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#1 29/09/2016 13h16 → SCI majoritaire en copropriété et également syndic de l'immeuble de rapport ? (copropriété, sci, syndic)

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Bonjour,

Comme je l’indiquais dans une autre discussion (celle sur l’intérêt de signer le compromis chez le notaire), je me retrouve dans une situation qui me questionne et je pense que les membres IH seront plus à même de m’aider.

J’ai fait une offre sur un bien dont le prix était clairement en dessous du prix du marché. J’ai donc cherché le loup avec le notaire qui n’a rien remarqué si ce n’est de me demander d’être attentif au syndic car la copropriété n’est pas/peu entretenue. Après avoir vu le syndic qui m’a donné comme explications que c’est parce que les copropriétaires habitaient loin, j’ai donc pensé que je pourrai changer par la suite les choses en AG. Toutefois, après relecture des PV d’AG en pleine période des 10j de réflexion après signature du compromis, j’ai remarqué qu’il y avait eu un changement de syndic…
En fait, une SCI gérée par 2 frères est majoritaire dans la copropriété et ils en ont profité pour se désigner comme syndic de l’immeuble car les frangins ont une agence immobilière. De fait, je comprends mieux pourquoi les charges ne sont pas si faibles et pourquoi les provisions sur les exercices à venir sont croissantes.

Ce que je vais faire :
- Aller voir le syndic et leur dire ce que je pense de leur manière de faire… Clairement, ils auraient pu me dire qu’ils étaient aussi propriétaires via la SCI…
- Appeler l’agent immobilier en lui disant qu’il aurait dû me le dire car visiblement la réputation des frères n’est plus à faire…

Ce que j’ai fait : j’ai appelé le notaire pour lui demander conseils. D’un côté il souligne la belle affaire d’un point de vue purement financier, de l’autre me dit qu’il y a quand même des risques "d’abus de pouvoir" ou quelque chose comme ça.

Ce que j’hésite à faire :
Je pense finalement envoyer une lettre AR pour ne plus donner suite à cet appartement car j’ai peur qu’avec la majorité, ils fassent en sorte de récupérer les derniers appartements de l’immeuble : en évitant de faire des travaux nécessaires (il y a une fuite à la gouttière et l’eau coule sur ’mon mur’) ou en votant des augmentations de charges (comme cela a été fait).

Qu’en pensent les experts?

Merci d’avance pour vos retours, je suis un peu perdu et je n’ai que jusqu’à samedi pour faire la lettre de renonciation au cas où…

Bonne journée

Message édité par l’équipe de modération (30/09/2016 01h27) :
- modification du titre ou de(s) mot(s)-clé(s)

Mots-clés : copropriété, sci, syndic


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#2 29/09/2016 13h47 → SCI majoritaire en copropriété et également syndic de l'immeuble de rapport ? (copropriété, sci, syndic)

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Bonjour,

une SCI majoritaire dans la copropriété, ce n’est pas possible.

Un propriétaire majoritaire au niveau des millièmes voit sa voix réduite à la somme des voix des autres propriétaires.

De plus, une nomination de syndic ne peut se faire qu’avec la majorité des copropriétaires, qu’ils soient présents ou non. Il faut donc qu’ils aient eu au moins une voix en leur faveur, en plus de celle de la SCI.

Comment les frères s’y sont-ils pris pour être majoritaire ? Détiennent-ils également des lots en nom propre ? Ont-ils obtenu le vote favorable d’au moins un autre copropriétaire ? Ou bien encore ont-ils carrément bafoué les règles de fonctionnement et de majorité de l’assemblée générale ?

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#3 29/09/2016 14h06 → SCI majoritaire en copropriété et également syndic de l'immeuble de rapport ? (copropriété, sci, syndic)

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Il suffit qu’un seul autre propriétaire soit absent lors de l’AG pour qu’ils aient la majorité.

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#4 29/09/2016 15h17 → SCI majoritaire en copropriété et également syndic de l'immeuble de rapport ? (copropriété, sci, syndic)

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Bonjour,

Un syndic qui ne mentionne pas être copropriétaire via une SCI, qui plus est majoritaire, me parait rédhibitoire.

