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#1 03/11/2011 09h32 → Rembourser le solde du crédit de sa résidence principale ?

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Bonjour les rentiers,
je n’ai pas écrit depuis quelques temps et j’ai un dilemme en ce moment…
Dois-je ou non rembourser de façon anticipée le solde du crédit de ma résidence principale?

Je reprécise ma situation de "quasi"-rentier:
Age : 33, célibataire
Revenus : indépendant dans le domaine informatique/internet : revenus de l’ordre de 5000 euros par mois, peu de visibilité (les revenus étaient plus importants il y a 6 mois) mais pas de quoi faire pleurer dans les chaumières

Patrimoine actuel:

Immobilier :
grand T4 sur Lyon loué en colocation rapportant 4% de rentabilité - payé (héritage) - rapporte 1000 euros en net
T2 sur Est Lyon  en Loi Scellier loué - crédit - rapporte 500 euros mensuels
résidence principale gd T3 sur Toulouse - reste 40 000 euros de solde et mensualité de 640 euros (7 ou 8 encore) - valeur de 210 000 euros
T4 sur Toulouse loué en colocation rapportant 10% de rentabilité - achat cette année crédit en cours - rapporte 900 euros mensuels en net
SCPI 30 000 euros acheté l’an passé à crédit
Appartement de vacances secondaire à l’océan en Espagne partagé - payé (héritage)

Liquidités:
Livrets 20 000 euros

Assurance vie:
contrats de 6 ans (3 différents) pour 250 000 euros
PEA / compte titres (actions et obligations détenues en direct) : 90 000 euros

Voilà, voilà…
Je me disais qu’il serait bien de solder ma résidence principale pour diminuer mes besoins en trésorerie mensuelle mais en même temps je commence à rembourser beaucoup de capital et peu d’intérêts maintenant.
Il y a un impact psychologique à être chez soi complètement.

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#2 03/11/2011 10h40 → Rembourser le solde du crédit de sa résidence principale ?

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Clairement, si vous avez une assurance qui porte sur le capital initial, il y a fort à parier qu’il sera bien plus rentable de solder le crédit que de le garder. Avez vous négocié les IRA ?

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#3 04/11/2011 11h43 → Rembourser le solde du crédit de sa résidence principale ?

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Comme vous le dites, vous etes dans une phase ou vous remboursez bien plus de capital que vous ne payez d’interets, alors à quoi bon rembourser maintenant?

Continuez les investissements, faites vous plaisir!


Left the Rat Race in 2013

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#4 04/11/2011 14h36 → Rembourser le solde du crédit de sa résidence principale ?

Modérateur
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Le "plaisir" n’a -à mon avis- pas grand chose à voir avec une décision de ce genre.
Ceux qui investissent pour "se faire plaisir" vont à la rencontre de bien des déconvenues.
Ceux qui suivent des fausses idées reçues ("quand on rembourse plus de capital que d’intérêts" …) idem.

Quel est le taux de votre emprunt pour RP ? Y a-t-il des IRA ?
Quel serait l’état de votre trésorerie avec et sans ce remboursement ?

Dernière modification par GoodbyLenine (04/11/2011 14h37)


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#5 04/11/2011 14h44 → Rembourser le solde du crédit de sa résidence principale ?

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Bonjour GoodByeLenine,
le taux du crédit était de 3,95% fixe sur 15 ans, l’assurance était auprès d’April.
Ce qui avait été négocié est qu’il n’y a pas de pénalités en cas de remboursement anticipé global de la somme. En cas de remboursements partiels, une pénalité de 3% devrait s’appliquer mais je peux p.e aller demander à mon banquier avec lequel je m’entends bien.

Ma trésorerie?
2 solutions:
- prélever aujourd’hui sur un fonds en Euros la somme
- j’ai de bons revenus mais je vis simplement en Province et 2000 euros par mois me suffisent à vivre très correctement. Je pourrais mettre 3000 par mois de côté et dans un an mettre la somme pour rembourser le crédit…

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#6 04/11/2011 15h48 → Rembourser le solde du crédit de sa résidence principale ?

