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Forums des investisseurs heureux

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#1 03/10/2016 22h21 → Actyln [92] : étude de cas immobilier (montage RP avec SCI et SCPI) (crédit, immobilier, sci, scpi)

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Bonjour à tous,

Je fais appel à vos connaissances pour m’aider à étudier le montage financier adapté à mon prochain achat immobilier.

J’ai actuellement 30 ans, et je suis propriétaire avec ma femme d’un appartement estimé à 250 k€, dont le remboursement du prêt est terminé. Prenons pour hypothèse un taux marginal d’imposition de 30%. Capacité de remboursement de crédit 1800€/mois.

Nous souhaiterions acheter une maison, disons à 500k€ pour simplifier.
Et idéalement dégager de la capacité d’épargne dans 16 ans pour les études de notre fils.

Je n’y connais pas encore grand chose en droit et fiscalité des entreprise, alors veuillez m’excuser par avance si je commets quelques erreurs dans mes raisonnements ci-dessous.

Plusieurs possibilités s’offrent à nous:

1) Vendre l’appartement et acheter la maison avec un pret de 250k€
-------------------------------------------------------------------------------

Ce qui nous donne 1800€ de mensualités sur 12 ans à 1%

C’est la solution simple et au bout de 12 ans nous retrouvons notre capacité d’épargne pour les études de notre fils.

2) Louer l’appartement 1100€/moi et acheter la maison avec un prêt de 500k€
-------------------------------------------------------------------------------------------
Fiscalement peu rentable car 1100€/mois donnent 13200€
OK avec un régime micro foncier <15000€/an donc abattement 30% puis 30% d’impots.
Restent 6168€, soit 539€ par moi. Et je ne compte pas les frais de rénovation de l’appartement de temps en temps (soit 6168/250000 = 2.47% de rendement … pas fameux)

Du coup ça nous permet de rembourser des mensualités de prêt de 1800+539 = 2339€.
Pour 500k€ ça nous fait 21 ans de crédit (à 1,5%) … pas compatible avec l’hypothèse des études.

3) Solution avec SCI soumise à l’IS
-------------------------------------------------

Vente de l’appartement et création d’une SCI avec ma femme avec 250 k€ de capital.
La SCI achete 225 k€ de SCPI (j’ai retranché 10% de frais de souscription) avec le capital.
Prenons un rendement moyen de 4% diversifié sur plusieurs SCPI (4 par exemple).
Ca donne 9000€ de loyer par an (soit 750€ par mois).

Ensuite la SCI achète à crédit la maison de 500k€ et nous la loue 1800€ par mois.
Financement du crédit: 1800€ + 750€ = 2550€ par mois.
Ca fait 18 ans de crédit à 1,2%.

Pour dégager de la capacité d’épargne sur les deux dernières années il sera tjrs possible de baisser les mensualités, ou si les SCPI rapportent plus que prévu ou si nous gagnons plus, de les augmenter.

L’avantage de la solution 3 c’est que pendant 18 ans la SCI ne dégage aucun bénéfice, et n’est donc soumise à aucun impot.

Ensuite, une fois la maison payée, il serait possible de transmettre temporairement l’usufruit des SCPI à notre fils pendant la durée de ses études pour échapper encore à l’impôt. Quitte à ce que la SCI nous loue notre maison 1€ symbolique puisque le crédit est terminé.
Contrairement à la solution 1, nous retrouvons notre capacité d’épargne au bout de 18 ans et non au bout de 16 ans + durée des études.

La solution 3 parait-elle réaliste ? Est-elle légale ?

