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Forums des investisseurs heureux

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#1 29/09/2016 10h24 → Les Nouveaux Constructeurs : un promoteur immobilier bien géré (les nouveaux constructeurs, lnc, promoteur immobilier)

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Hello à tous,

Je vous propose de regrouper ici toutes nos discussions sur Les Nouveaux Constructeurs (LNC).

A titre d’information, on pourrait aussi donner le nombre de titres que l’on détient.

Le prix offre est astucieux : on a une prime sur les derniers cours, cela représente plus ou moins 2 fois la book value réévalué (je dois affiner mes calculs).

On connaît la dynamique du marché.

Personnellement, je trouve que c’est le promoteur immobilier le mieux géré de la place (excellente allocation de capital, recentrage sur les activités les plus rentables, arrêt ou cession des activités difficiles).

La P/Book value d’autres acteurs est plus élevée (mais certaines peuvent s’expliquer). Je creuse le dossier.

A titre récapitulatif:

Capelli: P/B de 1,25 mais cela n’est pas un pure player pour le moment de la promotion.
Kaufman& Broad: P/B de 3,4 avant le dividende exceptionnel.
Nexity: P/B de 2,1
AST groupe: plus difficile à déterminer vu la multitude d’activités.

Il n’y a pas d’offre de retrait obligatoire, il est possible de garder mais la liquidité sera beaucoup plus faible (et implique une certaine volatilité).
Cheers
Jeremy
J’ai 2518 actions LNC.

Mots-clés : les nouveaux constructeurs, lnc, promoteur immobilier

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#2 29/09/2016 10h30 → Les Nouveaux Constructeurs : un promoteur immobilier bien géré (les nouveaux constructeurs, lnc, promoteur immobilier)

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Merci pour le travail de synthèse Jeyfox. J’ai l’impression qu’avec votre approche par les comparables, on va aboutir à une offre pas si généreuse que cela…

Hâte de lire le travail de l’expert indépendant !

J’ai 459 titres.


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#3 29/09/2016 11h42 → Les Nouveaux Constructeurs : un promoteur immobilier bien géré (les nouveaux constructeurs, lnc, promoteur immobilier)

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La liquidité du titre était DEJA faible avant l’OPA…il sera donc encore plus difficile de vendre par la suite…pour ceux qui ont plusieurs centaines ou milliers de titres…

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#4 29/09/2016 12h52 → Les Nouveaux Constructeurs : un promoteur immobilier bien géré (les nouveaux constructeurs, lnc, promoteur immobilier)

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Bonjour Jeremy,

Je trouve que l’offre est correcte sans toutefois pricer la croissance à venir les 2 prochaines années.

J’ai 546 actions LNC.
Deux amis ont environ 100 actions à eux 2.

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#5 29/09/2016 13h45 → Les Nouveaux Constructeurs : un promoteur immobilier bien géré (les nouveaux constructeurs, lnc, promoteur immobilier)

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La performance du jour fait en tout cas plaisir à voir, même si je n’ai que 40 actions.

Les acheteurs aujourd’hui (20 fois les volumes habituels ), entre 34.60€ et 34.80€, sont-ils d’ores-et-déjà les Mitterand, ou des investisseurs jouant l’arbitrage avec potentiel activisme pour faire augmenter l’offre ?
Au cours actuel et sans réévaluation de l’offre, l’upside est très limité…

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#6 29/09/2016 17h13 → Les Nouveaux Constructeurs : un promoteur immobilier bien géré (les nouveaux constructeurs, lnc, promoteur immobilier)

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Bonjour,
je vous rejoins depuis le site de l’IF. J’ai 159 titres et j’ai suivi la belle histoire de LNC grâce à Jérémy à qui je dis bravo pour son analyse.
Je pense apporter à l’offre de 35€

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#7 29/09/2016 21h21 → Les Nouveaux Constructeurs : un promoteur immobilier bien géré (les nouveaux constructeurs, lnc, promoteur immobilier)

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Bonjour,

Actionnaire également avec 9800 titres si je me souviens bien. Je pense à priori conserver mes titres car j’estime la juste valeur plutôt dans les 40-60 euros par action. En effet je pense que la dynamique à moyen terme (RN de 50-70M pour les 2-3 prochaines années je pense) est très favorable et la prime de l’OPA quasi inexistante.

