Suivez les discussions sur : Twitter Facebook RSS   Abonnez-vous à la newsletter : Newsletters   Utilisez la recherche : 
Chercher
Membres  |  Mission

Forums des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l'investissement patrimonial pour s'enrichir, générer une rente et atteindre l'indépendance financière

Vous n'êtes pas identifié : inscrivez-vous pour échanger et participer aux discussions !

#1 27/09/2010 14h56 → Quel pourcentage de son patrimoine consacrer à l'immobilier ?

Membre
Réputation :   401 

Cette question a été déjà abordée dans d’autres discussions de ce forum, mais je voudrais ici examiner un autre angle d’attaque.

La majorité des gens considère que l’immobilier doit représenter une part minoritaire d’un patrimoine et que le pourcentage idéal (selon les sources) est entre 5% et 20%.

Or, il suffit de regarder autour de soi pour voir que des trentenaires consacrent à l’immobilier jusqu’à 500% de leur patrimoine net. Ainsi, quelqu’un qui a:
- sa résidence principale à Paris valant 700 K€, mais avec un crédit de 500 K€
- et 150 K€ de placements financiers par ailleurs
a un patrimoine net de 700-500+150=350 K€.
L’immobilier représente donc 200% de son patrimoine net.

Bien sûr, certains objecteront que la résidence principale est un cas à part, que ce n’est pas un placement, etc.
En fait si car comme tout placement, elle génère un revenu, ici implicite,  (à savoir le loyer qu’on évite d’avoir à payer) et un espoir de plus-value à la revente.

Pourquoi donc un propriétaire ferait-il un choix judicieux et peu risqué en consacrant 200% de son patrimoine net (voire bien davantage dans certains cas) à l’immobilier, qui plus est non diversifié (un seul actif), alors qu’un locataire qui consacrerait par exemple 40% de son patrimoine net à l’immobilier bien diversifié (SIIC, SCPI, etc.) serait considéré comme casse-cou et en tout cas loin de la frontière efficiente rendement-volatilité?

Curieusement d’ailleurs, si ce locataire consacrait bien plus que 40% de patrimoine net à de l’immobilier locatif "physique" (logements achetés pour les louer), là il n’est plus casse-cou aux yeux  de beaucoup, du moins s’il n’exagère pas trop quant à son taux d’endettement.

Dernière modification par zirk (27/09/2010 15h16)

Hors ligne

 

#2 27/09/2010 19h07 → Quel pourcentage de son patrimoine consacrer à l'immobilier ?

Administrateur
Réputation :   1307 

Une partie de la discussion a déjà eu lieu sur le sujet Résidence principale ?.

Rodolphe dira que nous sommes de jeunes loups téméraires :-) mais du strict point de vue de l’allocation d’actifs, je suis 100% d’accord avec vous.

Dans mon livre, dans le chapitre "Acheter ou louer", avec un prisme strictement identique au votre :

Une façon d’investir dans l’immobilier est simplement d’acheter sa résidence principale.

Nous nous retrouvons alors dans un cas proche de l’investissement immobilier locatif : frais important, faible diversification patrimoniale, effet de levier du crédit et, éventuellement, perte de mobilité professionnelle.

[…]

Rappelez-vous nos objectifs : 600 000 €, deux SMIC net / mois.

La simulation ne faisait pas d’hypothèse sur la résidence principale.

Il est évidemment plus confortable d’être rentier et propriétaire, que rentier et locataire.

En terme patrimonial, si vous être propriétaire de votre résidence principale, vous « devez » la considérer à sa valeur de marché nette de dettes dans votre répartition.

Ainsi, si vous êtes propriétaire d’une maison de 250 000 €, avec 100 000 € de crédit à rembourser (donc valeur nette de dettes = 150 000 €), d’un portefeuille d’actions de 20 000 €, d’un portefeuille d’obligations de 20 000 € et de 15 000 € sur des livrets, votre diversification est la suivante :

… graphique éloquent de non diversification patrimoniale…

Le « problème » apparait tout de suite : le patrimoine est peu diversifié et s’éloigne de la répartition « idéale ».

D’autre part, même une fois payée, la maison ne produira aucun revenu. En contrepartie, elle vous économise un loyer et rien ne vous empêche de la vendre et réinvestir le fruit de celle-ci sur des produits générateurs de revenus.

Un avantage d’avoir une partie de son patrimoine dans sa résidence principale est l’abattement de 30% dans le calcul de l’impôt sur la fortune. Mais avec notre objectif de 600 000 €, nous ne sommes pas concernés.

En résumé, il n’y a pas de réponse toute faite à la question « acheter ou louer ». Tout au plus nous pouvons dire qu’être locataire n’empêche en rien de devenir rentier.

Hors ligne

 

#3 27/09/2010 19h15 → Quel pourcentage de son patrimoine consacrer à l'immobilier ?

Membre
Réputation :   231 

Outre le cas de l’ISF, il y a quand même une forte économie d’impôt liée au fait d’être propriétaire : l’économie de loyer est nette d’impôt, alors que si je suis locataire, les revenus de placement qui servent à payer le loyer sont fiscalisés…

Ainsi, un appartement ayant une rentabilité de 3% peut "correspondre" à un placement à 5% brut.

Je ne sais pas si je suis très clair…

Hors ligne

 

#4 27/09/2010 19h23 → Quel pourcentage de son patrimoine consacrer à l'immobilier ?

Administrateur
Réputation :   1307 

Parfaitement clair, mais l’économie de loyer n’est pas totalement nette d’impôt, car il y a la taxe foncière.

Et elle augmente chaque année, tout comme les taxes sur les revenus des placements… ;-)

Hors ligne

 

Pied de page des forums

Propulsé par FluxBB
Hébergé par Arcustech