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Forums des investisseurs heureux

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#1 13/09/2016 14h33 → Yannick31 : étude de cas immobilier (T2 meublé) (apport, immobilier, rendement)

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Bonjour,

Je reviens vers vous pour avoir quelques avis sur un bien qui m’intéresse.

PROFIL

- Statut, age, TMI, revenus

Célibataire, 27 ans, 32k/an, 30%
Propriétaire de ma RP, crédit en cours.

VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE

- Comptables : À l’aise avec les chiffres
- Fiscales : Je vais m’y mettre
- Artisanales (plomberie / électricité / maçonnerie / menuiserie) :
Basiques : parquet, peinture, pose cuisine
- Sociales : correcte
- Temps disponible : variable

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

- Type : appartement
- 2005
- Étage 2/2
- luminosité bonne
- surface 40m2
- pas d’ascenseur
- Inhabité
- syndic professionnel
- Chauffage individuel électrique
- Espaces verts dans la copropriété
- Études de la copropriété : bonne, sécurisée, propre
- Décoration : moderne état moyen
- parking aérien 1 place réservée
- kitchenette très bas de gamme mais en bon etat.

LOCALISATION DU BIEN

- Toulouse
- métro à 1km
- accès perif proche

RENTABILITÉ DU BIEN

- Coût du bien avec frais de notaire : 86k€
- Loyer déjà pratiqué ou envisagé : 470/550 selon travaux effectués
- gestion directe
- Travaux immédiats :
Louable dans l’état, j’hésite à renover (C’est la que j’ai besoin de conseils.)

- Travaux votés par la copropriété à financer dans les 3 ans qui viennent.
- Coût des travaux à 5 ans (isolation thermique obligatoire)
- Coût des travaux à 10 ans (façade, toiture)
===> Rien n’apparait sur les PV des AG.

- Taxe foncière 650€
- Assurance PNO (propriétaire non occupant) : à voir
- Assurance GRL GLI : les cautions suffisent-elles en choisissant bien le locataire ?

- Rentabilité brute : loyers / coût du bien avec frais de notaire : 6,5% pessimiste, 7,3% optimiste selon le loyer (sans vacances).

FINANCEMENT DU BIEN

- Montant de l’apport : je suis tenté de mettre 10k€ pour assurer cashflow positif et pouvoir faire d’autres investissements ensuite. Des avis ?

- crédit : 1.5% sur 20 ans, assurance 0.05%.
- frais de courtier 1200€
- frais de garantie 1500€
- mensualités : 390€ si apport de 10.000€
- loyer : entre 470 et 550

- Épargne de précaution en cas d’impayés ou de vacance suite à problème : Large

RÉGIME D’EXPLOITATION

- meublé réel à priori.

CASH FLOW

- 30€/mois (calculé sur rendement immobilier, en meublé réel, avec apport de 10.000€, 4000€ de travaux et 2000€ de mobilier).

Conclusion (personnelle) :
- Le rendement me paraît bon sans être  fantastique non plus, mais le bien dans son ensemble est de qualité (environnement, résidence, surface) donc facile à louer et à revendre.
- Pas d’impôts avant longtemps.

Interrogations :
- Louer 470 en l’État ou 540 rénové ? (À la louche), (Environ 4000€ pour refaire cuisine et sols)
À priori, il vaut mieux rénover.
- assurer un cashflow positif en mettant un apport ? (Pour investir encore à l’avenir)
- conseils sur la location meublée ?

Je pense avoir fait le tour. Merci d’avance !

Dernière modification par Yannick31 (13/09/2016 14h38)

Mots-clés : apport, immobilier, rendement

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#2 13/09/2016 17h44 → Yannick31 : étude de cas immobilier (T2 meublé) (apport, immobilier, rendement)

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En dessous de 8% de renta brute, je ne m’y intéresse pas.

A vue de nez au vu de ce que vous présentez vous obtenez un rendement proche de celui des SCPI avec un risque d’impayé, de vacance locative, de travaux et toutes les emmerdes qui vont avec le métier de bailleur.

A 86k€ de SCPI - 10% de frais d’entrée vous avez 77.4k€ de parts. A 5% de rendement, cela vous donne un "loyer" de 323€ (3870/12) mensuel net (sans rien à payer à part vos impôts de revenus fonciers) à comparer avec vos 470€ bruts (moins la taxe foncière, l’assurance PNO, les travaux de copro, la vacance locative et les impayés) on arrive vite pratiquement au même rendement pour un risque majoré.

Si vous partez avec le loyer à 550€ en faisant vos travaux, les chiffres sont effectivement un peu meilleurs sans toutefois être mirobolants.

A méditer mais je pense que le prix du bien est trop cher pour en valoir le coup (même s’il est très bien placé).


