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Forums des investisseurs heureux

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#1 14/12/2011 22h20 → Résidence secondaire : vendre ou conserver ?

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Bonjour,

J’ai besoin de vos précieux conseils, je suis assez embêté en ce moment. Voilà ma situation :

Je suis propriétaire d’un appartement pour lequel il me reste 23 ans de crédit (sur 25 ans), pour un montant de 220 000 euros. Donc je suis réellement propriétaire des W.C. pour l’instant !!!

Dans le cadre d’une donation, je vais être prochainement propriétaire d’une maisonnette sur la côte d’azur, dont la valeur est estimée à 250 000 euros (pas de crédit).

Ma projet est le suivant :

Je pense vendre ma résidence secondaire afin de totalement payer le crédit de ma résidence principale. Les raisons sont les suivantes :

- Économie de 120 000 euros d’intérêts d’emprunt qui me reste à payer pendant 23 ans sur ma résidence principale.

- Distance de 500 km entre ma résidence principale et ma résidence secondaire, ce qui rend compliqué son entretien. En outre, si je conserve cette maisonnette, je la destinerai à de la location saisonnière, ce qui est très difficile à gérer à une telle distance.

- Cette vente me retirera aussi les 1000 euros annuels d’impôts fonciers, l’entretien (environ 1000 euros annuels), et les impôts sur revenus locatifs saisonniers. L’économie de la totalité de cette somme me permet, à elle seule, de me payer mes vacances en location.

- Une fois le crédit de ma résidence principale payée, j’aurai une capacité d’épargne importante (pour moi, puisque j’ai pu voir que tout est relatif sur ce forum).

- Enfin, les soucis en moins d’une gestion d’une résidence secondaire.

Pouvez-vous me dire si mon raisonnement tient la route ?

Quels conseils ou autres possibilités s’offrent à moi ?

Je vous remercie par avance.

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#2 14/12/2011 22h55 → Résidence secondaire : vendre ou conserver ?

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Il manque trop d’informations pour que les habitués du forum puissent vous donner un début de réponse:
- votre situation: äge, TMI, objectifs d’epargne (retraite, tour du monde…)
- votre prêt actuel: taux, indemnités de remboursement anticipé…
- Dans quoi investir après le remboursement de votre prêt: bourse, AV, SCPI…
- valeur locative mensuelle du bien à Nice

En pratique vous prenez les 2 cas de figures et faites le calcul:
- vente résidence secondaire, remboursement prêt et placement mensuel.
versus
- location résidence secondaire (si taux crédit immobilier principal faible par exemple)

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#3 14/12/2011 23h49 → Résidence secondaire : vendre ou conserver ?

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Merci pour votre réponse,

J’ai 36 ans, salaires du couple fonctionnaires (fonction publique d’Etat) 4600 euros net mensuels.

Résidence principale : T4 appart à Toulouse :240 000 euros sur 25 ans (apport 50 000, coût total frais notaire inclus 290 000) 4% achat en 2009. Donc Reste aujourd’hui environ 223 000 sur 23 ans.

Résidence secondaire côte d’azur : Saint-Raphaël. Maisonnette 60 M2 centre ville. Estimation 250 000 euros.

Objectif d’épargne : J’ai oublié de vous dire que j’ai acheté un appart 37M2 à Toulouse hyper centre en janvier 2006. 95000 euros de crédit sur 20 ans à 4%, loué 530 euros par mois, depuis janvier 2006. J’espère également solder au plus vite ce crédit. Reste aujourd’hui environ 70 000 euros sur 15 ans à payer. Aucun soucis de location puisque hyper centre quartier recherché.

Je n’ai pas du tout envie d’investir dans quoi que ce soit de risqué, même peu risqué.

Vous l’avez compris, je souhaite surtout me sécuriser au niveau de ma résidence principale, puis de mon petit investissement locatif en centre ville de Toulouse, d’où mon idée de vendre la maisonnette de St Raph.