Merci d’avance pour vos éclairages.

actyln

Mots-clés : crédit, immobilier, sci, scpi

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#2 03/10/2016 22h35 → Actyln [92] : étude de cas immobilier (montage RP avec SCI et SCPI) (crédit, immobilier, sci, scpi)

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Pour qu’une analyse soit possible, commencez par dire l’essentiel : votre revenu ? votre épargne ? taille de l’appartement à 250k ? (25m2 à Paris ou 80 à Toulouse ?). Puis l’objectif de votre démarche : assurer sa résidence pépére, ou se lancer dans l’immo locatif, ou se spécialiser dans la bourse ? De quel temps disponible vous disposez pour gérer votre patrimoine ?
Rastignac

Dernière modification par Rastignac (03/10/2016 22h36)


“L'épargne est une magnifique réalité, spécialement quand nos parents l'ont pratiquée.” Mark Twain…

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#3 03/10/2016 23h01 → Actyln [92] : étude de cas immobilier (montage RP avec SCI et SCPI) (crédit, immobilier, sci, scpi)

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Bonsoir Rastignac,

Effectivement il manque certaines informations pour analyser ma situation.

Revenu du couple: 57 k€ net par an avant impôt
Epargne: considérée nulle (<10k€: juste épargne de précaution + épargne entreprise)

Notre appartement fait 60 m² en banlieue parisienne et se louerait bien (il y en a d’autres en location, rarement de vacance locative). Cependant je n’estime pas avoir l’envie ni la fibre pour m’occuper de locataires. La solution 1 est celle que j’aime le moins.

L’objectif de notre démarche est avant tout de se créer une capacité d’épargne au moment où nous en aurons besoin pour les études de notre fils (2 ans), puis d’un futur deuxième enfant. Je ne souhaite pas passer plusieurs heures par semaines à gérer mon patrimoine.
Cependant y passer quelques heures par an, effectuer des démarches, déclarations, etc ne m’effraie pas. La finalité de tout ça étant aussi de se constituer un capital et des revenus pour la retraite.

Concernant le bourse, ce n’est pas une priorité, c’est plus une envie de découvrir, ne pas en tenir compte dans l’analyse, j’en suis seulement à lire certains livres conseillés sur ce forum (Peter Lynch en ce moment).

Merci d’avance,

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#4 04/10/2016 07h26 → Actyln [92] : étude de cas immobilier (montage RP avec SCI et SCPI) (crédit, immobilier, sci, scpi)

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Bonjour,

pourquoi un TMI à 30 % alors qu’avec 2,5 parts, il vous faudrait 10000 € de revenus supplémentaires pour atteindre cette tranche ?

Si vous voulez être conseillé utilement, il faut donner des informations exactes.

Sinon, quelques remarques rapides :

Solution 1) : dans 12 ans, vous aurez certes une RP entièrement payée, mais aucun capital n’aura produit de revenu pendant ce temps.

Solution 2) Il faut ajouter 15,5 % de prélèvements sociaux en plus de l’IR.
De toutes façons, 1100 € de loyer pour 250 k€ de valeur, ça fait un rendement brut de 5%. A partir de là il n’y a pas de miracle à attendre.
Faites le calcul de rentabilité réaliste avec toutes les charges, vous verrez que la rentabilité nette est bien plus faible que ce vous avez calculé (je dirais de l’ordre de 1 %).

solution 3) Je ne connais pas grand chose à ce type de montage. J’attire juste votre attention sur le fait que la SCI IS amortit le bien ce qui fait que la plus-value à la revente, après amortissement total, est calculée sur la valeur totale (soit 500 k€). Comme vous serez sans doute aisé d’ici la revente, ça va vous coûter extrêmement cher à ce moment-là. A comparer avec une RP détenue en direct qui est exonérée de plus-value. Lire ce fil Actyln [92] : étude de cas immobilier (montage RP avec SCI et SCPI) , sachant qu’il y a des erreurs au début et que le calcul est corrigé et affiné sur la fin du fil.

Il vous manque deux solutions pourtant évidentes :

Solution 4)
- Vous revendez l’appartement et placez les 250 k€ sur des supports producteurs de revenus. Lisez "devenir rentier en dix ans", le livre de notre hôte. Outre l’aspect "devenir rentier en 10 ans", ce livre est une excellente introduction aux différents supports d’épargne productifs de revenus.
- Vous empruntez la totalité pour la maison, sur une durée longue.
Dans 16 ans, vos 250 k€ judicieusement placés seront à la fois un capital qui a augmenté grâce aux intérêts composés, et un revenu, si vous vous mettiez alors à percevoir les intérêts au lieu de les laisser gonfler le capital.
Et vous ne serez pas loin d’avoir désendetté la maison. Soit un capital net de l’ordre de 750k€ à 1 million d’euros, dont la moitié environ productrice de revenus. Pas dégueulasse, non ?

