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Forums des investisseurs heureux

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#26 09/09/2016 09h43 → Investir dans un immeuble locatif avec des locataires insolvables ? (caf, problèmes sociaux, udaf)

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Réputation :   340 

zaser : ce qui me pose problème dans votre intervention, c’est que vous postulez que les locataires "sociaux" sont forcément problématiques.

Pourtant :
1) dans les problèmes d’impayés et autres problèmes locatifs, je n’ai pas lu seulement des cas sociaux. Médecin, avocat, fonctionnaire…
2) dans le cas particulier de nik66, la description qu’il fait des locataires ne semble pas correspondre aux cas les plus problématiques.
3) précisément parce que les locataires problématiques ne sont pas tous "sociaux" ou sans emploi, et parce que ce n’est pas marqué sur leur figure non plus qu’il vont poser problème, c’est bien à chaque bailleur de choisir ses locataires, à son idée. Certains bailleurs vérifient par les papiers (déclarations de revenus etc.), d’autres se fient beaucoup au feeling pendant la rencontre… D’autres encore sont assez peu regardants sur le locataire pourvu qu’il y ait une caution en béton.

C’est donc à chaque bailleur de faire ses choix de locataires, en fonction de ses critères, de son feeling, etc… et c’est lui ensuite qui bénéficiera de la tranquillité, ou au contraire souffrira des problèmes, que ses choix lui auront apportés. C’est pour ça que ça me semble un peu vain de faire des généralités sur les "sociaux" ou les "originaux"… C’est à nik66 de faire son choix, en fonction de son caractère, de son envie, et de la façon dont il a "senti" ces locataires pendant la visite. Personne d’autre que lui n’y était, donc personne ici ne peut savoir mieux que lui.

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#27 09/09/2016 09h56 → Investir dans un immeuble locatif avec des locataires insolvables ? (caf, problèmes sociaux, udaf)

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Réputation :   15 

zaser a écrit :

On fait souvent une bonne affaire quand les concurrents n’arrivent pas à vous suivre.

Ex: vous êtes très bon en course à pied, vous participez à un championnat local ou le niveau est assez faible - vos concurrents ne vous arrivent pas à la cheville - vous gagnez!

En immo c’est pareil: vous cherchez votre RP et vous êtes très bon bricoleur - vous trouvez une ruine que vous pouvez rénover vous même à moindre cout, les autres acquéreurs potentiels ne sont pas bricoleur et rénover le bien par une entreprise ayant pignon sur rue leur reviendrait aussi cher que d’acheter une RP déjà en bon état. Résultat personne ne s’intéresse à la ruine, et vous réussissez à la négocier pour une bouchée de pain!

Pour votre immeuble c’est aussi pareil: ça peut être une bonne affaire à condition de trouver la solution au problème:
soit savoir gérer les locataires vivant des minimas sociaux,
soit pouvoir les faire partir: en échange de quelques milliers d’euros (l’argent liquide peut être très motivant pour des gens qui en ont peu) où les reloger chez d’autres proprios.

Les 15% brut soyons honnêtes "ne tombent pas tout seuls du ciel" rémunéreront le risque que vous prendrez et votre savoir fait pour gérer cette situation.

Personnellement, ayant déjà rencontré des problèmes avec des "originaux" - c’est très chronophages à résoudre (et en plus on dort mal la nuit car on y pense tout le temps - même au travail, mon bosse et mes collègues ont clairement perçu une baisse de régime à ce moment la), ayant peu de temps à consacrer aux locataires, n’ayant aucune envie de faire du social c’est le rôle de l’état et des bailleurs sociaux (d’où leur nom) pas celui des bailleurs privés, je préférerais acheter un bien vide avec un potentiel que je saurais valoriser moi-même, plutôt qu’avec des locataires douteux.

J’arrive à la même conclusion.
J’ai acheté des biens avec des rendements de 12%.
J’ai investi pour les améliorer et pouvoir prétendre à des locataires moins "sensibles".
Je suis moins embeté et dors mieux depuis que j’ai adopté cette stratégie.
Cela m’a coûté de l’argent et fait baisser la rentabilité des logements…mais je suis plus tranquille.
Je n’ai ni le temps, ni l’envie de me substituer à l’Etat pour cette mission.

