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#1 17/10/2016 16h13 → Airbnb pour la location saisonnière : comment déclarer ses revenus ? (airbnb, lmnp, location saisonniere)

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Bonjour,

Je suis propriétaire avec mon épouse (50 %-50 %) d’un appartement meublé. Les revenus de ce bien sont déclarés avec le statut de LMNP.

Mon épouse est également propriétaire à 100 % d’ une résidence secondaire. Elle souhaite la louer quelques semaines dans l’année via la plateforme Airbnb. La location saisonnière est quelque chose de tous nouveaux pour nous.

1-    Avez-vous déjà loué des appartements via la plateforme Airbnb ? avez-vous toujours retrouvé votre bien dans un état impeccable ? Comment faites-vous pour gérer les problématiques de clefs et d’état des lieux à distance ? Quels sont les points de vigilance à avoir ?

2-    Comment déclarez-vous les revenus de ce type de location ? Mon comptable m’informe que je ne peux pas les déclarer en micro BIC et bénéficier de l’abattement des 50 % des revenus car nous avons déjà une activité de LMNP. Me confirmez-vous cela ?

3-    Nous sommes obligé selon notre EC de déclarer nos revenus via notre activité LMNP et calculer dans ce cas un amortissement, déduire les charges au prorata temporis de la durée de location… Bref, un calcul bien compliqué pour quelques semaines de location dans l’année. Quelle est votre position sur le sujet ?

En vous remerciant à l’ avance de vos retours.

Message édité par l’équipe de modération (18/10/2016 14h32) :
- modification du titre ou de(s) mot(s)-clé(s)

Mots-clés : airbnb, lmnp, location saisonniere

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#2 17/10/2016 17h43 → Airbnb pour la location saisonnière : comment déclarer ses revenus ? (airbnb, lmnp, location saisonniere)

Modérateur
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1/ Non (j’ai utilisé Airbnb juste comme client, les proprio m’ont dit ne jamais avoir eu de souci, ils m’ont remis les clés, et soit les ont récupéré soit je les ai laissé à un endroit "convenu" avec eux)

2/ Je confirme. Vous ne pouvez pas déclarer en même temps des BIC au réel (LMNP au réel) et du micro-BIC.

3/ Oui. Si revenus Airbnb faibles : ne déclarez rien, sinon : faites ce que l’EC indique (la frontière semble être à 760€/an selon Les revenus Airbnb exonérés - 360 finance / gestion de patrimoine).
La situation peut évoluer: lisez www.google.fr/search?q=déclarer+revenus … laborative


Contrôlons la finance: Finance Watch  - Parrain Fortuneo: 12356125, INGDirect: ZKCYANB, Altaprofits: MP

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#3 17/10/2016 19h10 → Airbnb pour la location saisonnière : comment déclarer ses revenus ? (airbnb, lmnp, location saisonniere)

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Un point de vocabulaire :
Quand on loue en meublé et qu’on n’est pas professionnel, on est forcément LMNP.
Le LMNP peut ensuite être imposé soit en micro-BIC, soit au réel simplifié.
Vous faites le raccourci LMNP = réel ; ce qui est faux. Si vous aviez choisi le micro-BIC, vous étiez tout autant LMNP.

Globalement d’accord avec l’EC et GBL. Un second meublé loué est forcément un second établissement de la même "entreprise individuelle", donc forcément imposé pareil.

Sur les possibilités d’y échapper, je suis moins optimiste que GBL :
- les 760 € maxi sont uniquement pour la résidence principale (Article 35 bis II du CGI)
- l’instruction toute récente sur les activités de "co-consommation" (merci GBL, je ne le connaissais pas) précise "Ne bénéficient pas non plus de cette exonération les revenus tirés par un contribuable de la location d’un élément de son patrimoine personnel comme, par exemple, la location de son véhicule de tourisme ou la location, saisonnière ou non, de sa résidence principale ou secondaire."

Au total, je ne vois pas comment louer la résidence secondaire quelques semaines par an sans la rattacher à la déclaration LMNP au réel. Vous avez voulu bénéficier d’un régime fiscal avantageux, mais maintenant ça concerne aussi vos futures locations meublées. Et vous ne pouvez pas non plus en sortir : d’une part, "L’option est alors obligatoirement prise pour deux années et est ensuite reconduite tacitement par périodes de deux ans, sauf dénonciation." D’autre part, vous renonceriez au dispositif avantageux d’amortissement du bien sur votre premier meublé.

