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#1 25/09/2016 22h23 → Fregiso : étude de cas immobilier (immeuble de rapport à Amiens, Beauvais, Compiègne...) (conseil, immobilier, stratégie)

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Bonsoir, je compte réaliser bientôt mon premier investissement immobilier (j’ai 21 ans).
Suite à ma découverte du milieu immobilier depuis quelques mois, une stratégie d’investissement commence à se dessiner. Étant débutant j’aimerais connaître votre avis sur celle-ci.

Je précise que j’habite en région parisienne et dispose d’un patrimoine conséquent pour mon âge (150k €). De plus, pour des raisons de statut (voir loi du 20 avril sur la déontologie des fonctionnaires) je ne peux faire que très peu d’opérations d’achat revente dans l’immédiat (je pourrai en faire plus dans 4ans). J’espère donc faire croître mon capital grâce à de très bons rendements locatifs et éventuellement des plus values dans 4/5 ans. Enfin, je m’oriente vers des immeubles de rapport que je mettrais en gestion locative par une agence et ma banque est d’accord pour me prêter avec un très bon taux.

J’explique donc mon raisonnement: De ce que j’ai compris, les prix sont très très hauts dans les secteurs prisés comme Paris et sa banlieue chic, même si on observe une légère baisse depuis quelques années. Cela rend les bons rendements locatifs difficiles à dénicher. De plus, une explosion de la bulle immobilière anéantirait tout espoir de plus value dans 5 ans, voire créerait des moins values.

Je voudrais donc me tourner vers des endroits où les prix ont déjà dégonflé. Cela garantirait de meilleurs rendement et minimiserait énormément le risque de moins value à long terme. Je suppose de plus que les montants des loyers fluctue beaucoup moins que les prix en cas de crise.
La banlieue parisienne pauvre est un exemple de secteur où les prix sont maintenant bas et ont déjà dégonflé. Les biens sont cependant de mauvaise qualité et les risques d’impayés et de dégradation nombreux.

Je pense donc me tourner vers des immeubles de meilleure qualité, dans des villes plus jolies, avec des habitants peut-être peu fortunés mais pas difficiles comme en banlieue sensible. Pour trouver cela sans qu’on repasse à des prix "bulles" je compte prospecter en province proche de Paris.

Je m’intéresse en ce moment à la Picardie, région qui répond à tous les critères précédemment énoncés. Je cherche des biens très proches des gares (environ 45min en train pour aller à Paris). L’idéal serait des immeubles à rénover.

On trouve beaucoup d’immeubles à soi disant 9% de renta nette à Amiens, Beauvais, Compiègne. J’avoue que ça m’étonne un peu. Qu’est ce qui justifie selon vous de telle rentabilité dans ces villes? Est ce un élément qui montrerait qu’il y a potentiellement quelque chose dans le potage qui ne devrait pas s’y trouver ?
Que pensez vous de ma stratégie pour éviter la bulle?
Est ce que comme je le pense les loyers ont des chances très faibles de crasher?
Le fait des choisir des immeubles très proches des centre-villes/gares dans des villes certes moyennement attractives me permet-il d’espérer une valorisation au moins correcte de mon bien et de mes loyers à long terme (en couplant cela au fait que j’espère que les prix dans ces villes sont déjà à un minimum)?
Que pensez vous de l’Oise comme région pour investir? De meilleurs endroits répondant aux critères que j’ai énoncés?

Je sais que c’est long et qu’il y a beaucoup de questions, je vous remercie donc par avance pour les conseils et renseignements que vous pourrez me donner.

Message édité par l’équipe de modération (26/09/2016 03h22) :
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Dernière modification par Fregiso (25/09/2016 22h32)

Mots-clés : conseil, immobilier, stratégie

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#2 27/09/2016 10h37 → Fregiso : étude de cas immobilier (immeuble de rapport à Amiens, Beauvais, Compiègne...) (conseil, immobilier, stratégie)

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Bonjour,
je ne connais pas l’Oise en spécifique (étant plus côté aube et Yonne).
Mais ne pas oublier que la moindre modification des dessertes SNCF peux avoir un impact non négligeable.
Par exemple, la fin de l’arrêt du train grande ligne direct et le remplacement par l’omnibus peux faire passer votre temps de trajet de 45 min à 60min sans problème, et donc faire partir des locataires!

Ensuite, il y a aussi l’économie locale, qui s’il elle se dégrade peux entrainer une perte de solvabilité des locataires.

Il y a aussi les difficultés de gestion : à 45 minutes par le train, difficile de gérer soi-même, surtout si vous faites des visites par exemple le soir.

Donc non 9% de rendement ne me semble pas délirant!

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#3 27/09/2016 11h24 → Fregiso : étude de cas immobilier (immeuble de rapport à Amiens, Beauvais, Compiègne...) (conseil, immobilier, stratégie)

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Bonjour,

Sur Compiègne , il y a deux types de marché bien distincts . Il ya du plutot haut de gamme et dans ce cas , je doute fortement que des affaires à fort rendement soient accesibles au commun des mortels.
Ce type de marché se rattache aux populations qui fréquentent aussi Chantilly par exemple.

Et à l’autre bout il y a "le clos des roses" Le Parisien - Actualités Oise 60 - Infos Oise 60 - Info locale
Il n’est pas impossible de ce côté de la ville d’avoir de bons rendements , mais il fauta voir les nerfs solides.
Donc pour résumer , à moins d’être sur place et très performant , Compiègne ville n’est pas forcément une bonne cible pour vos recherches.

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#4 27/09/2016 11h27 → Fregiso : étude de cas immobilier (immeuble de rapport à Amiens, Beauvais, Compiègne...) (conseil, immobilier, stratégie)

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Lisez les post de Cricri, et vous verrez qu’il ne recommande pas les immeubles pour débuter. Et comme souvent, je crois qu’il a raison… Commencez petit, avec un studio à moins de 30 minutes, pour apprendre l’immobilier.
Rastignac


“L'épargne est une magnifique réalité, spécialement quand nos parents l'ont pratiquée.” Mark Twain…

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#5 27/09/2016 12h06 → Fregiso : étude de cas immobilier (immeuble de rapport à Amiens, Beauvais, Compiègne...) (conseil, immobilier, stratégie)

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Surtout que vous semblez avoir de fortes convictions qui me paraissent erronées.
Nul ne sait quels types de biens feront de meilleures plus-values sur les 5 ans à venir. N’oubliez pas que ce qui compte est toujours l’emplacement. Ensuite il y a les critères secondaires, essentiels pourtant, du classique, du durable, du joli, de la qualité.

En investissant aujourd’hui dans le but de revendre dans 5 ans avec une PV vous vous fourvoyez. Investissez dans le but de toucher des loyers qui vous conviennent, eux ne se crasheront pas en effet, pour le reste, vous aviserez.

Dernière modification par kc44 (27/09/2016 12h32)


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