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Forums des investisseurs heureux

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#1 23/09/2016 13h33 → Nik66 [25] : étude de cas immobilier (mur de clôture à 2 m : rédhibitoire ?) (contraintes, immobilier, locatif, servitudes)

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Bonjour à tous,
Je me permets de solliciter les nombreux vieux briscards de l’investissement immobilier qui animent régulièrement ce forum pour le plus grand bonheur de tous, pour un cas assez intéressant.
Il s’agit d’un petit immeuble locatif bien situé de 165 m2, composé de 4 appartements de 40m2 environ (2T1 au RDC, 2T1 au 1er étage).
Ce petit immeuble est issu d’une vente à la découpe d’un ensemble immobilier comprenant à l’origine 3 lots :
- une petite maison sur un côté (vendue),
- l’immeuble locatif au centre de la parcelle,
- une grande maison sur l’autre côté (en cours de vente).

Ici une photo de l’ensemble et les limites tracées : 

http://www.devenir-rentier.fr/uploads/8001_001.jpg

Prix et rentabilité interessante, bâtiment en bon état, pas de mauvaise surprise jusque là. Sauf… en regardant de plus près le plan de découpe des parcelles.
Le propriétaire a bien servi en terrain les deux maisons mais a donné le minimum à l’immeuble locatif au centre, de telle sorte qu’il ne dispose plus que d’une bande 2 mètres de chaque côté (mais tout de même d’une cour devant avec un parking).
Que pensez vous d’un tel immeuble ? Le manque de terrain de part et d’autre n’est-il pas un problème ?
Je crains notamment l’édification d’un mur de clôture par les voisins. Le PLU de la commune indique une limite à 1,6m de hauteur. Imaginons un mur en pierre ou parpaing de 1,6m de haut à une distance de 2m des fenêtres des deux appartements du RDC. N’y a-t-il pas là une réelle nuisance ? Aussi bien pour la location (vue, lumière… comment vont réagir les locataires ?) que la revente ?
J’avoue avoir bien du mal à évaluer cette nuisance…Et c’est bien tout le sens de ce post ! Est-ce ou non rédhibitoire ?

Ici une photo du mur où se trouve les fenêtres des appartements. J’ai posé un cahier bleu pour marquer la limite des 2 m, limite à partir de laquelle le voisin pourrait construire un mur de clôture de 1,6m de haut. Cela arriverait en gros aux 2/3 de la hauteur des fenêtres des appartements du RDC.

http://www.devenir-rentier.fr/uploads/8001_img_0285.jpg

En vous remerciant beaucoup par avance de vos remarques.

Dernière modification par nik66 (23/09/2016 13h35)

Mots-clés : contraintes, immobilier, locatif, servitudes

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#2 23/09/2016 14h49 → Nik66 [25] : étude de cas immobilier (mur de clôture à 2 m : rédhibitoire ?) (contraintes, immobilier, locatif, servitudes)

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C’est évidemment assez subjectif, mais les appartements du rdc vont être très sombres, surtout que d’après les ombres portées sur la photo ils sont déjà mal orientés. Une clôture non pleine, type grillage serait bien préférable mais dépendra de l’accord avec l’autre propriétaire (prévoir coût partagé).

J’ai un immeuble un peu dans cette configuration, le rdc a un mur à 3.5m et malgré l’orientation plein sud, c’est pas trop lumineux en mauvaise saison. Cela a déjà fait fuir des locataires potentiels. Si la demande est soutenue dans le coin ce n’est pas un problème, si le marché est détendu c’est un obstacle plus important.


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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#3 23/09/2016 15h21 → Nik66 [25] : étude de cas immobilier (mur de clôture à 2 m : rédhibitoire ?) (contraintes, immobilier, locatif, servitudes)

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Clairement, la construction d’un mur ferait perdre de la valeur. Vous pouvez peut-être exiger à l’achat une servitude de vue, ou d’ensoleillement. Pas facile à obtenir mais au moins cela met le doigt sur le problème avant l’achat.

si vous n’avez pas çà, vous pourrez peut-être obtenir en justice une réparation sur la base de la nuisance - perte de vue, perte d’ensoleillement (je crois qu’il y a de la jurisprudence là dessus) ; mais là encore, mettez clairement dans votre acte d’achat que cette vue et cet ensoleillement sont des points importants pour vous dans l’acte d’achat.

