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#1 20/11/2011 18h24 → Défiscalisation Girardin social : rappels utiles (défiscalisation, girardin, impôts, social)

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Bonjour,

En cette fin d’année où les bonnes opportunités d’optimisation fiscale sont rares et précieuses, il n’est pas inutile de rappeler le fonctionnement d’une niche fiscale encore assez mal connue : le dispositif Girardin lié au logement social (article 199 undecies C du CGI).

Le Girardin social est né en mai 2009 avec la LODEOM, alors que les deux autres volets de la loi Girardin (immobilier et industriel) existent depuis beaucoup plus longtemps (Loi Girardin : 2003, succédant à Loi Paul : 2000, succédant à Loi Pons : 1986). Ceci explique en partie pourquoi il existe assez peu d’informations sur le Girardin social disponibles sur le net.

Par ailleurs, s’agissant d’un marché récent, c’est un marché en forte croissance mais encore relativement étroit, comparativement à celui de l’industriel par exemple (même si la tendance va plutôt dans le sens du social). Il y a relativement peu de cabinets monteurs d’opérations en Girardin social, ce qui peut s’expliquer par divers facteurs, comme notamment :

- les opérateurs ultramarins sont des organismes de logements sociaux agréés, généralement des sociétés d’économie mixte dont le capital est détenu très majoritairement par l’Etat français (directement ou non), et dont l’endettement bancaire est donc porté par la Caisse des Dépôts et Consignations. Les principaux "exploitants" concernés sont donc par nature très différents des exploitants privés que l’on rencontre dans le Girardin industriel.

- le montage des dossiers est particulièrement sélectif, et les taux de rétrocession de l’avantage fiscal au bénéfice des projets outre-mer sont souvent importants.

- le volume des investissements concernés (plusieurs dizaines de logements HLM par programme d’investissement) dépasse par nature le seuil à partir duquel un agrément préalable du Ministère du Budget est requis, ce qui, là aussi, est un facteur de sélection important (surtout lorsque l’on connait l’énergie, la technicité et le temps que nécessitent l’obtention d’un agrément de Bercy).

Ainsi seuls les cabinets de montage très expérimentés en ingénierie financière et fiscale en général, et dans la structuration d’opérations outre-mer avec agrément fiscal préalable en particulier, se positionnent sur ce marché.

Que faut-il savoir, côté investisseur en défiscalisation ?

- ces investissements, dits de portage, sont par nature réalisés à fonds perdus. La rentabilité provient uniquement de l’économie d’impôt générée, qui est de fait supérieure à l’apport en fonds propres effectué.

- une fois le capital abandonné, comment s’assurer de bénéficier de l’économie d’impôt attendue ?
Déjà en analysant l’opération présentée, et en se faisant assister pour ce faire par un conseiller expérimenté… Généralement, si elle est montée correctement (encore une fois les monteurs sont peu nombreux et globalement plutôt très sérieux), une opération répond à des besoins de logements sociaux importants dans la collectivité et la zone géographique dans laquelle s’inscrit le programme d’investissement.
la loi prévoit l’obligation de donner en location les logements sociaux dans les 6 mois de leur achèvement à des locataires éligibles, et ce pendant 5 ans. Le risque locatif est généralement supporté pleinement par le bailleur social, et non par les investisseurs en défiscalisation. Cela doit faire partie des conditions d’une opération équilibrée : les investisseurs abandonnent leur capital, ce qui vient contribuer au financement de la construction des logements sociaux et abaisser ainsi le coût de revient pour l’organisme de logements sociaux. En contrepartie, ce dernier s’engage à respecter scrupuleusement les conditions de la loi, de telle sorte que les investisseurs en défiscalisation puissent effectivement bénéficier de l’économie d’impôt attendue. A noter que les besoins de logements sociaux outre-mer sont tels que le risque locatif est par nature plus que limité…
Enfin et plus généralement, les bonnes opérations prévoient que les bailleurs sociaux fournissent une garantie de bonne fin fiscale au profit des investisseurs en défiscalisation, par laquelle les premiers garantissent aux seconds de les indemniser à hauteur du préjudice (soit la réduction d’impôt attendue) en cas de requalification de l’opération, c’est-à-dire si celle-ci devait ne plus respecter les différentes conditions de la loi (cf. article 199 undecies C du CGI), quel que soit le motif de remise en cause de l’avantage fiscal du fait de l’organisme de logements sociaux.