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#28 09/09/2016 10h58 → Investir dans un immeuble locatif avec des locataires insolvables ? (caf, problèmes sociaux, udaf)

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Bernard2K a écrit :

Bien franchement :
- le titre est inadéquat. Ces locataires ne sont pas insolvables puisqu’ils ont des revenus.
- les allocations peuvent être supprimées, tout comme un locataire en CDI peut perdre son emploi. En fait la perte d’emploi me paraît plus probable ! Si vous craignez la perte des allocations et la perte d’emploi, vous ne pourrez louer qu’à des fonctionnaires. A mon avis, la location avec des loyers payés par la CAF est assez sécurisée. J’ai une connaissance qui a une bonne proportion de tels locataires dans son parc immobilier, avec une relation correcte (les logements sont décents et entretenus), et il s’en porte très bien (j’aimerais avoir le quart de ses revenus ou même le dixième de son patrimoine).
- notre Etat a mis en place de la solidarité pour que les gens âgés, handicapés ou au chômage aient un revenu. Je ne vois pas bien l’intérêt de jeter la suspicion sur des gens parce qu’ils reçoivent une allocation. C’est comme ça, c’est un fait. Que ça soit moral, pas moral, qu’on soit d’accord, pas d’accord, ça n’a rien à faire ici car cela ne change en rien la rentabilité et la pertinence d’un investissement immobilier.
- je trouve ça dérangeant que vous exposiez le détail des "cas" de ces gens en nous demandant, en quelque sorte, de poser un diagnostic à distance sur le risque qu’ils peuvent représenter pour votre investissement, sur la possibilité que leur "cas" s’aggrave.

.

Bonjour

Une fois de plus l’opinion de Bernard2K emporte mon adhésion ; l’immeuble que décrit Nik66 fait clairement partie de ce que l’on appelle le parc social privé de fait, qui a quasiment disparu de la région parisienne mais perdure dans les petites localités de province. il est d’ailleurs possible que les loyers acquittés par les locataires soient inférieurs à ceux du parc HLM dans la même localité s’il existe. Cet investissement n’est pas forcément une mauvaise affaire.

Si vous souhaitez éviter de gérer en direct ces locataires sociaux, le mieux est de confier cette mission à un gérant : la rentabilité sera certes obérée mais votre sérénité ne sera pas entamée.

A mon sens, le principal risque ne réside pas tant dans la psychiatrie des locataires que dans le risque de désolvabilisation : les candidats à la primaire de droite ne cessent de stigmatiser "l’assistanat", ce qui sous-tend un fort risque de baisse des APL si l’un de ces candidats parvient au pouvoir en mai 2017. Ces mêmes candidats apprécient la population des propriétaires bailleurs, coeur de leur électorat, mais ils ne vous viendront nullement en aide si vos locataires sont désolvabilisés et ne peuvent plus payer leur loyer !

Reste enfin une question sans réponse : l’investissement en immeuble de rapport dans une petite localité de province sans colonne vertébrale administrative (préfecture, sous-préfecture, base de défénse) peut-il être envisageable en se privant des locataires sociaux "assistés" par les APL ? En effet, les ménages solvables de ces localités deviennent rapidement accédants car l’immobilier y est bon marché ; quant à ceux qui préfèrent rester locataires ou ne font qu’un séjour limité dans le temps (fonctionnaires et militaires), ils s’orientent de préférence vers l’habitat individuel dont les loyers restent également fort modérés. Pour citer par exemple la ville de Mont-de-Marsan que je connais un peu, les nombreux militaires qui y sont affectés recherchent en priorité une maison à proximité de la ville soit dans les Landes soit dans le Gers. Ecrit un peu trivialement, l’immobilier locatif de ces villes est réservé aux ménages les plus modestes qui ne peuvent vivre ailleurs.

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#29 09/09/2016 13h09 → Investir dans un immeuble locatif avec des locataires insolvables ? (caf, problèmes sociaux, udaf)

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stokes a écrit :

Si vous souhaitez éviter de gérer en direct ces locataires sociaux, le mieux est de confier cette mission à un gérant : la rentabilité sera certes obérée mais votre sérénité ne sera pas entamée.

A mon opinion cumuler gestion déléguée (généralement très flottante) avec des locataires "sociaux" est au contraire la meilleur façon d’entamer la sérénité du bailleur.

Je rejoins l’opinion d’@Elodie01, le profil de personnalité du locataire est souvent aussi important que son profil économique.