Par contre, pour aller en justice, çà veut dire qu’il vous faudra surveiller le dépot d’un éventuel permis de construire, espérer que les voisins ne vont pas monter le mur en une nuit (car  pour construire un mur de cloture, certains se passent de faire une demande de permis, et une fois le mur construit, vous pouvez bien vous arracher les cheveux pour obtenir la démolition), .. bref des galères.

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#4 24/09/2016 18h03 → Nik66 [25] : étude de cas immobilier (mur de clôture à 2 m : rédhibitoire ?) (contraintes, immobilier, locatif, servitudes)

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Oui, c’est fâcheux. C’est peut être aussi une des raisons pour lesquelles l’immeuble est moins cher alors qu’il est situé dans un excellent emplacement.  Je vais essayer de voir sur place si une hauteur un peu plus basse d’une future clôture serait acceptable pour tous. Et incorporer cette contrainte dans l’acte de vente, par exemple en limitant la hauteur à 1,4m, il me semble que rien que cela serait suffisant et ce serait peut être bien le plus simple. Pas facile de prendre une décision car ceci est bien embêtant et en même temps ce petit immeuble est remarquablement bien situé.

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#5 24/09/2016 18h25 → Nik66 [25] : étude de cas immobilier (mur de clôture à 2 m : rédhibitoire ?) (contraintes, immobilier, locatif, servitudes)

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Il y a plein de contentieux qui vont dans le sens de la garantie du droit de vue. D’autant qu’ici on pourrait facilement arguer de l’intention dolosive…Malgré tout, il vaut mieux un bon arrangement comme évoqué supra qu’un mauvais procès…Je n’en dis pas plus car ce n’est pas de l’urbanisme mais du droit privé, et je n’y connais rien.

NB : si la clôture est réglementée par le PLU à H= 1.60m, installer un brise vue, dispositif donc non réglementé par le PLU, légèrement en retrait de la clôture, qui plus est démontable (et démonté régulièrement), permet d’échapper au contentieux…

Dernière modification par Iqce (24/09/2016 18h27)

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#6 25/09/2016 13h55 → Nik66 [25] : étude de cas immobilier (mur de clôture à 2 m : rédhibitoire ?) (contraintes, immobilier, locatif, servitudes)

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Iqce a écrit :

Il y a plein de contentieux qui vont dans le sens de la garantie du droit de vue.

Voulez vous dire par là que même si le voisin construisait sur sa parcelle un mur de clôture conforme au PLU (1,6m) il y aurait moyen d’en faire réduire la hauteur si la nuisance sur la lumière et/ou la vue pouvaient être établie ?

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#7 25/09/2016 14h48 → Nik66 [25] : étude de cas immobilier (mur de clôture à 2 m : rédhibitoire ?) (contraintes, immobilier, locatif, servitudes)

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Bonjour,

J’ai été confronté aux recours des tiers concernant deux projets immobilier.

Je pense qu’il est préférable de vous dire que si le règlement d’urbanisme autorise un mur d’1m60 sur la limite de propriété, vous allez perdre beaucoup de temps et d’énergie à vous faire entendre au tribunal administratif.

Les servitudes de vue sont entendues lorsqu’un voisin ouvre une fenetre qui donnera une vue directement dans votre propriété.

La perte d’ensoleillement est un argument difficile à faire valoir.

Par contre, ce qui me semble étrange, c’est que le propriétaire actuel détache des parcelles sans se préoccuper du recul nécessaire d’une construction par rapport aux limites de propriétés.

Généralement, je dis bien généralement, il est exigé un recul de 4m.
Renseignez vous la dessus.

Le propriétaire a t’il déposé une Déclaration Préalable ( DP) en maire. A t’elle été accepté par la mairie?

