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#1 15/01/2017 23h23

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Bonjour,

Je compte faire l’acquisition prochaine d’immeubles de rapport déjà loués. Mais je me pose pas mal de questions parce que je suis confronté à pas mal de problèmes:

1/ Les locations nues : Sachant que j’ai un TMI à 30% (et que l’acquisition de plusieurs immeubles pourrait me faire passer à 41%), je voudrais proposer aux locataires de passer à de la location meublée.
J’ai donc pour idée de leur demander de "m’offrir" leurs meubles, puis de les rembourser en leur offrant un voire deux loyers hors charges. Ou lorsqu’il n’y aurait pas beaucoup de meubles à offrir, de faire des travaux de rénovation dès 2017 (même si je perds un an d’amortissement), par exemple en changeant des fenêtres ou en améliorant l’isolation thermique voire phonique (mais quelle est leur durée d’amortissement ?).

Il me semble que je dois veiller à ce que l’immeuble ne doit pas avoir fait l’objet d’un déficit foncier au cours des trois dernières années.

2/ Concernant les travaux de rénovation énergétique obligatoires, je crois comprendre que l’étiquette énergétique doit être plutôt bonne d’ici 2025. Mais dans ce cas, quels sont les travaux que je devrais prévoir ?
Et quelle fourchette de coût je peux attendre pour des immeubles en pierre construits vers les années 1900 ?

3/ Concernant l’obligation d’individualisation du chauffage d’ici fin 2017, est-il possible d’imposer aux locataires un chauffage individuel électrique, en lieu et place d’un chauffage collectif au gaz ?
Si oui, il me semble que je devrai quand même garder la chaudière pour l’eau chaude.

4/ Quel budget peut-on attendre d’un changement de fenêtres en bois ? Peut-il arriver que la mairie refuse le changement de fenêtres si on installe des fenêtres dont le matériau est le même mais sans section ?

Merci smile

Message édité par l’équipe de modération (17/01/2017 09h09) :
- modification du titre ou de(s) mot(s)-clé(s)

Mots-clés : immeuble, lmnp, location, meublé, meublée, nu

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#2 16/01/2017 07h49

Membre (2014)
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1) Plutôt un rachat de leurs meubles, documenté par un acte de session (comme vous le feriez pour l’achat d’un meuble d’occasion à un particulier) afin de pouvoir les déduire. L’option "quelques mois de loyer gratuits" est moins intéressante car en LMNP vous devrez quand même déclarer ces loyers comme si vous les aviez touchés.

Si un ou plusieurs de vos locataires acceptent, veillez à documenter le ou les nouveaux baux à la date d’acquisition de l’immeuble afin de pouvoir en déduire les frais d’acquisition, au prorata des loyers meublés sur le total des loyers de l’immeuble.

Sachez toutefois que l’administration fiscale pourrait trouver à redire sur cette opération (baux nus passés en meublés à la date d’acquisition), sujet déjà évoqué sur une autre file de ce forum. Veillez donc à bien soigner les nouveaux baux et à préparer votre argumentaire en cas de contrôle.

3) Le gouvernement n’a pas mis en place une obligation de chauffage individuel, mais d’individualisation des charges de chauffage… donc vous pouvez conserver le chauffage central gaz à condition d’installer des répartiteurs de frais de chauffage sur les radiateurs.

4) Le service urbanisme de votre mairie ne peut vous imposer un type de matériau, donc du PVC avec plaxage imitation bois peut convenir. En revanche elle a toute latitude de vous imposer de conserver le style des fenêtre existantes.

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#3 16/01/2017 08h03

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Oliw a écrit :

1/ Les locations nues : Sachant que j’ai un TMI à 30% (et que l’acquisition de plusieurs immeubles pourrait me faire passer à 41%), je voudrais proposer aux locataires de passer à de la location meublée.
J’ai donc pour idée de leur demander de "m’offrir" leurs meubles, puis de les rembourser en leur offrant un voire deux loyers hors charges.

