Suivez les discussions sur : Twitter Facebook RSS   Abonnez-vous à la newsletter : Newsletters   Utilisez la recherche : 
Chercher
Membres  |  Mission

Forums des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l'investissement patrimonial pour s'enrichir, générer une rente et atteindre l'indépendance financière

Vous n'êtes pas identifié : inscrivez-vous pour échanger et participer aux discussions !

#1 04/09/2016 18h35 → Investir dans un immeuble locatif avec des locataires insolvables ? (caf, problèmes sociaux, udaf)

Membre
Réputation :   36 

Bonjour à tous,
Titre un poil provocateur, je l’avoue. Je m’explique.
J’ai la possibilité d’acheter un petit immeuble de 3 appartements dans une commune de province. Le secteur est moyennement dynamique mais suffisant. Pas grand chose à dire sur l’état du bâtiment, dans les grandes lignes le bien est intéressant, juste quelques frais mineurs à prévoir. Le prix de vente est de 105 k€, un peu en dessous de ce qui se pratique dans le secteur et les 3 appartements sont loués pour un total de 1250$/mois et une TF du même ordre. Pas à se plaindre en terme de rentabilité, donc.
Le souci vient des locataires en place. Je les ai rencontré lors d’une visite et là, comment dire… je suis entré dans une autre France, je veux dire une partie de notre société qui n’est pas mon quotidien et j’en ai été un peu décontenancé. Les locataires ne sont pas méchants, plutôt gentils et avenants même, bon accueil, ils sont là depuis plusieurs années mais nous sommes là face à des populations, socialement et culturellement vraiment très défavorisées. Une dame seule un peu handicapée, un homme seul et une dame avec 5 enfants, tous dans la quarantaine. Personne ne travaille, tout le monde vit de subventions. Les loyers sont presque à 100% pris en charge par des organismes sociaux. Avec les enfants habillés de bric et de broc et qui courent dans la grande cour devant l’immeuble, cela a un côté "cour des miracles"…
Tout cela me perturbe un peu… Faut-il investir dans de telles conditions ? Je suis partagé car, d’un côté, les loyers sont payés, les locataires dégradent peu les logements, le bâtiment est intéressant ainsi que le rendement. D’un autre côté n’est-il pas très aléatoire d’investir dans de telles conditions ? Que se passe-t-il si la CAF arrête les versements ? J’imagine un scénario catastrophe si une expulsion était nécessaire… Peut-on faire venir un autre type de locataire dans un des logements si l’un se libérait ? Quel autre problème est-ce que je risque de rencontrer dans un tel cas de figure ? Avez vous eu déjà de telles expériences ? Que vérifier et où pour se garantir un minimum ?
J’ai déjà vu quelques allusions à ce type de problème dans certaines files, mais pas encore une dédiée. D’où ce post. Bref, me voilà bien hésitant… Est-ce un piège ? Que feriez vous… ??
En vous remerciant par avance.

Dernière modification par nik66 (04/09/2016 18h41)

Mots-clés : caf, problèmes sociaux, udaf

Hors ligne

 

#2 04/09/2016 19h23 → Investir dans un immeuble locatif avec des locataires insolvables ? (caf, problèmes sociaux, udaf)

Membre
Réputation :   21 

Bonjour

J’ai été confronté à cette situation pour une partie de mes investissements et je dois avouer qu’il faut etre prépare et cela reste un investissement particulier qu’il ne faut pas faire à la légère.
J’ai trouvé que c’était encore plus chronophage que les étudiants que j’ai dans un autre immeuble. Le moindre soucis peut vite être compliqué car communication difficile et explication pas toujours claire (il ne faut pas prendre mal certains propos). Surtout des appels à n’importe quel moment ce qui est difficile quand vous travaillez.
Et comme je l’ai expliqué dans mon profil, une mauvaise évolution de l’un de ces locataires peut tourner au "cauchemar".

En ligne

 

#3 04/09/2016 19h41 → Investir dans un immeuble locatif avec des locataires insolvables ? (caf, problèmes sociaux, udaf)

Membre
Réputation :   

Un conseil : fuyez. Le prix et la renta sont interessants car ils récompensent un risque ici plus élevé, peut etre meme que le propriétaire actuel a certains soucis.