5) variante du 4) si vous vouliez rester sur l’immobilier physique locatif, il faudrait revendre cet appartement qui est trop cher par rapport au loyer, et acheter à la place des biens à forte rentabilité. Ainsi, les 250 k€ seraient investis dans l’immobilier physique locatif, au lieu d’autres supports productifs de revenus. Par exemple, 3 studios ou T1 nécessitant un peu de rénovation. Vous les louez meublés et profitez de la fiscalité avantageuse du LMNP au réel simplifié (tant que l’Etat ne viendra pas raboter cette niche fiscale).
Notez que cette solution vous surexpose à l’immobilier (RP + appartements locatifs).

Vous noterez qu’en fait, votre solution 3), au travers d’un montage compliqué, revient à préserver les 250 k€ de revente de l’appartement pour les placer sur un support productif de revenu. C’est donc fondamentalement la même idée que mes solutions 4 et 5). Sauf que les SCPI étant de l’immobilier, je vous fais la même remarque qu’au 5 : vous seriez surexposé à l’immobilier. Quant à la pertinence du montage envisagé, je laisse d’autres foreumeurs plus compétents répondre.

PS1) Par pitié, ne posez pas des questions basiques telles que "qu’est-ce que le LMNP au réel simplifié ?". Toutes les réponses sont sur le forum, il y a des post-it dans la section immobilier-général, et vous avez un champ de recherche en haut à droite.
PS2) des études ne coûtent pas si cher, n’en faites pas une montagne. Dans les hypothèses 4 et 5), d’ici 16 ans vous aurez entre 750 et 1 million d’euro de patrimoine dont environ la moitié productive de revenus ; vos revenus salariés auront augmenté aussi, donc vous paierez facilement les études de votre fils.

Dernière modification par Bernard2K (04/10/2016 08h16)

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#5 04/10/2016 07h45 → Actyln [92] : étude de cas immobilier (montage RP avec SCI et SCPI) (crédit, immobilier, sci, scpi)

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Bonjour,

Deux points me font douter de la solution envisagée.

1) comment voulez vous transmettre l’usufruit des scpi alors que c’est la sci qui aura acheté les parts ? Vous semblez omettre la personnalité morale de la société. D’où le point 2 d’ailleurs.

2) acheter sa rp via une sci à l’is et se la louer, je trouve que ça sent les ennuis à plein nez. Vous avez de grandes chances que le fisc y trouve à redire. En effet, la relation contractuelle pourrait être à votre avantage et non équilibré entre la sci et vous. La preuve en est, vous envisagez l’euro symbolique une fois le crédit payé. Ce n’est pas parce qu’un bien est amorti (ou remboursé) qu’il n’a pas de valeur.

Enfin, via une sci à l’is, vous perdez une des meilleures niches fiscales : pas de pv sur les rp.

Bref, je trouve que ça ne colle pas.

Cordialement

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#6 04/10/2016 09h12 → Actyln [92] : étude de cas immobilier (montage RP avec SCI et SCPI) (crédit, immobilier, sci, scpi)

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J’ai tendance à préconiser les méthodes simples.
Donc dans votre cas, la solution 1.
Plusieurs raisons :
- C’est simple, pas de prise de tête à avoir.
- Vous sécurisez votre épargne en ayant terminé le remboursement pour les études de votre fils.
- Vous ne mélangez pas les types de bien, en louant votre ancienne RP.
- Vous allégez votre note fiscal (le locatif est taxé à 15,5% + votre TMI).
- Le rendement de votre RP est moyen, donc peu adapté au locatif.