Dans une relation de confiance, il peut arriver de faire de mauvaises affaires pour des raisons extérieures.

Alors si la confiance n’est pas présente, passer son chemin.

Ceci est une vision personnelle des choses.

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#5 29/09/2016 18h06 → SCI majoritaire en copropriété et également syndic de l'immeuble de rapport ? (copropriété, sci, syndic)

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Merci pour vos retours.

J’apporte quelques renseignements/précisions supplémentaires suite à ma visite au syndic. L’hôtesse m’a accueilli avec une certaine froideur, feintant de ne pas comprendre ce qui me dérangeait car elle ne voit pas les liens qu’il peut y avoir entre des frères…
Après un échange moyennement cordial avec elle (je ne supporte pas les gens qui prennent un air désagréable quand on pose des questions légitimes et qui s’offusquent qu’on puisse imaginer certains arrangements "bordures"), j’ai demandé à m’entretenir directement avec l’un des frères en question, celui qui gère le syndic, qui m’a alors apporté des précisions :
- Son frère s’est séparé d’un appartement dans le lot et n’est donc plus dans une dynamique d’achat, plutôt le contraire d’après ses dires. Il a encore quasi la moitié des parts donc si un copropriétaire est absent (cf message de Morey?).
- En fait le gérant du syndic n’est pas membre de la SCI, seul son frère y est avec une autre personne. Info à vérifier peut être de mon côté, comment?
- Le changement de syndic a été fait sur proposition des frères et a été approuvé par les autres copropriétaires.
- D’après le syndic, les seuls problèmes sont l’éventuelle fuite de gouttière qui coule sur la façade (et qui finira donc sans doute par dégrader le mur et peut être provoquer une infiltration) qui ne pourra être rénovée que l’année prochaine, ainsi que les locataire du 3ème étage (mon appart est au 2ème) qui sont des jeunes qui ne se soucient pas trop de la propreté (et peut être du bruit?).

Cdlt


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#6 29/09/2016 19h30 → SCI majoritaire en copropriété et également syndic de l'immeuble de rapport ? (copropriété, sci, syndic)

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- Le changement de syndic a été fait sur proposition des frères et a été approuvé par les autres copropriétaires.

Donc le problème n’est vraiment pas celui d’avoir un propriétaire "presque majoritaire", le problème c’est que les autres copropriétaires approuvent les propositions de ce presque majoritaire sans se rendre compte que ce n’est pas à leur avantage.

Dernière modification par Bernard2K (29/09/2016 19h43)

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#7 29/09/2016 21h47 → SCI majoritaire en copropriété et également syndic de l'immeuble de rapport ? (copropriété, sci, syndic)

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Bon, j’essaie de réfléchir sur ce problème mais je préviens que je ne suis pas un champion en SCI ni en copro. Ca vaut ce que ça vaut.

Déjà, les faits :
- la SCI : vous devriez pouvoir trouver les infos sur societe.com et/ou infogreffe. Il faudra sans doute acheter quelques documents payants mais je suppose que vous n’êtes pas à quelques euros près pour tirer cette affaire au clair.
- tout ce que vous pouvez lire dans les PV d’AG : ça devrait bien vous renseigner sur des éléments factuels : qui vient ou non aux AG (les copropriétaire lointains qui ne se déplacent pas : vrai ou pas ?). Les propriétaires absents désignent-ils un mandataire, et si oui, qui ? Certains copropriétaires ont-ils du retard de paiement ?
Qui vote quoi ? Est-ce que les décisions sont bien expliquées, est-ce que les chiffrages sont clairs, est-ce que les compte-rendus sont clairs, etc.
Notez bien les voix de chacun (en millièmes) pour comprendre qui fait quoi et qui possède quel pouvoir.

Ensuite, il faut passer aux réflexions plus hypothétiques :
- peut-être que les deux frères sont vraiment malfaisants et ont fait ce plan pour prendre le pouvoir sur l’immeuble. Mais peut-être aussi, tout simplement : le précédent syndic était bien pire, alors l’AG a juste choisi quelqu’un de connu et de recommandé par l’un des copropriétaires ?
Les charges augmentent : peut-être que le syndic s’en met plein les fouilles, mais peut-être aussi que les copropriétaires en ont marre d’un immeuble mal entretenu et ont enfin décidé d’injecter un peu d’argent pour l’améliorer ?
C’est vrai que cette situation fait penser à une collusion, mais peut-être qu’à l’inverse la situation n’est pas aussi alarmante que vous le pensez.

