en n’en citant qu’une partie, ce qui en change aussi pas mal le sens, je deviens plus que méfiant.

Quand à comparer les SCPI de rendement à une foncière, ….. ça me rend encore plus circonspect.
Quand à comparer la BNP ou le Crédit Agricole à cette foncière qui a investi 50 M€….. ça me rend encore plus circonspect.

Ne pas oublier que cette foncière ne semble pas déposer ses comptes !
Ne pas oublier qu’une foncière, avec le levier de sa dette (que n’aura en général pas une SCPI), peut voir sa valeur se rapprocher de ZERO, si les choses tournent mal.
Ne pas oublier que l’Etat ne fera rien si cette petite foncière (non systémique) à des difficultés.
Il y a certes des SIIC qui versent plus de 6%/an de dividende, mais aucune ne collera un "garanti" la dessus.

HarryBeau, postez nous plutôt le dernier bilan de cette foncière, qu’on puisse un peu plus "juger sur pièces" smile

Dernière modification par GoodbyLenine (05/03/2012 03h10)


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#16 08/07/2013 10h33 → ICBS bonus retraite (Marne et Finance) : 6% garanti ?

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merci encore au forum et a IH.On vient de me proposer ce même produit en fin de semaine dernière et sans les explications limpides de certains contributeurs je ne voyais pas ou cela clochait

Ils sont mêmes allés jusqu’à à faire un sujet sur leur site pour contrattaquer sur la qualité de leur produit
Marne et Finance

Je présume que tout n’est pas à jetter sur les SCPI de rendement (enfin j’espère).Quels seraient les critères de choix principaux?
01-Taux de rendements servis les autres années?
02-Total de capitalisation?
03-Publication des comptes annuels comme une horloge suisse?
04-Sélectionner un taux d occupation bas? en espérant une hausse de celui ci? ou au contraire privilégier un taux d occupation élevé? (mais dans ce cas la on n aura jamais de "croissance"?)

ayant un TMI élevé, je me penchais sur l’achat à crédit mais ne sait pas vers quelle SCPI de rendement me tourner sad

Dernière modification par franck1982 (08/07/2013 10h43)

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#17 08/07/2013 23h35 → ICBS bonus retraite (Marne et Finance) : 6% garanti ?

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GoodByLenine a écrit :

A la lecture du "droit de réponse aux échanges formulés sur le site devenir-rentier", je dirais que certes, si les hypothèses sont confirmées par la réalité, tout se passera bien (c’est le cas dans la plupart des simulations à priori). Il y a d’ailleurs pas mal de probabilité pour que ça se passe ainsi…
Mais il n’en reste pas moins que les 6% proposés ne sont pas "garantis" (mais conditionnés à la réalisation des hypothèses et à la solidité de Marne et Finances, que les investisseurs ne sont (de loin) pas autant protégés que lorsqu’ils investissent dans une SCPI (avec un cadre légal/réglementaire bien plus protecteur, mais qui coute bien entendu aussi une petite fraction du rendement), et peuvent estimer que cet apport en fonds propre n’est pas assez rémunéré eu égard aux risques et à la liquidité associés (d’autres estimeront qu’il l’est assez), et que la répartition de la rémunération (si les hypothèses se réalisent) avec Marne et Finance favorise un peu trop ce dernier.

En ce qui concerne les critères de choix d’une SCPI, l’APPSCPI a publié différents documents sur le sujet (accessibles aux seuls adhérents je crois, donc que je ne vais pas répéter ici). Le non respect de votre critère 3 est rédhibitoire, mais je doute qu’une SCPI puisse se permettre ceci, sauf à encourir très vite les foudres de l’AMF voire pire. Certains critères vont dépendre de ce que vous cherchez chez une SCPI, et de vos anticipations sur le futur (les bureaux seront-ils difficiles à remplir, quel avenir pour les murs de boutique en pied d’immeuble, etc.). D’autres semblent plus généraux, mais pas forcément si facile à évaluer :
    - qualité de la gouvernance (la SCPI est-elle gérée dans l’intérêt des associés, y compris des petits associés personnes privées, avec un  horizon à long terme, ou dans l’intérêt de la société de gestion et de quelques gros zinzins associés. L’AG est-elle sous le contrôle de quelques mains ? Le Conseil de Surveillance fait-il son travail et est-il compétent ?).
    - qualité de la société de gestion (pour ma part, je préfèrerais une société de gestion qui maitrise toutes les composantes de son métier -en gros : trouver des acquisitions, gérer le parc au quotidien, gérer les associés- à une société de gestion qui sous-traite la quasi-totalité de ses activités à des prestataires externes).
    - rendement et surtout ses perspectives d’évolution (qualité du parc d’immeubles, et perspectives d’évolution de sa valeur et des loyers qu’il génère, sans oublier le RAN et les réserves de plus-value) car les rendements et TRI publiés décrivent… le passé, parfois peu représentatif, comme quand une SCPI a triplé de taille en 2-3 ans.
    - le taux d’occupation n’est pas forcément un critère en lui-même, car il faut aussi comprendre l’envers du décors (un taux d’occupation bas peut tout aussi bien révéler des immeubles dont les travaux vont s’achever -donc des perspectives d’amélioration- avec le reste du parc "super", comme être symptomatique d’un parc en mauvais état avec de la vacances locatives pouvant encore augmenter et de nombreux travaux encore à effectuer -donc un rendement à la peine pendant pas mal d’années-).
C’est un peu comme pour les actions : il faut "faire ses devoirs", et rien ne remplace l’analyse des documents (Rapports Annuels, Bulletins Trimestriels, Compte-Rendu d’AG, etc.).

