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Forums des investisseurs heureux

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#1 13/10/2016 18h09 → Romain181 [75018] : étude de cas immobilier (goutte d'or, 27m2 205 k€, emprunt à 110%) (goutte d'or, immobilier, paris 18)

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Bonjour à tous,

Je suis sur le point d’acquérir un T2 de 27m2, situé au 4e et dernier étage, orientation sud / sud-est (lumineux), travaux à faire: aplanissement 10m2 dans le salon, changement radiateurs.
Ravalements, cage d’escalier récents. Faibles charges, RAS dans les diagnostics.

Prix FAI: 205 000 (7600 ke au m2)
Taxe foncière: 290
Charges copro: 800

Frais de notaire: 16 000
Apport: 22 000 ke.
Taux crédit: 1,38% + 0,10 assurance

Si apport utilisé:
Crédit = 199ke = 801,29eur/mois

Si apport non utilisé:
Crédit = 221ke = 889,87eur/mois

Mais 22ke placés à 2,11% (hypothèse conservatrice rendement net PEL garanti) = 464e/an = 39e/mois

1) Que pensez-vous de la goutte d’or? Bon investissement vu le prix au m2 ?
2) Y’a t-il des gens du quartier qui pourraient m’en parler un peu?

3) Est-ce que je garde mon cash qui me constitue une réserve en cas de soucis/projets ? Et qui tourne gentiment à 2,11% ou plus (ASV)
4) Ou est-ce que je mets tout pour avoir un montant d’emprunt le plus bas possible?

Pour info, salaire mensuel env. 3200 eur me permet de reconstituer un apport pour un autre projet et de gérer des travaux.

Je n’arrive pas à me décider, je m’en remet à vous, chers amis rentiers ou futur rentiers.

Romain

Message édité par l’équipe de modération (14/10/2016 09h20) :
- modification du titre ou de(s) mot(s)-clé(s)

Mots-clés : goutte d'or, immobilier, paris 18

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#2 13/10/2016 18h42 → Romain181 [75018] : étude de cas immobilier (goutte d'or, 27m2 205 k€, emprunt à 110%) (goutte d'or, immobilier, paris 18)

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Quel est le loyer prévu ? Sans oublier le gentil encadrement des loyers…
Rastignac


“L'épargne est une magnifique réalité, spécialement quand nos parents l'ont pratiquée.” Mark Twain…

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#3 13/10/2016 19h16 → Romain181 [75018] : étude de cas immobilier (goutte d'or, 27m2 205 k€, emprunt à 110%) (goutte d'or, immobilier, paris 18)

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Bonjour Romain181,

Le prix ne me semble pas deraisonnable, mais ce n’est pas particulierement une affaire. Nous sommes loin des beaux quartiers, il faut donc savoir quelle type de location vous souhaitez realiser: nue, LMNP, saisonniere, autre?

J’aurais tendance egalement a vous demander si au dela de la constitution de patrimoine vous avez un objectif long terme pour cet appartement: pied a terre a Paris pour la retraite, pour les etudes des enfants un jour etc.

La taxe fonciere et les charges sont raisonnables.

Pour du LMNP j’aurais tendance a conseiller des arrondissements plus cossus (1, 4, 5, 6, 7, 8), ou du moins plus familiaux (13, 14, 15, 16) meme s’il s’agit d’une petite surface.

Pour une location saisonniere un quartier present dans les guides touristiques.

Dans le 18eme, chaque quartier est tres different, a mon avis, subjectif par definition, la goute d’or est un des pire quartier du 18eme et meme de Paris - maintenant la qualite du quartier n’est pas forcement un ennemi de la rentabilite.

Cordialement,

T.

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#4 14/10/2016 07h26 → Romain181 [75018] : étude de cas immobilier (goutte d'or, 27m2 205 k€, emprunt à 110%) (goutte d'or, immobilier, paris 18)

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Bonjour,

votre présentation de ce cas n’est pas claire, puisque déjà deux foreumeurs ont cru qu’il s’agit d’un investissement locatif. Il faut aller lire votre présentation pour voir que vous prévoyez d’"économiser un loyer", donc que vous achetez pour en faire votre résidence principale.

De même, c’est à nous de deviner que c’est un emprunt sur 25 ans puisque vous ne l’écrivez jamais.

