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Forums des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l'investissement patrimonial pour s'enrichir, générer une rente et atteindre l'indépendance financière

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#1 01/12/2011 22h05 → SCPI à crédit dans le contexte européen actuel : attendre ou pas ?

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Bonjour à tous,

Pour ceux qui ne me connaissent pas, voici ma présentation --> Info

Je voudrais vous exposer une partie mon projet et les questions qui y sont liées, et avoir un retour de votre expérience et vos conseils.

Mon objectif à terme est de me constituer progressivement un complément de revenu jusqu’à pouvoir vivre de ma rente. Et être financièrement indépendant sur un horizon de 20 ans environ.

Rappel de ma situation :
-    J’ai 26 ans, ingénieur en CDI en province, 2k€ net / mois
-    TMI 14%
-    Capacité d’épargne 500 € / mois (que je ne souhaite pas mobiliser entièrement sur cette opération)
-    Locataire (je souhaite rester mobile) donc pas d’achat de RP avant environ 5 ans
-    10 k€ sur AV fond euro
-    5 k€ sur PEL
-    5 k€ sur livret A (épargne de sécurité, je n’y touche pas)

Je voudrais investir 30 à 50 k€ dans des parts de SCPI à crédit, j’ai contacté plusieurs CGP, et j’ai eu deux propositions par Primaliance de prêt amortissable :
- 4,35% sur 15 ans
- 4,55% sur 20 ans
- Je n’ai pas encore les détails (garanties, assurances, frais de dossier, etc.).

Je connais l’effet de levier, et je sais que plus j’emprunte sur longtemps et plus j’augmente le rendement global de l’opération, donc je prendrais sur 20 ans avec possibilité de solder le restant dû au bout de 8 ans par exemple (si c’est possible). Compte tenu de mon objectif, je n’ai pas l’intention de revendre mes parts, mais juste profiter des loyers à vie.

Voici mes constats :
-    L’immobilier est au plus haut, surtout le résidentiel sur Paris et Ile de France
-    Les taux d’emprunts ne sont pas très alléchants
-    La situation économique en Europe est carrément bancale

J’ai fait plusieurs simulations, avec différents scénarios plus ou moins réalistes sur l’évolution de l’immobilier :
1.    Ca monte : j’y crois pas trop
2.    Ca stagne : le capital ne bouge pas, TRI 6,48% équivalent au même effort d’épargne sur un livret à 7,56%
3.    Ca se corrige doucement : je perds un peu en capital, TRI 3,94% équivalent au même effort d’épargne sur un livret à 4,84%
4.    Ca se krache : je perds beaucoup en capital, je serre les fesses et j’attends que ca remonte

Voici mes questions :
-    Vu la situation, dois-je attendre une meilleure opportunité pour faire cette opération ?
-    Quelle est votre vision sur l’évolution de l’immobilier ?
-    L’immobilier résidentiel et d’entreprise ne suivent pas les mêmes cycles, est-ce que je suis malgré tout exposé aux même risques ?
-    Dans l’hypothèse la plus optimiste (stagnation des prix de l’immobilier) l’opération offre un rendement plus que correct, pensez-vous le risque acceptable pour ce rendement ?

Merci d’avance pour vos contributions !

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#2 01/12/2011 22h25 → SCPI à crédit dans le contexte européen actuel : attendre ou pas ?

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j’ai pas de scpi mais je lis pas mal de documentation dessus et j’aime bien consulter les avis les comparant dans la presse spécialisée..

J’ai juste remarqué que ça valait le coup vers 2003-2004 leur valeur ont doublé par rapport à 2011 avec des loyers moyens de 7% brut sur les plus reconnues.

Maintenant en moyenne elles distribuent 5.5% de loyer annuel, je trouve ça faible car en général le cout du crédit est assez élevé.
De plus les droits d’entrée (qui se payent au moment de la revente si j’ai bien compris) sont d’environ 12%

J’ai lu un article de "mieux vivre votre argent" qui disant que entre début 2000 et aujourd’hui (avec les 3 crises boursiéres) "Foncière des région" a réalisé une performance de plus de 500%

Dans le temps il semblerait que les foncières cotées surclassent nettement les SCPI.

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#3 02/12/2011 00h52 → SCPI à crédit dans le contexte européen actuel : attendre ou pas ?

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Bonjour Ben7 !