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#7 04/10/2016 12h59 → Actyln [92] : étude de cas immobilier (montage RP avec SCI et SCPI) (crédit, immobilier, sci, scpi)

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Je n’ai pas mis le bon lien dans le message ci-dessus (que je ne peux plus éditer) : SCI à l’IS vs SCI à l’IR : comparaison avec calcul détaillé…

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#8 04/10/2016 13h55 → Actyln [92] : étude de cas immobilier (montage RP avec SCI et SCPI) (crédit, immobilier, sci, scpi)

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Je dirais un peu comme Bernard2K :
    - Les calculs de votre "solution 2" oublient pas mal de charges (prélèvements sociaux sur le revenu foncier, charges non récupérables), et ce scénario est à éliminer car basé sur de l’immobilier pas assez rentable;
    - Les calculs de votre "solution 3" sont tout aussi irréalistes, inutilement complexes, et il est en général assez absurde de se louer sa propre RP, même via une SCI (il faudra tôt ou tard payer des impôts sur un loyer qu’on se sera versé à soi-même) 
    - L’optimum est sans doute (comme les "solutions 4 et 5" suggérés par Bernard2K) de vendre l’appartement parisien (peu rentable comme investissement locatif) à 250k pour investir ces fonds au mieux, et en parallèle financer la nouvelle RP à crédit en quasi totalité (sur 15 à 20 ans, profitant des faibles taux de crédit actuels). Bien entendu, il faudra prendre quelques risques pour placer les 250 k€ avec un rendement cible bien supérieur au taux de l’emprunt RP, avoir recours au levier du crédit (pour la part qui serait investie en immobilier), suffisamment diversifier (ne pas se retrouver exposé uniquement à l’immobilier, et pour 300% de son patrimoine net), et veiller à loger les investissements autant que possible dans des enveloppes épargnée par les impôts (PEA, contrat AV, éventuellement SCI IS mais c’est un montant un peu faible et des complication pas forcément nécessaires) en échange d’un engagement dans la durée.
    - Si vous voulez prendre le moins de risques possible, et faire au plus simple, il vous reste votre "solution 1", mais c’est sans doute dommage de s’en contenter, d’autant que vous devriez voir vos revenus croitre dans les prochaines années.

Inutile de provisionner 100 k€ et + pour les études du fiston, sauf si vous projetez de le faire étudier dans une université américaine (ou dans un autre pays étranger), ou si vous anticipez que les études supérieures deviendront "financièrement à la charge de l’étudiant" en France en 2030.


Contrôlons la finance: Finance Watch  - Parrain Fortuneo: 12356125, INGDirect: ZKCYANB, Altaprofits: MP

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#9 04/10/2016 16h54 → Actyln [92] : étude de cas immobilier (montage RP avec SCI et SCPI) (crédit, immobilier, sci, scpi)

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Mon avis sur les trois options :
La trois : dangereuse, car vous dépendez surtout du bon vouloir du fisc et d’une jurisprudence qui peut varier. En supposant qu’elle soit en votre faveur actuellement, qu’en sera-t-il dans 5 ans ? Lisez quelques post de Philippe30, qui hélas intervient moins souvent, et qui me semble pointu sur le sujet. Si vous y alliez, ce que je déconseille à priori, rencontrez plusieurs experts car cette solution  est complexe, trop complexe pour moi.

La deux : faible et sans intérêt. Votre appartement de 60 m2 est trop grand pour du meublé, sans déficit du fait de gros travaux, et donc fiscalement vous allez devenir une bonne vache à lait. A fuir…

La une : un peu pépère, mais faisable et améliorable. Je vous propose une "une bis" Première idée, utiliser les taux faibles pour mettre 150 d’apport pour l’achat de la maison et garder 100 à investir dans des produits tranquilles (cf. aristocrate des dividendes, etc.) Comme cela votre patrimoine compte au moins 2 composantes au lieu d’une, et ensuite vous avez plus de souplesse pour faire face aux aléas immédiats ou dans 16 ans. Si une très belle affaire se présente, vous aurez du cash, en appliquant la solution une, vous n’avez pas de liquide.  De plus, si vous placez 10 ou 20 000 euros dans l’assurance vie de la banque qui prête, vous pouvez obtenir les meilleurs taux pour la maison.
J’éviterais les SCPI, car vous auriez tout le patrimoine sur l’immo parisien, il vaut mieux diviser le risque : copier un peu le portefeuille des foncières cotées étrangères de IH, ou prendre des valeurs de fonds de portefeuille. Je ne suis pas du tout expert, GBL et d’autres vous en dirons plus.
Enfin, puisque les enfants passent avant tout le reste, l’achat d’une résidence secondaire (2/3 pièces) dans le Sud de l’Espagne fait coup double : vous augmentez le patrimoine immo dans un autre pays, vous y allez 3 semaines par an et vos enfants parlent très bien espagnol…
Pour l’immo locatif, si vous voulez acheter un appartement, la location meublée, ou avec de gros travaux, est de loin préférable aux autres. Dans tous les cas, vendez votre appartement actuel.
Rastignac


