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Forums des investisseurs heureux

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#1 25/11/2011 10h18 → Achat d'un logement à destination des parents ?

Membre
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Bonjour a tous et merci d’avance pour vos conseils.
Je suis desole si mon poste peut sembler un peu hors sujet sur un forum pour aspirant rentier, mais il a quand meme trait a l’investissement d’une certaine maniere.

Les parents de ma compagne etant locataire depuis toujours et disposant de revenus assez faibles (moins de 2KE par mois avec un enfant toujours a charge), elle s’inquiete un peu pour l’avenir, leur retraite ne sera surement pas mirobolante.

Pour leur apporter un peu de securite, au moins en terme de logement, elle aimerait les aider a acheter leur maison, voire l’acheter elle meme et leur louer selon ce qui est le plus avantageux ou simplement realisable.

On peut imaginer un bien aux alentours de 350KE. un apport total d’environ 50KE, le reste finance par l’emprunt.

Nous ne savons pas du tout comment monter l’operation car nous sommes non-residents (expatries depuis quelques annees) et neophyte en matiere d’immobilier:
- PTZ: on ne peut en profiter si l’on n’est pas le futur occupant du bien, n’est ce pas ? en cas d’achat commun ou sous SCI, peut on y pretendre ?
- Quel serait la meilleure formule selon vous pour cette operation? est-ce interessant de faire une SCI familliale dans ce cas ? de l’acheter et de le louer meuble ? non meuble ? de demembrer le bien en leur laissant l’usufruit (arretez moi nsi je commence a raconter n’importe quoi) ?

Bien cordialement,

Hors ligne

 

#2 25/11/2011 11h06 → Achat d'un logement à destination des parents ?

Membre
Réputation :   317 

Bonjour et bienvenue sur le forum ,

nersingap a écrit :

On peut imaginer un bien aux alentours de 350KE. un apport total d’environ 50KE, le reste finance par l’emprunt.

Cela me parait cher 350 K€ après tout dépend du bien recherché mais un couple de personnes âgées même avec un enfant encore à charge doivent pouvoir se loger dans un bien moins cher.

nersingap a écrit :

Nous ne savons pas du tout comment monter l’operation car nous sommes non-residents (expatries depuis quelques annees) et neophyte en matiere d’immobilier:
- PTZ: on ne peut en profiter si l’on n’est pas le futur occupant du bien, n’est ce pas ? en cas d’achat commun ou sous SCI, peut on y pretendre ?
- Quel serait la meilleure formule selon vous pour cette operation? est-ce interessant de faire une SCI familliale dans ce cas ? de l’acheter et de le louer meuble ? non meuble ? de demembrer le bien en leur laissant l’usufruit (arretez moi nsi je commence a raconter n’importe quoi) ?

Pas de PTZ si vous n’habitez pas dedans car c’est pour une RP destiné aux primo accédants et encore moins de PTZ avec une SCI.
Le PTZ est soumis à ressource et il y a une réflexion gouvernementale sur le PTZ actuellement.

Pas de location meublé dans une bien en SCI IR , de plus comment justifié un bien à 350 K€ meublé , ça fait beaucoup de meubles ….. les meublés sont réservées au studio et T1 principalement.

Dans le cas d’un démembrement avec usufruit pour les parents cela signifie qu’il doivent acheter l’usufruit et vous la nue propriété , la question des moyens financiers se posent …

La première question à vous poser est la suivante :
- Allez vous leur louer le bien ou les laisser comme occupant à titre gratuit ?

1°)
Dans le cas d’occupant à titre gratuit , vous achetez le bien en nom propre et vous leur laisser l’usage , pas la peine de monter des usines à gaz immobilières.

2°)
Dans le cas d’une location , la question va se poser est-ce qu’ils peuvent bénéficier d’allocations logements ?
Si oui alors il faut passer par une SCI à l’IS pour bénéficier des allocations logement mais je ne vous le conseille pas car la plus value professionnelle de ce type de structure est TRES onéreuse en cas de revente du bien.

Une bonne option serait une SCI de type IR que vous louiez ou pas mais attention en cas de location au coût fiscal des revenus fonciers ( location nue ) dans votre imposition.

L’avantage de la SCI ( IR ) en louant le bien est de pouvoir déduire les intérêts du crédit et de déduire des charges afin de réduire la fiscalité.

L’avantage d’une SCI ( IR ) sans louer le bien est de permettre à plusieurs personnes de détenir des parts sociales d’un bien sans fiscalité car non louer mais vous devrez assumer le crédit.

Philippe


Investisseur immobilier Rentier en 2016 Bailleurs sur Nîmes et Béziers , mutualisons les locataires

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#3 25/11/2011 12h23 → Achat d'un logement à destination des parents ?

Modérateur
Réputation :   1083 

Bonjour,

Je pense que votre problématique est potentiellement complexe, et  qu’en plus de questionner sur un forum, il sera utile de consulter des pro du domaine (notaires et/ou CGP voire banquier senior, peut-être lors d’un prochain séjour en France) pour lesquels votre cas ne sera pas une nouveauté. Il faudra connaître pas mal de paramètres, en particulier sur la situation des beaux-parents (ont-ils un apport, quelle capacité de remb ?), et sur la votre et vos objectifs/souhaits précis, pour optimiser, et seul un pro pourra sans doute identifier toutes les questions à se poser….