- néanmoins, cette garantie de bonne fin fiscale vaut pour autant que ceux qui l’octroient puissent l’honorer… On en arrive donc au risque de défaillance des bailleurs sociaux, organismes semi-publics gérant souvent un parc de milliers de logements sociaux dans leur collectivité… Globalement, et pour faire court, on arrive assez vite sur un risque "état français", dont on peut toujours discuter par ces temps de crise européenne, mais qui reste malgré tout très correctement "noté"…

- les tickets d’entrée sont généralement (comme pour le Girardin industriel avec agrément d’ailleurs) de l’ordre de 10.000 € d’apport (strict minimum). Les rendements offerts par opération évoluent au fur et à mesure de l’année, et sont généralement compris entre 26% en début d’année et 20% en fin d’année. Ce qui signifie qu’une souscription de 10.000 € génère actuellement 12.000 € de réduction d’impôt à imputer sur l’impôt au titre des revenus de l’année en cours (et reportable pendant 5 ans en cas d’excédent par rapport au montant de l’impôt dû).


Enfin, rappelons que le dispositif Girardin social est au coeur de la politique d’incitation fiscale à l’investissement outre-mer. C’est pourquoi cette niche fiscale n’a pas subi le coup de rabot (ni de son taux de réduction d’impôt applicable, soit 50%, ni de son plafond spécifique) en 2011, et que le Projet de Loi de Finances pour 2012 prévoit également de ne pas lui appliquer le nouveau coup de rabot. Le récent rapport de l’inspection générale des finances sur l’évaluation de l’efficacité des niches fiscales a d’ailleurs très correctement noté l’impact positif de ce dispositif, qui figure parmi les niches les plus rentables (ou les moins coûteuses) pour l’Etat français.

C’est bien parce que le Girardin social répond à des besoins cruciaux pour l’Outre-Mer français, et qu’il est très encadré, qu’il est encouragé à juste titre. Parmi les encouragements, on peut noter l’un de ces atouts qui ravit les gros contribuables français : la réduction d’impôt acquise en Girardin social n’est prise en compte, tant dans le plafond spécifique Girardin que dans le plafond global des niches fiscales, qu’à hauteur de 35% de son montant (ce qui correspond à la part non rétrocédée aux projets, la loi prévoyant une obligation de rétrocession de l’avantage fiscal à hauteur de 65% au bénéfice des investissements outre-mer).

C’est donc la niche fiscale qui permet de défiscaliser le plus, puisque ses plafonds sont :
- forfait : 40.000 € net de rétrocession, soit 114.286 € de réduction d’impôt maximale,
- ou sur option : 15 % brut du Revenu Net Global Imposable.


Voilà donc une niche fiscale qui a du sens pour l’économie ultramarine, qui est sécurisée pour l’investisseur métropolitain, et qui permet d’optimiser sa défiscalisation au regard des autres avantages fiscaux bénéficiant éventuellement au contribuable.

Cela est suffisamment rare et intéressant pour être remarqué…

Cordialement,

Benoît JAMET
CGPI spécialisé en défiscalisation outre-mer

Mots-clés : défiscalisation, girardin, impôts, social

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#2 23/11/2011 22h44 → Défiscalisation Girardin social : rappels utiles (défiscalisation, girardin, impôts, social)

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Si j’entends bien, en résumé, le seul et unique risque d’une telle opération est le risque de contrepartie pris sur le bailleur social?

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#3 24/11/2011 10h09 → Défiscalisation Girardin social : rappels utiles (défiscalisation, girardin, impôts, social)

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Oui précisément, dès lors que la qualité du montage est validée (agrément, schéma juridique et fiscal, expérience du monteur, etc…).

Il est fortement recommandé de passer par un CGPI/CIF pour souscrire ce type de produits, qui saura sélectionner les meilleurs produits du marché, expliciter les détails du montage et des garanties, et faire les simulations adéquates, notamment pour calculer le montant de souscription optimal, au regard des objectifs personnel de l’investisseur, de la co-existence ou non d’autres avantages fiscaux, et du respect des règles en matière de plafonnement (Girardin et global). En particulier et par exemple, en fonction des dates de dépôt de la demande et d’obtention de l’agrément du Ministère du Budget, les règles de plafonnement ne sont pas les mêmes. Cela peut éventuellement être un critère de sélection pour l’investisseur, qui appréciera alors les conseils du professionnel avisé.

Cordialement,
Benoît JAMET

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#4 28/12/2012 17h17 → Défiscalisation Girardin social : rappels utiles (défiscalisation, girardin, impôts, social)

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Effectivement, le Girardin social parait plus sécurisant que industriel.

En cherchant sur le net je n`ai pas trouve des exemples des redressements fiscaux.

En même temps, BENOITJAMET dit que Giradin social n`existe que depuis 2009,
ce qui nous donne 3 ans d`antériorité.