Bon, ce préalable étant fait, quelques remarques :

Vous devez chiffrer correctement votre coût d’achat total. En particulier, vous devez chiffrer vos travaux pour connaître votre investissement total. Le total est 205 k€ + 16 k€ + travaux (+ éventuels frais de dossier ou autres frais…).

La question du loyer se pose quand même, car :
- le loyer évité est l’économie que vous réalisez en achetant plutôt qu’en louant.
- vous parlez de repartir à NY donc dans cette hypothèse vous mettriez probablement votre logement en location, grevé sans doute des frais d’une agence puisqu’il est difficile de gérer depuis un autre continent !

Calculez donc l’encadrement des loyers pour connaître le loyer d’un tel appartement : L’encadrement des loyers à Paris

Vous citez un taux d’intérêts et d’assurance extraordinairement bas pour 25 ans. C’est votre emploi qui vous permet d’y accéder ?

En fait cet investissement n’est pas intéressant :
- concernant le loyer évité (loyer de l’ordre de 700 € alors que la mensualité est de 890 €)
- concernant le cashflow si location : si vous le louez ensuite 700 € par mois, avec les charges et la fiscalité vous allez avoir un cashflow négatif mensuel d’environ 300 à 600 €, pendant 25 ans ! De toute façon, avec une rentabilité brute de 700*12/225000 (en comptant 4000 € de travaux) = 3,7 %, il n’y a aucun miracle à attendre en termes de rentabilité donc de cashflow.
Le LMNP au réel serait plus avantageux en termes de loyer (un peu plus élevé) et surtout de fiscalité. Quant à la location saisonnière, elle est illégale à Paris sauf à acheter de la "commercialité" pour 1000 à 2000 €/m² soit 27 à 54 k€ de plus à sortir, pour faire la compensation ; et ce quartier est-il bien adapté à la location saisonnière ?
Le LMNP au réel nécessite un expert-comptable. Si vous repartez à l’étranger, devoir gérer à distance une agence + un expert-comptable + une déclaration d’impôt plus complexe, franchement c’est quand même se compliquer la vie.

Donc ce bien est intéressant seulement pour :
- constitution d’un patrimoine. Certes, mais un patrimoine qui ne sera désendetté que dans 25 ans et qui vous aura coûté pendant tout ce temps.
- une plus-value éventuelle, en cas de revente et si les prix de l’immobilier à cet emplacement continuent à monter. Pour savoir cela, il faut une bonne boule de cristal.

De toute façon, vous avez besoin de déterminer ce que vous ferez de cet appartement à l’avenir. A votre âge et avec votre métier, vous n’allez pas passer votre vie dans 27 m² à la goutte d’or. Il vous faut donc regarder les conséquences d’une revente ou d’une mise en location à échéance de quelques années. Franchement, à votre âge et vu votre métier et votre mobilité, cet achat me semble plus un boulet qu’autre chose.

Cela dit, j’ai l’impression que votre choix est déjà fait, puisque vous vous apprêtez à signer le compromis…

Pour ce qui est d’apport/pas apport, évidemment il faut financer au maximum par le crédit, avec le taux d’intérêt que vous indiquez. Un devis pour vos travaux pourrait contribuer à convaincre le banquier de financer au maximum par le crédit.

Dernière modification par Bernard2K (14/10/2016 07h52)

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#5 14/10/2016 10h08 → Romain181 [75018] : étude de cas immobilier (goutte d'or, 27m2 205 k€, emprunt à 110%) (goutte d'or, immobilier, paris 18)

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Romain181 a écrit :

Bonjour à tous,

Je suis sur le point d’acquérir un T2 de 27m2, situé au 4e et dernier étage, orientation sud / sud-est (lumineux), travaux à faire: aplanissement 10m2 dans le salon, changement radiateurs.
Ravalements, cage d’escalier récents. Faibles charges, RAS dans les diagnostics.

Prix FAI: 205 000 (7600 ke au m2)
Taxe foncière: 290
Charges copro: 800

Frais de notaire: 16 000
Apport: 22 000 ke.
Taux crédit: 1,38% + 0,10 assurance

Si apport utilisé:
Crédit = 199ke = 801,29eur/mois

Si apport non utilisé:
Crédit = 221ke = 889,87eur/mois

Bonjour, vous ne le précisez pas mais le 4ème et dernier étage, c’est sans ascenseur ?