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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#30 09/09/2016 15h10 → Investir dans un immeuble locatif avec des locataires insolvables ? (caf, problèmes sociaux, udaf)

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Bernard2K a écrit :

zaser : ce qui me pose problème dans votre intervention, c’est que vous postulez que les locataires "sociaux" sont forcément problématiques.

B2K, je ne l’ai pas écris, je ne le penses pas. Relisez mon message.

Ils ne sont pas forcement problématiques, mais ils sont douteux, c’est ce que j’ai écris. "Risqués" si vous préférez (comme quand on parle d’actif risqués ou douteux, car un locataire est bien un "actif" c’est lui qui rémunère votre investissement)

Dans cet exemple justement, certes ils ne sont pas problématiques (pour le moment), mais admettez qu’une mère célibataire avec 5 enfants qui se rapproche de son nouveau compagnon c’est douteux. Puisqu’on ne connait rien sur ce dernier, je vous propose de faire appel à votre imagination et répondre aux questions suivantes:
Comment vont se développer leur relations?
Comment ça va se passer quand l’un d’eux devra partir car la situation deviendra invivable?

Un conseil - en investissement immo soyez pessimiste!

Comment ça va se passer quand vous allez devoir obtenir le "laissez-passer A-38" pour la "dame un peu handicapée" qui sera incapable de le faire seule? Le tout avec un tiers qui traîne dans les pattes - genre curateur ou juge des tutelles.

Je vois bien que dans cette fille on a mis la barre "à gauche toutes", mais à un moment il faut être pragmatique.

J’ai quelques sujets en mémoire, ou les membres les mieux notés dans la partie immo du forum(DDtee et Philippe33) appliquent la stratégie achat + rénovation sans ANAH, ( je doute pour que ce soit pour louer à des profil sociaux), conseillent de se tenir loin des immeubles avec antennes paraboliques pointées vers le sud etc…

Bernard2K a écrit :

C’est donc à chaque bailleur de faire ses choix de locataires

C’est également ce que j’a écris en décrivant la raison de mes choix.

Iqce a écrit :

On peut discuter sur quel rôle doit être assumé par qui

On peut en discuter ci vous voulez.

Les aides ANAH sont prohibitives: à 70% réservées aux propriétaires occupant ( à Mulhouse en tout cas - je parle uniquement de ce que je connais).

Pour le reste sur l’ensemble du territoire je pense que ça doit être similaires aux retours que j’ai eu localement:
Dossier technique lourd, nécessitant des matériaux bio-sourcés, des chaudières à gaz à condensation (voir des énergies renouvelables), un chantier supervisé par un maître d’oeuvre professionnel, vous devez avancer les frais des travaux et être remboursés ensuite, mais quand viendra le temps du remboursement aucune garantie que vos interlocuteurs n’auront pas changé, on ne retourneront pas leur veste ou il n’y aura plus de budget ou que sais-je encore.
Bref trop cher, trop compliqué à gérer pour un petit bailleur, à réserver aux pros. Dans le genre "groupe Crequy" qui s’est occupé de la rénovation de vieux quartiers de Mulhouse.

Et tout cela pourquoi? Pour relouer un logement flambant neuf à celas-mêmes qui ont dégradés les logements précédent? Je passe parfois dans ces quartier rénovés - la population n’a pas changé - ça sent la misère sociale: rue neuves il y a encore 1 an sont sales, poubelles dehors en plein jour, gamins de 6-7 ans qui traînent dans la rue à 22h, écran plat géant dans le salon allumé en permanence, trottoirs faisant office de parking, capots ouverts avec des gars qui fouillent dedans.

Stokes a écrit :

l’investissement en immeuble de rapport dans une petite localité de province sans colonne vertébrale administrative

Tout ce que je peux dire c’es que les choix d’investissements de pumbadu77 n’ont pas été accueillis de manière unanime.

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#31 09/09/2016 16h33 → Investir dans un immeuble locatif avec des locataires insolvables ? (caf, problèmes sociaux, udaf)

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Zaser

les curateurs et les tuteurs sont justement là pour obtenir le "laisser-passer A 38"quand c’est nécessaire pour un dossier de location ou du moins pour orienter la personne sous mesure afin de lui faciliter les démarche si elle a encore un peu d’autonomie.

Le Juge des Tutelles n’intervient pas pour "une demande de papier"!

Mais je vous remercie pour votre post "argumenté" sur le sujet qui démontre juste que vous ne connaissez strictement rien au sujet!