Si votre objectif est de générer à terme une rente, je pense qu’il ne faut pas raisonner en prévoyant de rembourser l’emprunt au bout de 8 ans. C’est peut-être ce qui vous permettra d’obtenir un bon TRI (dans le scénario favorable), mais dans 8 vous risquez fort de constater qu’il est sans doute mieux de continuer cet emprunt (faites tourner Excell en supposant que dans 8 ans vous voudrez à nouveau acheter quelque chose pour 50 ou 100 k€ à crédit, vous constaterez que sauf si les taux ont baissés et que vous êtes exempté d’IRA il vaudra mieux garder cet emprunt… encore plus si le nouvel emprunt est pour votre RP, avec intérêts non déductible. Faut-il alors calculer le TRI sur de telles hypothèses ?).

En fait, maximiser le TRI n’est pas toujours le meilleur choix : gagne-t-on nécessairement plus (en €, pour un risque similaire, pour un même montant de SCPI acheté), même après impôts, avec par exemple un apport de 10 k€ et un gros levier avec un emprunt très long pour gagner 20 k€, ou avec un apport de 40 k€ et un plus petit levier pour gagner 40 k€ ?

A votre place, vues les incertitudes actuellement, j’attendrais la publication des résultats de l’exercice 2011 des SCPI (soit mai 2012)  avant de choisir dans laquelle/lesquelles miser une partie significative de mon épargne des prochaines années. A défaut, j’attendrais de connaitre le montant distribué pour 2012 (soit fin janvier 2012), ou (plutôt) je viserais exclusivement des SCPI à capital fixe ne faisant pas d’AK en ce moment, pour acheter sur le marché secondaire (et alors un financement par l’emprunt risque alors d’être un handicap), et à un prix décent (<< valeur de reconstitution). Il est vraisemblable que les prochains rapports annuels mettent en lumière des comportements décevants de certaines SCPI, et plus rassurant d’autres, et ce n’est pas si facile de faire le tri maintenant.

Par ailleurs, les emprunts proposés en présentent pas une grosse différence de taux avec le rendement des SCPI (environ 5% en ce moment, si vous pensez avoir beaucoup plus, étudiez attentivement les derniers rapports annuels et bulletins trimestriel pour identifier les pièges…). Donc vous ne créerez pas beaucoup de richesse avec une telle opération (combien d’€uros donnent vos simulations ?). Est-ce que les risques pris valent vraiment le coup ?

Autre aspect à examiner : un investissement en SCPI est-il le plus adapté, sachant que vous envisagez une expatriation ?  (non résident fiscal en France, vous subirez alors une retenue à la source de 20% des revenus, et peut-être une imposition dans le pays de résidence)


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#4 02/12/2011 13h35 → SCPI à crédit dans le contexte européen actuel : attendre ou pas ?

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Merci GoodByeLenine pour votre réponse.

En effet le remboursement anticipé n’est qu’une hypothèse, je le ferais je pense pour saisir une opportunité (taux très bas, potentiel de hausse), cela me permettrait de dégager directement du revenu supplémentaire, et d’augmenter ma capacité d’emprunt pour une nouvelle opération. Mais je n’ai pas regardé en détail quel choix est le plus intéressant.

Concernant l’enrichissement, mes simulations donnent (rendement de la SCPI 5,2%):
1 (hausse)- +41 k€ (revalorisation des parts et des loyers +1%/an)
2 (stagnation)- +25 k€ (pas de revalorisation)
3 et 4 (baisses) entre 0 k€ et +15 k€ en fonction des paramètres

(d’ailleurs, remarque à part, je me rends compte que je peux créer un enrichissement malgré une perte en capital et une baisse du marché, ça vient de l’effet de levier ça ?)

Votre remarque sur la fiscalité d’un expatrié est judicieuse ! J’y avais pensé mais je ne l’ai pas étudié en profondeur, il est clair que si elle est plus lourde qu’un résident, ça ne vaut pas le coup ! Je m’y attèle.

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#5 02/12/2011 19h53 → SCPI à crédit dans le contexte européen actuel : attendre ou pas ?

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La possibilité d’un enrichissement malgré une perte en capital et une baisse du marché, ça vient de la différence entre le rendement de l’investissement ’dans vos simulations : 5.2%) et la taux de l’emprunt (et ça devrait diminuer si vous simulez sur une plus longue durée).