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#6 14/10/2016 10h18 → Romain181 [75018] : étude de cas immobilier (goutte d'or, 27m2 205 k€, emprunt à 110%) (goutte d'or, immobilier, paris 18)

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Bonjour,

Comme l’a brillament écrit B2K, cet investissement est à l’opposé de votre style de vie et convictions ! C’est assez incroyable. Est-ce parce qu’un "ami" / membre de la famille, vous a dis qu’il fallait commencer à réfléchir immo ??

- Vous n’exluez pas repartir sous peu à NY ? Pourquoi investir dans un bien qui vous demandera de payer quelqu’un pour le "gérer" sur place ?

- Vu les retours sur la rentabilité brute, le cash flow et le quartier, pourquoi investir ici ? (d’autant plus avec les loyers encadrés)

- Vu votre métier, pourquoi ne vous tournez vous pas sur des supports que vous devez connaître, plus liquide et plus facile à gérer depuis n’importe où sur la planète ?

- Pourquoi faire un apport  de plus de 10% de l’investissement !? La majorité des intervenants experts de l’immo sur le forum, conseillerons que le moins d’apports, le mieux pour garder une capacité à investir future.

- Objectif de votre investissement pas clair. (RP (cf votre présentation) ou locatif ?)

Bref, tout cela semble indiquer que vous faites preuve d’amateurisme ou d’aveuglement sur conseil de, pour cet "investissement" précis, car c’est à l’opposé de votre style de vie carré et minutieux, dixit votre présentation et le prêt étudiant remboursé rapidement.

Setanta

Dernière modification par Setanta (14/10/2016 10h19)

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#7 14/10/2016 21h55 → Romain181 [75018] : étude de cas immobilier (goutte d'or, 27m2 205 k€, emprunt à 110%) (goutte d'or, immobilier, paris 18)

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Bonjour à tous et merci pour vos réponses, ça va vite et fort.
J’essaie de répondre à chacun ci-dessous en catégories:

Réponse rapide Setanta:
Cet appartement ne me paraît pas à l’opposé de mes convictions mais si vous voyez cela c’est que je dois me planter! Je me défends là comme je peux ci-dessous.
C’est une décision absolument personnelle, j’ai 22ke d’économies qui ne tournent pas beaucoup (2-3%) donc j’ai fait mes calculs pour investir et arrêter de payer 800e de loyer dans le vide.

L’utilisation de l’apport est pour garder un cash flow négatif moindre.
Je devrais me constituer un nouvel apport avec 13e mois en Novembre, prime en Janvier, bonus en Mars et économies (~12ke).
J’avoue malgré mon travail une faible connaissance des bons investissements sur les marchés + une volatilité qui ne me donne pas confiance.

1) Encadrement des loyers : 848e max. Mieux que les quartiers adjacents: St Vincent de Paul, Rochechouart et Clignancourt. (Encadrement des loyers : faites le test ! - Ministère du Logement et de l’Habitat durable)

Objectif loyer : 825e hors charges. (+25e de charges = 850e)
C’est un T2, orienté sud, sud est, au 4e sans ascenseur, la résidence est calme.
Loué au LMNP au réel, mais j’en B2K sur la nécessité d’un expert comptable, c’est vrai que c’est le bordel.

Frais d’agence quand je partirai à l’étranger: Probablement.
J’ai une soeur à Paris qui peut gérer, mais cela reste un engagement oral.
J’ai aussi un cercle d’amis assez large avec mes études, je pense pouvoir réussir à louer à quelqu’un de confiance, un garçon du même âge qui ne serait pas rebuté par la Goutte d’Or. Ou un couple.
Pas de saisonnier en vue.

2) Clarification du crédit, on parle bien d’emprunts sur 25 ans.
Afin de garder une mensualité inférieure au cash flow, avec apport, on est sur 801e crédit vs. 850e loyer

Taux d’intérêt à 1.38% et 0.10%, acquis grâce à mon emploi. Mais je ne pense pas que ce soit si éloigné de la réalité du marché pour le montant, mon profil et les taux actuels?
Sur 801 euros de mensualité, il y a 555 de capital et 246 intérêts.

3) Clarification de l’horizon: résidence à court-terme (jusqu’à Juin 2016) puis location.
Et aussi: pied-à-terre.
Mon objectif est de rentrer à Paris dans 5 ans, vers 32 ans, revendre l’appartement pour en acheter une nouvelle RP.