Qui plus est, je crois (mais ça serait à vérifier) que dans le cas du LMNP au réel, lorsque vous occupez votre résidence secondaire, vous devez vous payer un loyer ! Là aussi ça montre que c’est inadapté à votre besoin.

La seule solution commode que je vois : ne pas louer votre résidence secondaire !
Ou alors la louer pour de bon en LMNP au réel, aussi souvent que possible ! La solution intermédiaire ne fonctionne pas.

Dernière modification par Bernard2K (17/10/2016 19h15)

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#4 18/10/2016 10h26 → Airbnb pour la location saisonnière : comment déclarer ses revenus ? (airbnb, lmnp, location saisonniere)

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Bonjour,

1 : Oui, j’ai commencé à louer ma RP via plateformes collaboratives en Janvier 2016 sans vraiment penser à la déclaration des revenus et surtout au chiffre d’affaire que j’allais en tirer.
Je n’ai jamais eu de gros problème de casse ou de détérioration de mon logement et je suis sur place à chaque location pour l’état des lieux d’entrée et de sortie.
Pour les locations à distance, il existe des services de conciergerie mais je n’ai jamais utilisé leur service.

2 : Les mois et les locations s’enchaînant, j’ai commencé à me préoccuper de la déclaration de ces revenus en épluchant ici et ailleurs le statut LMNP et ses obligations. Si je m’étais arrêté là, le micro-bic aurait fait l’affaire mais…
En septembre, j’ai fait l’acquisition d’un appartement à Fontainebleau, lui aussi exploité en LMNP, trouver alors un expert comptable "spécialiste" de ce statut est donc devenu une priorité.
Le premier contacté des l’achat de l’appartement me laissait entendre du micro-bic pour les locations saisonnières et le réel simplifié pour l’appartement, je n’ai donc pas donné suite, mes errances ici m’ayant appris que ces deux déclarations cumulées étaient impossibles !
Le second, EC en ligne, me redirige vers ce fameux article 35 Bis du CGI concernant l’exonération des loyers tirés de sa résidence principale, tout faux, 3 conditions sont requises pour bénéficier de cette exonération et aucune applicables à mon cas.

3 : J’ai donc contacté un à un les experts comptable de la région en posant des questions précises sur le statut LMNP quand un cabinet m’a dirigé vers leur comptable spécialiste LMNP que j’ai rencontré hier.
Il en ressort ce que vous à indiqué votre EC: Déclaration de début d’activité au 01/01/2016 (bien à la bourre), et surtout, déclaration au réel de l’activité saisonnière sur ma RP au prorata du temps occupé par les vacanciers et de le surface mise à leur disposition. (J’avais déjà fait estimé par agence uniquement la partie louée).
Le calcul semble certes compliqué mais en même temps, ce n’est pas vous qui le faite. Cela demande juste la fourniture des factures d’énergie, les tableaux d’amortissement si emprunt en cours et une estimation des meubles meublant.

Proposez votre résidence secondaire en location pour de bon, estimez votre temps d’occupation et demandez à votre EC une simulation du bilan en vous constatant un loyer sur cette période. Le surplus d’amortissement constaté peut valoir le coup si credit en cours.

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#5 19/10/2016 11h14 → Airbnb pour la location saisonnière : comment déclarer ses revenus ? (airbnb, lmnp, location saisonniere)

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Bonjour,

La location de cette résidence secondaire au réel simplifie durant quelques semaines aura t-elle un impact sur le montant de la CFE?

Jbapdif

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#6 24/10/2016 22h49 → Airbnb pour la location saisonnière : comment déclarer ses revenus ? (airbnb, lmnp, location saisonniere)

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jbapdif a écrit :

1-    Avez-vous déjà loué des appartements via la plateforme Airbnb ? avez-vous toujours retrouvé votre bien dans un état impeccable ? Comment faites-vous pour gérer les problématiques de clefs et d’état des lieux à distance ? Quels sont les points de vigilance à avoir ?