Vous parliez de réputation bien établie des deux frères. Avez-vous recueilli suffisamment de témoignages là-dessus ? S’ils sont magouilleurs dans l’âme, il est très probable qu’ils vont magouiller sur cet immeuble aussi. Mais est-ce seulement le racontar d’un jaloux isolé (par exemple un concurrent du syndic) ou est-ce bien établi ?

Il est parfois utile de faire la commère. Avez-vous la possibilité de retourner sur place et de discuter avec les occupants (qu’ils soient locataires ou propriétaires) ? Il faut parfois y aller franco : "bonjour, je suis votre presque nouveau voisin, est-ce que je peux vous poser quelques questions sur l’immeuble ?". Les commerçants et voisins des alentours aussi. Pourquoi pas le café du coin ?

Même sans aller sur place, une bonne série de coups de fils bien choisis peut permettre d’apprendre des choses.

J’ai assisté une fois à une conférence d’un agent de la DST (un vrai) qui disait "95 % de l’information est publique". C’est à dire que même les services de renseignement, avant de passer aux méthodes "spéciales", font la collecte des informations publiquement disponibles : internet, bases de données diverses et variées (infogreffe dans ce cas), tendre bien grand ses oreilles, etc. Quand on est curieux et qu’on y passe du temps, on apprend plein de choses.

Et quand on sait qu’on risque de mettre une somme conséquente en s’endettant sur 20 ans, ça motive. Je suis plutôt timide, mais quand j’étais sur un projet d’immeuble "borderline", j’ai dépassé ma timidité : j’ai abordé des voisins qui discutaient dans la rue ; abordé un artisan qui passait par là et il m’a accompagné pour retourner dans l’immeuble jusqu’au grenier (la porte était restée ouverte) pour me donner un premier avis et chiffrage ; entré à la mairie pour consulter le cadastre ; appelé le syndicat de l’eau pour en savoir plus sur le mode d’assainissement, etc. En quelques heures j’avais appris beaucoup de choses en faisant ma commère et en poussant quelques portes ! Et au final le projet était pourri et j’ai laissé tombé, donc heureusement que j’ai approfondi, même si j’ai dû me comporter un peu en "sans gêne".

Au final, vous vous ferez votre propre opinion. Soit "ça se tente", soit "quand il y a un doute, il n’y a pas de doute".

Enfin, tout cela se met en regard de l’intérêt de l’opération, de sa rentabilité. Perso, je crois que même avec les signaux d’alarme que vous avez relevés, à 20 % de renta brute, je prendrais. A 7 % de renta brute, je passerais. Vous voyez ce que je veux dire.

Dernière modification par Bernard2K (29/09/2016 22h39)

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#8 29/09/2016 22h40 → SCI majoritaire en copropriété et également syndic de l'immeuble de rapport ? (copropriété, sci, syndic)

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Bonsoir Bernard2K,

Pour vous répondre :
- Effectivement, sur infogreffe.fr j’ai trouvé la SCI et je peux donc acheter des documents. En avez vous à me recommander? Est ce que l’extrait KBis peut transmettre suffisamment d’informations?

- Les CR d’AG sont clairs mais il n’y a pas beaucoup d’informations. Parmi les points notables, on voit que le syndic propose des travaux mais ils ne sont pas acceptés. Apparemment, pour l’AG qui a eu lieu cette semaine et qui avait été reportée faute de la présence des copropriétaires pour la 1ère convocation, cela a donné lieu au vote de petits travaux. Pour l’AG qui vient d’avoir lieu, apparemment, tout le monde était présent. Au cours de l’AG de 2015, seul le propriétaire de l’appartement que j’achète n’était pas présent.