4) Travaux: 2000 seulement, mais non budgetés car offerts par les parents. Qui se sont engagés pour l’ameublement également. Salle de bain refaite, peinture refaite. Quelques gaines éléctriques à gérer, un parquet à poser dans le salon (11m2). Il est habitable en l’état et je n’ai pas des standards haut de gamme.

Je n’ai malheureusement pas de grandes connaissances à ce sujet et j’ai habité beaucoup de taudis. Donc je ne budgete pas de grandes choses sachant que je suis très bricoleur. Est-ce que ça paraît raisonnable?

5) Prix au m2 et quartier: Je suis d’accord sur le fait que 7 600 euros le m2 à la Goutte d’Or ne parait pas incroyable. Mais l’appartement est situé aux alentours du parc (Rue des gardes, Rue St Luc, Rue Polonceau). C’est assez joli (façades ravalées, parc, église à côté). Et en prolongeant la rue Polonceau vers Montmartre, on est aux buttes de Montmartre en 5-10 minutes.

J’émets des doutes sur l’évolution du quartier. Il y a toujours beaucoup de logements sociaux (mais pas dans mon immeuble). Il y a toujours beaucoup de monde qui traîne la journée, mais le soir ça va. L’enjeu de la Goutte D’Or c’est sa gentrification, on est pas loin du centre de Paris et de Montmartre, bien desservi par la ligne 4 et 2.
On est pas encore sur Jules Joffrin et Guy Moquet en termes de quartiers résidentiels, mais on est pas à 8500e/m2.

J’ai surement un biais sur la Goutte d’Or car ayant vécu dans des quartiers pourris de Brooklyn, je n’ai pas trouvé cela un inconvénient majeur. Paris et New York sont des villes où ne passe pas tout son temps chez soi, on sort beaucoup directement après le travail et le weekend. L’avantage du quartier est d’être à proximité du Canal St Martin et de Montmartre à vélo et en scooter.

Je suis le marché locatif avec des groupes de locations et sous locations à Paris, et la demande est extrêmement forte pour les appartements de cette surface.
Le + du 27m2: louable à un couple.

Avec le marché actuel et l’évolution, l’appartement me paraît vendable à 213000 euros (7900e/m2). Je pense qu’il est légèrement sous évalué.
Je regarde les annonces immobilières depuis près d’un an, et à moins de 220 000 euros, il n’y a quasiment pas de T2 à vendre, si ce n’est vers Télégraphe, Porte des Lilas, ou dans des quartiers encore moins aceuillants…

6) Objectif en location en LMNP micro-bic dans 1 an, avec les paramètres mentionnés plus haut (22ke apport, 850 cc) dans le cas où je pars à l’étranger et ne paie plus d’impôt en France cela donne:
rendement net 3.68%, cash flow -99e/mois, TRI 13.83% (rendementlocatif.com)

7) Emprunt à 27% de mon salaire actuel c’est un poids, mais raisonnable, sachant que mon salaire est amené à évoluer.

Conclusion: Ce bien est en effet intéressant d’un point de vue constitution de patrimoine. Je ne cherche pas à dégager de cash flow. Comme mentionné, je pense qu’il est en dessous du marché étant donné ses caractéristiques: lumineux, bien orienté, calme, T2.

Ceci dit, B2K, j’entends vos arguments.
Vu ma mobilité, je ne sais pas si les galères du locatif me permettront de faire un bon investissement.
Je m’apprête à signer le compromis (Mercredi prochain 19 Octobre) car à ce prix là (205 000) impossible de trouver un bien (+de 25m2 avec peux de travaux en dessous de 215 000 euros et relativement central dans Paris) qui se rapproche de ce que je cherche.

Dans l’hypothèse où je reste à Paris (33%): l’économie de loyer et le patrimoine constitué est gagnant.

Dans l’hypothèse où je pars (66%): je fais quoi avec mes 22ke ? Même bien placé sur les marchés à 6% net cela ne fait que 1320e par an.
En restant avec 9600 de charges de loyer pour une colocation, contre on va dire 6800e de charges pour un achat (280 intérêt *12 + 280 taxe foncière + 280 habitation + 760 copro + 1000 travaux par an).

L’intérêt des emprunts si bas c’est de faire du leverage, non ?

Conclusion 2: (mini update)
Signature du compromis Mercredi 19/10, je revisite ce weekend.

Vu vos commentaires et après analyse du portefeuille de TyrionLannister, je comprends que je souffre d’un manque d’information quand aux opportunités d’investissement sur les marchés.

