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Forums des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l'investissement patrimonial pour s'enrichir, générer une rente et atteindre l'indépendance financière

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#1 14/12/2011 16h17 → Investir dans le logement locatif à Toulon

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Bonjour à tous

Je viens de découvrir ce site que j apprécie par le sérieux des discutions

Depuis quelques mois j ai fini de rembourser le crédit qui m a permis d acheter ma résidence principale.
J’ai pour projet d’acheter un logement afin de le louer dans le but de, soit me générer un revenu complémentaire pour ma retraite ou soit d’obtenir un capital pour investir en bourse (ma passion)

J’ai lu de nombreuses files sur ce forum et je ne sais pas vraiment comment m’y prendre pour acheter au mieux (Type de logement, meublé ou pas, fiscalité, durée du prêt,etc…).

Je vous décris ma situation ci dessous et vous remercie de bien me dire comment vous vous procéderiez a ma place.

J ai 44 ans, divorcé un enfant a charge qui a 11 ans

J habite et souhaite acheter sur Toulon et ses environs

Mon patrimoine est mon appartement que j estime a 150.000 euros + 15.000 euros de liquidités.

Mon salaire 1.600 euros

J étais parti sur un studio compris entre 60.000 et 70.000 euros soit un crédit de 12 a 15 ans avec des mensualités légèrement supérieures a 500 euros/mois

Au vu de tout ce que j ai lu sur le site, je me demande s’il n y a pas mieux a faire

Par avance merci

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#2 14/12/2011 16h58 → Investir dans le logement locatif à Toulon

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Bonjour aToulon,

En première analyse, il me semble que votre matelas de sécurité est un peu faible à 15k€ pour partir sur une opération à effet de levier (c’est-à-dire avec du crédit et donc du risque).

Quelle est votre capacité d’épargne ? / Combien remboursiez-vous par mois pour votre habitation principale ?

Avez-vous noté que votre projet aura pour conséquence de fortement concentrer votre patrimoine sur de l’immobilier ?


À la bourse tu as deux choix: t'enrichir lentement ou t'appauvrir rapidement. Benjamin Graham

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#3 14/12/2011 17h10 → Investir dans le logement locatif à Toulon

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Je remboursais 457 euros pour ma résidence principale et j ai un crédit a la consommation de 60 mois qui se termine en février 2012 de 159 euros

Je remboursais donc 616 euros par mois

J ai oublié de préciser que je travaille a temps partiel choisi et que je peux reprendre a tout moment a temps plein si le besoin se faisait sentir, mon salaire avoisinerait 1.900 euros

Effectivement la concentration sur de l immobilier est forte, mais y a t il une autre solution pour se constituer un capital aussi important sans apport, capital qui sera payé en partie ou totalité par un locataire ?

merci

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#4 14/12/2011 18h25 → Investir dans le logement locatif à Toulon

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Je ne suis pas un spécialiste mais votre montage me semble un peu tendu.
J’ignore le rendement que vous pouvez obtenir sur Toulon, si vous comptez tout faire vous même ou mettre en gérance, si vous achetez une ruine que vous réahbilitez complètement… Plusieurs intervenants sur le forum évoquent des rendements locatifs de 10% qui laissent rêveurs (mais "ils sont de la partie", il font tout eux-même). Si vous n’êtes pas un spécialiste, cette solution paraît peu rentable et fiscalement peu avantageuse car il faut payer les PS et les impôts (après décutibilité des intérêts d’emprunt).

Je vous laisse lire les posts sur les SCPI sur le forum. La rentabilité est plus intéressante et le risque est moindre (car plusieurs locataires). Vous pouvez utiliser l’effet de levier.

A mon humble avis, vous ête à un moment important de votre vie d’investisseur : vous venez de rembourser votre RP et vous avez une nouvelle capacité d’épargne de 616€/mois.  Ne vous précipitez pas….

Je vous conseille un peu de lecture (comme le livre de notre hôte.)


À la bourse tu as deux choix: t'enrichir lentement ou t'appauvrir rapidement. Benjamin Graham

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#5 14/12/2011 18h28 → Investir dans le logement locatif à Toulon

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Premièrement je solderai le crédit à la consommation

2eme je chercherai un bien avec min 7% de rentabilité brute ((loyers *12/(vente+notaire))*100>7%

Je chercherai un loyer qui couvre mon crédit, pour cela je prendrais un crédit sur 25 ans.

