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Forums des investisseurs heureux

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#1 18/10/2016 00h10 → Kb83 [59] : étude de cas immobilier : (division d'une maison mais un seul lot) (immobilier, location, réduction d'impôt)

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Bonjour à tous,

Je vous explique le projet .

-1 maison 200m2
Je crée 4 habitations , 2 studios , 1 T2, 1 Duplex T3.

Je vais occuper le T3. Je veux louer le reste.
Je vais créer les nouveaux points de livraison EDF pour les 3 habitations que je vais créer + 1 commun.
Le compteur existant (de la maison) sera utilisé pour mon habitation (le T3).

Je ne veux pas faire une division en lot.
Mon PLU indique la création d’une place de parking à partir du 2 eme logement crée.

Mes questions:

Sachant que je ne divise pas en lot , suis je soumis à cette réglementation ?
Puis-je envisager l’exonération d’impôt sur la location des appartements sachant qu’ils font partis de ma résidence principale (article 35 bis du Code général des impôts). L’Entrée est commune à tous.

Merci beaucoup pour votre aide !

Message édité par l’équipe de modération (18/10/2016 14h31) :
- modification du titre ou de(s) mot(s)-clé(s)

Mots-clés : immobilier, location, réduction d'impôt

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#2 18/10/2016 09h32 → Kb83 [59] : étude de cas immobilier : (division d'une maison mais un seul lot) (immobilier, location, réduction d'impôt)

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En sachant qu’il est probable qu’edf demande une division en lot pour poser de nouveaux compteurs (ce qui est logique, il pose des compteurs sur des logements existants officiellement)

Sans compter la galère de la déduction de la taxe foncière et de la récupération des ordures sur un bien non divisé.

Au passage, vu que vous avez une maison, attribuer des place de parking, ne serait pas une argument vendeur pour les locataires ?
J’ai un immeuble en centre ville sans place, et beaucoup ont des voitures!
C’est souvent problématique (malgré les parkings gratuits à 50m).

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#3 18/10/2016 11h22 → Kb83 [59] : étude de cas immobilier : (division d'une maison mais un seul lot) (immobilier, location, réduction d'impôt)

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De quelle entrée parlez vous ?
Le portail ? Celle de la maison ?
Quoi qu’il en soit, la jurisprudence indique que pour bénéficier de cette exonération, les pieces louées doivent avoir été occupées par vous auparavant.
Une partie de sa résidence principale c’est bien une partie, pas un logement distinct.
Beaucoup d’article et de questions au gouvernement sont disponibles sur le web, vous verrez réellement si vous entrez dans ce cadre en les recherchant.
En voici une :http://questions.assemblee-nationale.fr … 9075QE.htm

Présentez vous et décrivez précisément votre projet.

Dernière modification par Alexandco (16/11/2016 12h53)

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#4 18/10/2016 13h22 → Kb83 [59] : étude de cas immobilier : (division d'une maison mais un seul lot) (immobilier, location, réduction d'impôt)

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Bonjour,

Merci pour vos retours.

C’est une maison en centre-ville, j’ai un hall d’entrée dans lequel il est possible de rentrer une voiture et plus en enfilant (mais pas très pratique).
La maison fait est en R+3.
Moi j’occuperais le RDC + R+1
Au R+2 : Un studio et un T2
Au R+3 : Un studio

Les appartements seraient totalement indépendants : chauffage électrique, compteur EDF, sous compteur d’eau.
En effet, si EDF demande une division par lot, cela serait problématique. Ils ne m’ont rien demandé pour l’instant, ils ont déjà effectué une visite.

Pour ma partie (RDC +R+1) , je garderai le chauffage centrale et l’installation électrique existante. pas de modification de l’existant.

En fait à terme, j’aimerais pouvoir diviser (lot) en 2 parties.

Partie 1: Les 3 appartements (R+2 et R+3)
Partie 2 : Mon habitation (RDC +R+1)

J’aimerais d’ici quelques années revendre mon habitation et garder les appartements en location.

@Alexandco , en effet je pense que je ne pourrais passer sous cette exonération fiscale. Merci pour ton lien.
L’entrée est commune à tous , mais les futurs locataires auraient un escalier indépendant (via le jardin pour accéder aux appartements).

Je vous remercie.

Hors ligne

 

#5 18/10/2016 18h44 → Kb83 [59] : étude de cas immobilier : (division d'une maison mais un seul lot) (immobilier, location, réduction d'impôt)

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Bonjour,

en validant la charte du forum, vous avez accepté de rédiger une présentation. A faire dans le sous-forum dédié : Info - Forums des investisseurs heureux

La question de l’application de l’article 35 bis a déjà été abordée sur le forum (recherche sur 35 bis) :
Résidence principale et LMNP : cohabitation facile niveau fiscal ?
Achat d’une résidence principale avec une partie locative ?

L’article 35 bis pose des questions intéressantes. On a donc :

Les personnes qui louent ou sous-louent en meublé une ou plusieurs pièces de leur habitation principale sont exonérées de l’impôt sur le revenu pour les produits de cette location sous réserve que les pièces louées constituent pour le locataire ou le sous-locataire en meublé sa résidence principale ou sa résidence temporaire, dès lors qu’il justifie d’un contrat conclu en application du 3° de l’article L. 1242-2 du code du travail, et que le prix de location demeure fixé dans des limites raisonnables.