Votre "+15k€" mes semble quand même trop beau pour être exact… Avez-vous bien également pris en compte le fait que si vous payez aujourd’hui une part à 110€, que le prix de la part ne bouge pas ensuite, vous ne la revendrez qu’à 100€ environ ?


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#6 02/12/2011 20h40 → SCPI à crédit dans le contexte européen actuel : attendre ou pas ?

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juste pour dire que généralement dans la presse spécialisée on met en évidence que les scpi les plus performantes sont celles à capital fixe…

Mais bon ça vaut ce que ça vaut….

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#7 05/12/2011 13h18 → SCPI à crédit dans le contexte européen actuel : attendre ou pas ?

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GoodbyLenine a écrit :

Votre "+15k€" mes semble quand même trop beau pour être exact… Avez-vous bien également pris en compte le fait que si vous payez aujourd’hui une part à 110€, que le prix de la part ne bouge pas ensuite, vous ne la revendrez qu’à 100€ environ ?

Oui c’est (très) optimiste smile si jamais le marché se krach ça sera plutôt proche de 0 … Mais si c’est le scénario que je juge le plus probable je ne ferais pas cette opération.

Je n’ai pas pris en compte l’écart entre le prix d’achat et le prix de vente dans mes simulations, mais je ne compte pas revendre, mon objectif étant uniquement le revenu.

Sinon quelle est votre position sur l’évolution du marché immobilier et des SCPI ?

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#8 05/12/2011 13h48 → SCPI à crédit dans le contexte européen actuel : attendre ou pas ?

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Pour ma part, je pense que les arguments militants pour une baisse des prix (hausse des taux, hausse de la fiscalité, diminution des incitations fiscales, stagnation du pouvoir d’achat, hausses passées parfois abusives) se renforcent clairement par rapport aux arguments militant pour une hausse (demande croissante, besoin de placements ’’sécurisés’’). Il il est donc probable d’avoir un marché de l’immobilier (résidentiel) qui ressemble plus à de la tôle ondulée ou qui intègre une certaine baisse,  qu’à un marché en hausse comme depuis 10 ans. Les biens les moins bons vont souffrir un peu sans doute.

Pour les SCPI de rendement (immobilier pro), qui sont encore en général aux environs de 5% de rendement actuellement, le montant des distribution pourrait légèrement baisser pour certaines (patrimoine ancien peu/mal géré, besoin de travaux pour mise aux normes, situation non n°1 => vacances, grosses AK avec difficultés à investir à des niveaux de rendements suffisants) et rester stable ou légèrement croitre pour d’autres (patrimoine bien géré, portefeuille d’immeuble assez stable, augmentations dues à l’indexation des loyers partiellement compensées par les renégociations de baux à la baisse).
Les valeurs liquidatives sont souvent trop élevées sur le marché secondaire, et pourraient baisser (sauf si les taux de rendement que les investisseurs acceptent devaient baisser aussi). Il y a déjà quelques SCPI avec un marché secondaire un peu embouteillé (SCPI à capital variable dont le prix de part est surévalué) ou qui a eu quelques véléités de baisse (SCPI à capital fixe avec un prix de part baissant, temporairement ou durablement, suite à l’arrivé de demandes de vente, par exemple liés à des successions, avec peu de demandes d’achat au prix fort en face)… 
Toutes les SCPI ne se comporteront clairement pas de la même façon….


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#9 05/12/2011 13h52 → SCPI à crédit dans le contexte européen actuel : attendre ou pas ?

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Bonjour Ben7,

J’ai du mal à saisir vos calculs. Si le rendement le SCPI est à 5,2%, avec les ~10% de frais, votre rendement serait en fait de 0.9 x 5.2 = 4,7% et on n’est plus très loin du 4,55% à 20 ans proposé par la banque.

N’oubliez pas le frottement fiscal : 12,3% de CSG/CRDS + votre TMI à 14%. Même en prenant en considération la déductibilité des interêts, je ne suis pas certain que l’opération soit auto-financée dans un scénario conservateur.

Il y a peut-être un peu trop de levier dans votre montage (le rendement est supérieur mais le risque aussi).


À la bourse tu as deux choix: t'enrichir lentement ou t'appauvrir rapidement. Benjamin Graham

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#10 05/12/2011 15h46 → SCPI à crédit dans le contexte européen actuel : attendre ou pas ?