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#10 04/10/2016 20h24 → Actyln [92] : étude de cas immobilier (montage RP avec SCI et SCPI) (crédit, immobilier, sci, scpi)

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Bonsoir à tous,

Tout d’abord, merci d’avoir fourni autant de réponse dans la journée, c’est une super réactivité.

Ma première décision: acheter le livre de notre hôte puisque qu’il a l’air de faire l’unanimité sur le forum et bien au delà.

Suite à vos réponses, j’élimine d’emblée la solution 2 sans regrets et me concentre sur une solution 4 ou 1 bis. Je réfléchis pour l’instant.

Sur la vente de mon appartement, 100k€ placé dans un support correct (5%)à l’abri des impôts pourrait devenir plus de 400k€ dans 30 ans. Et le reste pourrait me servir comme apport au prêt, prêt qui actuellement ne coûte pas grand chose.

Merci beaucoup pour votre aide. Ce forum est vraiment très instructif, et c’est un vrai plaisir à le parcourir.

Je continue donc de réfléchir à mon projet dans une approche plus diversifiée que de l’immobilier.

Bonne soirée

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#11 05/10/2016 10h26 → Actyln [92] : étude de cas immobilier (montage RP avec SCI et SCPI) (crédit, immobilier, sci, scpi)

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Bonjour,

un peu tard mais je suis clairement à appuyer les avis précédent. Et surtout oublier complètement votre histoire de SCI IS et RP. C’est fiscalement ridicule (PV sur RP à 100% en cas de revente) et par ailleurs comme déjà dit précédemment, vous risquez très très gros par le fisc si ce n’est pas fait dans les règles extrèmes de l’art. (ce qui sera de facto le cas quand vous pensez "échapper" aux impôts en mettant des loyers totalement illogique).

Par ailleurs, juste pour se calmer un peu sur l’histoire des études : votre fils à 2 ans, admettons qu’il ai le bac sans soucis à 18 ans et qu’il fasse un bac+5.

Ce genre d’études c’est en grande majorité des cas :
- l’université (coût très faible en France, quelques centaines d’euros)
- des écoles privées XYZ (commerce, informatique, autres) à l’heure actuelle avec des frais d’environ 7/8k par an
- des écoles haut de gamme (type HEC) où vous tournerez plus autour de 14k€ / an

Ca donne déjà un objectif à viser sur 16 ans. auquel il faudra ajouter peut être des frais type logements etc, mais peut être que d’ici là les APLs seront encore existantes…

Setanta

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#12 05/10/2016 11h01 → Actyln [92] : étude de cas immobilier (montage RP avec SCI et SCPI) (crédit, immobilier, sci, scpi)

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J’ajoute qu’il y a heureusement des écoles post-bac "haut de gamme" et publiques. Dans ce cas les frais de scolarité sont très faibles.

Dernière modification par Bernard2K (05/10/2016 11h03)

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#13 05/10/2016 11h19 → Actyln [92] : étude de cas immobilier (montage RP avec SCI et SCPI) (crédit, immobilier, sci, scpi)

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Si on part sur les hypothèses suivantes :

- 500€/mois pour vivre (j’ai pris en compte l’étudiant à une voiture). Ce poste peut être revu à la baisse si transport en commun
- 500€/mois de loyer

les coûts en fonction des différents scénarios sont :

