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#1 15/10/2016 09h53 → Apport d'un immeuble à une SARL de famille : quels droits de mutation ? (apport, immeuble, sarl)

Membre
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Rebonjour,
Je me pose beaucoup de questions ce matin.
Si un particulier ou sci à l’IR, apporte un immeuble à sa SARL de famille , doit-il payer des droits de mutation?
Selon ce que je comprend, il s’agirait juste de payer des droit d’environ 300 euros par immeuble.
Pourquoi cette question ?
Je souhaite acheter un immeuble de 4 studios, dont un qui sera libre et que je souhaiterais passer en meublé.
Ma stratégie:
1) Acheter l’immeuble à mon nom ou via sci. :
2) louer a ma sarl de famille le logement libre pour passage en meublé
3) A chaque départ de locataire sur les logements nus, je loue le studio a la sarl pour passage en meublé
4) Lorsque tout l’immeuble est passé en meublé, j’apporte l’immeuble a la sarl

Cela me semble intéressant si le coût n’est que de 300 euros.
Votre avis
Cordialement

Message édité par l’équipe de modération (15/10/2016 13h58) :
- modification du titre ou de(s) mot(s)-clé(s)

Mots-clés : apport, immeuble, sarl

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#2 15/10/2016 10h22 → Apport d'un immeuble à une SARL de famille : quels droits de mutation ? (apport, immeuble, sarl)

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Bonjour,

L’apport de l’immeuble n’entraine pas de droits de mutation (plus communément appelés frais de notaire), mais engendre au niveau de la Sarl des droits d’enregistrement (5.09% de mémoire sur la valeur de l’immeuble)

Côté apporteur, ce transfert de propriété entraine la taxation de la plus value, comme pour une vente classique, et ce même s’il n’y a pas de transfert d’argent formel.

Pourquoi louez le studio à votre Sarl ? S’il s’agit uniquement de le passer en meublé, le studio est vide, vous le meublez intégralement et le relouez en régime meublé (sous réserve qu’il y ait un marché pour cela sur le secteur). La Sarl peut vous le louer en nu pour le relouer en meublé ou l’exploiter en gite, si les statuts le prévoient, mais il faut valider que ce montage en 2 niveaux est intéressant fiscalement et financièrement, on ne peut pas répondre comme ca.

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#3 15/10/2016 11h45 → Apport d'un immeuble à une SARL de famille : quels droits de mutation ? (apport, immeuble, sarl)

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Merci de votre réponse.
En fait je dois acheter l’immeuble, dont 3 studios sur 4 sont en nu.
Je voulais faire la sarl l’acheter tout de suite, mais la sarl ne peut pas avoir d’activité civile, ici la location en nu, car déjà loué.
Donc j’ai un probleme ….
cordialement

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#4 15/10/2016 11h57 → Apport d'un immeuble à une SARL de famille : quels droits de mutation ? (apport, immeuble, sarl)

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Pourquoi donc vouloir insérer une SARL de famille dans votre montage. Quel avantage en attendez-vous ?

Une solution à votre problématique est sans doute d’acheter l’immeuble en nom propre, et de passer ensuite au fur et à mesure les logements en location meublée. Ainsi, vous pourrez déclarer des revenus fonciers et des BIC (dans le cadre du statut LMNP) tout simplement.


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#5 15/10/2016 12h09 → Apport d'un immeuble à une SARL de famille : quels droits de mutation ? (apport, immeuble, sarl)

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Votre affirmation est correcte.
Je trouve en fait, je trouve que la Sarl protège mieux notre patrimoine en cas de gros pépin, mon épouse et moi étant sur le régime de la CU, si on ajoute à cela la transmission via sarl des parts plus optimale…
Mais j’essaie de comprendre et suis très touché par vos retours.
Laix

Dernière modification par laixomil (15/10/2016 12h10)

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#6 15/10/2016 12h58 → Apport d'un immeuble à une SARL de famille : quels droits de mutation ? (apport, immeuble, sarl)

Modérateur
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J’ai moi même constitué une SARL de famille, il y a 13 ans, pour toutes ces raisons (mais pas la CU)… mais à présent je pense que ce fut inutile, voire contre-productif (les inconvénients sont réels et vous en découvrirez d’autres en cours de route, et les avantages le sont peu).