Le loyer ainsi offert est potentiellement imposable. En effet, bail -> obligations réciproques, dont celle de payer le loyer.
Donc le locataire a une dette envers vous. Si vous ne faites pas d’effort pour que cette dette soit payée, vous consentez une libéralité.
Cf. : Peut-on être imposé sur un loyer impayé (et donc non encaissé) ?
A mon avis, c’est plus clair de payer pour acheter les meubles, tout en continuant à percevoir le loyer.

Ca se fait, de passer des baux en meublé. Mais, vu que le bail en location nue est hyper-protecteur du locataire, les cas où le propriétaire peut donner congés sont très restreints, donc il faut que ça soit le locataire qui accepte de donner congé.
Si vous vous placez du point de vue du locataire, pourquoi vendrait-il ses meubles, auxquels il tient peut-être ?
Pourquoi accepterait-il de renoncer à un bail nu, très protecteur du locataire, pour passer en meublé, moins protecteur ?
Enfin, s’agissant de toute évidence d’une manoeuvre fiscale, vous pouvez vous faire gauler par les impôts. Ca se voit un peu, quand tout un immeuble passe de location nue à meublée avec les mêmes locataires restant en place.
On en avait parlé par exemple ici : Dreams63 : étude de cas immobilier Immeuble de rapport en province

Il me semble que je dois veiller à ce que l’immeuble ne doit pas avoir fait l’objet d’un déficit foncier au cours des trois dernières années.

Que vous n’ayez pas recouru au déficit foncier. Si c’est le vendeur qui y a recouru il y a moins de 3 ans, il risque un redressement mais ce n’est pas votre problème.

2/ Concernant les travaux de rénovation énergétique obligatoires, je crois comprendre que l’étiquette énergétique doit être plutôt bonne d’ici 2025. Mais dans ce cas, quels sont les travaux que je devrais prévoir ?
Et quelle fourchette de coût je peux attendre pour des immeubles en pierre construits vers les années 1900 ?

Impossible à dire dans le cas général, il n’y a que des cas particuliers. Par ailleurs le décret prévoit plein de cas d’exemption, et notamment lorsque les travaux d’isolation ont un temps de retour supérieur à 10 ans, ce qui est très souvent le cas !

3/ Concernant l’obligation d’individualisation du chauffage d’ici fin 2017, est-il possible d’imposer aux locataires un chauffage individuel électrique, en lieu et place d’un chauffage collectif au gaz ?
Si oui, il me semble que je devrai quand même garder la chaudière pour l’eau chaude.

Si l’immeuble est vide, vous faites ce que vous voulez. S’il est occupé, le locataire aura des raison de se plaindre. Le chauffage électrique est plus cher et moins confortable.
Par ailleurs, le décret prévoit lui aussi des exemptions, notamment l’impossibilité technique.
Si, depuis la chaudière, il y a des départs parallèles (un départ = un logement), il est facile d’installer des compteurs de chaleur sur chaque départ/retour et le coût en reste limité : à mon avis, il faut le faire, ce n’est pas une raison pour renoncer au chauffage gaz.
Si au contraire, c’est un branchement série (un seul tuyau qui passe dans chaque logement successivement) il n’y a pas de moyen de brancher des compteurs de chaleur donc vous rentrez dans les cas d’impossibilité technique. Mais c’est un chauffage par radiateurs, il reste la solution des compteurs de calories posés sur les radiateurs.