Un investissement locatif engage beaucoup en termes de gestion, et de l’étranger, cela risque d’être le grand bordel et/ou le gouffre financier. Ma mobilité à court terme (1 an) remet sérieusement en cause mon achat.

Je suis content d’avoir posté ici avant de m’engager, la mobilité et le cash sont rois. Je suis moins serein, et plus réaliste face à mon affaire. Encore merci!

J’attends vos retours

Dernière modification par Romain181 (14/10/2016 22h08)

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#8 14/10/2016 22h35 → Romain181 [75018] : étude de cas immobilier (goutte d'or, 27m2 205 k€, emprunt à 110%) (goutte d'or, immobilier, paris 18)

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C’est vrai qu’en meublé l’encadrement des loyers est plus favorable.

Néanmoins vous surestimez la rentabilité.
Recettes annuelles 850 x12 = 10 200 (en BIC les charges locataires sont incluses dans les recettes)
micro-BIC: 50 % soit 5100 €
Si vous n’avez plus d’autres revenus en France vous êtes à 0 % IR +15,5 % de prélèvements sociaux soit  790 € d’impôts par an.

Charges à déduire des recettes pour avoir le revenu net :
charges locataires : 25 x 12 = 300 €
Coût du crédit (intérêt + assurance) : 1655 € en année moyenne
assurance PNO : 50 €/an
TF : 280 €/an
charges copro à la charge du bailleur : 790 €/an (peut-être un peu moins si une partie est prise en compte dans les 300 € des charges locataires ?)
travaux entretien : disons 500 € par an en moyenne.

Revenu net réel : 10200-790-300-1655-50-280 -790-500 = 5835

rendement net réel après impôts : 5835/221000 = 2,6 %

Et encore, c’est sans compter les 7 à 10 % qu’une agence vous prendra. Si 10%, ça vous bouffe 10 % des loyers ce qui ressort à 2,3 % de rendement net réel après impôts.

Notez aussi que j’ai compté comme vous les travaux et les meubles offerts ; mais dans les faits ça vaut bien 5000 €. Le rendement réel serait donc à calculer sur 226 000 €.

Si vous prévoyez de mettre à bail un appartement qui vous sera étranger d’une certaine façon puisque vous serez loin, et si vous tenez absolument à avoir de l’immo physique, vous pourriez (théoriquement) faire appel à une agence spécialisée dans la recherche d’immo locatif et sa mise en valeur (Elise Franck ou investissement locatif point com), et en sortir un rendement net supérieur ! En tout cas, c’est ce qu’ils annoncent. Ce n’est pas un encouragement à le faire, mais plutôt un indicateur que votre investissement n’est pas optimal.

Dernière modification par Bernard2K (14/10/2016 23h00)

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#9 15/10/2016 00h20 → Romain181 [75018] : étude de cas immobilier (goutte d'or, 27m2 205 k€, emprunt à 110%) (goutte d'or, immobilier, paris 18)

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A noter que si vous êtes non résident les impôts seront de 20% + 15,5% de prélèvement sociaux quelque soit vos revenus. Cela risque de réduire un peu plus la rentabilité prévue par B2K

http://www.jedeclaremonmeuble.com/reven … en-france/

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#10 15/10/2016 08h31 → Romain181 [75018] : étude de cas immobilier (goutte d'or, 27m2 205 k€, emprunt à 110%) (goutte d'or, immobilier, paris 18)

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Intéressant ! Je me doutais que la fiscalité d’un non-résident devait être un peu plus complexe que juste 0 %, mais j’avais eu la flemme de chercher.

Donc, 20 % minimum d’IR.

Concernant les prélèvements sociaux, la situation est plus complexe que ce qu’indique votre article :
- déjà l’Etat français a considéré que cela concernait les non-résidents fiscaux en France, domicilié dans un autre pays de l’Europe. Pour les USA c’est râpé. http://www.impots.gouv.fr/portal/deploi … e_7642.pdf

De plus, l’Etat français a modifié l’affectation des prélèvements sociaux en question, dans l’objectif de contourner l’arrêt Ruyter et de rendre les PS à nouveau exigibles, analyse cet avocat : http://www.delsolavocats.com/df/preleve … ersiste-2/

Donc, il semble bien que les prélèvements sociaux restent dus.