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Rembourser par anticipation est en fait un placement sans risque (on connait le taux net à l’avance), mais il reste à évaluer ce qu’on perd éventuellement (un gros remboursement par l’assurance en cas d’accident), et l’impact sur la flexibilité de trésorerie (vous ne semblez pas vraiment concerné à ce niveau). Ensuite, pour connaître le "taux sans risque" du placement "remboursement", l faut comparer les scénarios, celui où on rembourse par anticipation, avec celui où on laisse son argent placé ou où on le place (avec exactement les mêmes flux). Au final, une fois ce taux déterminé, prendre la décision, éventuellement en ajoutant une pincée d’aspect psychologique (tranquillité d’esprit de celui qui a fini de rembourser, par ex).

Pour calculer tout ceci (ou au moins l’évaluer au mieux), il faudrait encore savoir :

A combien se monte la mensualité d’assurance ? (et est-ce juste une assurance à minima, décès et invalidité total, ou maximum -avec chômage par ex ? Avez-vous un profil où l’assurance a des chances d’être activées, enfin je veux dire plus de chances que la moyenne de la population…).
Par exemple, si l’assurance représentait 2,5/10000/mois du montant initialement emprunté pour une assurance minimale 1 tête (soit 25€/mois pour 100 k€ d’emprunt), et que vous estimez votre risque à 50% de celui de la population moyenne (vous êtes jeune…), elle "vaudrait" en fait 2,5/10000/mois de la somme restante (soit 5€/mois), le taux de 3.75% de l’emprunt serait à majorer du "surcout" associé à cette assurance. La mensualité pour 40k€/3,75%/6ans est de 621,26€, et une mensualité de 641,26€ correspond à 40k€/4.85%/6ans. Rembourser équivaudrait alors à un placement à 4.85% net.

Au niveau de votre AV, serait-ce un retrait partiel, ou une avance (si avance : à quel coût ?) (si retrait partiel : quel a été le taux de ce fond en €uros les dernières années). Dans les deux cas, il est probable que ça vous "couterait" moins de 4.85% net….


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#7 04/11/2011 16h01 → Rembourser le solde du crédit de sa résidence principale ?

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L’assurance est payée une fois l’an, cela doit faire 120/140 euros de mémoire.
Assurance décès/invalidité.
Je suis prudent en voiture, je bois peu, je ne skie pas, je travaille depuis chez moi. Je me sens plutôt moins en danger.
En cas de décès, je n’ai pas d’héritiers directs…
Ce qui me tente, c’est le côté psychologique.
Je gagne bien ma vie aujourd’hui, mais ce ne sera p.e pas le cas dans 1 an ou 2 (profession internet).
J’avais bien aimé quand j’étais devenu proprio en signant chez le notaire, mais je n’étais que le locataire de ma banque. Là je serai chez moi, chez moi…
J’ai 300 kE de crédits (40 RP/260 investissements auto financés).

Pour le fonds en Euros, ce serait un retrait partiel sur fortuneo qui a servi plus de 4% l’an passé.
Il y a 220 kE sur cette AV, par rapport à l’incertitude grecque, ce serait p.e pas mal?

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#8 04/11/2011 16h30 → Rembourser le solde du crédit de sa résidence principale ?

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Vous êtes "chez vous" déjà. La créance de la banque n’est pas sur votre maison/appartement, mais sur vous. Même si demain la maison ne vaut plus rien, cette créance restera. Même si la banque a une hypothèque sur la maison, si vous ne payez plus les traites, la banque tentera de vous faire payer de multiples manières, bien avant d’essayer de se rembourser sur la maison. Psychologiquement, vous devriez essayer de dissocier cet emprunt de votre maison/appartement.

Peut-être faudrait-il aussi (plutôt ?) envisager de rembourser un emprunt sur vos investissements, si son coût est plus élevé (avec l’effet des assurances, de l’impact des intérêts sur l’IR, des IRA) que celui sur votre RP…. en tout cas se serait financièrement plus avantageux (faut voir aussi combien d’€uros par an la différence ferait).

