Suivez les discussions sur : Twitter Facebook RSS   Abonnez-vous à la newsletter : Newsletters   Utilisez la recherche : 
Chercher
Membres  |  Mission

Forums des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l'investissement patrimonial pour s'enrichir, générer une rente et atteindre l'indépendance financière

Vous n'êtes pas identifié : inscrivez-vous pour échanger et participer aux discussions !

#1 18/09/2016 20h06 → Foncière Volta : une foncière électrique en PEA (décote, foncière, pea)

Membre
Réputation :   25 

*******************************************
Attention : le titre en question est très illiquide. Les échanges ont lieu au double fixing à 11h30 et 15h30. Il y a parfois plusieurs semaines sans aucun échange
*******************************************
Cours au moment de la publication = 3,84 EUR.

Toutes les hypothèses posées ici n’engagent que moi et sont entièrement discutables. Certains trouveront peut être que les ficelles sont un peu grosses. Néanmoins, elles ont le mérite de permettre des tentatives de valorisation et sont la source de ma position sur le titre.

Une fois le problème de liquidité bien considéré (et donc d’avoir ainsi désintéressé la plupart des potentiels investisseurs intéressés …), Foncière Volta présente quelques atouts non négligeables pour le petit porteur actif patient, soit avec un patrimoine < 1 M EUR et qui peut avoir une présence assidue sur les marchés aux heures des fixings.

Voici les deux principaux atouts du dossier :

1.    La société a pour activité l’avantageux statut de promoteur-foncière. Elle produit des biens et, parfois, elle les conserve dans son patrimoine. N’ayant pas opté pour le statut de SIIC, elle paie pleinement l’impôt mais est de ce fait éligible au PEA. (Je présenterais d’autres titres immobiliers éligibles au PEA dans les prochaines semaines)

2.    Une décote rare sur la cote parisienne pour une foncière. Le dernier ANR publié est celui du 31.12.2015. Il s’élève à 7,66 EUR hors droit par action. Par conservatisme, nous retiendrons celui-ci plutôt que l’ANR de reconstitution qui intègre les droits et qui s’élève à 8,36 EUR.
Ainsi, au cours actuel de 3,84 EUR, la décote est donc de 49,9%. Dit autrement, le potentiel est de l’ordre de +99,4%.

3.    En considérant les seuls fonds propres part du Groupe, soit 74 647 k EUR et le nombre d’actions potentiellement diluées = 10 256 271 actions + 1 238 040 actions potentielles liées aux ORANEs, on obtient un total de 11 494 311 actions. Les fonds propres par action ressortiraient ainsi à 6,49 EUR par action. L’approche semble conservatrice, puisqu’elle ne tient pas compte des 13,2 M EUR d’impôts différés (crédit) sur juste valeur des immeubles et prend en dette les ORANEs alors que nous les avons déjà pris en compte dans la dilution.

Tout n’est cependant pas rose. En plus d’une liquidité au compte goute, il existe des incertitudes et des sources éventuelles de problèmes :

- des actifs en Israël  pour 1% de son patrimoine. Ce n’est pas le pays le plus tranquille de la planète avec une situation quasi permanente de guerre

- grosse dépendance aux DOM (50% des actifs) et particulièrement à un client historique : CAFOM (enseigne BUT notamment) qui représente 36% des loyers de la société. Un administrateur siège par ailleurs dans les deux sociétés

- un capital relativement verrouillé (flottant très faible = 6%)

- une participation croisée avec l’univers immobilier coté SCBSM / Crosswood difficile à appréhender

- pas de dividendes, ce qui peut être perçu comme problématique pour un investisseur en « immobilier coté ».

Pour contrecarrer ces points négatifs, on peut mettre en avant 2 cerises sur le gâteau.

La première cerise

Par sa filiale israélienne détenue à 58% UEI, Foncière Volta construit depuis août 2015 le projet Wallenberg Towers. Il s’agit d’un complexe immobilier de 12 000 m² et 250 places de parking constitué essentiellement de bureaux sur une surface foncière (sol) de 3 872 m². La construction devrait durer 30 mois. Soit une livraison prévue en janvier 2018. Le projet est en cours et déjà financé. C’est loin, mais c’est du concret.

La seconde cerise

Il s’agit d’un terrain de 60 000 m² situé à Saint-Ouen qui doit être dépollué (provision de 4,5 M EUR déjà dans les comptes). La société travaille avec la mairie sur un projet de logements et activités commerciales diverses.

Si dans un scénario relativement prudent, nous considérons que : 1) l’ANR ne progresse pas et reste à 7,66 EUR par action, que 2) la décote va se réduire à seulement 10% sur cet ANR et, enfin, 3) qu’il faudra 2 ou 3 ans au marché pour reconsidérer cette affaire (peut être avec une OPR ou la distribution d’un premier dividende), nous aurons alors :

Un objectif de cours = 7,66 EUR x 90% = 6,89 EUR.

Le potentiel, au cours actuel serait donc de : 6,89 / 3,84 = +79,4%.
Ou encore, un rendement annualisé de :

- (1 + 79,4%) ^ (1/2) -1 = +32,1% si le scénario se réalise dans 2 ans, ou,

- (1 + 79,4%) ^ (1/3) -1 = +20,4% si le scénario précisé ci-dessus se réalise dans 3 ans.

Est-ce que le jeu en vaut la chandelle ? A chacun de voir en fonction de son aversion à la liquidité et à son degré de patience. Pas d’événements majeurs qui feront catalyseurs avant au moins 1 an ½.