J’ai commencé comme vous sans rien y connaître de la location meublée. Je suis l’heureux propriétaire de deux gîtes en Normandie loués sur plusieurs plateformes d’annonces dont celle que vous citez. Pour ne pas être trop dépendant des sites d’annonces, j’ai développé au fur et à mesure un site internet qui me rapporte aussi des locataires, et supprime les commissions inutiles. Et j’utilise aussi d’autres astuces.

Cela fait deux ans que les biens sont en location en LMNP au réel. Dès le départ j’avais trouvé une personne pour s’occuper des entrées / sorties.

Comme @Alexandco, je vis proche de mes locations. Ceci dit, je vous recommande de recruter une personne sur place pour déléguer cette tâche. Renseignez-vous sur les solutions existantes.

Les principaux écueils à éviter sont de deux types :

- vous devez avoir confiance en la personne qui gérera votre bien. Si vous utilisez une plateforme de conciergerie en location saisonnière, les prestataires sont notés par les utilisateurs. si vous passez en direct (ce qui est possible), faites jouer le bouche à oreille dans votre immeuble ou votre quartier. D’autres solutions, permettent de laisser les clés à un commerçant qui fera le relais. Vous pouvez enfin installer une porte à ouverture à code. Mais je vous déconseille, dans un premier temps en tout cas, de vous passer de présence humaine.

- la gestion totale à une société qui va se charger de trouver les locataires, les accueillir et encaisser les loyers, est très coûteuse, environ 15% de commission. Sans aucune maîtrise de votre location. Vous faites confiance totale en une société qui vous restitue les loyers. Ce n’est pas ma conception des choses, et je préfère créer un lien direct et humain avec mes locataires, même si je délègue la partie gestion des clés.

La bonne nouvelle, contrairement à ce que je lis parfois sur ce forum, c’est que cela ne prend pas énormément de temps d’organiser un système complet, complémentaire des grands sites d’annonces, pour profiter à la fois de leur trafic (visiteurs qui se transforment en locataires) tout en gardant la liberté de traiter les demandes de réservation en direct.

Avec un téléphone portable ou un ordinateur, en 2016-2017 cela ne prend pas plus de 30 minutes par jour (pour répondre aux emails). Dans la mesure où vos toutes vos annonces sont synchronisées dans un même système, un logiciel, vous n’avez plus qu’à répondre aux appels ou aux emails, et à augmenter votre visibilité. Le reste tourne tout seul, en automatique.

Les dizaines de tests que je pratique depuis deux ans pour améliorer ce système me permettent aujourd’hui de dire que la location saisonnière peut se gérer à distance, sans payer une agence immobilière, en étant nul en informatique, et en y passant moins d’une heure par jour.


Propriétaire Libre Solutions marketing et aide à la location saisonnière

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#7 25/10/2016 11h10 → Airbnb pour la location saisonnière : comment déclarer ses revenus ? (airbnb, lmnp, location saisonniere)

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ProprietaireLibre a écrit :

Avec un téléphone portable ou un ordinateur, en 2016-2017 cela ne prend pas plus de 30 minutes par jour (pour répondre aux emails). Dans la mesure où vos toutes vos annonces sont synchronisées dans un même système, un logiciel, vous n’avez plus qu’à répondre aux appels ou aux emails, et à augmenter votre visibilité. Le reste tourne tout seul, en automatique.

Le mode "automatique" me parait bien optimiste par rapport à la réalité du terrain. Il n’est possible que si :
- vous avez un prestataire extérieur fiable, disponible tous les jours, toute l’année
- des locataires qui respectent les heures d’arrivée
- aucun dégât locatif, jamais de travaux ni d’objets à remplacer

On est pas loin d’un monde idéal wink

La porte à code est en effet une mauvaise idée si il n’y a pas d’état des lieux d’entrée et de sortie.

Vous indiquez le tarif que vous avez trouvé pour des sociétés de conciergerie mais pas celui de votre solution, ni quelle est-elle ? Ce serait un retour d’expérience intéressant…


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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#8 25/10/2016 11h39 → Airbnb pour la location saisonnière : comment déclarer ses revenus ? (airbnb, lmnp, location saisonniere)

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Personnellement je ne fais plus aucun accueil physique. On met la clé dans le boitier et les locataires arrivent quand ils arrivent. Je reste joignable durant l’heure estimée. Jamais on ne m’a demandé de faire venir quelqu’un pour accueillir (il y a un supplément).
Je prends systématiquement une caution que je rembourse après le ménage, le lendemain au plus tôt. S’il y a casse ou taches, on facture, ça compense allègrement les éventuels pépins qu’on ne voit pas.