EDIT: après avoir regardé rapidement le RN du S1 des 5 dernières années étaient compris entre -1 et 5.7M (1-2M en moyenne) et on est à 13M. Le ROC était entre 0 et 5% (moyenne de 2%) et on est à 10%. Les résultats sont absolument excellents et j’estime que LNC vaut nettement plus que 35E/actions.
Le seul point "négatif" est la hausse du carnet de commande de seulement 12% qui représente tout de même près de 2 ans de CA.
Après à horizon quelques mois il est tout à fait possible qu’il y ait de meilleurs investissements.

Dernière modification par Dioup (29/09/2016 21h38)

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#8 29/09/2016 23h37 → Les Nouveaux Constructeurs : un promoteur immobilier bien géré (les nouveaux constructeurs, lnc, promoteur immobilier)

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J’en ai 280 de mémoire.
Pas encore décidé ce que j’allais faire.

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#9 29/09/2016 23h56 → Les Nouveaux Constructeurs : un promoteur immobilier bien géré (les nouveaux constructeurs, lnc, promoteur immobilier)

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Le RN du semestre est de 13 M€ au lieu de ~0 l’an dernier, si on fait la même progression d’une année à l’autre au 2nd semestre, càd qu’on ajoute 13 M€, le BNPA annuel sera supérieur à 4 €.
Les fonds propres sont d’environ 20 euros. Ça semble loin de 35 € mais finalement à 4 € euro par an le gap sera comblé dans 4 ans seulement.
4 ans c’est peu mais en même temps il peut se passer beaucoup de choses. Et puis ne serait-on pas proches d’un haut de cycle en matière de construction ?
Il y a de quoi hésiter.
Je vais au moins en céder une moitié, pour la deuxième moitié, j’hésite.


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#10 30/09/2016 00h14 → Les Nouveaux Constructeurs : un promoteur immobilier bien géré (les nouveaux constructeurs, lnc, promoteur immobilier)

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Quel est l’intérêt d’une OPA non suivie d’un Retrait Obligatoire quand on détient déjà 85% du capital et 90% des droits de vote et qu’il est très probable que ces proportions vont monter au dessus de 95% à l’issue de l’OPA ? J’avoue que pour l’instant la démarche est obscure pour moi.

Dernière modification par Geronimo (30/09/2016 00h17)

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#11 30/09/2016 01h23 → Les Nouveaux Constructeurs : un promoteur immobilier bien géré (les nouveaux constructeurs, lnc, promoteur immobilier)

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Belle histoire boursière en tout cas.

Début 2009, je me souviens très bien, le titre cotait sous les 4 € sur des rumeurs de faillite et la famille Mitterrand était acheteuse d’actions et à ma connaissance n’a cessé d’en acheter depuis.

A l’époque, je jugeais trop risqué d’investir sur un promoteur immobilier ! Mieux vaut en rire.

Ophteos permet de remonter jusqu’à 2013 :
LES NOUVEAUX CONSTRUCTEURS (opérations d?initiés) - Page 7

Une OPR est la suite naturelle de ses opérations.

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#12 30/09/2016 01h37 → Les Nouveaux Constructeurs : un promoteur immobilier bien géré (les nouveaux constructeurs, lnc, promoteur immobilier)

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InvestisseurHeureux a écrit :

Une OPR est la suite naturelle de ses opérations.

Certes, sauf que "Premier Investissement a indiqué ne pas avoir l’intention de demander un retrait obligatoire à l’issue de l’offre". D’où mon interrogation quant à l’objectif de cette opération.

JeromeLeivrek a écrit :

Les fonds propres sont d’environ 20 euros. Ça semble loin de 35 € mais finalement à 4 € euro par an le gap sera comblé dans 4 ans seulement. 4 ans c’est peu mais en même temps il peut se passer beaucoup de choses.