D’une manière générale, essayez de vous mettre à la place du locataire. Pour moi, si mon bailleur me demande de donner congé de mon bail nu pour passer en meublé, en m’achetant tous mes meubles de la liste obligatoire (y compris couverts, casseroles, gazinière, couette et draps !), et m’explique aussi qu’il va arrêter le chauffage collectif au gaz pour me foutre des radiateurs électriques, j’aurais vraiment l’impression d’être roulé dans la farine et je m’y opposerai par tous les moyens. Et j’ai des moyens, parce que votre manoeuvre est fondamentalement frauduleuse (son seul but étant d’avoir un régime fiscal plus favorable) et fondamentalement défavorable au locataire.
Dites-vous bien qu’il suffit d’un seul locataire qui coince, et vous ne pouvez pas passer tout l’immeuble en meublé. Si je suis locataire dans l’immeuble, c’est râpé, je peux vous le garantir !
Si je suis un locataire "honnête", j’accepte peut-être un deal où je vendrai mes meubles à prix d’or, mais je pense que le juste prix (compte tenu des autres inconvénients) est d’au moins un an de loyer.
Si je suis un locataire retors, je fais mine d’accepter mais en gardant des preuves de votre manoeuvre et après je conteste devant le juge tout en vous balançant aux impôts. cool

Je vous dis tout cela pour que vous mesuriez bien les risques et incertitudes pesant sur ce changement de régime de location, lorsque les locataires sont en place.

4/ Quel budget peut-on attendre d’un changement de fenêtres en bois ? Peut-il arriver que la mairie refuse le changement de fenêtres si on installe des fenêtres dont le matériau est le même mais sans section ?

Pas compris "sans section".

Dernière modification par Bernard2K (16/01/2017 08h33)


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#4 16/01/2017 11h25

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Il faut passer les logements en meublé au fur et à mesure des départs.

Le passage en meublé se fait sur la valeur de chaque lots au prorata du prix total et de chaque surface.

Le meuble ne se conçoit pour pour des surfaces raisonnables.

Un T3 meublé n’est pas raisonnable pour moi.

Une rénovation de cuisine suite à un départ permet d’attirer un locataire déjà présent dans l’immeuble et lui donner envie de changer de logement ce qui permet avec un départ de passer deux logements en meublé.


Localisation 74 Montagne , Randonnée , VTT

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#5 16/01/2017 12h22

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Il faut passer les logements en meublé au fur et à mesure des départs.

C’est clair que c’est la seule solution "irréprochable". Passer des locataires présents d’un bail nu à un bail meublé pose les différents problèmes déjà listés : réticence des locataires, opération potentiellement attaquable à la fois du point de vue du locataire (rupture abusive du bail en location nue) et des impôts (manoeuvre frauduleuse visant à payer moins d’impôts).

Par ailleurs, il ne vous a pas échappé qu’il sera difficile de faire des travaux d’isolation avec les locataires en place.

La conclusion logique est :
- soit on achète un immeuble vide (probablement avec beaucoup de travaux), on fait les travaux nécessaires, on meuble et on loue meublé dans la foulée (cf. notamment l’expérience de cricri77000)
- soit on achète un immeuble occupé et déjà loué meublé.
- soit on achète un immeuble occupé et loué nu, et au fur et à mesure des départs des locataires, on fait les travaux et on meuble, avant de louer meublé ; ça nécessite de procéder appartement par appartement.


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#6 17/01/2017 09h21

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Bonjour,

Si le locataire en bail nu donne son congé puis signe un bail meublé, en quoi cela consiste-t-il une rupture abusive ?

Je suis aussi dans ce cas mais ne comprend pas votre point de vue très tranché. Autant je partage la partie respect du locataire qui ne doit pas perdre au change voir y gagner autant ce changement de bail ne peut-il pas reposer sur un intérêt mutuel ?

Je ne compte pas forcer les locataires en place à accepter, ni leur proposer des conditions plus défavorable que celles dont-ils disposent actuellement (conservation des éléments du bail nu lorsqu’ils sont plus favorables, comme la durée ou la caution). J’espère les faire signer en toute connaissance de cause sur la base au contraire d’éléments plus favorable en terme d’équipements et ce sans augmentation de loyer.
Je ne rachèterai pas leurs meubles (je trouve cette idée déplacée) mais proposerai la liste de fournitures complète, à eux d’accepter ou refuser chaque composante en pouvant compléter dans le futur s’ils en veulent plus.