En fait, il me semble étrange d’avoir un crédit sur 23 ans sur ma résidence principale et d’être propriétaire de ma résidence secondaire !!! C’est pas très logique, mais l’histoire familiale l’a ainsi voulu.

COmme je vous l’ai dit ce que je vois ce sont les 140 000 euros d’intérêts d’emprunt économisés et n’ayant plus aucun crédit si je vends St Raph, la possibilité d’épargner tous les mois.

Mais je n’ai pas la science infuse, donc je suis prêt à écouter vos conseils…

Je suis sûr que mon banquier va me dire d’ouvrir une AV comme il me l’a déjà proposé il y a un mois. Mais en ce moment ???

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#4 15/12/2011 02h30 → Résidence secondaire : vendre ou conserver ?

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Quelques réflexions :

Votre réflexion me semble "tenir la route", de manière générale. Rembourser vos emprunts est sans doute la manière la moins risquée d’utiliser votre argent (vous savez d’avance et avec certitude combien ça vous permettra de ne pas devoir payer à l’avenir), et la maison de St-Raphaël

Si vous pouvez déduire les intérêts d’emprunt d’un de vos prêts en cours (soit celui de votre RP si la loi l’autorise encore -je ne suis pas sur-, soit celui du 37m² -si vous êtes au réel pour vos revenus foncier-) l’intérêt de rembourser par anticipation diminue un peu…

Idem si vous devez payer des IRA (Indemnité de Remboursement Anticipé : maximum de 6 mois d’intérêts soit 5 k€ pour un remboursement anticipé de 250 k€). A votre place, je tenterais de négocier l’exemption des IRA (au moins partielle) avec la banque. Pour réussir, il vous faudra expliquer l’origine des fonds (votre héritage) et bien insister sur l’intérêt de la banque à vous conserver comme client fidèle et content, sans hésiter à lister tous les produits  et services que la banque vous fourni actuellement (et sur lesquels elle gagne sa vie) et pourrait vous fournir à l’avenir… même si vous n’envisager pas trop d’invertir smile
S’il vous faut par exemple ouvrir une assurance-vie et y déposer 1000€, pour économiser par exemple 2500€ d’IRA, ce serait sans doute avantageux pour vous !

De toute façon, j’ai l’impression qu’une fois une bonne partie des emprunt remboursés, vous aurez une certaine capacité d’épargne à investir chaque mois. Il sera alors nécessaire d’élaborer une stratégie au long terme, pour diversifier ceci entre immobilier (déjà sur représentés dans votre patrimoine), , obligations (fond €uro sur AV), actions (ou trackers pour se simplifier la vie) (sur PEA…), et liquidités (livrets divers, CEL, etc.).

Une piste est aussi de n’utiliser qu’une partie des 250 k€ venant de la vente de St-Raphaël pour des remboursements anticipés, et de conserver le reste pour commencer à investir un peu, ou/et pour s’offrir un petit plaisir.


Contrôlons la finance: Finance Watch  - Parrain Fortuneo: 12356125, INGDirect: ZKCYANB, Altaprofits: MP

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#5 15/12/2011 08h44 → Résidence secondaire : vendre ou conserver ?

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Merci pour votre réponse,

Concernant la déduction des intérêts d’emprunts de la résidence principale, j’en ai déjà bien profité à hauteur de 40% pour les deux premières années et je crois que c’est 20% pour les deux années suivantes, puis plus rien. Donc je n’ai plus grand chose à attendre de ce côté là. Concernant l’investissement locatif, oui, je déduis encore des intérêts, mais vu le montant de l’emprunt, cela est limité.

Je n’avais pas pensé aux frais de remboursement anticipés. Je vais me pencher sur le problème.

Et oui, comme vous l’avez dit, je pense avoir ensuite une capacité d’épargne d’environ 2000 à 2300 euros mensuel (ce qui est pas mal par rapport à mes revenus), ce qui peut être un argument pour négocier les frais de remboursement anticipés. Merci pour votre conseil.