Je prendrais un appartement à meubler (cf le post location nue ou meublée)


Le dire ça fait rire, le faire ça fait taire

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#6 14/12/2011 19h02 → Investir dans le logement locatif à Toulon

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Deux appartements sont a vendre dans un immeuble que je connais, multiples arrêt de bus a 150 mètres,université a 200 mètres, hypermarché a 300 mètres. Des T1 en vente a 65.000 euros. Je connais une personne qui loge dans cet immeuble, un T1 non meublé son loyer est de 430€ + 20€ de charges

En supposant que j arrive a en acheter un a 67.000 notaire compris cela fait une rentabilité brute de 7.7%

Kool31, vous soulevez une question que j ai du mal a comprendre et je pense pourtant que vous avez raison car votre raisonnement est le raisonnement majoritaire du site. Je m explique

Vous me conseillez de prendre un crédit long, c est un point que je ne comprends pas. Si je fais ainsi j’aurais des mensualités moins élevées mais très longue et le cout du crédit plus élevé et il va falloir que j attende 25 ans pour commencer a avoir un bénéfice de mon investissement, j aurais 70 ans. Ne vaut il pas mieux faire un effort et réduire la durée du prêt ?

(Soyez indulgent, mes connaissances immobilières sont au stade du quasi néant)

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#7 14/12/2011 19h15 → Investir dans le logement locatif à Toulon

Modérateur
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Premièrement je solderai le crédit à la consommation

2eme je renforcerai mon épargne financière avant d’envisager un quelconque investissement immobilier locatif (but = matelas de sécurité conséquent + patrimoine diversifié)

Se précipiter sur un investissement locatif avec un levier de crédit important me semble risqué : ça équivaut à engager une grande partie de son épargne des 20 prochaines années, alors que j’ignore tout du revenu que je pourrais en tirer dans 20 ans. Je peux me le permettre si ça ne concerne qu’une partie de mon patrimoine, pas si c’est la quasi totalité.

Il faut se méfier de faux amis comme "c’est le locataire qui va payer une partie de mon investissement". Le locataire va juste payer le loyer du bien, pendant que vous payerez le "loyer" de l’argent emprunté à la banque. Or si le "loyer" payé à la banque est connu d’avance, celui perçu du locataire est plus incertain : en cas de vacance, de non paiement, de squat, de détérioration des lieux, ou de blocage des loyers (voire baisse autoritaire), vous seriez en difficulté. De même, en cas d’accident de la vie (accident/chômage, ça peut arriver hélas, même à ceux qui pensent être 100% à l’abri, et parfois les assurances ne jouent pas leur rôle aussi bien qu’on pensait), la situation peut vite devenir intenable financièrement, si on ne dispose pas d’un très solide matelas.

Bien sur, il se trouvera plein de monde pour expliquer "moi j’ai fait que de l’immobilier, et ça a marché" (ils n’ont pas eu d’aléas important pendant qu’ils courraient le risque…) et aussi "moi, je n’ai pas le choix, c’est la seule manière de me créer un patrimoine" (mais le risque valait-il la peine d’être pris pour créer ce patrimoine ?). A chacun de faire ses choix, mais en étant bien conscient des risques associés, et en prenant les précautions utiles. 

Question : Est-ce que ça fait une grande différence (en terme de résultat dans 20 ans), entre
  - investir dans de l’immo locatif demain (dans un marché immo incertain, un environnement global incertain, et avec un tout petit matelas de sécurité)
et
  - attendre 2-3 (ou 5) ans pour décider alors éventuellement d’investir (on ignore si le marché immo et l’environnement global offrira alors plus de visibilité, mais au moins le matelas de sécurité sera bien plus fourni).


Contrôlons la finance: Finance Watch  - Parrain Fortuneo: 12356125, INGDirect: ZKCYANB, Altaprofits: MP

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#8 14/12/2011 19h40 → Investir dans le logement locatif à Toulon

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GBL rien à ajouter analyse très lucide…

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#9 14/12/2011 19h41 → Investir dans le logement locatif à Toulon

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Bonjour Atoulon ,

J’imagine que l’immobilier sur Toulon est cher ….

1°) Le bien et son emplacement
Il faut déjà cibler le type de bien que vous souhaitez :

- un studio se loue à des étudiants , ou des gens de passage ou des accidentés de la vie pour ce type de  bien il est IMPERATIF de le meublé sinon vous ne le louerez pas.

- un T1 serait plus cher mais permettrait de cibler des jeunes couples ou un célibataire et donc de diminuer la vacance locative toujours onéreuse en terme de manque à gagner et souvent du cout de peinture à faire

Ensuite en fonction du bien , il faut mettre en adéquation le bien , sa clientèle et SON EMPLACEMENT …
Certaines évidences sont toujours bonnes à être rappelé , un studio pour étudiant doit se trouver prêt des écoles , être desservi par des transports en commun car les petits jeunes n’ont pas forcement de voiture et pas loin du centre car à cet age là on aime bien sortir.