Le piment c'est comme l'autoroute, on paye à la sortie XD

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#3 13/09/2016 18h58 → Yannick31 : étude de cas immobilier (T2 meublé) (apport, immobilier, rendement)

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Je ne savais pas qu’on pouvait emprunter pour acheter des parts de SCPI, comme quoi, des fois, on a tellement la tête dans le guidon qu’on occulte plein de choses.

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#4 14/09/2016 05h18 → Yannick31 : étude de cas immobilier (T2 meublé) (apport, immobilier, rendement)

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Outre les remarques de Stinky que je partage, voici quelques réflexions sur l’attractivité/rentabilité du bien :
- 1 km du métro, c’est loin. A pied, ça fait une douzaine de minutes. Si on fait ça tous les jours, ça pèse sur le le temps de trajet (et quand il pleut…). Il faut bien mesurer cette distance et pourquoi pas à la couvrir vous-même à pied en mesurant le temps mis (et en appréciant le quartier traversé…). A Toulouse on est très souvent à moins de 1 km du métro ou du tram. Donc, un vrai avantage pour un appartement, c’est très proche du métro (moins de 300 mètres disons). 1 km ça relève plutôt de l’inconvénient que de l’avantage.
- vous dites environnement attractif etc. Pourtant les loyers indiqués sont bas pour 1 T2 de 40 m² meublé à Toulouse avec place de parking. D’où quelques questions :
- est-ce que le quartier est si attractif que ça ? Si c’est Bagatelle ou Reynerie c’est proche du métro et du périph mais pas très atttractif…
- soyez clair si vous raisonnez loyer HC ou CC. Même si les "recettes" à déclarer en meublé incluent les charges récupérables, celles-ci ne font que transiter par vous et les considérer comme un revenu amène à surestimer la rentabilité.
- si les charges ne sont pas un revenu pour vous, elles peuvent être un repoussoir pour le locataire. Il est évident qu’à 100 € de charges par mois, vous ne pourrez pas louer au même prix HC que si ces charges sont à 20 €. Or vous ne citez pas le niveau des charges locatives (ni même des charges bailleur), si je ne m’abuse.
- vous évoquez les travaux et le mobilier (pour 6000 € tout compris) sans aucun entrain, comme si c’était juste une étape obligatoire mais rébarbative. C’est pourtant un point important pour en faire un appartement désirable, ayant du cachet tout en gardant une déco pas trop personnelle pour que ça plaise au plus grand nombre. Si vous deviez prendre cet appartement, soignez ce point.
- avec ces différentes questions prises en compte, affinez votre niveau de loyer en fonction de ce que ça peut vraiment se louer.

Dernière modification par Bernard2K (14/09/2016 05h41)

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#5 14/09/2016 05h50 → Yannick31 : étude de cas immobilier (T2 meublé) (apport, immobilier, rendement)

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@Stinky, le rendement des SCPI se calcule sur la base du prix frais inclus.
C’est là-dessus que communiquent les sociétés de gestion pour l’achat de SCPI en direct, contrairement aux assureurs qui affichent des rendements meilleurs car sur la base du hors frais pour leurs SCPI en AV.
5% aujourd’hui c’est plutôt la moyenne haute mais ça se trouve.


Parrain de mon adorable filleule

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#6 14/09/2016 12h51 → Yannick31 : étude de cas immobilier (T2 meublé) (apport, immobilier, rendement)

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Merci Bernard 2k pour votre avis.

J’ai conscience que le métro à 1km c’est un peu limite pour aller au boulot tous les jours, mais bon, ça se fait tout de même et ça permet de bouger sans forcément prendre la voiture. Mais je tiens compte de ces 10-12 minutes de marche.

Je n’ai pas l’impression que mon loyer estimé est en dessous du marché (mais je reconnais que je préfère être toujours un peu pessimiste dans mes chiffres pour éviter les mauvaises surprises). Cet appart n’est pas dans l’hyper centre (et du coup avec le métro à 1km) donc ça limite un peu le loyer. Mais je vous rassure il ne s’agit pas de bagatelle ou la reynerie (sinon le bien serait à 20k€ de moins…). C’est un quartier plutôt agréable sans non plus être hyper côté. Dans la moyenne quoi.

En effet j’ai zappé les charges, mais je parle toujours de loyer HC évidemment,  ce qui donnerait un loyer CC entre 540 et 620€. (50€ de charges locatives et 25 pour moi).

Je me suis pas trop étalé sur les travaux c’est vrai. Je comptais refaire les sols et la cuisine, avec du mobilier et une déco moderne afin de le louer facilement.

Je peux peut être gonfler un poil le loyer, mais je dois surtout faire baisser le prix d’achat quitte à laisser passer l’affaire.

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