Enfin, oui j’ai conscience qu’après avoir remboursé mes emprunts immobiliers, il faudra que je diversifie. Mais ça c’est une autre histoire. Je n’y connais pas grand chose en placement et le contexte actuel n’aide pas non plus à la décision du produit placement à choisir…

Dernière question : Mon banquier m’a proposé d’ouvrir une assurance vie pour "prendre date", même si je ne mets pas grand chose dessus. Est-ce réellement le bon moment ? Quand on voit que même les plus grands économistes Français ne savent pas comment va se finir la crise et ont plusieurs scénarios dont un qui envisage la fin de l’euro… Ce n’est pas rassurant.

Encore Merci.

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#6 15/12/2011 09h21 → Résidence secondaire : vendre ou conserver ?

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Bonjour,

Vous pouvez vendre la maison de la cote d’azur , conservez votre crédit sur la résidence principale ou une partie de ce crédit et utiliser la somme résiduelle de la vente pour faire un achat locatif avec un apport et un crédit dont les revenus locatifs couvriront le remboursement de votre résidence principale et vous gardez un petit pecule

Car si vous remboursé tout votre crédit de résidence principale vous n’aurez plus de trésorerie , vous serez riche de votre habitation principale ( c’est très bien ) mais dans une perspective d’investissement , il peux être intéressant d’utiliser votre argent pour accroître votre patrimoine.
D’autant plus que votre résidence principale peux perdre de sa valeur ( immobilier haut actuellement ) , imaginez que vous deviez revendre dans 5 ans avec -10 % et en ayant mis l’intégralité de vos 250.000 e…

Philippe


Investisseur immobilier Rentier en 2016 Bailleurs sur Nîmes et Béziers , mutualisons les locataires

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#7 15/12/2011 09h39 → Résidence secondaire : vendre ou conserver ?

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Soldez votre crédit…

Avec votre capacité d’ épargne vous pouvez avoir de nouveaux projets et économiser 120000 euros d’intérêts…

Vous mettez les 30000 euros restants dans un second appart à toulouse et complétez par un crédit de courte durée…

Vous avez comme ça 1000 euros en moins dans votre residence principale à rembourser et à court terme 1000 euros de loyers dans les 2 apparts….

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#8 15/12/2011 10h18 → Résidence secondaire : vendre ou conserver ?

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Merci Tonii,

C’était précisément ma première idée.

Solder tous mes crédits, économiser pendant cinq ans, puis acheter un second appartement pour du locatif. Cela correspond bien à mon profil de personne prudente (très prudente).

Mais je préférais demander l’avis de personnes avisées comme vous tous.
Je pense qu’il ne faut jamais se fier à son seul avis.

Ce que je veux dire c’est que je ne perds pas de vue les autres propositions qui m’ont été faites.

Déjà avec tous vos conseils, vous m’avez bien éclairé. Maintenant à moi de me renseigner un peu plus sur les produits d’investissements qui correspondent à mon profil (pas de risque ou très peu). Je vais m’y mettre sérieusement.

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#9 15/12/2011 10h31 → Résidence secondaire : vendre ou conserver ?

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bibi3131 a écrit :

Dernière question : Mon banquier m’a proposé d’ouvrir une assurance vie pour "prendre date", même si je ne mets pas grand chose dessus. Est-ce réellement le bon moment ?

Est-ce une assurance-vie sans frais? (Le conseil venant de votre banquier, je connais deja la reponse…)
Il peut en effet etre interessant de prendre date sur une assurance-vie car les avantages ne sont reels qu’au dela de 8 ans (meme si les recents changements fiscaux ont reduit ces avantages). Avant de signer chez votre banquier, regarder bien les frais: sur les meilleurs contrats, les frais sur versements sont nuls et les frais de gestion s’elevent a 0,60%/an.
(Si les frais sont superieurs et que la raison c’est "Oui, mais nous on vous offre une qualite de service et d’accompagnement qui valent bien ces frais extra", riez-lui au nez!)