- Les pouvoirs sont apparemment les suivants :
n°1 (1 appartement + 1 grenier qui a été aménagé pour faire un duplex) : 22/110
n°2 (1 appartement, celui que j’achète) : 22/110
n°3 (1 local, c’est l’appellation du carnet de copro mais en fait c’est un appartement) : 10/110
n°4 SCI (1 commerce + une cave) : (50+6) = 56/110

Le syndic a proposé la refonte du règlement de copro pour recalculer les tantièmes (qui devraient s’ajuster à la hausse pour le n°1 + le n°3 et à la baisse pour la SCI). Ce point me rassure un peu car les pouvoirs vont s’équilibrer (en théorie, ça a été validé mais je n’ai pas eu l’occasion de recevoir le PV d’AG qui doit en théorie m’être envoyé, je crois que c’est obligatoire car j’ai signé le compromis un peu avant).

- Les travaux engagés vont évidemment augmenter les charges et ça, c’est un bon point (pour moi). Le syndic prend 650€ pour la gestion de cet immeuble, je ne sais pas si ça paraît être élevé pour vous. Le notaire me dit que c’est pas donné et l’agent immobilier qui me vend l’appartement me dit qu’on est dans une fourchette un peu haute mais pas abusive.

- C’est mon notaire qui a attiré mon attention sur la réputation des frères, d’où peut être mon éventuel début de paranoïa… En plus, l’hotesse du syndic m’a dit que les copropriétaires habitaient loin alors que le plus important est le frère de celui qui gère le syndic (et l’agence immobilière) et habite à côté de la ville (évidemment ces incohérences ont renforcé mon doute). Et comme il y a une trace importante qui témoigne d’un écoulement d’eau sur la façade (et qui date d’il y a au moins 2 ans d’après ce que j’ai pu voir en consultant de vieilles photos sur google), cela a renforcé les soupesons concernant la non volonté de ne pas faire des travaux dans l’immeuble, ce qui est dommage car l’ensemble paraît être en bon état (cf photo).

http://img15.hostingpics.net/thumbs/mini_524424IMGP2377.jpg

- Vous avez raison concernant les infos, je vais essayer de voir les locataires de l’appartement (au dessus du peut être futur mien) histoire d’avoir une idée de l’ampleur de la catastrophe (ou pas)!

Merci pour vos conseils très avisés et qui, même s’ils ne donnent pas de réponse claire, permettent la réflexion et donc in fine, la prise de décision.

Cdlt


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#9 29/09/2016 23h23 → SCI majoritaire en copropriété et également syndic de l'immeuble de rapport ? (copropriété, sci, syndic)

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Je ne connais pas suffisamment les documents d’une SCI. Je dirais (un peu au pif) commencer par le kbis, si ça ne suffit pas, les derniers statuts à jour. Si d’autres foreumeurs connaissent mieux et peuvent vous répondre, tant mieux.

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#10 30/09/2016 00h33 → SCI majoritaire en copropriété et également syndic de l'immeuble de rapport ? (copropriété, sci, syndic)

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Boutman a écrit :

- Effectivement, sur infogreffe.fr j’ai trouvé la SCI et je peux donc acheter des documents. En avez vous à me recommander? Est ce que l’extrait KBis peut transmettre suffisamment d’informations?

Le kbis ne vous apprendra pas grand chose (hormis la liste des associés). Les statuts pourraient apporter quelques éclaircissements (sous réserve que ceux déposés soient à jour…). Pour une SCI, vous n’aurez en général ni les comptes ni les PV d’AG (leur dépôt au TC n’est pas obligatoire pour une SCI).

L’enquête "terrain" devrait vous en apprendre bien plus.


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#11 30/09/2016 00h41 → SCI majoritaire en copropriété et également syndic de l'immeuble de rapport ? (copropriété, sci, syndic)

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GoodbyLenine a écrit :

Le kbis ne vous apprendra pas grand chose (hormis la liste des associés).

Le kbis d’une SCI indique le nom des associés ?
Pour les sociétés commerciales ça n’est à ma connaissance pas le cas (en tout cas pas sur mon kbis).

