Suivez les discussions sur : Twitter Facebook RSS   Abonnez-vous à la newsletter : Newsletters   Utilisez la recherche : 
Chercher
Membres  |  Mission

Forums des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l'investissement patrimonial pour s'enrichir, générer une rente et atteindre l'indépendance financière

Vous n'êtes pas identifié : inscrivez-vous pour échanger et participer aux discussions !

#1 03/10/2016 14h49 → Filou63 : étude de cas immobilier (premier investissement locatif) (immobilier, locatif, rendements)

Membre
Réputation :   

Bonjour,

Actuellement locataire de notre RP, nous envisageons de nous lancer dans l’immobilier locatif.

Situation pro :
1 CDI : 2300 € / mois net hors primes (moyenne 4000/an) + véhicule de fonction + avantages diverses
1 profession libérale : Environ 2800 € / mois net en moyenne selon les mois

Patrimoine :
Livret A : 12 000 €
Héritage : 30 000 €

L’idée serait de commencer par un petit appartement max 70 000 € pour se faire la main et gagner la confiance de la banque.

Je m’intéresse plus particulièrement à un T2 à 57 000 € plein centre d’une petite ville, qui peut être loué 430 € à 470 € hors charges, 440 € TF, 444 € charges coopro / an, 1000 € de travaux…

Emprunt sur 20 ans avec 5000 € apport. Mensualité env 288 €.
Vacances locatives estimées : 1 mois tous les deux ans
Type de location pour calcul : Non meublé
Assurance loyers impayés : 3%

Avec calculs précis :
TRI : 23 %
VAN : 19 100 €
Rendement brut : 8,57%
Rendement net de charges 2eme année : 6,2%
Rendement net net 2eme année : 5,4%
Cash flow net net mensuel : 70 € année 1 et 13 € année 2.
Avez vous des avis, conseils sur ce placement.
Encore une fois l’objectif ici est de se faire la main et d’autofinancer l’appartement.

Merci d’avance.

Message édité par l’équipe de modération (05/10/2016 01h41) :
- modification du titre ou de(s) mot(s)-clé(s)

Dernière modification par Filou63 (03/10/2016 14h50)

Mots-clés : immobilier, locatif, rendements

Hors ligne

 

#2 03/10/2016 16h09 → Filou63 : étude de cas immobilier (premier investissement locatif) (immobilier, locatif, rendements)

Membre
Réputation :   337 

Remarques au fil de votre message :
il manque votre TMI (taux marginal d’imposition). D’après vos revenus, ça devrait être 30 % mais merci de le confirmer.

"T2 à 57 000 € "
Frais de notaire inclus ou en plus ?
Quelle surface ?
Ville de combien d’habitants ?
Bâtiment datant de quelle époque environ ?
Niveau d’entretien et d’isolation du logement ?

"444 € charges coopro / an"
Il faut vérifier s’il s’agit de la totalité des charges de copro. L’objectif est de connaître :
- la part récupérable sur le locataire
- la part restant à charge du bailleur.

"Assurance loyers impayés : 3%"
- attention, souvent ça va avec une gestion par agence, qui coûte environ 7 %, donc coût total environ 10 %
- ça restreint vos locataires possibles, l’assurance ne fonctionnant qu’avec des locataires très solvables (CDI + des revenus à x3 le loyer CC).
- une sélection soigneuse des locataires + la demande d’une caution solidaire peut vous apporter quasiment la même sécurité en vous économisant ces 3%… A condition d’être rigoureux dans les relances en cas d’impayés (bien respecter le formalisme).

Pour le net de charges, si vous êtes en foncier au réel, il faut bien déduire la totalité des charges déductibles, à savoir :
- TF
- charges de copro à la charge du bailleur
- travaux (1000 € initiaux ; prévoyez ensuite au moins 250 €/an en moyenne)
- intérêt de l’emprunt
- assurances : assurance de l’emprunt ; assurance PNO, assurance loyers impayés si vous la prenez (environ 3 %)
- frais de gestion : 20 € forfaitaires/an si vous gérez en direct ; frais d’agence si vous gérez par agence (environ 7%).
C’est ensuite sur ce loyer net de charges que s’applique la fiscalité (TMI, probablement 30% et prélèvement sociaux, 15,5 %, mais en fait 14 % compte tenu d’une petite récupération sur l’exercice suivant).

Au total, 8% brut c’est pas mal, mais vous aurez probablement un cashflow proche de zéro et même négatif compte tenu des charges et de la fiscalité. A noter aussi que la fiscalité va s’alourdir (on paie de moins en moins d’intérêts au fur et à mesure des années) donc le cashflow va diminuer.