Autre commentaire qui n’a rien a voir, on a un nouveau couple "je t’aime moi non plus" sur tous les fils parlant d’immobilier:
- Philippe30: le credit c’est le pied!!!
- tonii: le credit c’est tout pourri!!!
Vivement le prochain episode  tongue

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#10 15/12/2011 10h42 → Résidence secondaire : vendre ou conserver ?

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bibi3131 a écrit :

Merci Tonii, C’était précisément ma première idée.

Vous dites ca comme si c’etait la reponse que vous attendiez pour vous conforter dans votre idee de liquider votre credit.
Jusqu’ici, j’etais plutot un tonii (papa n’aimait pas les credits), mais au fil de mes lectures, je m’apercois que le credit est un reel outil dans la creation d’un patrimoine, comme le souligne Philippe30.
Bien sur cela depend de la situation de chacun, de son aversion au risque, etc.
Il faut juste eviter de prendre des decisions trop rapides.

Louer en saisonnier ou a l’annee a Saint Raphael n’est pas rentable?

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#11 15/12/2011 12h11 → Résidence secondaire : vendre ou conserver ?

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Effectivement j’ai dit ça parce que ça me conforte dans ma première idée. C’est toujours bien quand on s’aperçoit que notre idée n’était pas totalement idiote…

Mais comme je l’ai dit, je suis à l’écoute de tous les points de vues et je vais réfléchir.

Concernant la rentabilité du locatif à St Raphaël :

J’ai commencé à regarder, et je vais mieux me renseigner surtout auprès de professionnels.
Mais il apparaît déjà un grand nombre de propositions d’appartements et de maisons. DOnc il y a concurrence sérieuse.
La mienne est située sur une rue assez passante (bruit) à proximité immédiate du centre ville. L’avantage est qu’elle est à 800 mètres de la mer (assez proche par rapport à d’autres).

Je n’ai aucune idée de combien cela pourrait rapporter, mais je cible une fourchette basse - haute entre 3500 et 5000 euros par an. Somme de laquelle il faut déduire 1000 euros de foncier et 1000 euros entretient et impôts fonciers (donc 2000 euros). Donc au final cela ne rapportera pas tant que ça.

Par contre, et je pense que la question essentielle est là pour savoir si on vend ou pas, c’est comment va se comporter l’immobilier dans les années à venir. Là, personne n’a la réponse. Malgré cela il va bien falloir que je prenne une décision.

Dernière possibilité : De plus en plus de promoteurs s’intéressent à notre maison et à celles des voisins pour construire un immeuble. J’ai commencé à regarder sur les forums et je sais que de passer un contrat avec eux, c’est aussi prendre des risques (je crois qu’il y a plein de clauses suspensives). Puis, il faut savoir négocier ce qu’ils donnent en échange de notre maison et terrain :  une somme d’argent, un appartement dans l’immeuble ?
Je ne pense pas avoir les épaules et les connaissances nécessaires pour les affronter… Puis, je suis Toulousain, pas Raphaellois. Donc je n’ai pas de contact là bas, personne à qui demander si un tel est sérieux ou pas.

A plus

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#12 15/12/2011 12h39 → Résidence secondaire : vendre ou conserver ?

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Etes vous renseigner sur la location saisonnière?

Je pense qu’une maison au bord de mer sur la cote d’azur ca doit tourner minimum vers 800€ /sem
800*8= 6400/an

Si vous pouvez combinez une location étudiante de 9 mois + l’été ca serai un très bon investissement


Le dire ça fait rire, le faire ça fait taire

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#13 15/12/2011 14h27 → Résidence secondaire : vendre ou conserver ?

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et l’affectif dans tout çà, bibi31 ? 
Vous aviez des souvenirs de vacances dans cette maison ou non ?
çà vous fait ni chaud ni froid de la vendre ?

perso, je garderais quelques années en testant la bonne idée de location saisonnière (merci Kool 31, mais bibi en parlait déjà dans le 1er post) peut-être que les récents coups de canifs fiscaux du gouvernement dans l’immobilier vous poussent à vendre ?