Pour le T1 la proximité d’une école est moins importante par contre il faut se rapprocher de commerce car le jeune couple ou le célibataire mange plus que l’étudiant.

Réflexion à compléter par d’autres ……

2°) le bien et son achat
Acheter à crédit vous permet de financer votre bien par la location , un crédit long coute plus en intérêt mais diminue la mensualité ce qui vous permet de ne pas mettre de votre poche tous les mois et même de pouvoir gagner un peu en louant votre bien.
Il ne faut pas oublier que le fait de louer génère des revenus supplémentaires donc des impôts , des charges propriétaires , de l’impôt foncier donc il faut mieux gagner que perdre tous les mois surtout si vous prenez gout à l’investissement immobilier

3°) le bien et sa fiscalité
Un point à prendre en compte dès le début pour savoir ou l’on met les pieds :

Deux types de fiscalité :
  - revenu foncier  : location nue
  - revenu BIC  : location meublé
 
Deux types de mode de  déclaration :

- Au réel  : vous déduisez de vos revenus locatifs ( les charges , les intérêts d’emprunts , les frais de gestion , les assurances ) et vous déclarez le reste dans vos revenus

- Au micro foncier  ( maximum de 15.000 euros de revenus foncier par an , vous déduisez par défaut 30 % de vos revenus et vous êtes imposé sur le reste )
- Au micro bic ( maximum 32.600 euros de revenu bic , vous déduisez 50% de vos revenus et vous êtes imposé sur le reste.

L’avantage de la location meublé réside dans le fait que vous pouvez amortir votre bien , c’est à dire déduire environ 80% de la valeur de votre bien sur une durée de 20 ou plus à un taux annuel de 3,5 % ( 80 % de la valeur du bien / nombre d’années d’amortissement = taux d’amortissement annuel )
Cet amortissement se déduit de vos revenus locatifs UNIQUEMENT si vous déclarez au réel et UNIQUEMENT pour la location meublée.

Le fait de déclarer au réel un bien loué meublé vous permet de ne pas être impacté par la fiscalité pendant plusieurs années car à l’ajout des revenus locatif dans vos revenus ( risque de changement de TMI ) , il y a aussi les contributions sociales au taux actuels de 13.5 %

Pour faire simple avec un exemple :
mensualité credit = 440 / mois

Loyer perçu 500 * 12 = 6.000 par an
  Charges                    1.500
  assurance , gérance    5.00
  intérêt d’emprunt        200 * 12 = 2400
  amortissement             80.000 * 80 % * 3.5 % = 2240
  Amortissement du mobilier sur 7 ans = prix achat mobilier / 7 ans = à déduire des revenus locatifs
  Vous déduisez les pots de peinture , les ampoules  pour remettre votre bien en état suite à un départ de locataire , tout cela correspond à des charges.

Au réel en location meublé =>  6.000 - 1500 - 500 -2400 - 2240 = -640 à déclarer soit rien à déclarer la première année ( c’est un exemple ) et rien ou très peu sur les années suivantes

Alors que si vous déclarez au :
   - micro bic ( location meublée )  => 6.000 * 50 % = 3000 à déclarer dans vos revenus plus 3.000 *13.5% de CSG = 405
   - micro foncier ( location nue ) => 6.000  * 30 % = 4200 à déclarer dans vos revenus plus 4200 * 13.5 % de csg = 567 €uros

Philippe


Investisseur immobilier Rentier en 2016 Bailleurs sur Nîmes et Béziers , mutualisons les locataires

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#10 14/12/2011 21h01 → Investir dans le logement locatif à Toulon

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Le dire ça fait rire, le faire ça fait taire

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#11 16/12/2011 18h39 → Investir dans le logement locatif à Toulon

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Merci a tous pour vos réponses, j’y vois déjà plus clair
Merci Philippe pour tant de détails

Philippe30 a écrit :

Amortissement du mobilier sur 7 ans = prix achat mobilier / 7 ans = à déduire des revenus locatifs

Cela veut il dire que l on peut déduire pendant 7 ans le prix du mobilier a partir de son achat ?

Motus a écrit :

Je vous laisse lire les posts sur les SCPI sur le forum. La rentabilité est plus intéressante et le risque est moindre (car plusieurs locataires). Vous pouvez utiliser l’effet de levier.

