Suivez les discussions sur : Twitter Facebook RSS   Abonnez-vous à la newsletter : Newsletters   Utilisez la recherche : 
Chercher
Membres  |  Mission

Forums des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l'investissement patrimonial pour s'enrichir, générer une rente et atteindre l'indépendance financière

Vous n'êtes pas identifié : inscrivez-vous pour échanger et participer aux discussions !

#1 06/09/2016 14h54 → Altharn [95] : étude de cas immobilier (achat résidence principale avec 2 logements locatifs) (immobilier, logement locatif meublé, residence principale)

Membre
Réputation :   

Bonjour,

Je suis en train d’acquérir un nouveau bien immobilier composé d’une maison principale et de 2 logements locatifs meublés. Les 3 biens sont vendus en 1 seul lot.
A ce jour, la banque me propose donc un seul crédit pour la totalité en considérant les biens comme résidence principale.

Etant donnée que ce crédit est pour une résidence principale, vais-je pouvoir déduire les intérets et assurance du crédit ? (Le vendeur déduisait les intêrets de crédit et assurance au prorata des surfaces).

Avez-vous des conseils à me communiquer sur le financement et sur le montage de cette acquisition ?

Merci d’avance de vos réponses
Un novice en perdition…
Cordialement

Message édité par l’équipe de modération (06/09/2016 15h54) :
- modification du titre ou de(s) mot(s)-clé(s)

Mots-clés : immobilier, logement locatif meublé, residence principale

Hors ligne

 

#2 06/09/2016 15h44 → Altharn [95] : étude de cas immobilier (achat résidence principale avec 2 logements locatifs) (immobilier, logement locatif meublé, residence principale)

Membre
Réputation :   37 

Bonjour,

Navré mais :
- pas de présentation, pas de respect de la charte du forum
- Sans chiffres ni plus de détails sur vous et l’opération, c’est tout de même difficile de vous aider …
- "Les 3 biens sont vendus en 1 seul lot" : qu’entendez vous par là ? est-ce un unique lot cadastrale ?
- "vais-je pouvoir déduire les intérets et assurance du crédit" : pas la totalité. Vous ne pouvez quand même pas avoir le beurre, l’argent du beurre et la cremière avec. A mon humble avis, c’est possible tant que le prorata correspond bien aux surfaces louées.

Vous dites novice en perdition, mais cela ne vous exonère pas de chercher sur ce forum s’il existe pas déjà un sujet traitant ce point, chercher sur google.

Par ailleurs, lisez bien la charte du forum.

Setanta

Hors ligne

 

#3 06/09/2016 16h19 → Altharn [95] : étude de cas immobilier (achat résidence principale avec 2 logements locatifs) (immobilier, logement locatif meublé, residence principale)

Membre
Réputation :   

Navré mais :
- pas de présentation, pas de respect de la charte du forum

Oups, désolé, j’avoue que je n’ai pas lu la charte du forum.
Voici le lien vers ma présentation => Présentation

- Sans chiffres ni plus de détails sur vous et l’opération, c’est tout de même difficile de vous aider …

La nouvelle acquisition est au prix de 590 000€, pour une maison de 200m2, un appartement type F1 de 40 m2 et un autre type F2 de 70m2. Quelles autres informations voulez-vous sur moi ?

- "Les 3 biens sont vendus en 1 seul lot" : qu’entendez vous par là ? est-ce un unique lot cadastrale ?

Absolument, il s’agit d’un seul lot cadastrale.

- "vais-je pouvoir déduire les intérets et assurance du crédit" : pas la totalité. Vous ne pouvez quand même pas avoir le beurre, l’argent du beurre et la cremière avec. A mon humble avis, c’est possible tant que le prorata correspond bien aux surfaces louées.

Bien sur que la déduction doit se faire sur les parties locatives. Seulement, la déduction au prorata des surfaces ne semble pas légal d’après ce que j’ai lu comme article. J’attends une réponse des impôts sur le sujet.

De plus, j’ai effectué de nombreuse recherche sur google et j’ai trouvé un seul cas à peu près similaire !!! Si vous en avez d’autre, je suis preneur.

Cordialement
Laurent

Dernière modification par Altharn (06/09/2016 16h22)

Hors ligne

 

#4 06/09/2016 16h27 → Altharn [95] : étude de cas immobilier (achat résidence principale avec 2 logements locatifs) (immobilier, logement locatif meublé, residence principale)

Membre
Réputation :   37 

Bienvenue !

Je ne peux rien vous dire de plus sur l’acquisition.

Néanmoins sur votre point de la déduction des intérêts et assurance du crédit global sur les revenus locatifs au prorata des surfaces louées, je pense que ce ne soit pas illégal.