1/ étude à la fac proche du lieu d’habitation des parents

coût scolarité sur 5ans => 800€ * 5 = 4000€
coût pour vivre sur 5 ans => 500*12*5 = 30000€

soit un coût total d’environ 34K€

2/ étude à la fac loin du lieu d’habitation des parents

coût scolarité sur 5ans => 800€ * 5 = 4000€
coût pour vivre sur 5 ans => 500*12*5 = 30000€
coût loyer sur 5 ans => 500*12*5 = 30000€

soit un coût total d’environ 64K€

3/ étude dans une école privée proche du lieu d’habitation des parents

coût scolarité sur 5ans => 7000€ * 5 = 35000€
coût pour vivre sur 5 ans => 500*12*5 = 30000€

soit un coût total d’environ 65K€

4/ étude dans une école privée loin du lieu d’habitation des parents

coût scolarité sur 5ans => 7000€ * 5 = 35000€
coût pour vivre sur 5 ans => 500*12*5 = 30000€
coût loyer sur 5 ans => 500*12*5 = 30000€

soit un coût total d’environ 95K€

5/ étude dans une grande école proche du lieu d’habitation des parents

coût scolarité sur 5ans => 14000€ * 5 = 70000€
coût pour vivre sur 5 ans => 500*12*5 = 30000€

soit un coût total d’environ 100K€

4/ étude dans une grande école loin du lieu d’habitation des parents

coût scolarité sur 5ans => 14000€ * 5 = 70000€
coût pour vivre sur 5 ans => 500*12*5 = 30000€
coût loyer sur 5 ans => 500*12*5 = 30000€

soit un coût total d’environ 130K€

On voit vite que le coût n’est pas négligeable et surtout varie du simple au quadruple ….
Il faut donc anticiper les études des enfants surtout si on en a plusieurs.

Dernière modification par crowax (05/10/2016 11h22)


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#14 05/10/2016 12h09 → Actyln [92] : étude de cas immobilier (montage RP avec SCI et SCPI) (crédit, immobilier, sci, scpi)

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A propos de la solution N°4 de Bernard2K : je la trouve plus efficace en terme de rentabilité théorique, car vous emprunterez à environ à 2% pour la résidence principale (500k), et vous placerez 250K à investir à environ 5%. Cependant ma solution présente quelques avantages pratiques.

1/ En empruntant 350k + 150k d’apport sur la résidence principale, vous n’avez que 1 810 euros d’échéance à payer sur 20 ans, alors que pour un emprunt à 110% de 500K, votre échéance est de plus de 2585 euros (voir calculette de meilleur taux, avec 1,6% +0,36% d’assurance). Or votre capacité d’épargne est d’environ 1800 euros par mois, mais peut-être ne parlez-vous que de vous-même et non de votre couple. De plus, vous pouvez négocier un taux encore meilleur avec de l’apport.

2/Vu les aléas de la vie (divorce, perte d’emplois, opportunité de travail à l’étranger…) je ne crois pas trop à une trop forte échéance de prêt pour la résidence principale. Elle est supportable maintenant, mais plus tard ?

3/Investir en bourse 250 K représente une grosse somme pour un débutant, et plusieurs y ont laissé des plumes… Si vous aviez 4 ou 5 ans d’expérience des marchés, ce serait différent, mais dans votre cas, je crois qu’il vaut mieux démarrer très prudemment. En commençant par 100 000, sur des positions très prudentes, cela offre plus de prudence dans la gestion globale, même si c’est moins rentable. Et rien ne vous empêche de placer de future économies sur les marchés, une fois l’expérience acquise.

Ces réserves établies, je trouve la solution N°4 de Bernard2K très intéressante. En fait, tout dépend de vos objectifs.