Sinon, j’apprécie aussi beaucoup le qualificatif de "locataire douteux" quand on parle d’une femme (certes mère célibataire avec 5 enfants, mais enfin, je crois que c’est encore son droit!) qui rejoint un appartement proche de son compagnon. Il me semble que son projet de vie de vie n’a rien de douteux….
Ca parait même plutôt un projet courant pour les couples….

Bref, votre message m’a donné envie de fermer mon ordinateur, ce que je vais faire immédiatement après avoir poster le mien.
Il me semble qu’on est bien loin d’une discussion argumentée sur l’investissement locatif mais qu’on vire à une belle discussion de comptoir sans argument et à la limite de l’insultant!
C’est vraiment navrant!


Le matin tu as 2 choix: soit tu retournes te coucher et tu continues de rêver soit tu te lèves et tu vas réaliser tes rêves

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#32 09/09/2016 18h43 → Investir dans un immeuble locatif avec des locataires insolvables ? (caf, problèmes sociaux, udaf)

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C’est hélas un biais de la société de production et d’industrialisation qui conduit de nombreuses personnes à ne rien pouvoir faire de leur vie.

L’abrutissement des masses qui commencent très tôt par un programme scolaire destiné à rendre les enfants moins intelligents dès la maternelle n’ira pas en s’améliorant.

Pour autant investir dans dans un immeuble avec des personnes touchant la CAF et les minimas sociaux est-ce un bonne idée ?
Oui mais il faut revenir aux bases de l’investissement , l’emplacement et la revente éventuelle.

Ce type d’investissement est synonyme de rentabilité importante et permet à des gens de se loger.
Ces personnes sont des êtres humains qui n’ont pas la chance d’être instruite , d’avoir un métier , une activité mais se poser la question d’acheter juste car les personnes touchent la CAF n’est pas la bonne démarche.

Aujourd’hui une grande part de la population ne peux plus se loger sans aide , les loyers sont trop chers peut être ou plutôt le niveau de vie baisse.

Supprimons ou diminuons la CAF afin de permettre la baisse des loyers et de fait la faillite de l’ensemble des bailleurs , ce qui conduira à une panique sur l’immobilier avec des baisses drastiques des valeurs des biens immobiliers , un bon vent de panique en perspective

Il faudrait plutôt revoir les avantages des élus , eux qui ont tôt fait de scandés à l’assistanat , au fait qu’il faut travailler , qu’il faut baisser progressivement es allocations chômage , remettre la France au travail et que tout le monde est un costard ……

Allez je me suis écarté du sujet , c’est fréquent.

Pour finir  avec le sujet initial , il faut regarder l’immeuble dans son emplacement , sa disposition , son état et regarder si les loyers sont bien payés , le reste est accessoire.

La notion de marchand de sommeil a été expliqué plus haut et ne correspond pas à ma vision de la location , j’essaye d’investir et d’être au maximum à l’écoute des souhaits des locataires en sachant mettre le OLA ( c’est un truc du Gard )

Philippe


Investisseur immobilier Rentier en 2016 Bailleurs sur Nîmes et Béziers , mutualisons les locataires

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#33 09/09/2016 21h17 → Investir dans un immeuble locatif avec des locataires insolvables ? (caf, problèmes sociaux, udaf)

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@Elodie01 : Vous prenez à cœur un sujet dans lequel vous baignez au quotidien de part votre profession. Mais je ne lis pas de propos insultants, ou même discriminatoires, dans le message de zaser.

Nous sommes sur un forum d’investissement, et les investisseurs détestent par dessus tout le risque (en tout cas celui qui n’est pas récompensé par une espérance de gain supplémentaire). Or chaque élément venant apporter de la complexité à un profil de locataire (précarité des revenus, absence de garant, appartenance à une catégorie de locataire protégée telle que personne âgée, handicapée, avec enfants à charge…) est un facteur de risque supplémentaire potentiel.

Si un bailleur a le choix entre le dossier d’un jeune célibataire ou d’un couple sans enfants, en CDI avec période d’essai validée, gagnant 3 x le montant du loyer et avec des garants solides, et tout autre dossier, ce sera forcément le premier dossier qui sera retenu, pour peu que l’on gère son investissement de façon rationnelle et non émotionnelle.