A titre personnel (cela ne vous avance pas sur la légalité intrinsèque de la chose, mais en tout cas mon EC me l’a validé), c’est ce que j’ai fait dans ma dernière déclaration de revenus sur conseil de mon EC.
J’ai ma maison et accolé un local commercial que je loue à ma société. J’ai déduit une part de la TF (bail commercial sans recharger la TF à la soc. comm.) et des intérêts de l’emprunt global sur mes revenus locatifs de ce local.
Et ce à hauteur de la surface utilisée par le local sur l’ensemble du lot cadastral.

J’avoue que nous n’avons pas pris en compte l’assurance du prêt.

Setanta

Hors ligne

 

#5 07/09/2016 09h27 → Altharn [95] : étude de cas immobilier (achat résidence principale avec 2 logements locatifs) (immobilier, logement locatif meublé, residence principale)

Membre
Réputation :   

Bonjour,

La réponse de l’inspecteur des impôts me confirme que la déduction des intérêts et assurance du crédit global au rorata des surfaces pour les biens locatifs ne sont pas légale sur un crédit immobilier contracté pour une résidence principale.

Il me conseille de faire 2 crédits, avec estimation des biens séparés.

Laurent

Hors ligne

 

#6 07/09/2016 14h36 → Altharn [95] : étude de cas immobilier (achat résidence principale avec 2 logements locatifs) (immobilier, logement locatif meublé, residence principale)

Membre
Réputation :   337 

Vous tombez dans le cas classique de l’immeuble non divisé en lots. Il faut, idéalement, un lot par appartement, c’est à dire qu’on a plusieurs "lots" sur la même "parcelle", comme dans le cas d’une copropriété.

Pour les conséquences de la non-division en lots, cf ma réponse à la fin de ce fil : Abel91 : étude de cas immobilier (achat d’un immeuble de rapport)

Quelques questions :
- combien de compteurs électriques ?
- les logements sont-il bien indépendants (entrées séparées, vraies portes d’entrée et non pas portes intérieures) ?
- location nue ou location meublée ?

Il me conseille de faire 2 crédits, avec estimation des biens séparés

Sachant qu’il y a un seul bien, comment faites-vous pour en estimer séparément deux parties ? Comme voulez-vous que la banque puisse financer séparément deux parties d’un seul bien ?

Dernière modification par Bernard2K (07/09/2016 20h29)

Hors ligne

 

#7 09/09/2016 14h41 → Altharn [95] : étude de cas immobilier (achat résidence principale avec 2 logements locatifs) (immobilier, logement locatif meublé, residence principale)

Membre
Réputation :   

Bonjour,

Quelques questions :

- combien de compteurs électriques ?

=> 1 seul

- les logements sont-il bien indépendants (entrées séparées, vraies portes d’entrée et non pas portes intérieures) ?

=> Oui

- location nue ou location meublée ?

=> location meublée

Sachant qu’il y a un seul bien, comment faites-vous pour en estimer séparément deux parties ?

=> Je ne sais pas… Je pense qu’il est possible d’estimer chaque partie. (La maison et les 2 appartements étant dans des batiments différents)

Comme voulez-vous que la banque puisse financer séparément deux parties d’un seul bien ?

=> Si il y a 2 montants sur l’acte de vente, elle doit pouvoir faire 2 crédits non ?

Altharn

Hors ligne

 

#8 09/09/2016 15h19 → Altharn [95] : étude de cas immobilier (achat résidence principale avec 2 logements locatifs) (immobilier, logement locatif meublé, residence principale)

Membre
Réputation :   337 

location meublée

Il était temps de le dire ! Ca fait une certaine différence.

Location meublée donc revenus de type BIC. Deux choix d’imposition :
- micro-BIC (50 % d’abattement)
- réel. Ca permet de déduire non seulement les charges, mais aussi d’amortir l’investissement. Mais ça nécessite de tenir une comptabilité de type entreprise, donc d’avoir un expert-comptable.

Je vous suggère déjà d’approfondir un peu le fonctionnement du meublé déclaré au réel (sur ce forum et par quelques recherches google). Et de confirmer ensuite que c’est bien ce que vous voulez faire.

=> Si il y a 2 montants sur l’acte de vente

Impossible. Un seul bien = un seul prix.
Pour qu’il y ait deux montants identifiés, il faut tracer une ligne qui sépare le bien en deux. Ca s’appelle une division cadastrale. Tant que vous ne l’avez pas fait, du point de vue du droit, il n’y a qu’un seul bien.

elle doit pouvoir faire 2 crédits non ?

vous pouvez faire 2 crédits pour un seul bien. Tous les jours, les gens achètent leur maison en faisant plusieurs crédits qui se complètent. Mais ça reste un seul bien, et chaque crédit n’est pas attaché à une partie identifiée du bien.

Dernière modification par Bernard2K (09/09/2016 15h32)

Hors ligne

 

Pied de page des forums

Propulsé par FluxBB
Hébergé par Arcustech