Avec 35,5 % d’imposition totale, le calcul de rentabilité donne désormais :
imposition 35,5 % de 5100 € = 1810,50 €

rentabilité nette sans agence :
Revenu net réel : 4814.50
rentabilité : 4814.50/221000 = 2,2 %

Avec agence à 10 % des loyers :
Revenu net réel 3794.5
rentabilité 3794.5//221000 = 1,7 %.

Bref, c’est juste super pas rentable d’investir dans un appartement sur Paris… Ce que disaient déjà beaucoup de foreumeurs.

Quitte à investir dans l’immobilier, il faut soit :
- investir ailleurs avec un bien meilleur rendement
- investir dans des SCPI ou autres foncières.

Dernière modification par Bernard2K (15/10/2016 08h33)

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#11 15/10/2016 09h05 → Romain181 [75018] : étude de cas immobilier (goutte d'or, 27m2 205 k€, emprunt à 110%) (goutte d'or, immobilier, paris 18)

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En effet je n’avais pas vu que l’article n’est pas à jour sur la question des prélèvements sociaux. Vous avez très bien résumé la situation. Je suis moi même dans ce cas et je confirme que l’astuce du gouvernement s’applique bien depuis le 1er janvier 2016 pour contourner l’arrêt Ruyter.
Ce sont donc bien 20% IR + 15,5% PS pour tous les non-résidents jusqu’à nouvel ordre pour les revenus fonciers…

Après il faut voir si c’est l’aspect pied-à-terre qui prime sur ce projet. Si non, un investissement type scpi avec levier offrira probablement un peu plus de rendement (Mais toujours les 20% + 15,5% d’impôts)

PS: Romain181, si vous prévoyez d’être résident USA, ne bloquez pas trop d’argent en assurance vie car les US taxent les plus-values même non réalisées chaque année.

Dernière modification par cubee (15/10/2016 09h06)

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#12 15/10/2016 09h46 → Romain181 [75018] : étude de cas immobilier (goutte d'or, 27m2 205 k€, emprunt à 110%) (goutte d'or, immobilier, paris 18)

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Pied-à-terre et loué, ça ne va pas bien ensemble ! Même en meublé, dès lors que c’est la RP du locataire, c’est long : on peut donner congé seulement à l’échéance du contrat, et avec préavis de 3 mois. Selon le moment où l’on se décide par rapport à l’échéance du bail, on récupère donc son logement au bout de 3 à 15 mois.

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#13 15/10/2016 11h21 → Romain181 [75018] : étude de cas immobilier (goutte d'or, 27m2 205 k€, emprunt à 110%) (goutte d'or, immobilier, paris 18)

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7600€ le m2 4eme sans ascenceur.
Cela fait du 9200-10000€ en prix moyen ?
(decote 20-30% ascenceur)

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#14 17/10/2016 10h33 → Romain181 [75018] : étude de cas immobilier (goutte d'or, 27m2 205 k€, emprunt à 110%) (goutte d'or, immobilier, paris 18)

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Bonjour,

je persiste (navré) mais à votre âge et :
- vu la rentabilité calculée par B2K (et cubee)
- vu vos problables chances de suite de vie pour les 5 prochaines années (Deux tiers que vous ne soyez pas Paris)

Je ne comprends toujours pas votre volonté d’investir sur ce bien !

Comme le dis très justement B2K, il y a sûrement mieux à faire ailleurs en immo, ou encore sur d’autres supports si vous souhaitez rester plus "agile" à distance.

Setanta

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#15 17/10/2016 10h45 → Romain181 [75018] : étude de cas immobilier (goutte d'or, 27m2 205 k€, emprunt à 110%) (goutte d'or, immobilier, paris 18)

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francoisolivier a écrit :

7600€ le m2 4eme sans ascenceur.
Cela fait du 9200-10000€ en prix moyen ?
(decote 20-30% ascenceur)

Attention aux erreurs de calcul avec les pourcentages.
Si l’on parle d’une décote, il faut partir du prix "moyen".
Donc cela donne 9500-10850€ en prix moyen sur lequel on applique la décote.
Après il faut affiner, cela me parait élevé comme décote mais pour un 4ème étage sur quoi se baser?


Parrain de mon adorable filleule

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#16 19/10/2016 00h20 → Romain181 [75018] : étude de cas immobilier (goutte d'or, 27m2 205 k€, emprunt à 110%) (goutte d'or, immobilier, paris 18)

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Malgré la rentabilité nette et cash flows négatifs:

Si je n’investis pas, je paie 800e de loyer (charge) entre Décembre 2016 et Juillet 2017 a minima.
Ce qui est égal à 6400 euros. (charge).