Cette démarche me semble personnellement honnête, mais peut-être que je me trompe totalement ?

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#7 17/01/2017 09h30

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Il ne faut pas croire la légende urbaine qui consiste à faire un courrier où le locataire dit ne pas vouloir les meubles…
Un meublé doit être meublé par le proprio, si le locataire ne veut pas, il va chercher un bail nu ailleurs…


Parrainage LINXEA, n'hésitez pas à me contacter.

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[+1]    #8 17/01/2017 10h36

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Le locataire en location nue est quasi-invirable :
1) bail de 3 ans tacitement renouvelable ; le bail meublé n’est que de 1 an
2) le bail nu ne peut être dénoncé par le bailleur, 6 mois avant l’échéance, que pour 3 conditions : reprise pour vendre, pour habiter ou pour motif réel et sérieux. Le délai de dénonciation est plus court en meublé.
3) le bail nu ne peut pas être dénoncé par le bailleur pendant les X années après achat du bien (X compris en gros entre 3 et 6 ans ; la durée exacte dépend de beaucoup de choses : la nature du bailleur et la durée du bail restant à courir au moment de l’achat). Le bail meublé n’a pas ces durées de protection après achat.
4) si reprise pour vendre, le locataire en bail nu est prioritaire pour l’achat de son logement : le vendeur doit lui adresser une offre dès la mise en vente puis à chaque baisse de prix éventuelle. Le locataire en meublé n’est pas prioritaire pour l’achat de son logement.

Tous ces éléments font que le bail meublé, même après la loi ALUR, reste moins protecteur du locataire que le bail nu.

Quel serait à votre avis la compensation de la perte de toutes ces dispositions protectrices, qui pourraient faire dire au locataire que la manœuvre a été faite dans un "intérêt mutuel" ?

AMHA, le locataire qui croit à l’"intérêt mutuel" est celui qui n’a pas mesuré toute la portée du changement de bail.

Si le locataire qui a donné congé du bail nu, pour signer un bail meublé (même son plein gré), change d’avis et porte alors l’affaire devant le juge, il est probable que le juge fasse le constat simple et réaliste que le bailleur, ne pouvant pas donner congé, a manipulé son locataire pour qu’il donné congé du bail nu et pour imposer le bail meublé qui est moins protecteur que le bail nu. Le juge constatera aussi que le locataire n’avait aucune raison personnelle de donner congé, puisqu’il ne comptait pas quitter le logement. J’imagine que le juge pourrait alors décider que le congé est nul, et que le bail nu continue donc à produire ses effets. Et du coup, probablement condamner le bailleur pour dommages et intérêts et le condamner aux dépends. Il pourrait aussi, selon les éléments exacts de l’affaire, retenir d’autres charges (faux en écritures, congé donné frauduleusement…).

De plus, je pense qu’il y a un risque fiscal, la manœuvre étant attaquable car elle vise clairement à payer moins d’impôts.

Je ne rachèterai pas leurs meubles (je trouve cette idée déplacée) mais proposerai la liste de fournitures complète, à eux d’accepter ou refuser chaque composante

Pour que ça soit un bail meublé :
1) vous DEVEZ fournir chaque élément de la liste, que le locataire en veuille ou non !
2) la présence de tous ces éléments de la liste doit impérativement figurer dans l’état des lieux signé des deux parties, annexé au bail. C’est la première chose que regarderont le juge ou l’inspecteur des impôts.
Donc le locataire n’est pas libre de refuser un élément. Vous devez fournir chaque élément listé. Si le locataire n’en veut pas, il faut quand même le mettre sur l’état des lieux, puis proposer au locataire une solution de stockage pour le désencombrer de vos éléments surnuméraires.