Déjà, le carnet de commandes représente 2 ans de CA (sur la base du S1 2016).

Dernière modification par Geronimo (30/09/2016 02h00)

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#13 30/09/2016 09h59 → Les Nouveaux Constructeurs : un promoteur immobilier bien géré (les nouveaux constructeurs, lnc, promoteur immobilier)

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Bonjour à tous,

Ma lecture à tête reposée des chiffres du S1 entraîne les conclusions suivantes :

Le prix de rachat actuel semble fair, sans prendre en compte la croissance déjà actée pour les 2 prochaines années.
La question que je me pose : sommes-nous sur un haut de cycle immobilier ? Je n’en sais rien, ce qui est sûr c’est qu’on est loin d’un bas de cycle, et que les taux d’intérêts ne resteront pas aussi bas indéfinimment.

En détails:

Le résultat opérationnel du S1 est de 26M€ (on doit retraiter les 5M€ de pertes opérationnelles non courantes qui est un write-off du goodwill et donc une dépense non cash).
Sur cette base, on arriverait à 50M€ de résultat opérationnel annuel. (certainement plus)

Au niveau du bilan, pas grand-chose à dire, il est sain.
-    Le BFR augmente de +/- 30M€ uniquement tiré par les stocks. Stocks nécessaires vu la croissance de l’activité à venir sur les 2 prochaines années.
-    L’endettement augmente lui aussi, et sert à financer la croissance.

Au niveau valorisation :
LNC a une capitalisation boursière de 560M€ à laquelle il faut ajouter 90Me de dettes nettes, soit 650M€ en valeur d’entreprise.
On paye donc un multiple de 13 fois le résultat opérationnel actuel, sachant qu’il devrait augmenter (de 20%/an au moins ??) dans les 2 prochaines années.
Si le taux de marge se maintient dans le temps, avec la hausse du CA, on aurait environ 70-80M€ de résultat opérationnel en 2018 : moins de 10 fois le résultat opérationnel.

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#14 30/09/2016 14h19 → Les Nouveaux Constructeurs : un promoteur immobilier bien géré (les nouveaux constructeurs, lnc, promoteur immobilier)

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InvestisseurHeureux a écrit :

Début 2009, je me souviens très bien, le titre cotait sous les 4 € […]
A l’époque, je jugeais trop risqué d’investir sur un promoteur immobilier ! Mieux vaut en rire.

Pareil ! En 2012, c’était une daubasse, à 5 €. A l’époque, je n’en ai pas pris, mon raisonnement étant le suivant : l’immobilier est très cher en France et risque de se casser la figure comme dans d’autre pays… Superbe raisonnement smile . En 2015, j’ai été remis sur cette piste par 2 camarades, puis j’ai été convaincu  par une chose : les rachats incessants des Mitterrand, et j’en ai acheté à 12 puis 18 €.

Geronimo a écrit :

Quel est l’intérêt d’une OPA non suivie d’un Retrait Obligatoire quand on détient déjà 85% du capital et 90% des droits de vote et qu’il est très probable que ces proportions vont monter au dessus de 95% à l’issue de l’OPA ? J’avoue que pour l’instant la démarche est obscure pour moi.

Pour moi aussi, un peu. On peut cependant regarder une OPAS similaire, ETAM fin 2013 (quoique l’opération était un peu différente, mais ça revient à la même chose), à l’issue de laquelle le concert Michior détient plus de 95 % et, à l’époque, ne souhaitait "pas acquérir d’autres titres". Que s’est-il passé depuis ? Rien. Enfin si, ils ont remis en place le dividende. Que va-t’il se passer maintenant ? On n’en sait rien. Mais je ne peux m’empêcher de penser qu’ils n’ont pas fait tout ça pour en rester là. Soit acquérir la totalité, soit vendre en possédant le max des actions.
Une autre idée ?


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#15 30/09/2016 15h45 → Les Nouveaux Constructeurs : un promoteur immobilier bien géré (les nouveaux constructeurs, lnc, promoteur immobilier)

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@ FranckInvestor
Je lirai de près aussi le rapport de l’expert indépendant!