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#34 10/09/2016 10h29 → Investir dans un immeuble locatif avec des locataires insolvables ? (caf, problèmes sociaux, udaf)

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Réputation :   220 

zaser a écrit :

J’ai quelques sujets en mémoire, ou les membres les mieux notés dans la partie immo du forum(DDtee et Philippe33) appliquent la stratégie achat + rénovation sans ANAH, ( je doute pour que ce soit pour louer à des profil sociaux), conseillent de se tenir loin des immeubles avec antennes paraboliques pointées vers le sud etc…

Votre propos relève d’une ambiguïté potentiellement raciale "antennes paraboliques pointées vers le sud" à laquelle je ne souhaite pas être associé.
L’origine ethnique n’est jamais pour moi un critère de choix. Pour parler clairement, j’ai déjà eu des locataires originaire du Maghreb ou d’autres régions du monde sans distinction.
Au quotidien, je lutte contre les a priori et idées reçus de ce genre alors comprenez que si votre propos était celui-ci, que cela me fasse réagir !

Si vous vouliez dire que j’investi dans des centes villes historiques (sans paraboles) et que je suis pas partisan d’un investissement dans un ghetto social comme le sont malheureusement certaines zones périphériques, c’est parfaitement exacte (avant tout parce que les grand ensembles par les charges générées, ne peuvent être rentable).


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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#35 10/09/2016 19h46 → Investir dans un immeuble locatif avec des locataires insolvables ? (caf, problèmes sociaux, udaf)

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Réputation :   132 

Perecastor

le fait que je travaille avec un public en difficulté me sensibilise sans doute sur certains sujets, néanmoins, le plus important pour moi est le respect apporté à la personne humaine, quelle qu’elle soit.

Quand je lis qu’on qualifie de "douteux" un rapprochement de 2 personnes en couple, ça me gêne. Sur quelle base ce qualificatif est-il attribué? Qu’y-a-t-il de douteux à ce que 2 personnes qui s’aiment aient envie de vivre à proximité? C’est le quotidien de milliers de personnes. Pourquoi cela devient-il subitement "douteux"? Le fait que madame soit mère célibataire avec 5 enfants, que monsieur ne travaille pas et que le couple ne fasse partie des classe sociales supérieures en est-il la raison? Si oui, trouvez-vous cela normal?

Quand je lis qu’on qualifie des personnes humaines d’actifs (si on s’en réfère à la définition du plan comptable général, l’actif c’est le bien immobilier, pas les personnes qui l’habitent)…. Après, certes les animaux sont considérés faire partie des biens meubles de leur propriétaire au sens juridique si on va par-là….

Je passe sur les "immeubles avec antennes paraboliques tournées vers le sud"…. et aussi sur le reste du message…

Vous remarquerez que je n’ai, jusque-là pas parler de la remarque qui concerne les tuteurs et curateurs….

Bref, comme vous l’aurez compris, cela me gêne beaucoup de lire des posts où je trouve bien peu d’arguments factuels et beaucoup de considérations à la limite de la correction….
Je suis sans doute un peu trop sensible…..

Je profite juste de ce dernier post sur le sujet pour rappeler que personne n’est à l’abri, un jour, de rejoindre cette "catégorie de la population". Si cela vous arrivait, à vous ou l’un de vos proches, reliriez-vous ce type d’intervention avec la même approche?

Je vous souhaite une bonne soirée


Le matin tu as 2 choix: soit tu retournes te coucher et tu continues de rêver soit tu te lèves et tu vas réaliser tes rêves

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#36 10/09/2016 21h14 → Investir dans un immeuble locatif avec des locataires insolvables ? (caf, problèmes sociaux, udaf)

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Discussion inutile avec quelqu’un qui sait parce qu’on lui  a rapporté que etc
Je voulais scanner des dossiers persos d’ANAH par ex mais à quoi bon ? Chacun fera son expérience en se renseignant concrètement auprès de l’opérateur local ou de sa collectivité.
Idem pour le reste.

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#37 11/09/2016 01h53 → Investir dans un immeuble locatif avec des locataires insolvables ? (caf, problèmes sociaux, udaf)

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@DDTee
il n’y a aucune ambiguïté raciale possible, le fait est que si vous voulez capter une chaîne suédoise, vous n’allez bien évidemment pas pointer votre antenne vers la Suède, pareil pour une chaîne étasunienne, vous n’allez pas diriger votre antenne vers l’atlantique. Dans tous les cas ce sera bien vers le sud, car c’est au dessus de l’équateur que se trouvent l’orbite géostationnaire où sont les satellites émetteurs (qu’en France on dirige les antennes vers la Méditerranée, pour capter des chaînes du Maghreb est purement une coïncidence). Mon propos tentait bien évidemment d’illustrer l’ambiance ghetto que vous décrivez. L’image des antennes pointées vers le sud n’était par ailleurs pas la votre.
J’ai moi même en ce moment un locataire né au Maroc, mais en réalité son origine n’a aucune importance pour moi - c’était tout simplement le meilleur (et un très bon) profil c’est pour cela qu’il a été retenu.