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#8 25/09/2016 15h59 → Nik66 [25] : étude de cas immobilier (mur de clôture à 2 m : rédhibitoire ?) (contraintes, immobilier, locatif, servitudes)

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nik66 a écrit :

Iqce a écrit :

Il y a plein de contentieux qui vont dans le sens de la garantie du droit de vue.

Voulez vous dire par là que même si le voisin construisait sur sa parcelle un mur de clôture conforme au PLU (1,6m) il y aurait moyen d’en faire réduire la hauteur si la nuisance sur la lumière et/ou la vue pouvaient être établie ?

Oui.

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#9 25/09/2016 16h30 → Nik66 [25] : étude de cas immobilier (mur de clôture à 2 m : rédhibitoire ?) (contraintes, immobilier, locatif, servitudes)

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Au prix de procédures sans fins.

Nik66, Si vous êtes certains que le voisin va édifier un mur de clôture, c’est alors un départ hasardeux pour votre projet.

Dernière modification par mathbac (25/09/2016 16h33)

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#10 25/09/2016 16h48 → Nik66 [25] : étude de cas immobilier (mur de clôture à 2 m : rédhibitoire ?) (contraintes, immobilier, locatif, servitudes)

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Oui, le voisin va édifier un mur de clôture, tout l’enjeu est d’essayer de s’entendre pour en limiter la hauteur. C’est ce que j’essaie de faire avec une servitude, mais ce n’est pas évident. J’insiste car la commune et l’emplacement sont vraiment très bons. Mais si je n’y parviens pas… Alors ? Accepter un mur de 1,6 de haut ? Franchement je ne sais pas.

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#11 27/09/2016 11h04 → Nik66 [25] : étude de cas immobilier (mur de clôture à 2 m : rédhibitoire ?) (contraintes, immobilier, locatif, servitudes)

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Question idiote : pourquoi ne pas faire la séparation de votre côté ?
Ainsi vous mettez la séparation que vous souhaitez.
En proposition, je vous dirait un muret au sol, surmonté d’une clôture.

Ainsi vous êtes propriétaire de la séparation, et psychologiquement, il est peu courant de construire le mur le long d’une clôture.
Surtout quand cette clôture est déjà constitué d’un muret.

Au passage, pour construire un mur de taille standard, hors secteurs spécifiques et point précis dans le PLU, il n’y a pas d’autorisation à demander : source

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#12 27/09/2016 12h57 → Nik66 [25] : étude de cas immobilier (mur de clôture à 2 m : rédhibitoire ?) (contraintes, immobilier, locatif, servitudes)

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Bonjour Gunday,

Si le muret est existant, l’autre voisin pourra construire son mur de H 1.60m en s’affranchissant grâce au muret du risque lié à la violation de propriété à cause de la fondation qui déborderait (le muret faisant coffrage)  ? Et esthétiuqment il sera gagnant comparé à la situation chez Nik66, enfin il me semble ?

NB : par défaut les murs et clôtures sont dispensés de DP mais 1) à condition de respecter le PLU comme vous l’évoquez 2) s’il n’y a pas de secteur ABF 3) et surtout si la commune n’a pas délibéré pour rendre obligatoire la DP, ce qui existe finalement relativement fréquemment (?).

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#13 27/09/2016 13h03 → Nik66 [25] : étude de cas immobilier (mur de clôture à 2 m : rédhibitoire ?) (contraintes, immobilier, locatif, servitudes)

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Bien d’accord avec vous, mais je ne parlais pas de la construction des clôtures mais de la division du tenement  en trois entités.

La DP est obligatoire dans ce cas là et du coup il serait intéressant de connaitre le recul nécessaire d’une construction par rapport aux limites de propriété.

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#14 27/09/2016 14h03 → Nik66 [25] : étude de cas immobilier (mur de clôture à 2 m : rédhibitoire ?) (contraintes, immobilier, locatif, servitudes)

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Bonjour,

Une petite remarque pragmatique :
Qu’il y ait construction d’un mur ou pas, il est possible voire probable que les propriétaires plantent une haie végétale pour limiter le vis-à-vis.
Cette haie peut faire, sauf règle locale différente, 1,80 mètres de haut si elle est plantée entre 0,5 mètre et 2 mètres de la limite séparative.
S’il s’agit d’une haie de persistants, la perte de luminosité sera équivalente à un mur.
Par ailleurs, il est rare que les propriétaires respectent les 1,80 mètres à la taille.