Dernière modification par Geronimo (30/09/2016 00h41)

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#12 30/09/2016 02h50 → SCI majoritaire en copropriété et également syndic de l'immeuble de rapport ? (copropriété, sci, syndic)

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Demandez le kbis d’une SCI, et vous y trouverez le nom des associés (et du/des gérants).
C’est en tout cas ce que j’y trouve pour les kbis de SCI (et de SNC) dont je dispose.

Sur le kbis d’une SARL je n’ai que le nom du/des gérant. Sur celui d’une SAS ou d’une SA, il n’y a évidemment rien sur les actionnaires (anonymes).

Ça semble logique, étant donné la responsabilité des associés/actionnaires dans ces différents types de sociétés.


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#13 30/09/2016 08h31 → SCI majoritaire en copropriété et également syndic de l'immeuble de rapport ? (copropriété, sci, syndic)

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Boutman a écrit :

Le syndic prend 650€ pour la gestion de cet immeuble

650 €/an pour l’ensemble de l’immeuble ?

Pour ce qui est de comparer avec les tarifs habituels des syndics : faites une recherche internet, il y a des enquêtes réalisées qui permettent de comparer.

Si c’est bien 650 €/an pour l’ensemble de l’immeuble, il faut comparer avec le fait que les prestataires intellectuels travaillent environ aux tarifs suivants :
600 à 800 € TTC par jour pour un prestataire "courant"
1200 € TTC par jour pour un "expert"
1800 à 2000 € TTC par jour pour du "haut de gamme" (exemple cabinet d’avocat spécialisé).
Il faut bien voir que pour 1 jour vendu, il y a souvent 1 jour de boulot en plus (faire des offres, gérer l’administratif, etc.) et que ça doit aussi payer les frais du cabinet (location, charges de structure, etc) et les déplacements.

Donc, si le syndic se fait payer 1 jour de boulot par an, ce n’est vraiment pas cher. Convoquer l’AG, assister à l’AG, faire le compte-rendu, consulter des artisans pour les travaux, gérer la répartition des charges etc. C’est au moins 1 jour de boulot en étant super bien organisé, plutôt 2 ou 3 jours au réel.

Dernière modification par Bernard2K (30/09/2016 09h22)

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#14 30/09/2016 09h10 → SCI majoritaire en copropriété et également syndic de l'immeuble de rapport ? (copropriété, sci, syndic)

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Bonjour,

Le syndic prend 650€ pour l’immeuble pour la gestion, je ne parle pas des charges totales car dans ce cas, cela revient à une 60aine d’euros par mois pour mon appartement. C’est un petit immeuble, les appartements font entre 40 et 60m². Il est dans un quartier historique, il n’y a pas d’ascenseur.

J’ai acheté l’extrait kbis, il n’y a pas beaucoup d’informations, mais 2 points me questionnent :

- Le siège correspond à l’adresse de l’immeuble dans lequel j’achète.

- Dans la zone "Gestion, direction, administration, contrôle, associé ou membre", il est indiqué le nom du gérant et rien d’autre. Il me semblait pourtant qu’une SCI c’était au moins à deux?

- Dans les renseignements relatifs à l’activité, il y a :
Adresse de l’établissement : nom de l’immeuble dans lequel j’achète l’appartement
Activité exercée : acquisition d’un local à usage commercial dépendant d’un immeuble SIS à (nom de la ville) (adresse qui correspond à l’immeuble de mon appartement)
Date de commencement de l’activité : 1989

- J’ai également l’adresse du gérant de la SCI, qui habite bien la ville dans laquelle je suis.

Merci pour vos contributions

Dernière modification par Boutman (30/09/2016 09h12)


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#15 30/09/2016 10h48 → SCI majoritaire en copropriété et également syndic de l'immeuble de rapport ? (copropriété, sci, syndic)

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Bonjour,

Au delà de l’aspect syndic que je ne maîtrise pas assez pour ajouter plus d’informations à ce que vous a dit B2K, je trouve que votre extrait K-Bis permet de recouper plusieurs infos:

1) C’est très étrange qu’il n’y ai que le gérant. Vous devriez avoir au moins une autre ligne intitulé "Associé indéfiniment responsable" et la qualité et l’adresse de l’associé.
Néanmoins ce cas est possible suite à des évènements types rachat de parts, décès ou retrait d’un associé.
Dans le cas où un seul associé détient toutes les parts d’une SCI, la dissolution de cette SCI n’est pas automatique (sauf si cette dissolution est prévue dans les statuts dans une clause spécifique).
En revanche, cet associé unique peut décider à tout moment de la dissolution de la SCI par déclaration au greffe du tribunal de commerce en vue de la mention de la dissolution au registre du commerce et des sociétés.