Si plusieurs membres du forum sont intéressés, on pourrait ouvrir une discussion sur les critères de choix d’une SCPI (et ce message pourrait l’alimenter)

merci pour ces nombreux éléments informatifs, je m’apercois qu’il me reste encore une longue route afin de pouvoir décider "comme un grand" de quelle SCPI choisir.

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#18 09/03/2014 21h35 → ICBS bonus retraite (Marne et Finance) : 6% garanti ?

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Bonjour,

Je vois que le dernier message de ce sujet date un peu, mais je souhaiterai savoir si quelqu’un a plus d’information ou des retours d’expérience sur Marne et Finances ?

Merci.

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#19 10/03/2014 10h40 → ICBS bonus retraite (Marne et Finance) : 6% garanti ?

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En tout cas le produit d’origine sous le nom "ICBS bonus retraite" a disparu de leur site Internet.

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#20 10/03/2014 12h29 → ICBS bonus retraite (Marne et Finance) : 6% garanti ?

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Merci pour votre réponse.

Mon CGPI me propose actuellement de placer 20K€ chez Marne et Finance, qu’en pensez-vous ?

-          Le groupe ICBS existe depuis 13 ans (capital social 24.000.000€, fonds propres uniquement généré par les résultats). Au terme des opérations, le groupe reste propriétaire des immeubles (patrimoine constitué ~180.000.000€ à fin 2013).

-          Placement adossé à des opérations en  immobilier commercial bien situé et loué à des grandes signatures (rendement permettant une distribution de 6% garanti par contrat sur la durée de l’investissement)

-          Participation à hauteur de 70 à 80% de la part de ICBS pour chaque opération (emprunt 75% au taux de 4,7% sur 15 ans)

-          Participation des investisseurs (depuis 2009) à hauteur de 20% via prise de participation dans une SCS ou une Sarl pour chaque opération programmée (valeur de marché du bien en année 1)

-          Valeur de marché du bien 3.255.000€ , loyer annuel 228.000€ (taux de capitalisation retenu 7%, indexation 1,5%)

-          Le rendement de 6% est capitalisée les 5 premières années avec possibilité de rachat partiel à partir de 15 mois à hauteur de la revalorisation de 6% et au delà à partir de 27 mois.

-          L’objectif de sortie en capital haut bout de 5 ans permet de bénéficier de l’abattement fiscal maximal sur les plus values de valeurs mobilières.

-          Aucun frais à la charge de l’investisseur (souscription, gestion, sortie)

-          Des conditions de réalisation connues dès la souscription et garanties par contrat.



Risques énoncés conformément à la réglementation (information des investisseurs) :

-          Effet de levier : Taux de crédit > Rendement locatif ? (impact sur le rendement par ailleurs garanti par contrat)

-          Liquidité :  Insuffisance de trésorerie d’ICBS pour racheter les parts < 20% des investisseurs ? (rachat garanti par contrat)

-          Capital : Dépôt de bilan de la SCS* ou Sarl ? (cession de l’actif dont êtes co-propriétaire avec ICBS du patrimoine immobilier lié par un bail commercial)



(*) La société en commandite simple (SCS) permet une dissociation complète de la gestion et de la détention du capital dans l’entreprise. La société en commandite simple est une société dont le capital est divisé en parts sociales et qui comprend deux catégories d’associés :

- les associés commandités qui sont commerçants, indéfiniment et solidairement responsables des dettes sociales et qui ne peuvent pas céder librement leurs parts sociales (ICBS).