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#7 15/10/2016 13h49 → Apport d'un immeuble à une SARL de famille : quels droits de mutation ? (apport, immeuble, sarl)

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Bonjour Goodbylenine et merci,
Euh.. eau à la bouche…Un tout petit peu de développement 😄

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#8 15/10/2016 14h23 → Apport d'un immeuble à une SARL de famille : quels droits de mutation ? (apport, immeuble, sarl)

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Bonjour,
Pour la protection du bien immobilier, vous pourriez regarder en alternative à la SARL, soit l’eirl, soit la déclaration d’insaisissabilté chez un notaire.

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#9 15/10/2016 14h38 → Apport d'un immeuble à une SARL de famille : quels droits de mutation ? (apport, immeuble, sarl)

Modérateur
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Je n’ai pas pris le temps de faire une synthèse des avantages/ inconvénients d’une structure de SARL de famille (vs activité en direct) pour la location meublée.

Mais vous pouvez déjà lire par exemple  Location meublée et transmission de patrimoine via SARL de famille ?  ou  Calcul des +Values en LMNP : prise en compte de frais déduits et amortissements ? et parcourir www.google.fr/search?q=site:www.devenir … de+famille à ce propos.
De base, la SARL de famille impose des contraintes qui prennent du temps et ont un coût (outre les frais de constitution, et de dissolution, il y a chaque année une AG et quelques formalités à réaliser, la banque facture généralement bien plus que pour un compte perso, etc.), sans oublier que le RSI (parfois imprévisible) pourrait aussi vous compliquer la vie avec une SARL.

Le prétendu "avantage" pour la transmission n’est réel que dans des situations bien particulières, où transmettre l’activité par morceaux (tous les 15 ans… et c’est long 15 ans) permet réellement d’économiser sur les droits de succession (et avec un patrimoine ne comportant pas que de l’immobilier loué meublé, il y a bien plus simple pour profiter de ces abattements tous les 15 ans), tout en conservant les avantages du statut de loueur meublé, et sans nuire aux objectifs poursuivi (qui est quand même de disposer de revenus relativement passifs pendant pas mal d’années, plutôt quand on est âgé que lorsqu’on est en activité), tout ceci sans vouloir trop compliquer la vie de ceux qui veulent transmettre comme de ceux qui recevront.

De quels "gros pépin" voulez-vous parler en écrivant "je trouve que la Sarl protège mieux notre patrimoine en cas de gros pépin", et que vient fait le régime matrimonial la-dedans ? 
Il me semble que :
   (1) Les parts de Sarl peuvent être saisies par les créanciers des associés;
   (2) La banque demandera une garantie personnelle des associés pour prêter à la Sarl;
   (3) Les autres potentiels créanciers de la Sarl ne devraient qu’être marginaux;
   (4) La responsabilité personnelle du gérant de la Sarl (sans doute un membre de la CU chez vous) pourrait aussi être engagée pour certains "gros pépins".


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#10 15/10/2016 14h58 → Apport d'un immeuble à une SARL de famille : quels droits de mutation ? (apport, immeuble, sarl)

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Dans le cadre de gros pépins, je veux parler effectivement dans le cadre de location, de poursuites judiciaires éventuelles pour X raison.La sarl n’est-elle pas censée protéger au mieux?
cdlt

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#11 15/10/2016 15h02 → Apport d'un immeuble à une SARL de famille : quels droits de mutation ? (apport, immeuble, sarl)

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laixomil a écrit :

je trouve que la Sarl protège mieux notre patrimoine en cas de gros pépin

De quel pépin et comment ? Si vous pensez à un pépin personnel, les parts de la Sarl ne seront en rien protégées. Si vous pensez à un pépin dans la gestion de l’immeuble via la Sarl … j’ai du mal à voir un autre gros pépin qu’un impliquant une faute de gestion, et donc une responsabilité sans limite du gérant

Vous parlez ensuite de transmission, mais vous avez un régime de communauté universelle, qui ne permet pas de profiter du double abattement sur les frais de succession. Cela parait un peu contradictoire.

Il faut expliciter vos objectifs et votre situation plus clairement si vous voulez un avis pertinent.

EDIT - vu votre réponse après avoir posté

"Dans le cadre de gros pépins, je veux parler effectivement dans le cadre de location, de poursuites judiciaires éventuelles pour X raison.La sarl n’est-elle pas censée protéger au mieux?"

Oui et non. Si on poursuit la Sarl pour une raison qui peut être une faute de gestion (exemple une clause illégale, et en gros tout non respect de la législation applicable), la responsabilité du gérant si la sarl passe en cessation de paiement peut être engagée, et ce sans limite s’agissant d’une faute de gestion.

Dernière modification par xazh (15/10/2016 15h06)

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