Si l’orientation de la photo est haut = Nord, alors les ouvertures sont à l’Ouest, légèrement Nord.
Cela va être très sombre au rez-de-chaussée.

EDIT : Puisque vous envisagez une solution de logement locatif, avez vous étudié la possibilité de place de parking ? combien de places par appartement ?

Dernière modification par olive1 (27/09/2016 14h09)

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#15 27/09/2016 14h03 → Nik66 [25] : étude de cas immobilier (mur de clôture à 2 m : rédhibitoire ?) (contraintes, immobilier, locatif, servitudes)

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Iqce a écrit :

Si le muret est existant, l’autre voisin pourra construire son mur de H 1.60m en s’affranchissant grâce au muret du risque lié à la violation de propriété à cause de la fondation qui déborderait (le muret faisant coffrage)  ? Et esthétiuqment il sera gagnant comparé à la situation chez Nik66, enfin il me semble ?

Quand je dit muret, je pensais à cela.
Donc pas vraiment de quoi faire une fondation (ni ayant de fondation).

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#16 28/09/2016 23h03 → Nik66 [25] : étude de cas immobilier (mur de clôture à 2 m : rédhibitoire ?) (contraintes, immobilier, locatif, servitudes)

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olive1 a écrit :

Qu’il y ait construction d’un mur ou pas, il est possible voire probable que les propriétaires plantent une haie végétale pour limiter le vis-à-vis.
Cette haie peut faire, sauf règle locale différente, 1,80 mètres de haut si elle est plantée entre 0,5 mètre et 2 mètres de la limite séparative.
S’il s’agit d’une haie de persistants, la perte de luminosité sera équivalente à un mur.
Par ailleurs, il est rare que les propriétaires respectent les 1,80 mètres à la taille.

Si l’orientation de la photo est haut = Nord, alors les ouvertures sont à l’Ouest, légèrement Nord.
Cela va être très sombre au rez-de-chaussée.

EDIT : Puisque vous envisagez une solution de logement locatif, avez vous étudié la possibilité de place de parking ? combien de places par appartement ?

Ce que vous écrivez (olive1) m’inquiète un peu. En cas de haie végétale, on pourrait donc avoir qqc qui pourrait monter jusqu’à 2 m ? Là, ce n’est plus la même chose… et ça devient un gros problème. Si j’obtiens la création d’une servitude limitant la haie, cela protégera-t-il suffisamment ?

Par ailleurs, pour le parking, il y a 6 places devant le bâtiment.

Ci-dessous l’extrait (court) du plu de la commune ayant trait aux clôtures. L’immeuble est en zone Ua.

http://www.devenir-rentier.fr/uploads/8001_plu_copy.jpg

Dernière modification par nik66 (28/09/2016 23h12)

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#17 29/09/2016 08h58 → Nik66 [25] : étude de cas immobilier (mur de clôture à 2 m : rédhibitoire ?) (contraintes, immobilier, locatif, servitudes)

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Mais Nik, il y a plus simple pour avoir une intimité relative que de planter une haie qu’il faudra que votre voisin taille régulièrement :

Iqce a écrit :

…NB : si la clôture est réglementée par le PLU à H= 1.60m, installer un brise vue, dispositif donc non réglementé par le PLU, légèrement en retrait de la clôture, qui plus est démontable (et démonté régulièrement), permet d’échapper au contentieux…

La seule solution est une servitude. Car s’agissant d’une haie qui dépasse les 2m il vous faudra faire des constats d’huissiers attestant le défaut d’entretien…Bonjour le tarif, le temps qui passe etc (ayant un bien en copro horizontale avec des haies : c’est une abomination).