Dernière modification par Job (15/12/2011 14h28)


Ericsson…!  Qu'il entre !

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#14 15/12/2011 14h39 → Résidence secondaire : vendre ou conserver ?

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Bonjour
  Si j’ai compris vous voyez la maison recue en donation non comme une résidence secondaire mais comme un investissement financier.

  La question est: si au moment de l’achat de votre résidence principale avec les 250 000 euro en plus, vous auriez emprunté d’un coté et acheté une maison pour la donner en location a Saint Raphael.

  Vous n’auriez pas choisi cet investissement locatif. Alors ma réponse. Vendre.

  Ensuite vous avez la seconde question. J’ai 250 000 euro j’ai un emprunt de 223 000 euro. que fais-je?
 
   Votre pensée qui dit que l’immobilier est un placement sans risque n’est pas exact, malheureusement. Alors un peu  de diversification dans votre patrimoine est a envisager.
cordialement.
Hervé

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#15 15/12/2011 15h13 → Résidence secondaire : vendre ou conserver ?

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Pour Job. L’affectif oui il y en a à Saint-Raphaël. J’y vais depuis que je suis né. Mais si la maison à gérer, à 500 kilomètres de distances, pose des soucis je préfère m’en séparer. Nous y allons deux fois par an actuellement. Et de toute façon, j’y retournerai en vacances en location ponctuellement.

Pour HerveC. Je vois la maison comme une donation. La première question c’est : qu’est-ce que j’en fait ? J’essaye simplement de trouver quelle est le meilleur choix pour moi. Donc aujourd’hui tout est encore ouvert. Je la vois comme pouvant toujours être :

- ma résidence secondaires qui me rapporte un petit investissement locatif
- ou la possibilité de solder le crédit de ma résidence principale
- ou encore pourquoi pas autre chose…

Au tout début je voulais savoir si mon idée de vendre pour racheter le crédit de ma résidence principale n’était pas une idée complètement à côté de la plaque.

Parmi toutes les réponses que j’ai eues, je comprends qu’il faut que je prenne un peu plus de recul et que je réfléchisse. C’est vous qui me permettez d’éviter d’avoir des œillères et de foncer tête baissée.

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#16 15/12/2011 15h50 → Résidence secondaire : vendre ou conserver ?

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Réputation :   12 

Pour la vente à un promoteur, je vous suggère d’aller lire cet article sur l’excellent blog de Ninon Ingrid, agent immobilière de son état. :
http://immobilier-revelateur-de-la-natu … 22044.html

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#17 15/12/2011 20h24 → Résidence secondaire : vendre ou conserver ?

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Bonsoir,

Vous évoquez une valeur de 250 000 euros pour votre résidence secondaire, est-ce la valeur prise en compte dans le cadre de la donation ? Sinon Quid de la Plus-Value. Celà peut jouer en faveur d’une conservation du bien.


Blog sur l'investissement immobilier: http://investimmo-autrement.fr/

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#18 15/12/2011 22h59 → Résidence secondaire : vendre ou conserver ?

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Justement sur ce point de plus value, je vais vous expliquer.

Ma grand mère à fait la donation à ma mère en 1994, en gardant l’usufruit. Maison estimée à l’époque 90 000 euros (600 000 francs)

Ma grand mère abandonne l’usufruit.

Ma mère veut me céder la maison début 2012.

D’après ce que j’ai pu lire, au moment de la donation je repars à 0 pour la plus value, c’est à dire avec un nouveau délai de 30 ans et 30% de plus value.
Mais j’ai aussi lu qu’au moment de cette même donation on va donner une nouvelle estimation à cette maison (qui devrait être de l’ordre de 250 000 à 300 000, on verra bien ce que dira l’expert). Et donc si je vends, la plus value de 30 % sera à appliquer entre le prix de vente et cette dernière estimation et non celle de 1994. La plue value sera donc minime.