Voilà pour les risques que j’identifie. Après, vous pouvez tout à fait le faire, d’autres bailleurs le font. Mais si vous avez un contrôle des impôts ou un procès d’un locataire, vous aurez été prévenu donc vous ne serez pas étonné. Statistiquement, le risque est sans doute est très peu probable, mais il existe.

Les alternatives pour éviter ce risque sont simples :
1) acheter un logement ou un immeuble vide. C’est assez fréquent quand il y a beaucoup de travaux à faire.
2) acheter un logement ou un immeuble déjà loués meublés.
3) acheter un logement ou un immeuble loués nus et ne les passer en meublé qu’au départ volontaire des locataires.

Dernière modification par Bernard2K (17/01/2017 10h41)


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#9 17/01/2017 14h26

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@Flyz57 @Bernard2K : Y’a-t-il une jurisprudence allant dans le sens de vos affirmations ?

J’avoue que depuis que je loue en meublé, il y a toujours quelque chose donc le locataire n’a pas besoin et me demande de garder (literie et vaisselle principalement). Donc ce sont des meubles dont je dispose d’une facture d’achat, qui figurent sur l’état des lieux d’entrée, avec la mention "Mis à disposition par le propriétaire ; le locataire préfère utiliser ses propres meubles".

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[+1]    #10 17/01/2017 17h45

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Sur le fait qu’un inventaire absent ou insuffisant de meubles soit l’un des critères principaux pour requalifier en location nue, il y a une jurisprudence constance et bien établie, qui date d’avant même la publication précise de la liste des meubles à fournir.
Cf :
La requalification de la location meublée - Maître joan dray

Et notamment cette phrase :

L’absence de l’inventaire ou le fait qu’il soit incomplet est une cause les plus fréquentes de requalification d’une location meublée (CA Paris, 6e ch. B, 24 avr. 2003).

Sur le fait que le locataire retire des meubles :

la consistance du mobilier doit s’apprécier lors de l’entrée dans les locaux.

Le retrait des meubles par le locataire n’est pas susceptible, à défaut d’accord des bailleurs, de modifier le régime juridique de la location (CA Paris, 4e ch., 13 déc. 2011).

Vous noterez que c’est le locataire qui doit l’enlever sans l’accord des bailleurs. Dans votre solution "Mis à disposition par le propriétaire ; le locataire préfère utiliser ses propres meubles", vous signez en bas de cet état des lieux et vous confirmez donc par écrit votre accord sur ce retrait. D’après cette jurisprudence, en donnant ainsi votre accord, vous prenez un risque juridique.

La solution sans risque pour le bailleur est de signer un état des lieux comportant l’ensemble des meubles de la liste obligatoire, sans autre mention. Le refus de certains meubles par le locataire et le stockage chez le bailleur est alors un accord oral. Dans cette solution, c’est le locataire qui prend un risque : le bailleur, au moment de l’état des lieux de sortie, pourrait réclamer la restitution de ces meubles puisqu’ils figurent sur l’état des lieux d’entrée. Evidemment, un bailleur de bonne foi et ayant toute sa tête ne ferait pas un coup pareil. Mais le bailleur peut être retors ou amnésique ; ou encore, le logement peut être cédé et l’ancien bailleur peut avoir oublié de mentionner cet accord et de transmettre ces meubles au nouveau bailleur ; d’autant plus s’il n’était plus en état de parler au moment de la cession (cas d’une succession par exemple). Donc dans cette solution (liste complète sur l’état des lieux, sans mentionner que le locataire les a refusés et sans mention qu’ils sont stockés chez le bailleur), c’est la solution la meilleure pour le bailleur mais que le locataire peut refuser avec raison puisqu’il y a un risque pour lui à signer que des meubles sont là quand ils ne sont pas là !