Quelques pistes de réflexions qui me viennent à l’esprit :

Si je reformule la situation "Vous disposez de fonds et de revenus -donc de capacité d’emprunt-. Vous souhaitez sécurisez vos beau-parents au niveau "logement". Vous êtes prêt à vous démunir un peu pour ceci, au moins temporairement. Vous souhaitez optimiser l’opération dans la mesure du possible (minimiser coûts/fiscalité, à l’achat, à l’usage, en cas de succession, etc.)."

Une possibilité serait qu’ils achètent le bien, avec PTZ et prêt auquel ils auraient droit (par ex pour payer une mensualité proche du montant de leur loyer actuel), et que vous leur prêtiez le complément (à un taux "amical"), ou que vous vous portiez garant d’un emprunt in-fine (ou sur une très très longue durée) du complément (avec soit vous soit eux payant les intérêts de cet emprunt, le remboursement du pret in-fine vous servant par exemple à racheter la nue-propriété du bien).

Une autre possibilité serait que vous achetiez ensemble (eux et vous) en finançant chacun une partie (soit comptant, soit avec emprunt). Le "ensemble" peut prendre plusieurs formes (indivision, SCI, démembrement, etc.). Il est possible que le PTZ ne soit plus possible alors… Il faudra aussi définir comment est considérée l’occupation du bien (paiement d’un loyer par l’occupant, mise à disposition gratuite, etc.).

Une autre possibilité serait que vous achetiez seul le bien, et le mettiez à disposition, soit gracieusement, soit moyennant un loyer au niveau du marché ou plus faible.

Dans tous les cas, il ne faut pas oublier que :
  - le PTZ ne sera pas forcément accessible (ni un très gros avantage d’ailleurs)
        (allez lire Simulation de Prêt à taux zéro - version 2016 pour plus de détails)
  - les loyers versés pourraient générer des impôts à payer
        (impact selon votre pays de résidence fiscale, actuel et futur. Singapour je ne sais pas)
  - disposer d’un tel logement pourrait impacter les droits sociaux de vos beau-parents
        (de quelles prestations sociales bénéficient-ils ?)
  - les structure sociétales (SCI, SARL de famille) nécessitent une gestion régulière (comptabilité, assemblées générales) en plus de formalités lors de la constitution 
   …. et j’en oublie surement

Il est aussi prudent de prévoir les scénarios où quelque-chose se passe mal (Même si on espère y échapper, la vie est parfois cruelle…). Il faut ainsi se prémunir en cas de brouille avec vos beaux-parents, avec votre compagne, avec le(s) autre(s) enfant(s) de vos beau-parents, et bien identifier (et éventuellement définir dans le cadre de l’acquisition, par ex dans l’acte notarié) ce qui se passerait. L’objectif est de ne léser personne, et d’éviter de créer un motif supplémentaire qui envenimerait une éventuelle brouille…


Contrôlons la finance: Finance Watch  - Parrain Fortuneo: 12356125, INGDirect: ZKCYANB, Altaprofits: MP

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#4 28/11/2011 08h52 → Achat d'un logement à destination des parents ?

Membre
Réputation :   

Merci a vous deux pour ces reponses tres utiles pour orienter nos recherches/reflexions.

Philippe30 a écrit :

Cela me parait cher 350 K€ après tout dépend du bien recherché mais un couple de personnes âgées même avec un enfant encore à charge doivent pouvoir se loger dans un bien moins cher.

Petite maison en banlieue parisienne … Ils ne veulent pas quitter Paris malheureusement.

Philippe30 a écrit :

- Allez vous leur louer le bien ou les laisser comme occupant à titre gratuit ?

L’idee serait plutot de leur louer tant qu’ils en ont les moyens, car l’objet de la demarche n’est pas forcement de leur faire economiser de l’argent (meme si cela viendra peut etre) mais plutot leur fournir un "chez-eux" et une vision long terme.

GoodbyLenine a écrit :

Si je reformule la situation "Vous disposez de fonds et de revenus -donc de capacité d’emprunt-. Vous souhaitez sécurisez vos beau-parents au niveau "logement". Vous êtes prêt à vous démunir un peu pour ceci, au moins temporairement. Vous souhaitez optimiser l’opération dans la mesure du possible (minimiser coûts/fiscalité, à l’achat, à l’usage, en cas de succession, etc.)."

C’est tout a fait ca.

GoodbyLenine a écrit :

- les loyers versés pourraient générer des impôts à payer
        (impact selon votre pays de résidence fiscale, actuel et futur. Singapour je ne sais pas)

Les revenus fonciers sont imposables dans le pays ou les actifs se trouvent d’apres la convention fiscale, donc en france.  Peut etre est-il possible de percevoir un loyer ’au noir’ sous forme de donation… ?

En tout cas j’ai bien note vos propos plein de sagesse sur une eventuelle brouille. Et j’ai contacte ma soeur notaire en parallele meme si je ne suis pas sur de son expertise sur ces sujets.

Merci encore !

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#5 28/11/2011 10h47 → Achat d'un logement à destination des parents ?

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Une option à étudier :
Vous faites un montage avec une banque. Vous vous portez caution solidaire pour le prêt de vos beaux parents (il auront donc droit au PTZ si primo accédant, voir à des APL si ils sont éligible via un prêt PAS). La banque acceptera certainement un montant "plafond", il vous restera si vous en avez les moyens à "prêter" le complément à vos beaux parents via un prêt dont vous définirez les modalités avec le notaire et la banque (pour que l’endettement reste acceptable).
En cas de décès, la succession devrait couvrir le CRD de votre prêt consentit. Le plus dur sera certainement l’assurance DCI du prêt de la banque.
N’ayant pas une idée de votre patrimoine et des montants en jeux, je ne sais si ce montage est possible, mais c’est toujours une piste relativement simple.

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