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Attention le rendement locatif communiqué par la société de gestion est calculé de la manière suivante : dividendes distribués sur la période / Prix de la part frais inclus en début de période.
Donc lorsque l’on prend 5.2% on intégre donc déjà les frais de souscription.
J’envisage de réaliser une opération et j’ai bien vérifié ce point en me lançant dans mes calculs…

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#11 05/12/2011 23h06 → SCPI à crédit dans le contexte européen actuel : attendre ou pas ?

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@GoodByeLenine : merci pour votre analyse, mon sentiment concernant le marché immobilier va un peu dans ce sens. Mais dans l’optique d’un achat à crédit, je serais forcément restreint sur le choix des SCPI (Primaliance par exemple en propose un très large panel mais m’a clairement dit que je ne pouvais pas souscrire à Immorente par exemple, pour des raisons de quotas … ?).

@Motus : comme l’a dit cedREIM, le rendement donné par les SCPI est net de frais, il prend donc en compte les ~10% de frais de souscription. Mon opération n’est pas autofinancée, je dois fournir un effort d’épargne d’un peu plus de 100€/mois pendant 20 ans. L’opération reste intéressante même si le marché stagne car je constitue un capital de 50k€ financé au 2/3 par les loyers. Le problème, et c’est l’objet de ce thread, c’est l’évolution du marché dans les prochaines années et la possible faillite de la zone euro …

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#12 06/12/2011 07h10 → SCPI à crédit dans le contexte européen actuel : attendre ou pas ?

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Bonjour à tous,

Je pense que toutes les SCPI ne sont pas à mettre dans le même panier.

Si elle est investie majoritairement en murs de magasins ( souvent parisien), sa valorisation dépendra fortement du marché immobilier. Si le marché chute (forte probabilité), le prix des parts suivra… jusqu’à ce qu’il remonte !

Si elle est investie dans l’immobilier de bureaux ou d’ entrepôts, la méthode est un peu différente. En effet, un investisseur, dans ce cas, achète plutôt un rendement que la valorisation du bien en elle-même. Et le défaut de ce type de biens, c’est la difficulté à trouver (ou retrouver) un locataire. Le délai peut facilement dépasser une année. Pour cette raison, un bien lambda loué à un locataire lambda se "négocie" autour de 10% de rentabilité. Pour un bien de qualité, c’est à dire avec un emplacement très intéressant et un locataire de renommée (sté du CAC40, La Poste, etc..), la rentabilité peut tomber à 7,5-8%. Si on peut considérer qu’une SCPI est plutôt sécuritaire de par sa diversification, le rendement devrait s’approcher des 8%. En retirant les frais de gestion, celui-ci tombe autour de 7%.

C’est, je pense, le taux auquel on reviendra dans quelques temps (lorsque d’autres placements comme la bourse, auront emmenés les investisseurs vers d’autres horizons).

Néanmoins, les loyers sont indexés avec l’ICC (indice du cout de la construction), et sa volatilité est beaucoup plus importante que l’IRL des baux d’habitation (+5% au 2e trim 2011). On peut envisager que les dividendes augmenteront assez rapidement si l’inflation vient à galoper…

Il est vraisemblable donc, que la hausse des loyers compensera la hausse de la demande de rentabilité (pour un horizon de 3 à 5 ans). Au delà, les valorisations remonteront avec les cycles des autres placements financiers.

Donc, je pense que l’achat de parts de SCPI reste intéressant même aujourd’hui (je vais moi-même en prendre un peu).

Attention quand même à la fiscalité, peut-être faudrait-il envisager un prêt in fine pour la gommer presque entièrement, en prévoyant un léger nantissement au départ, additionné à un versement régulier pour parvenir au remboursement du capital à terme.

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#13 06/12/2011 08h02 → SCPI à crédit dans le contexte européen actuel : attendre ou pas ?

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Oui, que pensez vous de la scpi "rivoli avenir patrimoine’??

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#14 06/12/2011 09h03 → SCPI à crédit dans le contexte européen actuel : attendre ou pas ?

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Les points forts :

- une situation géographique privilégiée.
- un patrimoine de grande qualité.
- un taux d’occupation élevé (97%) mais difficile à améliorer, donc …
- Réserves de distribution "solide".
- un marché des parts plutôt "liquide".

Les points faibles :

- manque de diversification (90% de bureaux)
- une évolution des prix très importante depuis 2009. (attention à la chute !).
- Apparemment, pas de fond de remboursement proposé par le gestionnaire.
- ?

Une Scpi intéressante, mais attention au prix d’achat.