Cela dit, en pratico-pratique, si au moment de l’état des lieux, tout est bien là, on signe en bas de l’état des lieux avec la liste complète. Le locataire refuse alors la literie et les couverts ; vous lui dites "ok, donc on les stocke à la cave, ou dans un placard de l’appart, ou chez moi" ; il vous répond "chez vous, ça m’arrange pour ne pas m’encombrer", il y a bien des chances qu’il ne pense même pas à réclamer que ce retrait figure sur l’état des lieux. Il s’agit de meubles de faible valeur et dont il vous demande comme un service de le débarrasser, donc ça devrait passer comme une lettre à la poste dans 9 cas sur 10 !

Voilà pour l’inventaire des meubles ; par ailleurs, quand je disais que le juge et les Impôts pouvaient trouver à redire à un bail passé de nu à meublé avec le même locataire juste après l’achat du logement, je ne m’appuie pas sur une jurisprudence précise. Je ne fais que tirer une conclusion qui me semble assez logique quand on met ensemble :
- très forte protection du locataire en bail nu
- le juge est très souvent favorable au locataire
- le locataire n’a aucun intérêt personnel à passer de nu à meublé
- le locataire n’a aucun intérêt personnel à donner congé
- la manoeuvre sert essentiellement à économiser des impôts au bailleur.
Donc j’avoue que je fais un peu de "juridique-fiction" sur cette partie. Et j’ai bien dit que c’était statistiquement peu probable d’être attaqué. Mais personnellement, je sais que je ne tenterai pas ce genre de manœuvre. Et je sais aussi que, sur un procès qui opposerait un locataire à un bailleur sur ce point, je serais prêt à parier que c’est le locataire qui va gagner…
Si l’on veut à tout prix passer l’immeuble/l’appart en meublé dès la prise de possession, autant acheter un immeuble/un appart déjà vide. Le coup de passer les locataires en meublé "de leur plein gré" et dans un "intérêt mutuel" me semble clairement entaché d’un risque juridique et fiscal.

Dernière modification par Bernard2K (17/01/2017 18h38)


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#11 17/01/2017 19h37

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Merci Bernard2K pour tous ces éléments détaillés. J’en prend bonne note.

Le bail meublé peut différé du bail de référence si les éléments modifiés sont à l’avantage du locataire j’avais déjà prévu d’ inclure les points 1 et 2 (à voir pour les 3 et 4) pour montrer ma bonne foi.

Ensuite pour la partie inventaire c’est exactement ce que je fais déjà, les meubles sont en place et c’est le locataire qui prend l’initiative de vouloir les retirer, ils sont portés à l’inventaire mais finissent quand c’est le cas dans ma cave. Là je prévois un inventaire avec photo pour me couvrir sur ce point, avec les factures bien sur.

Je reste convaincu que se voir proposer des meubles neufs + vaisselle + lave linge + TV… à choisir sur catalogue pour pas 1 euro de plus de loyer est une contrepartie non négligeable pour un jeune étudiant qui a tout juste un convertible pour dormir. C’est néanmoins vrai que pour des couples ou familles bien installées la situation serait tout autre et si cela avait été le cas je n’aurais pas retenu l’immeuble.

Et puis si l’un des locataire ne souhaite pas changer de bail, et bien j’attendrai qu’il parte, l’intérêt est sur le long terme. Je n’ai pas prévu de faire du forcing juste une visite avec l’ancien propriétaire.

Mais bon l’avenir le dira rapidement mon compromis est signé…

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#12 17/01/2017 20h56

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kili : votre approche semble raisonnable. Par contre, ce n’est pas le cas de tous les acheteurs, dont certains pensent pouvoir convertir les locataires en bail nu vers un bail meublé juste en claquant des doigts. C’est pour ça que j’ai préféré être bien clair sur les risques et inconvénients.