Rastignac


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#15 05/10/2016 18h20 → Actyln [92] : étude de cas immobilier (montage RP avec SCI et SCPI) (crédit, immobilier, sci, scpi)

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crowax a écrit :

4/ étude dans une grande école loin du lieu d’habitation des parents

coût scolarité sur 5ans => 14000€ * 5 = 70000€
coût pour vivre sur 5 ans => 500*12*5 = 30000€
coût loyer sur 5 ans => 500*12*5 = 30000€

soit un coût total d’environ 130K€

Je répète : grande école n’est pas synonyme de scolarité coûteuse. On peut faire l’INSA par exemple, école d’ingénieur réputée, pour 5300 € par an (logement en résidence et nourriture en resto U compris) : http://international.insa-lyon.fr/finan … des-études

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#16 06/10/2016 10h14 → Actyln [92] : étude de cas immobilier (montage RP avec SCI et SCPI) (crédit, immobilier, sci, scpi)

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C’est exact Bernard2K. On peut cité aussi :
- les UT (Troyes, Compiègne, Belftort) : UT frais de scolarité => 610€ pour l’année 2014-2015 hors logement et frais de vie sur place

- INT d’evry : frais INT => 2150€ de droits, 450 € de frais de scolarité et 215 € pour la cotisation à la Sécurité sociale et il y a possibilité de plein de bourses.

Maintenant, pour avoir essayer de faire l’INSA Rennes à titre perso, j’ai été recalé vite fait bien fait car pas de mention "Bien" au Bac de l’époque… Donc ce n’est pas non plus ouvert à tous, il faut en être conscient ou faire parvenir ces informations à ses enfants.

Setanta

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#17 06/10/2016 10h26 → Actyln [92] : étude de cas immobilier (montage RP avec SCI et SCPI) (crédit, immobilier, sci, scpi)

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Bonjour à tous,

Merci pour ces nombreuses réponses.

En effet par "coût des étude" j’entendais surtout la location d’un appartement. En espérant profiter de nos écoles publiques encore réputées. Maintenant c’est vrai pour des études scientifiques mais pour des etudes commerciales les ecoles sont plutot privées par exemple. Plus cher.
Sans aller jusqu’à 130 k€, et en supposant que les revenus du couple augmentent dans le futur, je pense du coup opter pour la solution 4 de Bernard en version light:

- Récupérer 100k€ sur la vente de l’appartement et l’injecter dans une assurance vie par exemple.
- Réutiliser les 150k€ restant comme apport pour un emprunt sur environ 20 ans pour la RP.

(dernière solution Rastignac en quelque sorte)

Etant donné que d’ici l’AV aura plus de 8 ans il sera plus souple d’y faire des retraits en cas de besoin de cash. Sinon c’est pour la retraite.

Toute la difficulté va résider à sélectionner un jeu de fonds performants pour faire fructifier ces 100k€.

Après je me dis aussi qu’en cas de grande école de commerce + appartement à louer, il existe aussi des prêts étudiants à taux très interessants, ce qui ne vaut pas franchement le coup de se casser la tête. De plus d’ici là je sais que nous aurons récupéré certaines parties d’héritages.

Concernant les fonds à sélectionner dans l’AV je suppose qu’il existe de bonnes discussions sur le forum sur ce sujet, section du forum que je n’ai pas encore exploré.

Merci encore à tous

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#18 06/10/2016 11h07 → Actyln [92] : étude de cas immobilier (montage RP avec SCI et SCPI) (crédit, immobilier, sci, scpi)

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Setanta a écrit :

Maintenant, pour avoir essayer de faire l’INSA Rennes à titre perso, j’ai été recalé vite fait bien fait car pas de mention "Bien" au Bac de l’époque… Donc ce n’est pas non plus ouvert à tous, il faut en être conscient ou faire parvenir ces informations à ses enfants.

Ca, c’est inhérent au statut de grande école. En général, plus la grande école est réputée, plus le seuil de sélection est élevé.

Des filières universitaires peuvent aussi être très sélectives, comme médecine par exemple.

Pour ce qui est de payer les études, de plus en plus d’écoles supérieures s’ouvrent à l’apprentissage, ce qui est un moyen d’avoir un salaire pendant ses études, tout en arrivant sur le monde du travail avec déjà la fameuse "expérience professionnelle".

Même pour les écoles de commerce, il existe des alternatives publiques et/ou moins chères, cf par exemple : Faire une école de commerce sans se ruiner

On peut aussi faire l’ENA, ça mène à tout (haut fonctionnaire, banquier, ministre…) wink

Dernière modification par Bernard2K (06/10/2016 11h10)

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