@ Chris76
La liquidité est (était) pas trop mauvaise sur cette entreprise.

@ tchéco

Vous résumez bien la situation!
On a +28% en réservation nette en France (S1 2016//S1 2015), cela me semble être un très bon chiffre.

Voici la définition de réservation: "elles représentent les promesses d’achat signées sous seing privé pour lesquelles un dépôt de garantie a été encaissé et le délai de rétractation est expiré".

Le carnet de commande progresse de 12% au global mais +31,8% en France (résidentiel) entre le S1 2015// S1 2016.

Voici la définition de carnet de commandes: "en France, le carnet de commandes correspond à la somme a) de la part non encore reconnue en comptabilité du chiffre d’affaires sur les ventes de logements signées et b) du chiffre d’affaires attendu sur les logements réservés et non encore signés. À l’étranger, le carnet de commande représente le chiffre d’affaires attendu sur les logements réservés non encore livrés. Il inclut le montant revenant aux associés extérieurs dans les programmes en co-promotion. Il est exprimé en euros hors taxes"

@ chlorate
Aucune idée. Upside limité en spot le temps que l’opération soit mise en place mais à terme…my guess is as good as yours.

Pour l’instant, personnellement je ne pense pas apporter.

Cheers

Jeremy
J’ai des actions LNC.

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#16 30/09/2016 18h20 → Les Nouveaux Constructeurs : un promoteur immobilier bien géré (les nouveaux constructeurs, lnc, promoteur immobilier)

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Geronimo a écrit :

JeromeLeivrek a écrit :

4 ans c’est peu mais en même temps il peut se passer beaucoup de choses.

Déjà, le carnet de commandes représente 2 ans de CA (sur la base du S1 2016).

Tout à fait ; mais il peut se passer plein d’autres choses du genre une baisse boursière généralisée.
Ou une baisse "sans raison" du titre sous 35 € après l’opération (déjà vu avec Etam).
Bon, j’ai largué quasiment la moitié de mes titres à 34,89 €. Pour le reste j’attends de voir.


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#17 01/10/2016 21h57 → Les Nouveaux Constructeurs : un promoteur immobilier bien géré (les nouveaux constructeurs, lnc, promoteur immobilier)

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Hello,
je vous propose de lister ceux qui ne vont pas ou ne pense pas apporter à l’offre. Cela pourra être utile pour la suite.
Vous pouvez aussi m’envoyer votre nombre d’actions en MP et je ferai une synthèse (nbre de personnes, nombre d’actions total, pourcentage que cela représente par rapport au flottant).
Cheers
Jeremy
J’ai des actions LNC.

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#18 01/10/2016 22h09 → Les Nouveaux Constructeurs : un promoteur immobilier bien géré (les nouveaux constructeurs, lnc, promoteur immobilier)

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Je ne comprends pas trop votre demande (répétée).
Vous pensez que la communauté du forum IH pourrait avoir un % important du flottant pour peser sur la décision/négociation de rachat?

Ne pouvez-vous pas dire clairement ce que vous souhaiteriez obtenir dans le contexte de ce rachat?


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#19 01/10/2016 22h23 → Les Nouveaux Constructeurs : un promoteur immobilier bien géré (les nouveaux constructeurs, lnc, promoteur immobilier)

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Bonjour Jef56,
merci pour votre message direct…
Clairement, si je n’apporte pas c’est que je pense que le prix offert n’est pas parfait…
Je pense avoir indiqué que le carnet de commande et les réservations en France sont d’un niveau très élevé et laisse présager d’un future intéressant.
Si les actionnaires n’apportent pas à l’offre, cela peut montrer que le prix est insuffisant et que peut-être à terme un prix supérieur sera offert. En outre, on garderait un flottant intéressant.
Mieux vaut être prêt (peut-être pour rien) que pas prêt. Qu’en pensez-vous?
J’espère avoir répondu à votre question.
Bien cdlt
Jeremy
J4ai des actions LNC.