- les associés commanditaires, qui ne sont pas commerçants. Leur responsabilité est limité au montant de leurs apports à condition qu’ils ne s’immiscent pas dans la gestion de l’entreprise (les investisseurs).

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#21 10/03/2014 15h50 → ICBS bonus retraite (Marne et Finance) : 6% garanti ?

Modérateur
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Inconvénients :
- Vous vous faites rémunérer à 6% (avant fiscalité) pour apporter des fonds propres (qui mériteraient un bien meilleur rendement) à une activité qui génère ensuite un rendement bien supérieur (quand tout va bien, c’est à dire la plupart du temps) grâce au levier de crédit, et rémunère ainsi (à mon avis, bien trop pour ce qu’ils apportent dans l’opération) les autres "associés" (ICBS surtout) qui n’ont pas eu à apporter ces fonds propres. 
- La pérennité du montage dépend de la santé future de ICBS. Même si jusqu’à présent ICBS semble s’être bien débrouillé (j’imagine que vous avez creuser la chose, car moi je ne l’ai pas fait), rien ne dit que sa situation ne se détériorera pas dans les prochaines années (j’ai l’exemple d’une société, cador et précurseur durant + de 10ans dans un domaine d’investissement immo, dont je me demande encore comment ils ont pu gérer aussi mal pour finir en liquidation judiciaire, 7-8 ans après que j’ai analysé que leur situation était florissante).

Mais si 6% avant fiscalité dans ces conditions (= aucune possibilité d’upside, mais avec des risques de downside, certes mesurés) vous satisfont (et dans certains cas, on peut le comprendre), allez-y.

Relisez mes messages précédents.


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#22 10/03/2014 16h10 → ICBS bonus retraite (Marne et Finance) : 6% garanti ?

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Merci pour votre réponse.

Dois-je en déduire que cela n’est pas tellement intéressant de s’engager dans cet investissement ?

Par sécurité je vais peut être commencer par un placement de 10K€ pour voir ce que cela donne et placer les autres 10K€ ailleurs.

Merci.

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#23 19/12/2014 17h18 → ICBS bonus retraite (Marne et Finance) : 6% garanti ?

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GoodbyLenine a écrit :

Inconvénients :
- Vous vous faites rémunérer à 6% (avant fiscalité) pour apporter des fonds propres (qui mériteraient un bien meilleur rendement) à une activité qui génère ensuite un rendement bien supérieur (quand tout va bien, c’est à dire la plupart du temps) grâce au levier de crédit, et rémunère ainsi (à mon avis, bien trop pour ce qu’ils apportent dans l’opération) les autres "associés" (ICBS surtout) qui n’ont pas eu à apporter ces fonds propres. 
- La pérennité du montage dépend de la santé future de ICBS. Même si jusqu’à présent ICBS semble s’être bien débrouillé (j’imagine que vous avez creuser la chose, car moi je ne l’ai pas fait), rien ne dit que sa situation ne se détériorera pas dans les prochaines années (j’ai l’exemple d’une société, cador et précurseur durant + de 10ans dans un domaine d’investissement immo, dont je me demande encore comment ils ont pu gérer aussi mal pour finir en liquidation judiciaire, 7-8 ans après que j’ai analysé que leur situation était florissante).

Mais si 6% avant fiscalité dans ces conditions (= aucune possibilité d’upside, mais avec des risques de downside, certes mesurés) vous satisfont (et dans certains cas, on peut le comprendre), allez-y.

Relisez mes messages précédents.

Bonjour,
Est-ce que vous pourriez nous indiquer s’il vous plait le nom de la société qui s’est retrouvée en liquidation judiciaire ainsi que les détails explicatifs dont vous disposez ? Cela pourrait peut-être servir l’expérience et inviter à prendre de plus grandes précautions même face à une société en bonne santé financière.

Je vous en remercie par avance.

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#24 19/12/2014 18h05 → ICBS bonus retraite (Marne et Finance) : 6% garanti ?

Modérateur
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Le nom de la société n’apporterait pas grand chose au débat.  La plus solide aujourd’hui des entreprises peut demain être victimes d’aléas, ou faire de grosses erreurs. La liste des exemples est longue parmi les sociétés cotées. En non côté (comme celle que j’ai connu) elle l’est encore plus. 

Par ailleurs, comme modérateur, je vous invite à lire (et respecter) la charte du forum : vous présenter, etc.


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