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Forums des investisseurs heureux

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#1 27/09/2016 00h40 → Lorentz : étude de cas immobilier (acheter un appartement mitoyen à sa RP) (investissement, prêt, rp)

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Bonjour à tous, la famille va s’agrandir et l’appartement va être trop petit .
L’appartement mitoyen qui était louée en loi 48 vient de se libérer.
Le propriétaire souhaite le vendre. 200000€ pour 43m2 avant négociation.
Je ne sais comment faire pour faire les choses au mieux.

Je possède 3 studios loués pour lequels il reste 33000, 76000, et 104000 euros  en capital restant dû.
Le tout est bien louée sans vacances locatives.
Je suis à 40℅ en capacité d’endettement.

Mes deux premiers locataires vont être sur le départ prochainement. Ce qui me laisserais la possibilité de vendre vide.
Je possède 80000 sur différents compte mobilisables rapidement.
La configuration des appartements nous permet de :

Gagner une grande chambre supplémentaire de 15 m2
Augmenter la surface de notre pièce à vivre de 10m2.
Nous serions alors sur un 3 pieces de 62 m2 contre 47 aujourd’hui .

De louer le reste de second  appartement (30m2) pour 750 euros .

Le tout nécessitant principalement de d’ouvrir une porte dans un mur .(possible et accepté par la copropriété).

Dois je vendre le 1er studio qui dégagerait 75000 € net toutes taxes déduites?

Le second 60000 € toutes taxes déduites?

Utiliser mon capital pour injecter de l’apport ?

Faire un mixte entre une vente et ponctionner mon capital.
L’idée étant de faire passer le crédit

Rembourser le premier prêt et mixer avec de l’apport ?

Par avance merci de m’avoir lu jusqu’au bout.

Message édité par l’équipe de modération (27/09/2016 02h50) :
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Mots-clés : investissement, prêt, rp

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#2 27/09/2016 10h04 → Lorentz : étude de cas immobilier (acheter un appartement mitoyen à sa RP) (investissement, prêt, rp)

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Comment calculez-vous votre capacité d’endettement ?

La plupart des banques acceptent de prendre en revenus 70 % des revenus locatifs bruts. Vous pouvez donc, a priori, ajouter 70 % de vos revenus locatifs actuels à vos autres revenus avant de calculer votre taux d’endettement.

On peut aussi, mais c’est moins évident que le banquier vous suive là-dessus, prendre en compte 70 % du revenu locatif du futur appartement locatif de 30m2.

Est-ce qu’avec ces calculs, il est possible que vous fassiez un nouvel emprunt, ou bien est-ce que vraiment, vous devez vendre deux appartements pour acquérir celui qui vous intéresse ? C’est ça qu’il faudrait savoir pour vous éclairer dans votre décision. Pour savoir cela, il vous faudrait interroger votre banque actuelle, mais aussi des banques concurrentes (en direct ou via un courtier). Ce qui veut dire, d’abord, mettre ces calculs à plat et au propre, ainsi qu’un petit descriptif de votre nouveau projet, pour arriver avec des arguments.

PS : il y a aussi une question de timing. Vous risquez de mettre du temps à vendre vos deux appartements. Est-ce que le voisin ne va pas vendre son appartement avant que vous n’ayez rassemblé l’argent nécessaire ?

Dernière modification par Bernard2K (27/09/2016 10h06)

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#3 29/09/2016 00h42 → Lorentz : étude de cas immobilier (acheter un appartement mitoyen à sa RP) (investissement, prêt, rp)

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Bonjour

J’ai pris un premier contact avec un courtier , qui me confirme qu’il rajoutera bien 70% des revenus locatifs ainsi que le futur revenu pour la capacité d’endettement. Pour des profils d’investisseurs, on peut atteindre 50% d’endettement. Ce qui impliquerait le changement de banque , le rachat de crédit pour la Rp actuelle etc…

Ce qui rend le projet possible sans vendre un studio. La vente d’un studio permettrait principalement de faire baisser le taux d’endettement et générer du cash que je ne me vois pas mettre en apport avec les taux actuels (1,20%~1,50%) sur 20 ans .