Dernière modification par Jeyfox (01/10/2016 22h29)

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#20 01/10/2016 22h30 → Les Nouveaux Constructeurs : un promoteur immobilier bien géré (les nouveaux constructeurs, lnc, promoteur immobilier)

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Maintenant c’est clair et si j’avais des actions NC je saurais quoi vous répondre! ;-)


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#21 03/10/2016 09h23 → Les Nouveaux Constructeurs : un promoteur immobilier bien géré (les nouveaux constructeurs, lnc, promoteur immobilier)

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Franchement, je ne crois pas au succès de cette OPAS. Ceux qui cherchent de la liquidité immédiate peuvent déjà vendre leurs titres au cours actuel. Le prix proposé est bien trop faible par rapport à l’expansion de l’activité à venir sur les 2-3 prochaines années.

Si la famille Mitterand ne relève pas son offre, elle ne va pratiquement pas récolter d’actions et aura juste attiré l’attention du marché sur la vraie valeur de LNC. Une fois que les cash flows deviendront très positifs et que la trésorerie sera bien remplie, bonne chance pour réussir un retrait en toute discrétion !

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#22 03/10/2016 19h01 → Les Nouveaux Constructeurs : un promoteur immobilier bien géré (les nouveaux constructeurs, lnc, promoteur immobilier)

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Après réflexion, et à la lecture des chiffres présentés, et surtout du fait qu’il n’y a pas d’offre de retrait, je ne pense finalement pas apporter mes titres à l’offre.

Un grand merci à Jeyfox pour la justesse de votre argumentation qui m’a évité de porter un jugement précipité sur cette offre a priori intéressante.

J’attendrai les résultats annuels 2016, voire plus si nécessaire.

Et je pense que nous ne sommes pas les seuls à vouloir un peu plus pour être désintéressé à bon compte sur nos actions Les Nouveaux Constructeurs.


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#23 03/10/2016 19h24 → Les Nouveaux Constructeurs : un promoteur immobilier bien géré (les nouveaux constructeurs, lnc, promoteur immobilier)

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Pouvez-vous me donner le raisonnement vous amenant à dire que l’absence d’offre de retrait est un argument déterminant ? Moi j’aurais dit qu’il y a du pour et du contre…


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#24 03/10/2016 19h32 → Les Nouveaux Constructeurs : un promoteur immobilier bien géré (les nouveaux constructeurs, lnc, promoteur immobilier)

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Jérôme,

S’ils pensaient faire une offre inattaquable, la famille Mitterrand aurait proposé un retrait obligatoire. Car qui dit retrait obligatoire, dit davantage d’investigations des autorités. Je pense à l’AMF notamment, qui a quand même un peu un rôle à protéger les investisseurs (notamment particuliers qui deviennent de plus en plus rare en France).

Dès lors, pas d’offre de retrait = encore une opportunité de céder ses titres dans une seconde offre à un prix plus intéressant.

C’est donc un élément qui m’a clairement mis la puce à l’oreille.

Après, dans cette logique, j’ai tout intérêt à ce qu’un maximum d’actionnaires actuels apportent à 35 EUR pour que la famille Mitterrand puisse faire par la suite une offre de retrait à un très bon prix sans que cela ne leur coûte trop cher.

Je pense donc ne plus intervenir ici.

Dernière modification par FranckInvestor (03/10/2016 19h39)


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#25 03/10/2016 22h16 → Les Nouveaux Constructeurs : un promoteur immobilier bien géré (les nouveaux constructeurs, lnc, promoteur immobilier)

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Hello,
En complément, l’OPR revient à une certaine forme "d’expropriation du droit de propriété= ici la vente forcée d’une action dans le cadre d’une OPR" d’où une plus grande vigilance des autorités de contrôle quant au prix offert que dans le cadre d’une offre d’achat simplifiiée (on n’est pas obligé d’apporter à l’offre).
Une OPR aurait nécessité un prix plus élevé.
Cheers
Jeremy
J’ai des actions LNC et je n’ai pas l’intention de les apporter à l’offre.

Dernière modification par Jeyfox (03/10/2016 22h17)

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