Si j’investis aujourd’hui, avec emprunt à 110%. Je paie 880 euros de mensualités pour un emprunt 220ke à 1,3% + 0,10% assurance (confirmé par ma banquière aujourd’hui).
Divisé en 620 capital / 240 intérêts.

Les travaux à l’entrée (env. 3000 euros) me sont offerts par les parents. Pour avoir un T2 bien rénové et cosy, lumineux et au 4ème et dernier étage.
Vu le marché actuel j’estime le bien vendu à 215ke sans trop de difficultés (mon vendeur a eu plusieurs offres à 210-215ke mais trop tard).

Au niveau "net worth", je me situe donc à -5000 si je revendais directement en Janvier 2017 (220ke dette vs. 215ke valeur).

En tenant compte de mes frais d’ici Juillet 2017:
280 frais dossier + 2200 garantie crédit + 500 euros charges copro jusqu’à Juillet 2017 + 280 taxe foncière + 280 habitation + 240*8 intérêt crédit = 5460 euros de charges.
Mais j’aurai constitué 4960 en capital.

A Juillet 2017, mon net worth sera passé de -5000 à 0. Si je revendais à 215ke, je serai grosso modo flat dans mon investissement.

A partir de Juillet, j’aurai 215ke de dettes pour un appart de 215ke.
Appartement agréable et meublé louable  à 870e + 20e charge = 870e/mois.
(loyer encadré à 850 mais premium applicable pour les biens de qualité, simplement à mentionner dans le bail)

Simulation rendement locatif:
Loué par moi même en habitant à Francfort et me déplaçant pour la location 1 ou 2 fois par an.
Hypothèse vente dans 4 ans à 230ke (env. +1,9% par an). 500e de travaux par an. 20% taxe résident étranger +15.5% CSG.
Mon cash flow mensuel est de 870 -880 -85e charges non récup. -87e impots - 67 CSG = -249
ou -3000 annuels.

Au bout de 4 ans ma dette est de 215ke - 4*12*620 capital = 185 240ke.
185ke dette vs. 230ke valeur = + 45ke.

J’aurai déboursé -12ke pour un retour de +45 ke. Enrichissement à terme +33ke.

Avantages: J’ai à peine touché à mon capital actuel de 28ke.
Désavantage: Cash flow annuel de -250e par mois ou -3000 annuel. Ma capacité d’épargne actuelle est de 1200e/mois ou 14400 annuel.

Dans 4 ans j’achète ma vraie RP.
Et je négocie une clause actuellement pour garder les conditions du crédit de 185ke restant sur ma prochaine RP.

C’est pas idéal en terme de cash flow, mais c’est un moindre mal vu la sortie de l’investissement et les économies de loyer ?

Y’a probablement mieux… mais dans le cas où je reste à Paris plus d’un an, je suis encore d’avantage gagnant vu l’économie de loyer et le plaisir d’avoir une RP à faible charge.
Si je m’expatrie seulement 3 ans, je peux aussi revenir dedans et être gagnant à nouveau en termes de loyers.

Encore une fois, je suis d’accord, c’est pas l’investissement du siècle. Mais ma première envie est de 1) leverager sur le crédit immo 2) sur mes parents 3) rester à proximité de Paris.
Je pense que les meilleures affaires sont en région mais je n’y suis pas. Et même acheter dans ma ville natale pour gérer un peu via mes parents serait difficile, ma carrière est quand même très prenante.
Mon taux d’endettement reste raisonnablement bas par rapport à ma capacité d’épargne à mon avis, ce qui me rend serein sur le cash flow négatif à gérer de l’étranger.

PS: 3ème ou 4ème, avec ou sans ascenseur, aucune différence, aucune décôte à mon avis, c’est un 27m2 retapé pour jeune actif dans un quartier populaire. C’est pas un batiment haussmanien avec des étages aux plafonds de 3m10.

Dernière modification par Romain181 (19/10/2016 00h40)

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#17 19/10/2016 06h03 → Romain181 [75018] : étude de cas immobilier (goutte d'or, 27m2 205 k€, emprunt à 110%) (goutte d'or, immobilier, paris 18)

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Je vous trouve très optimiste et vous semblez être dans le déni. Analysez froidement ce que l’on vous dit et les informations dont vous disposez.
Le fait que votre vendeur ait des soi-disant offres supérieures ne veut rien dire, ce qui compte c’est le prix qu’il touche lors de la signature définitive de l’acte de vente.
Il est alors supposé avoir vendu au prix le plus intéressant pour lui.