Un €uro que vous devez à la banque pour un emprunt ayant servi à financer le bien X vaut la même chose qu’un €uro du pour un bien Y, sauf si vous envisagez sérieusement le scénario où vous ne pourriez plus rembourser du tout, et où la banque activerait ses garanties/hypothèques… Si en cas de difficulté, vous envisagez plutôt de vendre quelques biens, c’est clairement le prêt le plus couteux qu’il faut rembourser en priorité…

Si vos emprunts coutent (avec le "surcoût" lié à l’assurance, moins l’impact des IRA, moins l’impact des intérêts payés sur vos revenus foncier donc sur votre IR) plus de 4%, ou même plus de 3.5% ou 3.0% (car l’AV sera sans doute en dessus de 3,5% ou 3.0% net les prochaines années), et que votre AV Fortuneo a plus de 8 ans, faire des retraits partiels pour rembourser sera sans doute plus "rentable" que conserver ces fonds sur votre AV.
Il n’y a que si vous anticipez une poussée d’inflation, entrainant des opportunités de placer vos fonds avec de bien meilleurs rendements (sur d’autres AV par ex… voire d’autres biens immobiliers), que conserver les fonds sur cette AV (et une dette à taux fixe) pourrait être favorable, mais personnellement je n’y crois pas trop.

En cette période d’incertitudes, diminuer le montant sur votre AV (qui présente un risque faible, très faible même sans doute, mais jamais complètement nul), pour diminuer le capital que vous devez (et qu’il faudra de toute façon rembourser un jour), permettrait aussi de diminuer un peu les aléas. Donc même si financièrement, ça ne changeait pas grand chose, ça pourrait s’envisager, ne serait-ce que pour diminuer le risque global sur votre patrimoine, et dormir plus tranquille.


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#9 04/11/2011 16h52 → Rembourser le solde du crédit de sa résidence principale ?

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Oui, après je pense que l’aspect psychologique est important pour moi.
Devoir de l’argent sur sa RP ou un appartement que l’on loue n’est pas tout à fait pareil.
Au sujet des crédits:

Les "récents" (max 2 ans)
- 120 kE de crédit sur un bien en loi Scellier avec un crédit de 3,95% fixe 15 ans
- 110 kE de crédit sur un T4 toulousain avec un taux variable sur 20 ans de 2,9 % je crois et une différence positive sur ce bien
- 30 kE de crédit sur des SCPI en variable aussi sur 15 ans à 3% environ

Et donc les 40 kE sur la RP qui sont plus anciens et représente le crédit à combler en priorité…

Je me demande si je pourrais utiliser les 40 kE d’une autre façon? Achat de studio cash sur Toulouse pour faire du meublé?
Je vois des studios qui m’intéressent mais ils sont à 55 kE souvent et le prix "logique" que j’obtiens en terme de rendement est pour moi de 40/45 kE.
Je me dis que je vais p.e proposer ce genre de prix à un vendeur qui voudrait passer avant fin février et l’imposition des plues values, payer cash et renoncer à mon droit de rétractation par ex (et donc paperasse rapide) pour passer avant février chez le notaire en échange d’une grosse grosse réduction sur le prix?
Cela est-il intéressant? Cela peut-il marcher?

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#10 04/11/2011 20h22 → Rembourser le solde du crédit de sa résidence principale ?

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En effet, vous pouvez essayer de tirer avantage du fait que votre cash est disponible, pour faire une proposition, afin d’acquérir un bien à un prix assurant une rentabilité en ligne avec ce que vous visez. Attention toutefois, car l’emprunt n’est pas la seule chose qui détermine le délai pour passer chez le notaire (le notaire peut avoir diverses formalités à faire avant la vente, par ex en relation avec les hypothèques ou le droit de préemption de la mairie, et le notaire doit aussi gérer sa charge de travail). En signant la promesse en novembre, cela pourrait passer.

Ceci ne doit d’ailleurs pas nécessairement exclure un remboursement anticipé du prêt RP (les autres semble avoir moins d’intérêt à être remboursés par anticipation).


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#11 05/11/2011 01h13 → Rembourser le solde du crédit de sa résidence principale ?

