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Forums des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l'investissement patrimonial pour s'enrichir, générer une rente et atteindre l'indépendance financière

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#1 26/09/2010 21h16 → Résidence médicalisée

Membre
Réputation :   

bonjour à tous,

ce forum est un véritable vivier à idées pour sortir des sentiers battus; donc grand merci à l’ensemble des contributeurs.

41 ans marié 2 enfants TMI 30% aucun crédit; propriétaire RP; patrimoine financier 860ke

j’étudie la possibilité d’investir en résidence médicalisée (gdp vendome) dans le cadre de la loi censi bouvard.
total de l’investissement : 173ke ht (récup tva) loyer net  7853e (4.5%) revalorisation 2%/an
reduc impot 41 451e
financement 100% credit infine 10 ans (3.6%) annule les loyers (adossé à une assurance vie existante (150ke).
A l’issue des 10 ans je bascule la résidence dans une sarl familiale soumise à l’IS qui me permet d’éviter de payer l’IR (tranche max).

Pour profiter des taux bas et de ma capacité d’emprunt, je me pose la question de monter cette SARL (pas possible en SCI IS) dès aujourd’hui et de financer à crédit soit de la scpi sur 20 (voir 25 ans?) soit un lot EHPAD d’occasion (renta 6%).

Voilà qu’en pensez-vous, la renta n’est pas exceptionnelle mais la visibilité est bonne ; de plus je pourrais envisager de passer au statut LMP si arrêt activité professionnelle.

Je compte rencontrer rapidement un avocat fiscaliste avant de franchir le rubicon;

cordialement

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#2 26/09/2010 22h34 → Résidence médicalisée

Membre
Réputation :   143 

Pourquoi pas acheter sur le secondaire ? Le rendement sera dopé (les intermédiaires gonflent les prix en échange de l’avantage fiscal, au final, le particulier y perd ou s’en sort avec un statu-quoi). Les gestionnaires médiocres seront vite écartés et les biens de qualité seront peut être plus facile à dénicher.

Cela dit, je pense qu’il vaut mieux passer par un intermédiaire pour ce type d’opération.

Le Revenu Pierre, le spécialiste en revente et achat de LMNP/LMP.
http://www.ceres-revente.com/

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#3 26/09/2010 23h56 → Résidence médicalisée

Membre
Réputation :   151 

Bonsoir,

- Je vous recommande de demander au vendeur du produit de vous faire une simulation de rentabilité, avec calcul du %TRI prévisionnel, SANS prendre en compte la revalorisation annuelle de 2%, mais au contraire, en décotant la valeur finale de 25%, puisque le marché de l’occasion exige 6% et non 4,5% de rentabilité sur ce genre de produit, à la revente. La revalorisation annuelle du bien est généralement un moyen commode de maquiller une vilaine mariée… et 2% de revalorisation par an, c’est une grosse couche de maquillage !

Ce "crash test" avec décote finale de 25% vous donnera une bien meilleure idée du résultat réel.

- D’autre part, je ne vois pas bien de quelle façon vous envisagez de "basculer sur une SARL à l’IS après dix ans". Ce projet relève purement et simplement de la pensée magique ! Malheureusement, dans la vraie vie, c’est un peu plus compliqué : outre les frais notariés de l’apport, vous supporterez une restitution de 50% de la TVA immobilière initialement remboursée par le Trésor Public…

- Enfin, je trouve que le nantissement d’une somme pareille est déraisonnable par rapport au montant de l’investissement. Le vendeur de cette assurance-vie va se régaler : un client pieds et points liés pour dix ans ! Il y a donc certainement mieux à faire du coté du financement…

Votre dernière idée est pour moi la meilleure de toutes : Faites-vous conseiller un "montages sur mesure" par un professionnel non commissionné sur le produit. Cela sera beaucoup plus efficace que de défiscaliser avec un produit générateur de moins-values à terme…

En matière de montages sur mesure, il y a de très belles choses à faire avec les scpi et/ou le démembrement de la propriété, surtout si vous êtes soumis à l’impôt sur la fortune, ce qui est le cas compte tenu des montants que vous exprimez…

Payez une facture d’honoraires, cet investissement là sera rentable !

Bon courage…

Dernière modification par stephane (27/09/2010 00h16)

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#4 27/09/2010 13h54 → Résidence médicalisée

Membre
Réputation :   

merci pour vos réponses,

mon raisonnement était trop simpliste, mais la lecture de quelques posts sur ce forum me donnait l’idée de me lancer dans l’aventure de l’effet de levier.

je vais tout de même creuser l’idée de l’achat seconde main avec une renta de 6%.

quant aux scpi,je ne suis pas certain que les rendements seront de plus de 6% dans les 15 prochaines années sur la base des valorisations actuelle (vu l’engouement)

Il reste toujours la question de fond :est-il intéressant d’emprunter actuellement ?
j’ai jusqu’à présent toujours répondu NON;
en empruntant j’ai surtout l’impression de prendre tous les risques et d’enrichir intermédiaires, banquiers et l’état.

En matière d’emprunt j’en étais resté à l’idée d’un revenu foncier en face d’intérêts d’emprunt ?
quel est l’intérêt du démembrement de propriété ou de la scpi de capitalisation à crédit?

merci

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#5 24/10/2010 03h36 → Résidence médicalisée

Modérateur
Réputation :   1084 

valéry a écrit :

j’étudie la possibilité d’investir en résidence médicalisée (gdp vendome) dans le cadre de la loi censi bouvard.
total de l’investissement : 173ke ht (récup tva) loyer net  7853e (4.5%) revalorisation 2%/an
reduc impot 41 451e
financement 100% credit infine 10 ans (3.6%) annule les loyers (adossé à une assurance vie existante (150ke).
A l’issue des 10 ans je bascule la résidence dans une sarl familiale soumise à l’IS qui me permet d’éviter de payer l’IR (tranche max).

Je ne pense pas que cette opération soit très intéressante. En tout cas, il y a mieux !
voir LMP (Loueur Meublé Professionnel) et investissements locatifs


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