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#15 06/12/2011 13h06 → SCPI à crédit dans le contexte européen actuel : attendre ou pas ?

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Merci,

C’est bien ce qui me semblait les scpi sont trop chères .  Parce que 5% brut de rentabilité et 10% de frais d’entrée, il faut déjà 2 ans générer des intérêts.

Je préfére encore acheter un petit studio comptant que de placer la même  somme dans les scpi..

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#16 06/12/2011 13h09 → SCPI à crédit dans le contexte européen actuel : attendre ou pas ?

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@tonii: combien allez-vous payer de frais pour acheter le petit sutio ? (notaires, agence immo, frais divers de remises en état, même sommaire, etc…)

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#17 06/12/2011 13h32 → SCPI à crédit dans le contexte européen actuel : attendre ou pas ?

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J’achéte uniquement en salle des ventes à Bruxelles centre.

Même avec les frais ça reste en sessous du prix du marché et la rentabilité nette (en passant par une agence qui gère)  est je pense supérieure aux scpi..

Pour l’instant j’ai que 3 type 2 mais si je trouve vraiment un studio bradé, je préfére encore ce placement aux scpi..

Je regrette de pas avoir acheté de scpi il y a 7 ans

Même si l’inconveniant du studio est le turn over..

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#18 06/12/2011 15h21 → SCPI à crédit dans le contexte européen actuel : attendre ou pas ?

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tonii a écrit :

J’achéte uniquement en salle des ventes à Bruxelles centre.

Même avec les frais ça reste en sessous du prix du marché et la rentabilité nette (en passant par une agence qui gère)  est je pense supérieure aux scpi..

Pour l’instant j’ai que 3 type 2 mais si je trouve vraiment un studio bradé, je préfére encore ce placement aux scpi..

Je regrette de pas avoir acheté de scpi il y a 7 ans

Même si l’inconveniant du studio est le turn over..

Et si vous "tombez" sur un locataire qui ne paie pas, c’est rentabilité 0% pendant 2 ans de procédure !
Ou alors mise en place d’une GRL, mais à quel coût ?

Et puis, si vous voulez récupérer 10% de votre investissement dans 5 ans, avec les parts de SCPI, c’est possible…

Au final, si les SCPI sont un peu chères, l’immobilier en direct l’est tout autant.
Mais la liquidité des parts et la mutualisation des risques sont vraiment à l’avantage des SCPI.
L’essentiel est de bien choisir…

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#19 06/12/2011 15h51 → SCPI à crédit dans le contexte européen actuel : attendre ou pas ?

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Au prix où j’achète l’immobilier est moins cher, par rapport au prix d’achat je suis à 12% brut par an alors que les scpi sont à 6% brut par an..

Je connais des bailleurs qui ont jamais eu de problèmes d’impayés depuis plus de 25 ans.
En fait les impayés constituent moins de 3% de l’ensemble des locataires.
J’ai pas d’assurance impayés.
Pour les impayés moi ainsi que mon entourage jamais eu de problèmes après ça peut arriver..

Mais la loi belge protège plus le propriétaire que le locataire… Signale d’impayé et expulsion rapide manu militari par les forces de l’ordre du locataire avec récupération des 3 mois de caution.

Mais bon les locataires sont triés sur le volet par l’agence , la mes logements sont loués à des salariés en CDI .

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#20 16/12/2011 14h42 → SCPI à crédit dans le contexte européen actuel : attendre ou pas ?

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bastounet a écrit :

Bonjour à tous,

un bien lambda loué à un locataire lambda se "négocie" autour de 10% de rentabilité. Pour un bien de qualité, c’est à dire avec un emplacement très intéressant et un locataire de renommée (sté du CAC40, La Poste, etc..), la rentabilité peut tomber à 7,5-8%. Si on peut considérer qu’une SCPI est plutôt sécuritaire de par sa diversification, le rendement devrait s’approcher des 8%.

Il faut me donner vos plans, parce qu’aujourd’hui en immobilier commercial, on est plutot à 4.50% de rendement (pour "le meilleur immeuble de Paris" avec un bail long). On peut trouver jusqu’à 6% de rendement pour des immeubles en périphérie de Paris, et on peut encore obtenir un point de rendement en plus sur des immeubles en province. Au dessus de 7% de rendement, c’est vraiment difficile. A moins d’aller sur des immeubles moins bien situés et moins bien sécurisés (loyers courts = risques)

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