Déontologie : Foncière Volta représente une part significative de mon portefeuille (PEA)

[EDIT : correction fautes orthographes]

Dernière modification par FranckInvestor (26/09/2016 08h37)

Mots-clés : décote, foncière, pea


les Daubasses : 1er site français d'investisseurs dans la valeur / Parrainage DeGiro

Hors ligne

 

#2 20/09/2016 17h42 → Foncière Volta : une foncière électrique en PEA (décote, foncière, pea)

Membre
Réputation :   11 

Illiquide, capital verrouillé et pas de dividende: à bannir absolument. Quel intérêt d’être minoritaire dans ces conditions, à part prier pour que les dirigeants aient une révélation?

Hors ligne

 

#3 20/09/2016 18h31 → Foncière Volta : une foncière électrique en PEA (décote, foncière, pea)

Membre
Réputation :   22 

Bonsoir,
Je ne comprends pas non plus l’intérêt de détenir une foncière qui ne verse pas de dividende (loyer) ?
Que deviennent les loyers ?
J’ai regardé le carnet d’ordres, de petits échanges hier, aucun aujourd’hui.

Dernière modification par Bluegrass (20/09/2016 18h33)

Hors ligne

 

#4 20/09/2016 19h52 → Foncière Volta : une foncière électrique en PEA (décote, foncière, pea)

Membre
Réputation :   44 

Je suis très méfiant sur cette société .Je ne sais pas si on peut réellement la considérer comme une foncière puisqu’il n’y a pas de dividende, c’est plutôt un promoteur ayant des biens immobiliers dont les loyers sont utilisés pour financer des projets.
Le rapport financier 2015 montre une augmentation des loyers à 8,076 millions versus 7,823 millions en 2014.
Etant donné la qualité assez faible de l’immobilier outre mer (entrepôts en zone industrielle, locaux commerciaux), je pense que l’ANR est très possiblement  surévalué et que ces biens devraient rapporter 10% de rendement au vu des risques pris.
A 10 fois les loyers  on arriverait à une valeur de 80,76 millions.
Il y a 64,212 millions de dette et 18,846 d’immobilier en stock.
Grossièrement cela donnerait une valeur de 35,394 millions pour foncière Volta, alors qu’elle est illiquide et ne verse pas de dividendes.Au cours de 3,9 euros/actions la capitalisation boursière est au-dessus à 40 millions.

Une autre façon de valoriser la société : le résultat net part de groupe est de 3,277 millions, à 10 fois le RN on arrive à 32,77 millions.
S’il y avait vraiment une décote sur l’immobilier pour les loyers et le revenu net sont-ils si faibles ?
Je n’ai pas d’actions foncière volta mais si la société décidait de verser un dividende je pourrais reconsidérer le dossier.

Dernière modification par gilgamesh (20/09/2016 20h07)

Hors ligne

 

#5 21/09/2016 10h54 → Foncière Volta : une foncière électrique en PEA (décote, foncière, pea)

Membre
Réputation :   25 

Votre approche semble la bonne gilgamesh pour valoriser l’activité de foncière.

Dans une approche patrimoniale, il faut ajouter les actifs de l’activité de promotion immobilière qui ne génèrent pas encore de loyers : terrains en stocks et constructions en cours liés aux projets développés.


les Daubasses : 1er site français d'investisseurs dans la valeur / Parrainage DeGiro

Hors ligne

 

#6 21/09/2016 11h22 → Foncière Volta : une foncière électrique en PEA (décote, foncière, pea)

Membre
Réputation :   44 

Je souhaitais aussi porter à votre attention un élément intéréssant pour ceux intéréssés par cette valeur en PEA.
Il existe en effet une autre façon d’en acquérir indirectement via Foncière Vindi qui est tout aussi illiquide et détenu par un actionnaire majoritaire.C’est une petit capitalisation de 11,4 Meuros (ISIN FR0011605617 - MLVIN), éligible PEA.
Foncière Vindi est une holding de droit français détenant des participations dans des sociétés immobilières cotées (Crosswood, Foncière Volta et Société Centrale des Bois et Scieries de la Manche), dans neuf sociétés immobilières non cotées et dans cinq sociétés non cotées et sans actifs.
Elle détient 21,78% du capital de Foncière Volta, plus de 40% de crosswood (en 2013 !).
Mais je n’arrive pas à trouver son site officiel ni ses rapports financiers, il me semble impossible d’investir sans connaître sa dette ou ses participations exactes.

Dernière modification par gilgamesh (21/09/2016 11h22)

Hors ligne

 

#7 21/09/2016 17h55 → Foncière Volta : une foncière électrique en PEA (décote, foncière, pea)

Membre
Réputation :   

Bonjour, Foncière Vindi ne semble pas avoir de site internet public…Seule "info" disponible l’avis de convocation à l’assemblée générale de cette année, qui mentionne une perte de 1 532 857 € au titre de l’exercice 2015…

http://www.stockproinfo.com/BALO/2015/F … B-RAGO.pdf

Dernière modification par rcb0513 (21/09/2016 17h56)


Parrainage Bourse Direct (50€ par filleul) / Binck (100€ par filleul) -> contactez moi par MP ;)

Hors ligne

 

#8 26/09/2016 08h40 → Foncière Volta : une foncière électrique en PEA (décote, foncière, pea)

Membre
Réputation :   25 

Foncière Vindi est une décote de décote. Cela rappelle un peu le système de poupées russes de l’univers Bolloré… mais la liquidité en moins.

Les principaux problèmes sont clairement le manque d’information et une liquidité encore plus erratique que Foncière Volta.

Il y a certainement du potentiel, mais là, on ne maîtrise vraiment pas grand chose… En tant que petit porteur, je ne serai pas à l’aise. A chacun de voir.


les Daubasses : 1er site français d'investisseurs dans la valeur / Parrainage DeGiro

Hors ligne

 

Pied de page des forums

Propulsé par FluxBB
Hébergé par Arcustech