@Elodie
C’est la deuxième fois dans ce fil qu’on m’attribue des propos que je n’ai pas tenu : je n’ai jamais écris qu’un curateur ou un juge des tutelles allait ou devait obtenir des papiers. De plus vous prenez une demi ligne de mon post qui en a plus de 30 et vous-vous accrochez à celle ci. J’ai tenté d’illustrer certes un peu rapidement et je vais développer spécialement pour vous mon propos. Dans le cas d’une personne socialement fragile un curateur ou juge des tutelles est une tierce partie qu’on peut voir apparaître. Il faudra alors compter avec son avis, ses priorités. La multiplication des parties dans une négociation la rend forcement plus délicate à mener (dans ce cas précis un coup de pression à la locataire aurait pu être efficace - cette pression ne pourra tout simplement pas être exercée sur le curateur, ou du moins en sa présence).

Pour la femme aux 5 enfants, il est bien évident que c’est son droit je ne l’ai jamais dénigré, mais est-ce son choix? Je ne la connais pas, vous ne la connaissez pas (quoique vous la connaissez sûrement mieux que moi, vous travaillez dans le social, les femmes ne sachant pas maîtriser la contraception vous devez en voir régulièrement) mais il est évident qu’on est ici bien loin de l’image d’une famille bourgeoise habitant un manoir qui a choisi d’avoir une multitude de descendants.

Ce qui est douteux ici en particulier ce n’est pas tant la locataire en elle-même, mais le récent changement de situation. Si elle avait habité sur place depuis plusieurs années, j’aurais eu moins d’appréhension,  mais dans ce cas particulier - c’est clairement un nouvel élément dans l’immeuble, qui est par nature perturbateur. Puisque Nik (désolé de polluer votre sujet) a demandé des avis sur la situation, mon intention était d’attirer son attention sur ce fait.

S’aimer, vivre ensemble, avoir des projets de vie, quoi de plus naturel pour un couple, c’est le quotidien de millions (pas de milliers) de personnes - comme vous l’écrivez - en France.
Mais si je vous dis par exemple que le couple est formé par un père et sa fille, vous trouvez ça normal?
Ou un autre exemple: si je vous dis que la femme du couple est une mère célibataire qui a déjà 5 enfants qu’elle n’arrive pas à gérer et qu’elle veut en faire un 6eme avec son nouveau compagnon, vous trouvez ça normal?

Ce qui vous parait normal ne l’est plus forcement mis dans une autre perspective. Ce qui est normal pour vous ne l’est pas forcement pour les autres.

Qu’est ce qui n’est pas factuel dans ce que j’ai décris ? La situation dans les quartiers de Mulhouse est elle une scène de théâtre et les gens qui y sont présents sont-ils des acteurs payés pour ce faire ? Je ne le crois pas, c’est donc on ne peut plus factuel !

Quand à mes considérations - comment anticiper/évaluer un risque potentiel et donc une situation future si ce n’est en faisant des prévisions/suppositions de ce qui pourrait arriver ? Relisez la présentation de Matinvest vous y verrez que les locataires qui évoluent mal n’est pas mon invention.

Si mes interventions, mes arguments, ma façon d’amener le sujet ne vous plaisent pas - ignorez moi. On a le droit de ne pas être d’accord cela ne nous empêche pas de nous respecter.

@Iqce
Vous-même apprenez donc uniquement sur votre propre expérience, jamais sur celle des autres, ne suivez jamais leurs conseils ? A quoi bon être sur ce forum dans ce cas ? J’ai été en contact avec les opérateur locaux de l’ANAH, les maitres d’œuvre qui sont conseillées pour la gestion de ces chantier, mais n’ai jamais franchis le pas précisément pour les motifs que j’ai décris plus haut. Si vous avez la possibilité de le faire, je serais très curieux et reconnaissant de recevoir un scan d’un dossier de quelqu’un pour qui ça a marché. Si vous pouvez en plus décrire le processus pas à pas (pourquoi pas sur le forum ?) ça serait presque inestimable. Car en plus des retour terrain que j’ai eu les retours sur ce forum sont très similaires - démarches longues, lourdes, loyer plafonnés etc… Ce serait une occasion pour vous de tordre le cou aux idées reçues.