De même, tout intéressé (qui aurait un intérêt personnel à agir) peut saisir le Tribunal de commerce pour demander la dissolution judiciaire de cette SCI.

L’associé unique de SCI, pour éviter la dissolution de la SCI, doit régulariser cette situation dans le délai d’un an en faisant entrer au capital de la SCI un nouvel associé :
- soit par cession de parts sociales,
- soit par une augmentation de capital,
- soit par donation d’une partie de ses parts sociales.

Lorsqu’un tiers demande la dissolution judiciaire d’une SCI au motif que l’intégralité des parts sociales sont détenues par un seul associé, le tribunal saisi peut également accorder un délai de 6 mois maximum à cet associé unique pour régulariser cette situation plutôt que de prononcer sans délai la dissolution de la société. Par ailleurs, durant cette procédure judiciaire et avant décision du tribunal, l’associé unique a également le temps de régulariser la situation et d’éviter la dissolution de la SCI en trouvant un nouvel associé.

2) le siège de la SCI est dans l’immeuble. Donc au niveau du local commercial. Qu’est-ce qu’il y a dans ce local ? une activité des deux frères ou un truc qui n’a rien à voir (bizarre en ce cas de mon point de vue) ?

3) le libellé de l’activité de la SCI est hyper hyper restrictif puisque spécifiant que l’activité est uniquement l’acquisition d’un bien précis pour un usage commercial.
Par ailleurs, vous dites que les frères (associés dans la SCI et aussi gérant) sont aussi syndic et facture des frais par an (650€).
Pourriez-vous préciser qui est vraiment défini sur les factures comme le fournisseur du service ? Si c’est la SCI, il y a un gros problème car elle sort de son cadre d’activité pour lequel elle a été créée.

Le mieux serait en ce cas d’avoir les derniers statuts à jour pour être sûr qu’un élargissement de l’activité n’a pas été fait. Comme dis ce n’est pas forcément évident de trouver les statuts à jour.

Setanta

EDIT: corrections et mise en forme

Dernière modification par Setanta (30/09/2016 10h51)

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#16 30/09/2016 16h01 → SCI majoritaire en copropriété et également syndic de l'immeuble de rapport ? (copropriété, sci, syndic)

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Morey a écrit :

Il suffit qu’un seul autre propriétaire soit absent lors de l’AG pour qu’ils aient la majorité.

ça dépends si c’est un vote en majorité 24, 25, 25-1 ou 26 voir à l’unanimité.

Pour le reste, vu comment cela vous prends la tête maintenant imaginez ce que ce sera une fois propriétaire…
même si le prix est intéressant, c’est peut-être juste le vendeur qui fait une bonne affaire smile .

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#17 01/10/2016 00h45 → SCI majoritaire en copropriété et également syndic de l'immeuble de rapport ? (copropriété, sci, syndic)

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@ Rollingstone : l’affaire me questionne effectivement mais si mes craintes sont injustifiées, alors pourquoi se priver d’une bonne affaire?

@ Setantat : Dans le local commercial, il y a un magasin de vêtements. Mais comme apparemment la SCI a vendu un lot, je suppose que le siège devait être rattaché à ce lot?

Bon, sinon j’ai été dans l’après midi faire la rencontre des locataires du dernier étage. Pas méchants mais effectivement un peu "en décalage" et sentant l’alcool à 16h… J’ai prévenu que j’allais avoir l’appartement du dessous et qu’il faudrait donc qu’il fasse un peu le ménage dans les communs et j’ai posé des questions sur le syndic + entretien de la copropriété. Pour eux RAS, il y a eu l’an passé une fuite et le syndic a réagi assez vite.

