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Forums des investisseurs heureux

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#1 19/09/2016 18h21 → Racheter un prêt avec un autre : arithmétique des emprunts ! (banque, emprunt, taux)

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Bonsoir

Suite à la vente de ma résidence principale, je me pose la question de la meilleure façon de réorganiser les prêts de notre couple, et notamment je m’interroge sur la possibilité de garder mon prêt immobilier qui est intéressant pour optimiser l’endettement familial.

Je me suis livré à quelques calculs, mais n’étant pas très calé en arithmétique des prêts je les soumets à vos éventuelles corrections et surtout vos conseils éclairés.

Nous avons actuellement deux crédits en cours.

1/ Un crédit  immobilier pour notre résidence principale à taux variable capé à 2,4%, actuellement à 0,87% avec un capital restant dû de 76 407,37€ sur 91 mois restants.

2/Un crédit consommation à 2,6% fixe (assurance incluse) avec un capital restant dû de 32 022,93€ sur 43 mois restants, avec possibilité de remboursement anticipé sans frais.


Au 1er janvier 2017
:
* Le crédit 2 représente 33 571,5€ (capital 32 022 + 1 549,5€ d’intérêts assurance incluse)

* Le crédit 1 représente 78 983,30 €  (capital 76 407,37 + 2 575,93€ d’intérêts au cours actuel) sur  sept ans et demi au taux actuel.
Le scénario du pire, si les taux remontaient tellement brutalement que le taux montait à 2,4% dès l’an prochain (taux 0,87% jusque à septembre 2017 puis 2,4% jusqu’au terme dans 7 ans): Les Intérêts deviendraient alors 6 457€ (2,5 fois plus cher)

Un scénario intermédiaire que j’ai choisi prend un taux « moyen » sur les 7,5 prochaines années à 1,63% (moyenne  2,4 et 0,87%) donne un total des intérêts à 4 886,61€ d’intérêts. C’est totalement arbitraire et on peut peut-être faire mieux, je suis preneur de toute meilleure idée mais tout cela me semble très spéculatif…
En tout cette simulation au taux moyen de 1,63% SURÉVALUE le coût du crédit, puisqu’elle applique dès aujourd’hui un taux moyen alors que l’hypothèse la plus crédible est une remontée plus progressive des taux, et donc un remboursement rapide du capital, donc une charge de la dette moins importante dans les échéances lointaines même si les taux sont plus hauts. Cette hypothèse « prudente » me convient pour mes simulations.

***************
OK, on garde le crédit le plus intéressant, mais pour quoi faire ?
***************


Première étape, on rembourse le crédit n°2 avec le cash dégagé par le crédit 1. Cela représente 41,9% de la somme restant due sur le crédit 1.

Ces 32 022 euros auraient dû nous coûter 1 549,5 € d’intérêts sur 43 mois
Ils coûteraient sur 91 mois:
1 079,51€ si les taux restent toujours à 0,87%
2 705,5€ dans le scénario du pire (1 156€ de plus !!!)
2 047,5 € dans le scénario intermédiaire (498€ de plus)

Cet exemple illustre bien que même avec des taux avantageux, plus on s’endette sur le long terme plus c’est cher !

Néanmoins, l’intérêt de l’opération n’est pas ici selon moi. L’intérêt à mon avis est une réduction immédiate de nos mensualités, qui passent de 1700€/mois à 900 €/mois, notre capacité d’épargne s’en trouve renforcée pour mettre plus d’argent de côté. Ce désendettement me va bien aussi car nous sommes à une période de changements dans nos vies (enfants, déménagements, changement de jobs) néanmoins ce n’est qu’un argument de court terme donc peu pertinent.

Ce qui m’intéresse surtout, c’est quoi faire des 44 385,37 euros restant à investir ( 76 407,37 – 32022).

Il faut en faire quelque chose de très raisonnable !! En fait le montant total de la vente immobilière m’apporte déjà pas mal de cash qui lui a déjà été remboursé, et cette somme là va passer dans mon portefeuille boursier. La bonne répartition des risques me dicte donc d’investir très sagement ces 44k€ restants, et dans un support à peu prêt liquide puisque nous comptons utiliser cet argent environ en 2019-2020 pour l’achat d’une nouvelle résidence principale (date d’arrivée d’un paquet de cash pour apport initial, fruit d’un autre investissement).

Deux options selon moi :
* Le PEL (les nôtres sont à  2,5% bruts donc 2,11% nets)
* L’assurance vie (« Boursorama Euro exclusif», actuellement meilleur rendement 3,11% bruts soit 2,63% net de prélèvements sociaux), mais il y a le risque de poursuite de la baisse du rendement du contrat euro… Par contre il y a aussi la possibilité de switcher vers les unités de compte en cas de baisse des marchés…)

Si je calcule les intérêts composés sur 7 ans de ces 44 385 euros :
PEL : Intérêts perçus nets d’impôts 6 985,6€
Assurance vie : Intérêts perçus 8 845,08€ au taux actuel… Avant PFL de 7,5%, et en imaginant que le rendement stoppe sa chute, trop de spéculations pour moi!