IH : restons-en aux faits svp et évitons les messages type café du commerce, portant des jugements sur les uns et les autres.

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#38 11/09/2016 13h53 → Investir dans un immeuble locatif avec des locataires insolvables ? (caf, problèmes sociaux, udaf)

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Edit : j’avais écrit autre chose, mais je crois que tout à été dit plus haut au sujet de vos connaissances, au choix.
Donc si vous voulez vous m’avez convaincu etc

A moins que je ne sois en plein dans les vendanges et que j’ai autre chose à faire que de relever et de jouer à ça.

Dernière modification par Iqce (11/09/2016 14h27)

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#39 12/09/2016 09h06 → Investir dans un immeuble locatif avec des locataires insolvables ? (caf, problèmes sociaux, udaf)

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Elodie01 : Pour mon dernier post également sur le sujet, et en guise de synthèse, il est bon de rappeler que je connais, et applique, la loi interdisant toute discrimination sur le choix du locataire.

service-public.fr a écrit :

Certains critères ne doivent pas être retenus pour choisir un locataire, car ils sont discriminatoires :

l’origine géographique, le nom de famille, le lieu de résidence,
l’appartenance ou non-appartenance, réelle ou supposée, à une ethnie ou à une nation déterminée,
le sexe, l’identité sexuelle,
la situation de famille, la grossesse ou la maternité,
l’orientation sexuelle, les mœurs,
l’apparence physique,
l’âge,
l’état de santé, le handicap,
les caractéristiques génétiques,
la religion, les convictions politiques ou activités syndicales,
la précarité de sa situation économique.

Je ne doute pas qu’il en soit de même pour zaser, quelque soient l’interprétation que certains ont eu de ses propos. Je ne suis pas choqué de lire qu’une situation personnelle complexe est souvent, mais pas toujours, liée à une situation financière complexe, car c’est ce que je constate chaque fois que je suis amené à relouer un logement et à étudier des dossiers.

Le cas le plus courant étant celui des jeunes mamans célibataires avec un ou plusieurs enfants, n’ayant pour revenu que le RSA+CAF+APL. Sur le papier, quasiment autant qu’un salarié CDI au SMIC. Je n’ai aucun doute sur le fait qu’elles pourraient être des locataires sérieuses et soigneuses. Mais elles sont tributaires d’aides qui pourraient à tout moment être revues à la baisse par l’Etat. Et si, par obligation ou malveillance, elles venaient à arrêter de verser leur loyer, je n’aurai aucun revenu salarié à saisir. Donc j’écarte systématiquement ce type de profils, conformément à mes droits.

Enfin, je vous confirme que j’utilise souvent la notion d’actif/passif pour parler de mes investissements immobiliers. Je ne considère pas mes locataires comme des actifs mais, au contraire, comme des clients que je respecte et à qui je m’efforce de fournir un service de qualité. Il est toutefois de ma responsabilité, comme tout chef d’entreprise, de tenter de minimiser les créances client… en sélectionnant rigoureusement les dossiers des locataires sur la base de leurs revenus.

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#40 12/09/2016 10h46 → Investir dans un immeuble locatif avec des locataires insolvables ? (caf, problèmes sociaux, udaf)

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@perecastor. Peut être pas vous mais il a bien été dit :

zaser a écrit :

Ils ne sont pas forcement problématiques, mais ils sont douteux, c’est ce que j’ai écris. "Risqués" si vous préférez (comme quand on parle d’actif risqués ou douteux, car un locataire est bien un "actif" c’est lui qui rémunère votre investissement)

D’où réponse des autres intervenants.

Par ailleurs, zazer vous devriez quand même éviter d’essayer de vous dédouaner de critiques et de dire sur votre dernier post :

zaser a écrit :

Je ne la connais pas, vous ne la connaissez pas (quoique vous la connaissez sûrement mieux que moi, vous travaillez dans le social, les femmes ne sachant pas maîtriser la contraception vous devez en voir régulièrement)

Reconnaissez que c’est quand même un jugement énorme de votre part sur une situation et la vie d’une personne que vous ne connaissez pas.

Setanta

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