J’ai lu les posts sur les SCPI, j ai plutôt eu le sentiment que la rentabilité était moins importante mais que les démarches étaient beaucoup beaucoup plus simple (pas de notaire, pas de bien a acheter, pas de bien a mettre en location et a gérer) Je continue a étudier cette possibilité qui est séduisante

Une question que je me pose
Quand vous visitez un logement en vu de le louer, comment faites vous pour savoir a quel prix vous allez le louer ? le vendeur n a pas forcement la réponse, il ne le louait pas avant ou le louait depuis de très nombreuses années donc n a pas idée du prix actuel. Pas évident de questionner le voisinage avec ce type de demande.
Et pourtant savoir et capital car cela influe directement sur le rendement

aToulon

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#12 16/12/2011 20h18 → Investir dans le logement locatif à Toulon

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aToulon a écrit :

Une question que je me pose
Quand vous visitez un logement en vu de le louer, comment faites vous pour savoir a quel prix vous allez le louer ?

je répondrais d’aller poser la question dans une agence immobilière à proximité ou de voir les locations pap sur internet !


Ericsson…!  Qu'il entre !

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#13 17/12/2011 09h56 → Investir dans le logement locatif à Toulon

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Je trouve le projet pas mal, en revanche faire un crédit sur 12 ou 15 ans n’est surement pas la meilleure des solutions car si vous souhaitez vous en dégager un revenu, c’est plutôt un effort d’épargne qui vous sera demandé. Car un studio valant autour de 60/70 000 euros ne se loue pas 500 euros par mois, plutôt autour de 330 maxi 380 (ce qui porterait le rendement brut à 6,5%)

Le crédit devrait alors porter sur 15/17 ans, cela permettra tout juste d’équilibrer la balance avec les charges de copropriété (30 euros si petite résidence géré avec un syndic bénévoles et sans charges collectives sinon compter 80/90 euros si résidence de 20 appartements avec charges collectives). A cela il faudra ajouter la taxe foncière (10%) et les impôts sur ces revenus (10% à la louche).

Perso je ne conseille pas les longs crédits interminables car comme vous le dites : attendre 70 ans pour en tirer un quelconque revenu ça fait long… je conseillerais plutôt de mettre de l’apport - autour de 10/15 000 euros au minimum (et vous laissez un matelas de sécurité de 10 000 euros).

Un apport de 10/15 000 euros minimum est la condition pour que votre investissement locatif soit intéressant et financièrement sécurisé. En économisant les 600 euros de crédits chaque mois et en augmentant temporairement vote revenu de 300 euros alors il ne vous reste qu’ à épargner ces sommes pendant 1 à 2 ans, ou faire votre opération dès maintenant mais faire un remboursement anticipé d’ici 2/3 ans pour baiser le capital à rembourser.

Dernière modification par retaillandco (17/12/2011 09h57)


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#14 18/12/2011 02h09 → Investir dans le logement locatif à Toulon

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Je crois rêver en lisant un tel conseil pour un achat immobilier locatif de 65K€

retaillandco a écrit :

… je conseillerais plutôt de mettre de l’apport - autour de 10/15 000 euros au minimum (et vous laissez un matelas de sécurité de 10 000 euros).

Un apport de 10/15 000 euros minimum est la condition pour que votre investissement locatif soit intéressant et financièrement sécurisé…

Vous rendez vous compte de ce que vous conseillez ?

Quand quelqu’un vous propose de vous offrir le restaurant, est-ce que vous y allez avec 20% de votre repas ? c’est complètement ridicule !!!!

Les conseils de GBL, Kool31 et Motus (que je partage) sont bien plus sages.

A titre personnel, pour de l’immobilier en direct, en dessous de 10% de rentabilité brute, je n’investis pas un seul centime ; pour vous donner un exemple j’ai signé la semaine dernière pour un immeuble (au centre d’une ville de 278 000 habitants) de 4 logements T3 à refaire car jugés insalubres à cause des WC privatifs sur le palier + combles et dépendances où peuvent être créés 2 logements.
prix achat : 130 000
frais notaire : 9 400
Travaux de remise à neuf, d’isolation, de mise en salubrité et aux normes : 75 000 sur devis (durée 3 mois) ou 42 000 en faisant moi même (durée 1 an minimum).
Mobilier + électroménager à acheter : 12 000
Loyers annuels meublés = 29 350
Soit plus de 15% de rentabilité brute avec taux d’occupation 100%.
taxe foncière : 1 300
charges : 3 140

En effet une opportunité comme celle-ci ne se rencontre que tous les 3 ou 4 ans, mais il faut savoir être patient, étudier beaucoup de dossiers pour les trouver, et maîtriser un large éventail de compétences et connaissances. Si c’était facile, ça se saurait.