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#9 25/10/2016 12h05 → Airbnb pour la location saisonnière : comment déclarer ses revenus ? (airbnb, lmnp, location saisonniere)

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Pour information j’avais loué un appartement AirBnb à Montréal et le propriétaire utilisait un boitier de ce type : il nous a juste communiqués le code et les clés de l’appartement étaient dedans, j’ai trouvé ça super pratique.

Boitier antivol pour clés - coffre sécurisé - InnovMania

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#10 25/10/2016 12h50 → Airbnb pour la location saisonnière : comment déclarer ses revenus ? (airbnb, lmnp, location saisonniere)

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Un état des lieux, juridiquement, est un constat contradictoire.

Le propriétaire qui retient de son propre chef la caution partiellement ou totalement n’est pas une procédure qui respecte la loi !
Les deux parties doivent être présentent ou représentées, se mettent d’accord sur le contenu des deux états des lieux (entrée et sortie) à défaut la présence d’un huissier peut être requise.


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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#11 27/10/2016 14h44 → Airbnb pour la location saisonnière : comment déclarer ses revenus ? (airbnb, lmnp, location saisonniere)

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Les députés refusent l’obligation de s’affilier au RSI au dessus d’un certain seuil … Jusqu’à quand?

Les députés refusent de taxer les revenus tirés d’Airbnb ou encore Drivy

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#12 27/10/2016 14h55 → Airbnb pour la location saisonnière : comment déclarer ses revenus ? (airbnb, lmnp, location saisonniere)

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Ils attendent surtout 2017, on verra après les élections.

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#13 28/10/2016 11h26 → Airbnb pour la location saisonnière : comment déclarer ses revenus ? (airbnb, lmnp, location saisonniere)

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Coup de théatre, le texte que vous évoquez est passé en seconde délibération Airbnb, Drivy, OuiCar : les particuliers seront finalement surtaxés toute l’économie collaborative serait ainsi taxée si le Sénat valide cette loi !


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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#14 28/10/2016 11h47 → Airbnb pour la location saisonnière : comment déclarer ses revenus ? (airbnb, lmnp, location saisonniere)

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Je déteste ce terme "économie collaborative" qui ne veut rien dire, on devrait appeler ça de l’économie informelle, de l’ubérisation.
Ces députés auraient mieux fait de taxer Uber, AirBnb sur leurs revenus réels.

Dernière modification par ZeBonder (28/10/2016 11h52)

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#15 28/10/2016 12h48 → Airbnb pour la location saisonnière : comment déclarer ses revenus ? (airbnb, lmnp, location saisonniere)

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Tout à fait d’accord avec vous ZEbonder. Je ne comprends pas encore vraiment comment la transmission au service fiscaux va se faire. Est ce que les plateformes vont devoir déclarer les lanceurs d’annonces de location de tourisme au services fiscaux?
Quid des personnes qui louent des biens sans utiliser ses plateformes mais qui utilisent leurs propres sites web. Pour le moment j’ai un peu de mal à y voir clair…

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#16 28/10/2016 13h05 → Airbnb pour la location saisonnière : comment déclarer ses revenus ? (airbnb, lmnp, location saisonniere)

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Les plate-formes ont obligation de fournir à chaque propriétaire un récapitulatif annuel, qu’il transmettra lui-même aux impôts en cas de demande. Pour le reste c’est comme tous les revenus de ce type, c’est du déclaratif, libre aux services fiscaux de contrôler chez le particulier ou la plate-forme de location.

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#17 28/10/2016 14h25 → Airbnb pour la location saisonnière : comment déclarer ses revenus ? (airbnb, lmnp, location saisonniere)

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Si la collecte de ces informations aurpsè de ces plateformes est si facile, pourquoi les services fiscaux ne se baseraient pas là-dessus pour avoir le vrai chiffre d’affaire d’Uber, Airbnb … et ainsi pouvoir réellement les taxer ?

La précipitation dans la mise en place de ce dispositif sent très fort le lobbying des hôteliers, loueurs de voiture et autres corporations.

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