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L’assurance est-elle sur le capital initial ou décroit-elle avec la vie du prêt?
En tout état de cause, je doute que votre AV fond euro fasse du 3,95 nominal, si vous n’avez pas peur de manquer de liquidité, et si bien sur vous ne comptez pas employer cet argent pour un autre projet, à mon sens il faudrait solder le crédit de la RP et de loin.

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#12 05/11/2011 10h50 → Rembourser le solde du crédit de sa résidence principale ?

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Je vais être dans le même dilem car j’ai vendu un bien et le bénéficece de cette vente me permet de dégager environ 80k, mais j’ai deux prets imortants à taux varaiable : 1.8%   pour l’un ( RP)et 0.60% pour l’autre.( biens secondaires)

je vais placer ces 80k en Livrets et rembourser par anticipation une partie des prets lorsque les taux directeurs augmenteront plus que le rendement des livrets.

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#13 31/07/2016 19h24 → Rembourser le solde du crédit de sa résidence principale ?

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Bonjour,

Je me pose des questions sur l’intérêt ou non de rembourser ma RP par anticipation.

Il me reste 2 ans et demi pour mon prêt PAS et 1 an de plus pour mon prêt à 0%. Le capital restant dû est d’environ 26000€.
Actuellement, j’ai une mensualité de 647,40€ puis elle sera de 921,18 pdt 6 mois puis de 340€ pdt 1 an.
Vous pouvez voir mes liquidités actuelles sur mon profil.
Je précise que je n’avais pas négocié l’anticipation, j’aurai donc des frais.
Qu’en pensez-vous?

Je suis preneur de tout avis sur ma situation suite à la lecture de mon profil également big_smile .
Merci pour vos retours

Dernière modification par lebreton (31/07/2016 19h27)

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#14 31/07/2016 23h33 → Rembourser le solde du crédit de sa résidence principale ?

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Bonjour Lebreton,

quel serait pour vous l’intérêt de rembourser votre prêt de résidence principale?
Je ne comprends pas votre démarche? Ou alors, il manque un bout d’information…..
Vous envisagez une nouvelle acquisition immobilière et les mensualités de votre prêt pour la RP vous gêne? Autre motif?

Dans le cas contraire, je ne vois pas bien l’intérêt puisque:
- vous avec un prêt à taux 0 donc qui vous coute 0€ (hors assurance)
- un prêt en fin de vie sur lequel vous n’avez quasiment que du capital à rembourser et pour lequel vous indiquez avoir des pénalités de remboursement anticipé.
Du coup, j’ai du mal à voir économiquement ce que vous avez à y gagner, sauf à avoir besoin de cette capacité d’endettement pour un nouvel investissement.
Par ailleurs, vous indiquez avoir vos 2 locaux commerciaux qui vont être vacants sous un délai très court ne serait-il pas judicieux de conserver des liquidités?

Après, ne connaissant pas la motivation du remboursement c’est un peu dur de vous apporter une réponse complète.

Bonne soirée


Le matin tu as 2 choix: soit tu retournes te coucher et tu continues de rêver soit tu te lèves et tu vas réaliser tes rêves

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#15 31/07/2016 23h51 → Rembourser le solde du crédit de sa résidence principale ?

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Bonsoir Elodie,
Vous avez raison, je suis dans l’attente de retrouver de nouveaux locataires et je ne ferai rien avant. Cependant, j’espère en trouver avant la fin de mon crédit de RP quand même.
C’est effectivement dans le cas d’une nouvelle acquisition que je vois l’intérêt de ne plus avoir ce crédit.
Est-ce que les banques tiennent compte de la fin du crédit proche ou font-elles le taux d’endettement le jour J?
Dans le 2ème cas, je vais être limité ou avoir des refus.
Je voulais savoir si quelqu’un avait confronté à ce choix suite à un refus de la banque.
Sinon, je suis bien d’accord que je n’ai pas d’intérêt financier à le clôturer.
Cela veut dire qu’il me faut attendre 3 ans et demi avant de faire un nouvel investissement.

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