Peu de choses sont impossibles !  … mais à quel prix !

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#15 18/12/2011 10h47 → Investir dans le logement locatif à Toulon

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75000 euros par entreprise pour refaire entièrement 4 type 3….

D’accord..

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#16 18/12/2011 15h02 → Investir dans le logement locatif à Toulon

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Bonjour Sky,

Je ne pense pas que ce que je dis soit des mauvais conseils, car aToulon souhaite je cite :

"J’ai pour projet d’acheter un logement afin de le louer dans le but de, soit me générer un revenu complémentaire pour ma retraite ou soit d’obtenir un capital pour investir en bourse (ma passion)"

Je ne vois pas comment il pourrait dégager des revenus en finançant à 100% sachant qu’il ne souhaite pas non plus être endetté jusqu’à 70 ans. J’ai fait une proposition par rapport à ce qu’il cherchait lui.

J’en suis à ma 4ème opération, et je n’achète que si le rendement est supérieur à 10%.


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#17 18/12/2011 15h15 → Investir dans le logement locatif à Toulon

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Retail and co à 23 ans vous avez déjà 4 appartements à crédit ? vous êtes propriétaire de votre résidence principale??

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#18 18/12/2011 15h22 → Investir dans le logement locatif à Toulon

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Oui pour votre première question,
et de même pour la 2ème question.

Je précise que
ce n’est pas exactement ça mais ça y ressemble.

Dernière modification par retaillandco (18/12/2011 15h29)


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#19 18/12/2011 15h58 → Investir dans le logement locatif à Toulon

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comment les banques ont pu vous faire confiance si jeune et j’imagine sans situation?

Vous aviez un apport??

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#20 18/12/2011 16h32 → Investir dans le logement locatif à Toulon

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Dans le cas de aToulon (qui a 44 ans) , c’est seulement la retraite venue (d’ici 18-20 ans) qu’il souhaite des compléments de revenus, donc le fait de conseiller un apport de 20% pour son achat dés maintenant le privera non seulement de 100% de son épargne de précaution, et lui générera plus de fiscalité sur les revenus de la location d’ici la retraite.

Il me semble plus approprié de conserver et faire fructifier l’épargne de précaution en vue de financer les études de son fils d’ici 7 à 8 ans (ou exercer sa passion de l’investissement en bourse ou payer les frais de succession et d’obsèques s’il arrivé malheur), laisser le bien immobilier s’autofinancer par les loyers grâce à un long emprunt, avoir des intérêts d’emprunts qui minimiseront la fiscalité, et une fois à la retraite (avec une rente super réduite), solder le prêt pour percevoir les loyers en compléments de revenus.

ça nécessite donc de négocier un prêt sans indemnités de remboursement anticipé, et d’être rigoureux dans la gestion de l’épargne.

Nous sommes ici dans un raisonnement stratégique car avec un rendement de "seulement" 7,7% brut, est-ce bien raisonnable d’y consacrer du temps, de l’énergie, d’encaisser les mauvaises nouvelles ? il y a certainement mieux à faire ailleurs.

Bravo à vous retaillandco d’avoir su commencer jeune l’investissement locatif, en effet les assurances décès-invalidités des crédits sont moins chères quand on est jeune, donc les mensualités moindres, donc les projets plus facilement montables.


Peu de choses sont impossibles !  … mais à quel prix !

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#21 18/12/2011 16h36 → Investir dans le logement locatif à Toulon

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@toni : J’en parle sur mon blog en mars

@ sky : J’ai une approche assez prudente parceque je ne souhaite pas faire de longs crédits, que je suis parti de rien, et je trouve pas trop d’avantage à générer beaucoup d’intérêts d’emprunts qui minorent certe les impôts (mais donner 3 pour réduire de 1 je ne veux pas). Après j’ai plus un objectif de développement "rapide" de mon capital que d’avoir une rente, ma retraite n’est que dans 40 ans (rire)

"il y a certainement mieux à faire ailleurs"
Vous parlez de quel support?

Le plus de l’immobilier locatif c’est que le patrimoine se créé à partir de dettes et de revenus du locataire.

Merci sky, moins chères oui mais facilement montable il faut s’accrocher un peu. C’est un travail mais au vu de ce que vous avez cité vous voyez bien ce que je veux dire ;- ))

Dernière modification par retaillandco (18/12/2011 17h03)


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