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#18 29/09/2016 09h36 → Nik66 [25] : étude de cas immobilier (mur de clôture à 2 m : rédhibitoire ?) (contraintes, immobilier, locatif, servitudes)

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nik66 a écrit :

Ce que vous écrivez (olive1) m’inquiète un peu. En cas de haie végétale, on pourrait donc avoir qqc qui pourrait monter jusqu’à 2 m ? Là, ce n’est plus la même chose… et ça devient un gros problème. Si j’obtiens la création d’une servitude limitant la haie, cela protégera-t-il suffisamment ?

Par ailleurs, pour le parking, il y a 6 places devant le bâtiment.

Ci-dessous l’extrait (court) du plu de la commune ayant trait aux clôtures. L’immeuble est en zone Ua.

Si le PLU n’impose aucune contrainte concernant l’implantation de haie, c’est le Code civil qui s’applique, dont l’article 671-1

Le PLU autorise un mur ou grillage de 1m60, ce qui est insuffisant pour couper le vis-à-vis. La solution de brise-vue sera peu efficace car un adulte debout pourra voir dans le jardin.

A la place des propriétaires de la petite maison, je mettrais un grillage simple et une haie végétale.

Malheureusement, il est rare que les haies respectent en hauteur les prescriptions du Code Civil.
Et faire valoir ses droits en cas de nuisance est très difficile.

Ce que j’énonce est évidement juste un risque.

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#19 29/09/2016 12h50 → Nik66 [25] : étude de cas immobilier (mur de clôture à 2 m : rédhibitoire ?) (contraintes, immobilier, locatif, servitudes)

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Mes brises vues en bois font plus de 2.00 sur pieds amovibles.
Exemple : Panneau BURGER Arc Selekt 180x180cm

Une haie sur de petites parcelles, dans des passages étroits cela prend vite de l’épaisseur…

Dernière modification par Iqce (29/09/2016 12h53)

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#20 29/09/2016 15h16 → Nik66 [25] : étude de cas immobilier (mur de clôture à 2 m : rédhibitoire ?) (contraintes, immobilier, locatif, servitudes)

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Oui, je crains que ce ne soit la seule solution : créer une servitude de hauteur sur la clôture afin que la clôture du voisin ne puisse pas dépasser une certaine hauteur, quelle que soit sa composition (panneau ou haie).
Moi, bien sûr, de mon côté, je ne ferai aucune clôture. Les voisins les feront sur leurs terrains, donc non mitoyennes. Seule une servitude pourra en limiter la hauteur je pense.
Mais sans servitude, le voisin pourrait construire une clôture de 1,6m de haut, vous comprenez bien le PLU comme moi ? Et je crains qu’il puisse avoir une clôture encore plus haute s’il plante une haie.
Il faut donc absolument que je puisse limiter la hauteur de clôture de mes voisins.
Encore faut-il qu’il soit d’accord pour signer une servitude !

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#21 29/09/2016 15h23 → Nik66 [25] : étude de cas immobilier (mur de clôture à 2 m : rédhibitoire ?) (contraintes, immobilier, locatif, servitudes)

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nik66 a écrit :

Il faut donc absolument que je puisse limiter la hauteur de clôture de mes voisins.
Encore faut-il qu’il soit d’accord pour signer une servitude !

Surtout après avoir acheté le bien, avoir le voisin qui vous demande une servitude, ça risque d’être compliqué.

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#22 29/09/2016 15h27 → Nik66 [25] : étude de cas immobilier (mur de clôture à 2 m : rédhibitoire ?) (contraintes, immobilier, locatif, servitudes)

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oui ce n’est pas évident du tout de faire accepter une telle servitude. Une autre solution serait de racheter une bande de terrain pour élargir le passage et amoindrir l’effet "couloir" ?

Ou alors, vous pouvez prendre le risque de mettre des brises vues vous même. Il est peu probable que le voisin s’amuse à mettre autre chose si votre choix est satisfaisant pour isoler les 2 parcelles.

Si par dessus vous faites un constat d’huissier après avoir installé la séparation, vous aurez toujours cet exemple de cloture dans le dossier pour invoquer la perte d’ensoleillement dans le cas où une nouvelle cloture plus génante serait installée.

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