Si je me concentre sur le PEL :

Ces 44 385€ (58,1% de l’emprunt) coûtent en intérêts :
* 1 496,61€ si les taux restent à 0,87% pendant 7 ans (je sais)
* 3 751,5 € dans le scénario du pire
* 2 839,12 euros dans le scénario intermédiaire

Autrement dit, même dans le pire des scénarios, le gain minimal est de 3 234,1€ (6985,6-3751,5)…
Et ce calcul prend en compte des intérêts d’emprunts sur 7 ans et demi mais des gains sur seulement 7 ans. J’aime calculer « conservateur » ! wink

***************************
Soit au total de l’opération :
***************************


** OBJECTIF DE L’OPÉRATION : Optimisation de notre dette. Poursuite de l’effort d’épargne en période de location de notre résidence principale.

** Réduction immédiate de notre mensualité de 1700 à 900€/ mois, autant de gagné en capacité d’épargne

** Augmentation probable (mais pas certaine !) du coût de notre crédit consommation jusqu’à 1 156€ de plus maximum.
Gain sur le PEL minimal de 3 234€ nets d’impôts
Donc un gain MINIMAL de 2 078 euros au total

** Augmentation certaine de la durée du crédit conso, ce qui me dérange le plus car je trouvais judicieux de ne pas être endetté sur trop longtemps, ayant d’autres projets d’investissements… Et le crédit n°1 dure jusque 2024 donc chevauchera le crédit de notre résidence principale, pas top au moment de la négociation.

** Note : Si l’opération devenait moins intéressante pour telle ou telle raison, je peux toujours casser le PEL pour utiliser l’option de remboursement anticipé et sans frais du crédit 1. Il a actuellement deux ans, mais je ne vois vraiment pas pourquoi je rembourserait avant ces deux ans.

** Tentation : Booster le rendement en utilisant 15k€ sur les 44 OOO pour un placement plus intéressant et évidemment plus risqué…

** La grande incertitude : Je me demande bien sur quels arguments ma banque va accepter de me laisser mon prêt immo si le bien auquel il est adossé est vendu… Je mise sur le fait que 0,87% c’est mieux que des taux négatifs, mais c’est mince j’en ai conscience (je précise que la plupart de mes autres placements sont hors cette banque).


Vos avis, critiques et conseils m’intéressent grandement, et par avance je vous remercie !


Message édité par l’équipe de modération (20/09/2016 00h44) :
- modification du titre ou de(s) mot(s)-clé(s)

Mots-clés : banque, emprunt, taux


La finance est l'art de faire passer l'argent de mains en mains jusqu'à ce qu'il ait disparu.Robert W. Sarnoff

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#2 19/09/2016 20h02 → Racheter un prêt avec un autre : arithmétique des emprunts ! (banque, emprunt, taux)

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Bonsoir Mistervix,

dommage que vous ne soyez pas dispo pour la rencontre à Lyon demain, on aurait pu discuter de votre projet.
A mon sens, la première chose à vérifier avant de se lancer dans des calculs compliqués est de vérifier votre offre de prêt. En effet, je mettrais ma main à couper qu’il y figure une clause vous obligeant à rembourser le prêt lors de la vente du bien. Si vous avez une hypothèque ou un privilège de prêteur de deniers, le notaire chargé de la vente remboursera votre banque sans vous demander ce que vous en pensez…. Si vous avez une caution, cela dépend du notaire…..

Ensuite, vous évoquez un projet d’ici 6 à 7 ans pour une nouvelle RP. Avez-vous envisagé de souscrire un PEL au taux actuel. La rémunération est certaine ridicule mais le taux bloqué à 2.20% sera peut être très avantageux d’ici à 6-7 ans. Peut être une piste supplémentaire à étudier….

Bonne soirée


Le matin tu as 2 choix: soit tu retournes te coucher et tu continues de rêver soit tu te lèves et tu vas réaliser tes rêves

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#3 20/09/2016 10h12 → Racheter un prêt avec un autre : arithmétique des emprunts ! (banque, emprunt, taux)

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Bonjour,

A l’instar d’Elodie01, en lisant votre contrat de prêt d’avez vous pas une clause vous permettant de fixer le taux variable du moment en taux fixe jusque la fin ?

Je suis dans ce cas sur mon appartement locatif et c’est une solution adéquat me semble-t-il, car cela vous enlève l’incertitude. La banque a joué et elle a perdue.

Setanta

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#4 20/09/2016 16h03 → Racheter un prêt avec un autre : arithmétique des emprunts ! (banque, emprunt, taux)

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Merci pour vos retours

@ Setanta

Non je n’ai pas une clause de ce type.

@Elodie

J’ai une caution, je n’ai pas l’obligation de rembourser mais celle d’informer la banque, ce que j’ai fait. Il est hors de question de tricher je parle bien d’obtenir de ma banque qu’elle accepte de prolonger mon prêt immobilier malgré la vente du bien. Je sais que ce n’est pas gagné mais certains membres du forum ont indiqué avoir pu conserver leurs crédits après leur expatriation, je suppose en faisant quelques concessions et en étant des clients avec de jolies fiches de paie ce qui est mon cas.

J’attends un retour de ma banque et ça sera peut-être un non sans discussion, j’essaye ici de voir si c’est intéressant dans l’éventualité d’un accord.


La finance est l'art de faire passer l'argent de mains en mains jusqu'à ce qu'il ait disparu.Robert W. Sarnoff

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