Il ne me reste que jusqu’à demain pour me décider mais je pense finalement tenter le coup après réflexion. J’appellerai quand même le vendeur demain matin pour faire un point avec lui. Si cette affaire tourne mal, je pourrais vous faire profiter d’un retour d’expérience…

Bonne soirée et merci à tous pour votre aide/expérience.


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#18 03/10/2016 08h54 → SCI majoritaire en copropriété et également syndic de l'immeuble de rapport ? (copropriété, sci, syndic)

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Bonjour,

C’est tout de même très louche cette SCI. Un cas particulier avec 1 associé qui doit être résolu assez rapidement et une adresse à un siège qui n’appartient plus à la SCI ou un associé !

Pour infos, cela veut dire que le courrier (notamment et surtout de l’administration) est envoyé soit au locataire de la SCI soit à l’ancien proprio du lot vendu. C’est bizarre, car en tant que propriétaire je n’aurais pas envi que mon courrier soit envoyé chez mon locataire.

Setanta

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#19 03/10/2016 13h45 → SCI majoritaire en copropriété et également syndic de l'immeuble de rapport ? (copropriété, sci, syndic)

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Si la SCI avait "1 commerce + une cave" et qu’ils ont réduit leur part dans la co-propriété sans la quitter complètement, en toute logique, ça veut dire qu’ils ont vendu l’un de ces lots mais pas les deux.

Pour la domiciliation de la SCI sur place : ça ne veut pas forcément dire que c’est le locataire qui reçoit le courrier. Il peut y avoir une boîte aux lettre dédiée, avec le gérant de la SCI qui relève le courrier de temps en temps.

Ensuite, si la SCI n’a plus qu’un seul sociétaire, c’est effectivement une anomalie. Mais ça ne changera pas grand chose à la question des votes. La SCI aura toujours le même droit de vote en proportion des tantièmes ; le droit de vote est juste sur une seule tête s’il n’y a qu’un sociétaire ; réparti sur les deux têtes (en proportion de leurs parts dans la SCI) s’il y a deux sociétaires. C’est mieux si la SCI régularise sa situation en reprenant un second sociétaire ; mais je n’en ferais pas un cheval de bataille car ça ne change pas le fond du problème.

Dernière modification par Bernard2K (03/10/2016 13h49)

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#20 03/10/2016 14h28 → SCI majoritaire en copropriété et également syndic de l'immeuble de rapport ? (copropriété, sci, syndic)

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Bonjour,

Mon notaire m’a appelé aujourd’hui. Il a contacté un de ses amis avocat et d’après ce dernier, la situation pourrait être attaquable (moins maintenant que le frère n’a qu’une part) mais évidemment, c’est compliqué en temps et argent. Toutefois, c’est rassurant de savoir qu’on peut aussi "contre-attaquer" si besoin. J’ai décidé d’acheter étant donné après avoir eu l’opportunité d’obtenir les différents éléments m’aidant à la prise de décision (la rencontre avec le gérant du syndic et avec le locataire "problématique" m’ont permis d’y voir plus clair, ainsi que la redéfinition des tantièmes au cours de la dernière AG qui va "diluer" l’importance de la relation entre les frères). Si j’ai fait un bon choix, je le saurais bientôt. Dans le cas contraire, on appellera ça l’expérience et d’après mon notaire, le risque de perte de capital est plus que limité en l’état actuel des choses.

Je ne manquerai pas de vous tenir informés de la suite des événements. Prochain rdv, la signature définitive.

Un grand merci pour l’aide de chacun (+).

Cordialement


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#21 03/10/2016 15h53 → SCI majoritaire en copropriété et également syndic de l'immeuble de rapport ? (copropriété, sci, syndic)

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Pour l’aspect "c’est attaquable" : ne pas oublier que dans un procès, il y a généralement un perdant et un gagnant. Ca veut dire qu’il y a 50 % des parties qui ont entendu "c’est attaquable" (voire même "on va gagner") et qui perdent quand même ! wink

Donc bien regarder ce qu’on a à y gagner et ce qu’on a à y perdre avant de se lancer dans une procédure.

Dernière modification par Bernard2K (03/10/2016 15h55)

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