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#1 04/01/2017 23h36

Membre (2015)
Réputation :   0  

Bonjour à tous,

Je suis propriétaire de deux appartements meublés à Paris et à Versailles et j’aimerais diversifier mes investissement en augmentant la rentabilité.

Je suis originaire de Rennes, et j’ai de la famille là bas.

Après quelques recherches, plusieurs solutions sont possibles pour investir 150k€ maxi :

- investir dans un immeuble à 1h30 de Paris dans des villes comme Elbeuf ou dans des petites villes du 27 entre Alençon et Dreux
- investir dans un immeuble dans la région de Saumur (rentabilité entre 8 et 10%)
- investir dans un appartement meublé à Marseille
- investir dans la colocation à Saint Étienne
- investir dans un appartement meublé à Corbeil Essonnes (exemple d’Elise Franck)

Afin d’augmenter la rentabilité et créer un déficit foncier, il est plus judiciable de trouver un bien à rénover.
Cela ne manque pas dans des villes comme Saint Etienne, Marseille, Elbeuf ou encore Saumur

La question du suivi des travaux se posera car il faudra prévoir plusieurs déplacements.
Pour la gestion du bien je pense passer par une agence immobilière ce qui réduira la rentabilité.

Selon vous quel serait le meilleur choix entre :
- Investir à Saint Étienne, ville située en TGV à 3h30 de Paris (aller retour : 200€)
Forte rentabilité (14%) avec la colocation (10℅ d’étudiants)
Avantages : pas de gestion des locataires sortants car ce sont eux qui trouve un nouveau locataire

- investir à Marseille, rentabilité de 9 à 10% autour de la gare Saint Charles (3ème) en faisant du meublé

- investir à Elbeuf, taux de chômage élevé (environ 30%)
Avantage : plus facile de suivre les travaux car situé à 1h30 de Paris

- investir dans la région de Saumur ou proche de Angers. Certains immeubles sont déjà loués ce qui permet d’assurer une rentabilité et de rassurer le banquier. D’autres immeubles sont complétement à rénover et comportent plus de risques.

Merci d’avance pour vos réponses

Dernière modification par ludovic (04/01/2017 23h38)

Mots-clés : investissement, paris, rentabilité, stratégie

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#2 05/01/2017 07h51

Membre (2013)
Réputation :   68  

Elbeuf je connais un peu pour m’y etre interresse lorsque j’investissais à Rouen.
C’est un marché particulier avec un fort taux de chômage.
Je vous conseille de vous y rendre.
Il y a énormément d’immeubles à vendre actuellement ce qui me fait penser que plusieurs investisseurs souhaitent sortir de ce marché.
Si la possibilité d’avoir des locataires disons un peu difficile ne vous effraie pas je vous conseillerais des villes plus proche de Rouen: saint Étienne du rouvray, darnetal voir sotteville les rouen (un peu plus cher pour cette dernière)

Dernière modification par Matinvest (05/01/2017 07h52)

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#3 05/01/2017 08h07

Membre (2014)
Réputation :   13  

Bonjour,

résidant à Marseille, pour le quartier que vous citez, effectivement on trouve des biens avec des rentabilités brutes "spot" de ce niveau. Les points d’attention de mon point de vue sont les suivants :

- qualité du bâti dans un quartier plutôt défraîchi avec une population "très exotique",
- un niveau de taxe foncière relativement élevé sur le marché immobilier marseillais,
- quel type de meublé voulez-vous faire car Saint-Charles est uniquement une zone de transit

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#4 05/01/2017 09h02

Membre (2015)
Réputation :   0  

Elbeuf je connais un peu pour m’y etre interresse lorsque j’investissais à Rouen.
C’est un marché particulier avec un fort taux de chômage.
Je vous conseille de vous y rendre.
Il y a énormément d’immeubles à vendre actuellement ce qui me fait penser que plusieurs investisseurs souhaitent sortir de ce marché.
Si la possibilité d’avoir des locataires disons un peu difficile ne vous effraie pas je vous conseillerais des villes plus proche de Rouen: saint Étienne du rouvray, darnetal voir sotteville les rouen (un peu plus cher pour cette dernière)

En effet, j’ai pu voir beaucoup d’annonces à Elbeuf sur leboncoin. Je préfère avoir un indice de tranquillité élevé. Cela ne serait donc pas le meilleur choix.
Rouen est une ville étudiante avec beaucoup d’investisseurs parisien.
La colocation dans des quartiers à 5-10 min du centre pourrait être une alternative.