Parler d’une "hypothèse vente dans 4 ans à 230ke (env. +1,9% par an)" relève de la pure utopie. Si c’est le cas tant mieux pour vous mais ne faites aucun projet tenant compte d’une telle augmentation, elle reste une projection - optimiste - qui n’a pas plus de chances de se réaliser qu’une autre. De plus vous faites une erreur de calcul. Si vous vendez 230k dans 4 ans un bien acheté 205k, cela donne une augmentation de 3% par an.

"3ème ou 4ème, avec ou sans ascenseur, aucune différence, aucune décôte à mon avis" c’est votre avis seulement, ce n’est pas la réalité du marché. Que ce point ne vous pose aucun problème est une chose mais acceptez que vous revendrez ce bien moins cher que le même au 1er ou 2ème étage ou qu’au 6ème avec ascenseur.
De la même manière qu’un RDC subit une décote, un 4ème sans ascenseur en a une.
Quelqu’un a parlé de 20 à 30%, je pense que c’est excessif mais il est certain que c’est supérieur à 10 %. On parle parfois de 5% par étage à partir du 2ème mais cela dépend aussi de la configuration de l’immeuble et son environnement.


Parrain de mon adorable filleule

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#18 19/10/2016 08h10 → Romain181 [75018] : étude de cas immobilier (goutte d'or, 27m2 205 k€, emprunt à 110%) (goutte d'or, immobilier, paris 18)

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Vos calculs sont précis mais toutes les hypothèses sont optimistes :
- 1 ke de coût d’achat a disparu (205 +16 = 221 k mais vous empruntez 220 et c’est là-dessus que vous basez ensuite vos calculs).
- Les travaux et meubles de vos parents sont offerts. Je redis qu’on est plus vraisemblablement dans les 5 k€ pour ce poste. Quand on emménage il y a tout un tas de petits achats à faire. A chaque fois que j’ai déménagé j’ai mis 2-3 mois à m’en remettre financièrement ! N’oubliez pas non plus que la liste des choses à fournir pour une location meublée est longue (y compris vaisselle, couette, matelas, ustensiles de ménage…) et que vous devrez les laisser au locataire. C’est sûr qu’en faisant disparaître 5 k€ de dépenses c’est avantageux.
- revente dans quelques mois à 215 k€, et 230 k€ dans 4,75 ans. C’est une hypothèse. Meilleursagents donne +4 % dans le 18e sur un an, mais une courbe  globalement plate depuis 2010. La reprise des prix est-elle vraiment là ? S’il y a un attentat ou la découverte d’une planque jihadiste dans le quartier juste quand vous voulez revendre…
- vous gérez sans agence, vous revendez sans agence… C’est bien optimiste. Avez-vous demandé combien votre vendeur touche, net vendeur ? C’est pas 205 k€. Vous visez Francfort et non plus NY, en fait pour pouvoir revenir vous en occuper : l’appartement pèse déjà sur vos choix, comme je l’avais annoncé ! Mais pouvoir venir 2 fois par an aux dates qui vous conviennent n’est pas forcément adapté à la la gestion locative ! Pour gérer le dégât des eaux, l’effraction ou autre ennui soudain du même type, c’est mieux d’être sur place. On peut faire beaucoup de choses avec mails, SMS, MMS et téléphone mais quand même…
- vous n’avez prévu aucune vacance locative.
- le dépassement de loyer pour appartement "premium", c’est vite dit. De ce que j’ai lu il faut un élément objectif de qualité supplémentaire. Vous risquez d’alimenter l’observatoire des abus. Pour 20 € par mois ça me semble bien peu indiqué.
- n’oubliez pas qu’un logement occupé se vend moins bien. Il faudrait donc virer le locataire d’abord. Que ce soit pour habiter ou pour vendre, la reprise se fait à l’échéance du bail et avec un préavis de 3 mois. Soit de 3 à 15 mois de délai, selon le moment où votre décision se cale par rapport à l’échéance du bail.

Bon, de toute façon vous êtes déjà décidé, et vous signez aujourd’hui. Si c’est ce que vous voulez, tant mieux pour vous !

Dernière modification par Bernard2K (19/10/2016 08h11)

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