La question que je me pose : étant donne que le projet dure 5 ans, c`est peut-être un peu tôt
de juger s`il y aura ou non le redressement fiscal. Imaginons que les premiers projets ont commences en 2009, il nous reste encore aujourd’hui`hui 2 ans jusqu’à`a la fin.
Et durant cette période le redressement peut très bien tomber…

Je pense qu`il faut attendre au moins le 2014 pour pouvoir juger le risque.

Dernière modification par exilefiscal (28/12/2012 17h20)


L'argent n'a pas d'odeur, mais a partir d'un million il commence a se faire sentir. T.Bernard

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#5 04/01/2013 17h25 → Défiscalisation Girardin social : rappels utiles (défiscalisation, girardin, impôts, social)

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Bonjour exilefiscal,

Vous remarquez que la jeunesse de ce dispositif ne permet pas encore de recenser d’éventuelles requalifications d’opérations dans le secteur du logement social.

Je souhaite préciser quelques points et apporter quelques compléments d’analyse :

- même si cela fait partie des indicateurs à prendre en compte dans une analyse d’ensemble, la qualité de risque intrinsèque d’un dispositif est difficilement mesurable par le nombre de cas de redressements enregistrés. Vous faites probablement allusion aux nombreuses affaires qui ont récemment terni l’image du dispositif Girardin dans le secteur industriel et en ce sens vous avez raison, car, dans l’immense majorité des cas observés ces dernières années, il s’agissait d’opérations qui étaient comparables à plus d’un titre (Girardin industriel, sans agrément préalable, et souvent dans le secteur de la production d’énergie). Je n’en dirai pas plus, si ce n’est que je ne cautionne nullement ce type de solutions fiscales, et que je ne suis malheureusement pas étonné de leur triste sort… aussi regrettable soit-il pour les investisseurs qui y ont laissé des plumes.

- cela ne doit cependant pas entraîner de jugements hâtifs sur le dispositif Girardin industriel dans son ensemble, car l’analyse du risque doit se faire de façon différenciée, au cas par cas, et il existe encore, fort heureusement, un grand nombre de cabinets très sérieux en charge du montage et du suivi d’opérations non moins solides dans ce secteur (notamment celles bénéficiant d’un agrément préalable du Ministère de l’Economie et des Finances, condition importante bien que non suffisante en soi).

- en ce qui concerne le dispositif Girardin social, indépendamment de l’antériorité du dispositif, ce sont les fondamentaux qu’il convient d’analyser, notamment par comparaison avec ceux de son homologue industriel. En particulier, il convient de remarquer que les opérations Girardin social, hormis le fait qu’elles soient très majoritairement sujettes à la procédure (et au garde-fou) de l’agrément préalable, sont très généralement assorties de garanties intrinsèques très fortes : structuration en SAS (et non en SNC), actionnariat très majoritairement public ou semi-public de l’organisme de logements sociaux, et aussi (et surtout) garantie d’indemnisation des investisseurs en cas de requalification fiscale. Ces éléments sont d’une importance capitale, et s’ajoutent à la qualité des cabinets monteurs, qui, très peu nombreux sur ce dispositif, sont généralement les meilleurs opérateurs du domaine de la défiscalisation outre-mer depuis de très nombreuses années, ce qui confère également un gage de sérieux et de professionnalisme à ces opérations en particulier.

- ainsi, pour ces différentes raisons, entre autres, il m’apparaît que nous pouvons objectivement et raisonnablement penser que nous n’aurons pas (ou très peu, la perfection n’étant pas de ce monde… et la notion de risque étant la condition même de l’avantage fiscal de tout dispositif incitatif) de cas de requalification d’opérations à déplorer dans le Girardin social, y compris au-delà de la date de sortie des premières opérations mises en place en 2009.

Le sujet est vaste et mérite d’être largement développé, ce que je me propose de faire au cas par cas, sur simple demande de renseignements, pour nos lecteurs intéressés d’en savoir davantage. En plus de remplir pleinement son office (la production de logements sociaux outre-mer, en berne depuis de nombreuses années, a fortement repris depuis l’instauration de la loi en 2009), ce dispositif recèle en effet de nombreux atouts pour les investisseurs métropolitains et domiens.

La pression croissante que subit l’ensemble des niches fiscales est également un élément de nature à renforcer l’intérêt de ce dispositif fiscal… ce que les investisseurs ont bien compris si l’on en juge la tendance observée sur les derniers mois en termes de demande, le social étant de plus en plus recherché, au détriment de l’industriel. Sans vouloir alimenter des raccourcis souvent hasardeux, j’ai pour ma part tendance à penser que cet engouement que l’on observe pour le logement social outre-mer est d’une manière générale judicieux et justifié, dans un contexte où la rentabilité rime de plus en plus souvent avec un niveau de risque élevé, que les investisseurs sont de moins en moins enclins à assumer…

Espérant vous avoir éclairé,
Cordialement.

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