Bonjour,

résidant à Marseille, pour le quartier que vous citez, effectivement on trouve des biens avec des rentabilités brutes "spot" de ce niveau. Les points d’attention de mon point de vue sont les suivants :

- qualité du bâti dans un quartier plutôt défraîchi avec une population "très exotique",
- un niveau de taxe foncière relativement élevé sur le marché immobilier marseillais,
- quel type de meublé voulez-vous faire car Saint-Charles est uniquement une zone de transit
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http://www.elise-franck.com/marseille

Élise Franck investit dans le 3ème et 4eme certainement car la rentabilité est élevé et car il y a de la demande (proximité gare saint Charles, université Aix-Marseille..)
L’objectif serait de passer par une architecte d’intérieur afin d’avoir un meublé de qualité qui se loue dans la fourchette haute du marché.

Dernière modification par ludovic (05/01/2017 09h08)

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#5 05/01/2017 09h22

Membre (2015)
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ENTJ

Étant sur le 13, je ne saurais trop vous conseiller d’aller vous promener un soir en semaine dans le secteur que vous visez afin de vous faire une idée vis à vis des mises en gardes citées plus haut. Bonne recherche à vous.


Tant que t'as pas vendu t'as pas gagné. Mais t'as pas perdu. Mais t'as pas gagné. Mais…Oh zut fait @*

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#6 05/01/2017 09h37

Membre (2016)
Réputation :   43  

Deux autres soucis se posent à mes yeux quand ous investissez dans une autre région:

- L’expertise immobilière : vous n’avez pas forcément une bonne connaissance de la région et de la rue dans laquelle vous achetez votre appartement.

- Faire une bonne affaire : comme on dit c’est la règle du premier arrivé, premier servi. Si vous trouvez des biens avec plus de 10% de rentabilité, il est possible qu’il soit déjà vendu le temps que vous vous déplaciez pour le visiter.

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#7 05/01/2017 09h48

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Bonjour,

je suis surpris que vous mettiez sur le même plan des villes et investissements très différents.

Il n’y a pas qu’une rentabilité, il y a un bien immobilier, acheté sur un marché local, dans une ville et un quartier qui ont une certaine qualité (ou absence de qualité), et qui évoluent (dans le bon sens ou non !). Investir sans connaître ce marché local et cette dynamique urbaine est très très casse-gueule.

N’oubliez pas non plus de prendre en compte les risques locatifs, notamment les dégradations et les impayés de loyers. Certaines pistes que vous évoquez me semblent plus exposées que d’autres…


Ce qu'il y a de bien avec les vacances, c'est que ça donne du temps pour travailler.

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[+1]    #8 05/01/2017 09h51

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ludovic a écrit :

ns le 3ème et 4eme certainement car la rentabilité est élevé et car il y a de la demande (proximité gare saint Charles, université Aix-Marseille..)
L’objectif serait de passer par une architecte d’intérieur afin d’avoir un meublé de qualité qui se loue dans la fourchette haute du marché.

Elise Franck n’est pas l’alpha et l’oméga et prend des fees transactionelles, elle n’est pas investisseur sur ce marché, elle fait investir et prend sa comm’.

D’autre part les loyers pratiqués sont très élevés (et supérieurs à la loi ALUR pour PARIS).