On a donc comme conditions cumulatives :
- des pièces faisant partie de l’habitation principale
- loué en RP (y compris étudiants ou apprentis, considérés comme RP même s’ils gardent leur domicile légal chez leurs parents) ; ou bien habitation temporaire des travailleurs en CDD (cette dernière disposition étant toute récente puisqu’ajoutée par la LOI n° 2015-1786 du 29 décembre 2015).
- loyer dans des limites raisonnables ; le tarif publié par l’administration fiscale étant :
Au titre de l’année 2015, ces plafonds s’élèvent à 184 € pour les locations ou sous-locations réalisées en Ile-de France, et à 135 € pour les locations ou sous-locations réalisées dans les autres régions. (sachant que ce chiffre est le loyer annuel maxi, par mètre carré et par an, hors charges).

Ce qui est intéressant, c’est de voir que cette disposition de l’article 35 bis a été introduite en 1952. A l’époque, il s’agissait de loger du monde (on était encore dans l’après-guerre), et on n’était pas regardant sur la location meublée.

Or, depuis la loi ALUR (2014), la RP en location meublée a été fortement rapprochée de la location nue, puisqu’intégrée à la loi de 1989, allant jusqu’à inclure un modèle de bail obligatoire. On y retrouve notamment l’obligation de louer un logement décent (surface minimum, point d’eau et évacuation d’eau, fourniture d’électricité…).

On sait aussi qu’en colocation "forcée" (1 bail par chambre contrairement à la colocation "choisie" (un seul bail pour l’ensemble)), chaque chambre est assimilée à un logement, est doit donc être décente (surface, point d’eau etc.). Même si cette réflexion n’a pas été étendue au cas du propriétaire qui loue une ou plusieurs pièces de sa RP, par similitude d’exigence de qualité du logement, ça nous pend au nez !

On a donc une situation paradoxale :
- pour que la location soit exonérée selon l’article 35 bis, il faut que ça soit des pièces de l’habitation principale du bailleur. Donc il faut que ces pièces ne soient "pas trop séparées !" Notamment le fait d’avoir une entrée commune.
- pour autant, un bailleur qui s’amuserait à louer en RP des pièces trop petites insuffisamment équipées (par exemple une chambre de 8 m², alors que WC, salle de bains et cuisine seraient communs avec le bailleur) prend le risque de se faire attaquer sur la location d’un logement indécent !!!

A mon sens, ça résulte du télescopage temporel entre cet article 35 bis, qui date de 1952 dans sa rédaction première (époque où il s’agissait de loger du monde et où l’on était peu regardant sur les conditions de confort), et la loi ALUR de 2014 qui dit que tout locataire de meublé en RP doit être protégé en termes de qualité du logement (logement décent) et en termes de protection de ses droits (durée de 1 an et tacite reconduction (sauf étudiant), conditions drastiques de résiliation du bail par le bailleur, etc.).

Si l’on veut se placer dans le cas de l’article 35 bis, il faut donc :
- des pièces "pas trop séparées" : entrée commune etc.
- louer en RP (sauf travailleurs en CDD).

Or, depuis ALUR, qui dit RP, dit logement décent. On aura donc intérêt à réserver l’usage privatif de ce locataire une chambre d’au moins 9 m² (voire même 14 m²) et au moins un lavabo privatif.

Il faut donc faire le grand écart entre un article 35 bis qui dit que ça doit être dans la RP du bailleur, et la loi ALUR qui aligne la location meublée à usage de RP sur les critères de décence et tend donc à proposer un "logement" suffisamment grand et doté d’au moins un lavabo.

Par ailleurs, il faut regarder les conséquence du critère de loyer "raisonnable". A 135 €/m²/an hors IDF, la rentabilité attendue donne le prix d’achat maxi !
135/0,05 = 2700 €. Si on a payé sa maison à 2700 €/m², on a 5 % de rentabilité brute pour la chambre louée.
135/0,1 = 1350 €. Si on a payé sa maison à 1350 €/m², on a 10 % de rentabilité brute.
Ne parlons même pas de l’IDF, où un loyer de 184€/m²/an est totalement inadapté aux prix de l’immobilier.

Conclusion sur cet aspect niveau de loyer : se placer dans le cas de l’article 35 bis n’est intéressant que si on est dans un endroit où l’immobilier est à prix assez bas. Si on paie sa maison 4000 €/m², le loyer "compatible article 35 bis" sera en décalage avec les loyers pratiqués dans le secteur, d’une part, et d’autre part apportera une rémunération misérable au bailleur en regard du prix payé pour la maison.

Au final : cet article 35 bis est intéressant pour des zones où le prix de l’immobilier est raisonnable et lorsque les pièces mises à disposition du locataire font partie de la maison (même entrée) ; mais il faut aussi assurer, par précaution vis à vis du logement décent, au moins 9 m² (voire 14 m²) et au moins un point d’eau privatif. Ca fait une "fenêtre" d’utilisation de l’article 35 bis assez étroite !