En empruntant de manière classique 70000€ maximum sur 20 pour une mensualité de 350€.
L’autre solution est un prêt lissé qui augmente au fur et à mesure que les prêts immo se terminent.
En retenant un prix possible de 210000€(fourchette haute) et un apport se limitant aux frais de notaires et banquaire , nous arrivons à des mensualités de départ à 270€.

puis année 8 à 374€
Puis année 13 à 1037 €
Puis année 14 à 2242€
Puis année 19 à 2851€
Les six dernières années sont énormes puisque les premières années on rembourse essentiellement des intérêts….

Je compte me servir du loyer du studio qui sera créé (750€) pour rembourser plus vite les premières années et réduire ainsi le coût du crédit. L’idée étant de faire passer le crédit tout maintenant un niveau de vie nous permettant de continuer à partir en vacances et se faire plaisir, Nous pouvons supporter les
charges et taxes foncières.
Je dois voir avec le notaire comment calculer charges et taxe habitation sur la partie loué.

Qu’en pensez vous ?

Le prêt lissé vous paraît il adapté ?

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#4 29/09/2016 11h31 → Lorentz : étude de cas immobilier (acheter un appartement mitoyen à sa RP) (investissement, prêt, rp)

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Bonjour,

La taxe d’habitation sera adressé directement aux locataires concernés s’ils sont en place à partir du 01/01 de l’année considérée…

Concernant les charges locataires, en plus de refacturer au réel ce qui leurs incombent, n’oubliez pas de refacturer au réel la partie TEOM (Taxe Enlèvement Ordures Ménagères, au prorata de la surface par exemple) de votre taxe foncière.

Setanta

PS : Aucune idée pour le prêt lissé, j’avoue ne pas bien comprendre les tenants et aboutissants de ce montage.

Dernière modification par Setanta (29/09/2016 11h31)

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#5 30/09/2016 00h52 → Lorentz : étude de cas immobilier (acheter un appartement mitoyen à sa RP) (investissement, prêt, rp)

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Une seconde proposition de prêt classique vient de mettre faite:

Un apport est demandé mensualité 765 € sur 25 ans .
Le courtier prenant en compte la location crée.

Mieux vaut t’il partir sur du prêt lissé ou sur cette dernière proposition?

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#6 02/10/2016 09h00 → Lorentz : étude de cas immobilier (acheter un appartement mitoyen à sa RP) (investissement, prêt, rp)

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Bonjour à tous

Ma femme et moi sommes confrontés à un grand dilemme.
Propriétaire de notre Rp depuis 2ans , l’appartement mitoyen au notre est en vente à un prix correct.
Nous avons plusieurs Studio loués en lmnp pour le premier le prêt de termine dans 8 ans avec un capot restant de 33000€.
Rentabilité net 8℅. La vente de ce dernier provoquerait une plus value de 80000€ net vendeur.
Possibilité d’apporter en plus 50000€ d’apport.

Plusieurs options se posent:

Vendre et mettre un maximum de apport pour profiter pleinement d’un grand appartement dans un lieu où nous souhaitons rester avec nos enfants. Ce qui impliquerait la perte d’un studio rentable et une baisse de  l’épargne ?mais des mensualités plus légères.

Récupérer une pièce pour s’agrandir et louer la partie restante pour un loyer de 750€ .la mensualité de crédit serait de 800€ avec 50000€ d’apport, mais de nombreux travaux à faire rapidement.

Comment gerer vous le fait de se séparer d’un investissement locatif pour lequel on a eu un coup de coeur 10 ans avant pour agrandir sa rp ?
Quelles sont les équilibrages possibles?

Besoin de conseils et d’avis éclairés Svp

Message édité par l’équipe de modération (02/10/2016 00h03) :
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#7 02/10/2016 19h11 → Lorentz : étude de cas immobilier (acheter un appartement mitoyen à sa RP) (investissement, prêt, rp)

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Bonjour,

pour ma part je reste sur ma première idée : vu les taux actuels, si vous pouvez emprunter pour acheter cet appartement mitoyen, vous devriez emprunter. N’allez pas bazarder des appartements locatifs rentables si vous pouvez l’éviter.

Notez bien qu’après avoir acheté cet appartement mitoyen, vous le scindez : une partie pour vous, les 30 m² restants en appartement locatif. Cela nécessite de modifier le réglement de co-propriété (géomètre + formalités côté co-pro) et également de modifier les lots déclarés au cadastre. Des modifications sur le circuit électrique aussi pour raccorder les pièces rattachées à votre appartement sur votre compteur. Rien d’insurmontable mais ça fait quelques frais et formalités.

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