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#13 17/01/2017 21h14

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Je vous confirme que certains locataires sont susceptibles de ne pas être d’accord. Ça arrive…

Cela arrive fréquemment que le locataire ramene certains meubles pour un appartement meublé. La liste des meubles étant exhaustive sur l’état des lieux, j’ajoute la mention : repris par le propriétaire à la demande du locataire sur les meubles concernés.


Faire et laisser dire

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#14 18/01/2017 08h55

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OK à la lecture de votre commentaire et de l’article joint, tout est très clair pour moi.

Concernant le risque de requalification, comme vous l’avez indiqué, encore faut-il qu’il y ait un tiers pour initier une démarche en justice.

Or il me semble que ce sont principalement des locataires, et non le fisc, qui sont amenés à contester la dénomination de "meublé" dans le but d’avoir une meilleure protection en bénéficiant des caractéristiques historiquement plus favorables au locataire des baux nus.

Or au vu du peu de différence de caractéristiques entre baux meublés et nus dans les nouvelles réglementations (par exemple concernant les conditions de reprise au terme du bail), je me demande si cela va toujours arriver fréquemment ou non.

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#15 18/01/2017 09h59

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Deux niveaux possibles :
- le juge peut prononcer la requalification du bail en nu ; ou, dans le cas d’un bail nu qui a évolué en meublé avec le même locataire, la nullité du bail meublé et la validité du bail nu dont le congé ne serait pas valable. Le juge peut ainsi requalifier un bail. Il a le pouvoir de dire quel contrat est valide et quelle est la vraie nature de ce contrat. Effectivement ça n’arrivera en pratique que sur plainte du locataire.
- les Impôts peuvent requalifier. C’est différent : l’administration ne va pas changer la nature de votre bail, elle n’en a pas le pouvoir et à vrai dire ça ne l’intéresse pas. Elle ne s’intéresse qu’à faire rentrer les impôts. Elle va donc vous imposer comme si c’était loué nu, avec un redressement.

Vous avez par exemple ce cas :
Redressement fiscal loueur en meublé! [Résolu]

Ce qui ressort de ce cas très embrouillé :
- cette personne se prend un contrôle fiscal
- le contrôleur voit que les baux sont typiques d’une location nue et ne les lit pas en détail.
- il propose un redressement sur la base d’une location nue pour les 3 années concernées.
- la personne contrôlée, bien que fort désemparée au début, finit par comprendre sur quoi il faut argumenter. Elle envoie une LRAR avec explication que dans les baux, ci-joints, l’état des lieux comprend bien les meubles, donc que c’est bien de la location meublée.
- le contrôleur renonce au redressement.

La présence des meubles à l’inventaire de l’état des lieux s’est donc révélée décisive.

Après, un contrôleur ne fait pas dans le détail : s’il n’y a qu’un ou deux meubles refusés par le locataire, il ne le remarquera peut-être pas. Mais si, dans l’état des lieux, en face de chaque meuble, il y a la mention "refusé par le locataire", il pourrait très bien proposer un redressement sur la base de la location nue.

Dernière modification par Bernard2K (18/01/2017 10h04)


Ce qu'il y a de bien avec les vacances, c'est que ça donne du temps pour travailler.

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#16 18/01/2017 22h20

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Merci pour toutes vos réponses, c’était très instructif et très argumenté smile
Du coup je pense que je vais juste attendre de remplacer les locataires pour passer en meubler alors.
Je comprends que les locataires puissent préférer le régime protecteur de la location nue.

Pour l’histoire des fenêtres avec sections, les sections sont des baguettes qui divisent une grande vitre en plusieurs petits carreaux, comme on peut particulièrement le voir sur de vieilles fenêtres.

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#17 19/01/2017 03h37

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Je ne pense pas que le locataire choisisse le contrat nu parce qu’il est plus protecteur (ou alors c’est très vicieux). Il choisit un bien à louer!

Des qu’un appartement se libère, faites le visiter aux autres locataires. N’hésitez pas à le louer à un prix correct pour tenir compte des frais supplémentaires d’équipements.