Enfin, j’ai vu ça dans la revue "intérêts privés". Si ce n’est pas le cas, dites le moi !!!

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#19 16/12/2011 01h46 → Résidence secondaire : vendre ou conserver ?

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Si votre mère vous fait une donation de la maison (attention si elle a eu d’autres enfants, ça va avoir des conséquences, y compris lors de sa succession), il y aura des droits à payer… Il est sans doute mieux (moins de droits à payer) de faire la donation de la nue propriété avant l’abandon de l’usufruit (vérifier avec le notaire).

Si vous revendez la maison, il vous faudra payer des impôts sur l’éventuelle plus-value, qui sera la différence entre le produit de la vente et le montant de l a pleine propriété lors de la donation (éventuellement majoré des frais à votre charge, pour l’acquisition, la donation, ou des travaux, ou à la place des travaux de 15% forfaitaire si vous gardez le bien 5 ans au moins).

Une autre option serait que votre mère et grand-mère vendent la maison, et vous fassent don du produit de la vente, mais ça impliquera sans doute plus de frais (surtout plus d’impôt sur la plus-value). Faites le vérifier par le notaire avant de faire votre choix…


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#20 16/12/2011 08h39 → Résidence secondaire : vendre ou conserver ?

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Effectivement le mieux c’est encore d’aller voir notre notaire.

Nous avons totalement confiance en elle, donc pas de problème.

Je tenais à remercier toutes les personnes qui ont bien voulu répondre, cela m’a bien aidé et m’a donné de nouvelle pistes à explorer.

Encore Merci.

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#21 16/12/2011 10h57 → Résidence secondaire : vendre ou conserver ?

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Pour mettre mon grain de sel sur les résidences de vacances, j’ai également hérité d’un appartement à la mer à 500 kms de chez moi et je suis toulousain comme vous.
La différence c’est qu’il ne vaut que 150 000 euros, que sa propriété est partagée entre 3 personnes, que les charges de copro sont extrêmement basses ainsi que la taxe foncière, que j’aime beaucoup le coin et que j’y ai passé deux mois l’an dernier… donc nous gardons…
Pour vous il semblerait que vendre soit une bonne option à vue de nez… je comblerai une partie du crédit de votre maison avec pour ramener la durée sur du "raisonnable" et je ferai du locatif avec le reste (petit apport ou garantie).
En passant je suis étonné de voir un Toulousain en famille qui préfère habiter en ville dans un T4, j’imaginai que toutes les familles classiques voulaient leur petite maison avec jardin…

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#22 16/12/2011 12h21 → Résidence secondaire : vendre ou conserver ?

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réveil les Toulousains : on vous cherche sur la carte !

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#23 16/12/2011 13h15 → Résidence secondaire : vendre ou conserver ?

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Pour jaidelachance

Oui, bien sûr une Toulousaine avec Jardin, si possible dans mon quartier fêtiche : Saint-Cyprien…ou j’ai passé toute mon enfance.

Mais il y a le budget et là, ça ne suit pas du tout. Même une Toulousaine dans un quartier périphérique c’est trop cher (ou trop de travaux).

Maison avec jardin en dehors de Toulouse, hors de question. J’ai Toulouse dans le sang, j’en suis fou, je suis un urbain. Les goûts et les couleurs…

Donc nous avons pris un T4, 95 M2, en dernier étage avec 40 M2 de terrasse, double box en sous-sol. Quartier Lardenne centre, sans le couloir aérien au dessus.
Je dis ça parce que j’ai vu que beaucoup de personne présentaient Lardenne comme étant sous le couloir aérien, qui en réalité passe plutôt sur Périphérique-Voie du Toec-Hippodrome. Néanmoins, on entends effectivement les avions mais qui sont à environ 2KM du centre de Lardenne. (C’était la parenthèse Toulousaine).

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