Dernière modification par Bernard2K (03/10/2016 16h21)

Hors ligne

 

#3 03/10/2016 17h01 → Filou63 : étude de cas immobilier (premier investissement locatif) (immobilier, locatif, rendements)

Membre
Réputation :   

Merci Bernard pour cette réponse détaillée.

En effet notre TMI est de 30%.

"T2 à 57 000 €"
Frais de notaire inclus ou en plus ?
Non hors frais de notaire (donc environ 5 000 € de frais de notaire pris en compte dans mes calculs).
Quelle surface ? --> 37 m2 env
Ville de combien d’habitants ? --> + 20 000 env
Bâtiment datant de quelle époque environ ? --> Années 60
Niveau d’entretien et d’isolation du logement ? --> DPE = E, GES = C.
Appartement propre nécessitant seulement d’ajouter quelques éléments de cuisine, quelques placards, voir repeindre quelques éléments de mobilier pour rajeunir (éléments de cuisine et salle de bain). Estimé à environ 1000 € avant location.

"444 € charges coopro / an"
Il s’agit de la totalité des frais payés par le propriétaire pour la copropriété.
Hors évidemment appels de fonds périodiques (un ravalement de façade, une rénovation des gouttières et de la toiture ont été effectué les années précédentes dans cet immeuble).
Pour le moment j’ai les factures de la copropriété mais pas le détail donc difficile de différencier charges récupérables ou non.

"Assurance loyers impayés : 3%"
- attention, souvent ça va avec une gestion par agence, qui coûte environ 7 %, donc coût total environ 10 %
- ça restreint vos locataires possibles, l’assurance ne fonctionnant qu’avec des locataires très solvables (CDI + des revenus à x3 le loyer CC).
- une sélection soigneuse des locataires + la demande d’une caution solidaire peut vous apporter quasiment la même sécurité en vous économisant ces 3%… A condition d’être rigoureux dans les relances en cas d’impayés (bien respecter le formalisme).
Merci pour cet avis car je me suis longuement posé la question sur ce point et n’ai pas encore arrêté mon choix.
Est-il possible de souscrire à ce type d’assurance seul sans passer par agence pour un montant de 3% ?
En tant que débutant et voulant faire plusieurs achats locatifs auto-financés je redoute le défaut de paiement des locataires, c’est normal me direz-vous.
Suis-je prêt à prendre le risque de m’en passer : oui, mais il faut que je me renseigne alors en détail sur toutes les modalités concernant les défauts de paiement et les cautions, peut être que cela va me rassurer.

Pour le net de charges, si vous êtes en foncier au réel, il faut bien déduire la totalité des charges déductibles, à savoir :
- TF
- charges de copro à la charge du bailleur
- travaux (1000 € initiaux ; prévoyez ensuite au moins 250 €/an en moyenne)
- intérêt de l’emprunt
- assurances : assurance de l’emprunt ; assurance PNO, assurance loyers impayés si vous la prenez (environ 3 %)
- frais de gestion : 20 € forfaitaires/an si vous gérez en direct ; frais d’agence si vous gérez par agence (environ 7%).
C’est ensuite sur ce loyer net de charges que s’applique la fiscalité (TMI, probablement 30% et prélèvement sociaux, 15,5 %, mais en fait 14 % compte tenu d’une petite récupération sur l’exercice suivant).

Effectivement au réel. Tout cela est déduit. Après plusieurs essais de tableurs excel diverses et variés j’utilise maintenant le site rendementlocatif.com.
La TF est incluse ainsi que les charges, les travaux également ainsi que 200 € de frais imprévus par an. L’assurance de l’emprunt également.
En ce qui concerne l’assurance PNO, est-elle strictement obligatoire ? (effectivement je ne l’ai pas prise en compte, environ 90 € par an ?)
Je compte gérer en direct le bien.
Frais de gestion de 20 €/an en direct, quels sont ces frais ?

Merci pour votre aide, cela me permet d’affiner mes choix et de mieux comprendre.

Dernière modification par Filou63 (03/10/2016 17h07)

Hors ligne

 

#4 03/10/2016 17h34 → Filou63 : étude de cas immobilier (premier investissement locatif) (immobilier, locatif, rendements)

Membre
Réputation :   337 

Toutes vos questions trouvent réponse par une bonne recherche sur le forum et/ou l’internet. C’est un peu fastidieux de répéter des informations largement disponibles.

Exemple : Frais de gestion de 20 €/an en direct, quels sont ces frais ?
C’est un forfait admis par les Impôts couvrant vos frais de gestion en direct (timbres, déplacements…).

Hors ligne

 

Pied de page des forums

Propulsé par FluxBB
Hébergé par Arcustech