Je viens de le faire (de meublé à meublé) et le loyer a été majoré de 40% sans que cela pose un problème.

Pour les fenêtres, faites des devis car les prix sont parfois élevés fonction du cahier des charges (matériaux, étage élevé, grandes dimensions). On arrive vite à 1500/2000€ par fenêtre.

Dernière modification par lachignolecorse (19/01/2017 03h38)


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#18 19/01/2017 11h28

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lachignolecorse a écrit :

On arrive vite à 1500/2000€ par fenêtre.

Hou la la, en cherchant bien on trouve à environ moitié prix (pvc sur mesure 185X140 avec quelques options d’ouverture ou d’esthétique comme des croisillons, il y a quelques mois pour 750€ TTC posé)


Par vent fort, même les pintades arrivent à voler

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#19 19/01/2017 13h50

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Je suis d’accord… pour du pvc. Je viens de changer 2 fenêtres 5ieme étage plein centre ville. Bois obligatoire. 1700 €/fenêtre. J’ai fait 3 devis, c’est le moins cher (de ceux qui ont bien voulu se déplacer).


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#20 19/01/2017 16h40

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J’ai oublié de préciser que ce sont des fenêtres avec imposte cintrée


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#21 17/08/2017 15h05

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Kili a écrit :

Mais bon l’avenir le dira rapidement mon compromis est signé…

Kiki : avez-vous finalement réussi à passer le bail en meublé ? Si oui quelle solution avez-vous retenu ?
Je suis exactement dans la même situation que vous : je signe demain chez le notaire pour un bien loué nu : le locataire est OK pour passer en meublé.
Je pensais lui racheter ses meubles et compléter en achetant les autres meubles obligatoires.

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#22 17/08/2017 15h41

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Non, mais j’ai l’immeuble depuis moins d’une semaine et les locataires sont en vacances.

J’aurais voulu les contacter avant la signature mais des litiges avec le vendeur m’ont fait adopter une position plus ferme envers lui et le fait de prospecter les locataires m’auraient desservi.

Je garde en tête mon idée d’aller "négocier" des changements de baux en proposant de meubler pour le même loyer. Après il faut qu’ils soient intéressés par cette contrepartie… mais à nous d’être intéressant dans nos propositions (avec par exemple de l’électroménager si ils ont déjà suffisamment de meubles). L’important à mes yeux c’est qu’ils ne se sentent pas floués pour éviter toute dérive judiciaire et que les meubles soient formellement refusés dans un document d’inventaire.

Dans le pire des cas je prendrais mon mal en patience jusqu’à leur départ.

De votre côté, si votre locataire est ok tout va être plus simple. Proposez-lui de compléter/remplacer ses meubles qu’il peut vendre sur le bon coin (s’il n’y tient pas) et compléter les par un peu d’extra si nécessaire (petit electro comme une cafetière, ou des éléments de déco ou autre).

Dernière modification par Kili (17/08/2017 15h50)

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#23 02/09/2017 09h11

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Finalement j’ai signé un nouveau bail meublé :
- plaques électriques, rideaux occultants et frigo déjà en place pas le vendeur > OK pour l’inventaire
- casseroles, vaisselle, chaises… j’ai acheté (factures) donc c’est à disposition du locataire (il est au courant : je lui donne dès qu’il m’en fera la demande)
- lit, aspirateur, four = rachetés au locataire.

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#24 15/10/2017 13h27

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Bernard2K a écrit :

3) le bail nu ne peut pas être dénoncé par le bailleur pendant les X années après achat du bien (X compris en gros entre 3 et 6 ans ; la durée exacte dépend de beaucoup de choses : la nature du bailleur et la durée du bail restant à courir au moment de l’achat).

Bonjour Bernard2K,

Avez-vous un texte qui pourrait étoffer cela ? Merci d’avance !
Bien à vous

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[+1]    #25 15/10/2017 20h21

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