Et pour revenir à votre question : on voir que c’est tout à fait inadapté à votre cas, puisque vous voulez faire des logements indépendants y compris des compteurs EDF indépendants. Vous êtes clairement dans le cas d’une location normale ; donc elle sera imposée, soit aux revenus fonciers si louée nue ; soit en LMNP si louée meublée.

Dernière modification par Bernard2K (18/10/2016 19h18)

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#6 18/10/2016 22h16 → Kb83 [59] : étude de cas immobilier : (division d'une maison mais un seul lot) (immobilier, location, réduction d'impôt)

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Bonjour,

J’ai réalisé ma présentation.

Merci beaucoup pour ces longues précisions. Cela me confirme bien que dans mon cas que l’article 35 ne me convient pas.
Après travaux , le m2 sera de 2600€ environ .

Je pensais faire des locations meublées. Je vais regarder en détail la fiscalité LMNP.

Pensez-vous qu’il est envisageable de séparer (lot) le bien (maison) en 2 parties ?

Lot 1 : RDC + R+1 (1 logement / 1 compteur EDF)
Lot 2 : R+2 + R+3 (3 logements / 3 compteurs EDF)

C’est ce que j’aimerais faire à terme. (et revendre le lot 1 , après avoir rédiger un réglement de copropriété)

D’ici là je voudrais ne rien changer , garder un seul lot.

gunday, m’a indiqué des potentiel problématiques sur la taxe foncière ou ordure.
Je pensais passer a une benne plus importante (fournit par la société de gestion des ordures)

@gunday
Pour la taxe fonciere , elle reste du au propriétaire ? c’est la taxe d’habituation dont vous vouliez parler ?

Merci à vous messieurs

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#7 18/10/2016 23h25 → Kb83 [59] : étude de cas immobilier : (division d'une maison mais un seul lot) (immobilier, location, réduction d'impôt)

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Votre question revient régulièrement, exemple ici :
Perceval [06] : étude de cas immobilier (achat d’une villa avec RP et 2 locatifs : SCI ?)

La division présente comme avantages :
- pouvoir revendre à la découpe
- être carré vis à vis de l’administration fiscale
- être sûr de pouvoir faire ouvrir un compteur électrique par logement.

Elle présente comme inconvénients :
- selon le PLU, risquer de se retrouver avec l’obligation de créer des places de stationnements
- avoir un coût (notaire, géomètre-expert, démarches).

Scinder en seulement deux lots me paraît une mauvaise solution.

J’aurais tendance à dire : laissez tout en un seul lot, tant que vous faites de la location en meublé. Si un jour vous voulez revendre à la découpe, il sera temps de diviser, et alors, il faudra probablement diviser en 4 lots et non pas en 2.

Dans l’attente, il semblerait utile de demander au notaire une "attestation de valeur" selon chacun des appartements, pour faciliter les calculs de l’exper-comptable (je suppose que vous serez en LMNP au réel ?).
En supposant que le notaire accepte de diviser la valeur selon des limites d’appartements qui ne sont que des traits sur des plans. Puisque tout n’est qu’un seul lot, il pourrait aussi refuser de scinder la valeur alors qu’il n’existe pas de scission juridique de la propriété. Du point de vue juridique, c’est un peu comme si vous lui demandiez d’attester la valeur séparée du salon, de la cuisine et de la chambre de votre logement !

J’avoue mes limites sur ces questions. Je n’ai pas le fin mot de l’histoire. Bon courage pour la suite.

Dernière modification par Bernard2K (18/10/2016 23h31)

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#8 19/10/2016 20h37 → Kb83 [59] : étude de cas immobilier : (division d'une maison mais un seul lot) (immobilier, location, réduction d'impôt)

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Bonjour Bernard,

Merci beaucoup pour vos avis.

C’est plus clair pour moi.

Je ne vais pas lottir pour le moment. Je vais voir par la suite. Je vais en discuter avec mon notaire dès maintenant pour avoir son avis.

J’espère pouvoir faire passer la création des compteurs auprès d’ERDF (dossier en cours).

Je vous ferais un retour.

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#9 15/11/2016 09h31 → Kb83 [59] : étude de cas immobilier : (division d'une maison mais un seul lot) (immobilier, location, réduction d'impôt)

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Bonjour kb83,  je lis avec attention votre discussion avec les autres membres du forum. Avez vous pu avoir un retour de votre notaire? En vous remerciant d’avance de votre retour.


Soyez craintifs quand les autres sont avides et avides quand les autres sont craintifs

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#10 16/11/2016 21h17 → Kb83 [59] : étude de cas immobilier : (division d'une maison mais un seul lot) (immobilier, location, réduction d'impôt)

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Bonjour,

Je vais pouvoir vous faire un retour prochainement.
Mon comptable , mon notaire sont en train d’étudier le projet. (J’ai un point avec le comptable demain / pour le LMNP)

Concernant ERDF , le dossier a été réalisé par mon électricien. Pour l’instant pas de contre indication.
Le raccordement électrique est prévu à début janvier.

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