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#9 05/01/2017 10h18

Membre (2015)
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ludovic a écrit :

- investir dans un appartement meublé à Corbeil Essonnes (exemple d’Elise Franck)

Bonjour,

Je ne me pas encore penché sur le cas d’Elise Franck, mais pour avoir vécu toute mon enfance juste à côté de Corbeil Essonnes dans le 91, c’est tellement varié en fonction des quartiers… Un appartement dans le quartier des Tarterêts, je fuis d’avance et si jamais vous souhaitez y faire un tour en voiture verrouillez bien vos portes même en pleine journée. Dans d’autres quartiers, il faut voir. En tout cas, vous avez tous les services dans les villes et l’accès RER D pour Paris, pas le plus chic, toujours en retard et cela met Chatelets à 1h. Donc vous ne vous adresserez pas à tout le monde.

Setanta

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#10 05/01/2017 10h42

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INTJ

Dubitatif sur Saint Etienne… Effectivement c’est cheap et il y a des étudiants, mais le prix reflète la forte perte en attractivité et en qualité de vie. Angers me semblerait plus intéressant, l’immobilier y est aussi plutôt bon marché, il y a aussi un nombre décent d’étudiants, mais la qualité de vie et du bâti me paraissent sans comparaison avec Saint Etienne. Qu’est-ce qui vous fait considérer Saint Etienne ?


✯ Mangia bene, caca forte, e non aver paura della morte.

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[+3]    #11 05/01/2017 11h16

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En lisant rapidement la file, je trouve parfois des propos très théoriques et assez éloignés de la réalité du terrain :

- Une bonne rentabilité se calcule selon la négociation effectuée, la valorisation par les travaux, la connaissance d’une demande marché avec peu d’offre… partir du prix des annonces est loin d’être pertinent. Au mieux un point de départ avec un écart significatif à l’optimisation ou à la réalité sur de nombreux biens.

- La connaissance du marché se fait pratiquement rue par rue, théoriser sur des villes où l’on n’a pratiquement jamais mis les pieds à partir de 2 ou 3 stats n’a pas beaucoup de sens.
Dans beaucoup de villes des quartiers sont recherchés, d’autres rejetés et n’ont rien en commun ou presque concernant la demande, le niveau de rentabilité etc

- Des biens à rénover il y en a dans toutes les villes !

- Le suivi des travaux ce n’est pas un petit tour de temps en temps mais une forte présence (quotidienne ?) avec une connaissance du domaine autrement ça dérape souvent !

-La gestion déléguée c’est la plupart du temps la meilleur façon d’avoir les pires locataires. Faites des visites de biens avec des locataires mis en place par des investisseurs et des agences et vous comprendrez rapidement la différence. Gérer son risque financier et celui des autres s’avère être assez différent wink Mieux vaut être plus près/présent quitte à perdre 1 ou 2% de rentabilité.

- En déléguant tout, peu de chance d’avoir une bonne rentabilité. C’est le prix de l’effort.

Bon succès !


Par vent fort, même les pintades arrivent à voler

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#12 05/01/2017 12h07

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Je plussoie carrément ce que dit Ddtee.

Par exemple à Paris la rentabilité est faible, mais le bassin d’emploi et la pression de la demande est grande. Vous achetez aussi la tranquilité et surtout le fait de ne pas forcément avoir à dégager beaucoup de temps pour la gestion. Ne pas sous estimer les impots locaux également (plutot faibles à Paris en relatif à ailleurs). Si vous avez un bon emplacement vous avez aussi de la top qualité de locataires.

Donc la question est un 4.5-5% à Paris (possible aujourd’hui en se battant et en valorisant à l’achat comme le dit Ddtee) vaut il un 12% à Saint Etienne  ou 10% à Marseille ?

Dernière modification par roudoudou (05/01/2017 12h08)

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#13 05/01/2017 13h39

Membre (2015)
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Depuis Paris vous visez la province pour de la rentabilité, mais en choisissant les préfectures/sous préfectures (soit les plus grosses villes de ces départements) vous faire une croix sur le vrai potentiel de la province qui se situe dans des villes plus petites avec de vrais rentabilité à 2 chiffres.

Il y en a suffisament à moins de deux heures de Paris pour ne pas aller chercher des villes comme Marseille où, sans une connaissance précise du quartier, c’est d’avance un mauvais investissement.

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