En cas d’impayé, de dégradations à votre avis entre un riche propriétaire et une vieille dame handicapée ou une mère de 5 enfants, comment serlnt arbitrés les choses?

+ vous vous rendez dépendant des lois en matière d’aides sociales en plus de celles sur l’immo en général déjà assez instables. Il suffit que la future majorité change de politique (et on ne va pas vers une augmentation des aides) pour que vos loyers soient en sérieux danger.

Dernière modification par ryanroll (04/09/2016 19h44)

Hors ligne

 

#4 04/09/2016 22h08 → Investir dans un immeuble locatif avec des locataires insolvables ? (caf, problèmes sociaux, udaf)

Membre
Réputation :   132 

Nik66

Je pense qu’il faudrait creuser un peu votre dossier.
Tout d’abord, il faudrait savoir de quelles aides les locataires bénéficient (je parle ici hors aide au logement)
Certaines aides sont "de droit", d’autres sont susceptibles d’êtres revues et sont donc par nature instables. Cela vous donnera une idée de la pérennité a priori des revenus des locataires.

Ensuite, il faut (essayer) de s’assurer du sérieux administratif de vos locataires. Par exemple, le RSA est normalement versé pour tout majeur de plus de 25 ans (encore qu’il y a des exceptions pour les plus jeunes), mais il ne sera pas versé si le bénéficiaire ne satisfait pas certaines obligations (déclaration trimestrielle des ressources, signature d’un contrat d’engagement réciproque tous les 6 mois environ)….

Ensuite, pour les aides aux logements, il faut savoir que la CAF peut les suspendre si le locataire ne paie pas le loyer résiduel sur plus de 2 mois. Le propriétaire a l’obligation d’en faire la déclaration à la CAF. Je sais que certains propriétaires ne le font pas, histoire de continuer à toucher les APL. C’est assez risqué car la CAF fait des rappels sur des durées assez longues. 

A mon sens, le risque principal, comme dans tout investissement avec des locataires, est de tomber sur un mauvais payeur. Avec de faibles revenus, vous êtes à peu près assuré que le dossier finira en procédure de liquidation sans rétablissement personnel à la Banque de France (pour résumer: un effacement de la dette).

Pour finir, Ryanroll, je suis en désaccord avec vous quand vous dites que le Juge prendra forcément parti pour "la vieille dame handicapée" plutôt que pour le "riche propriétaire". Le Juge est là pour faire respecter la loi. Si effectivement, les revenus sont faibles et entrent dans les tranches d’effacement de dette, le Juge n’a pas vraiment le choix et prononce une liquidation sans rétablissement personnel. Mais si la "vieille dame handicapée" possède par exemple, un peu d’épargne, le Juge peut demander à ce que l’épargne serve payer les dettes, handicap ou pas, "riche propriétaire ou pas.
Après, je vous accorde que dans le cas de la mère de famille avec 5 enfants, la procédure d’expulsion prendra du temps (j’aurais tendance à dire comme toute procédure d’expulsion). Mais ce n’est pas impossible.

En gros, Nik66, ce qu’il faut vous dire, c’est qu’en cas d’impayé (s’il y en a!), il faudra agir tout de suite. La pire chose à faire est de laisser trainer les choses.

PS: pourquoi avoir mis udaf dans vos mots clés?
PS n°2: j’avoue que dans le titre "locataire insolvable" me dérange un peu. Une personne bénéficiant de minima sociaux ou d’aides de l’état (pole emploi, pension d’invalidité) n’est pas forcément insolvable. Les "Profils atypiques" (je parle là des personnes qui n’ont pas de CDI pour louer un logement) ne sont pas tous des profils "à problème". Il faut, je pense, éviter les amalgames.

Dernière modification par Elodie01 (04/09/2016 22h18)


Le matin tu as 2 choix: soit tu retournes te coucher et tu continues de rêver soit tu te lèves et tu vas réaliser tes rêves

Hors ligne

 

#5 05/09/2016 08h17 → Investir dans un immeuble locatif avec des locataires insolvables ? (caf, problèmes sociaux, udaf)

Membre
Réputation :   108 

Comme l’a dit Matinvest, ce n’est pas forcément un investissement à fuir.
C’est un achat à faire en connaissance de cause, et il faut en effet y être préparé (psychologiquement).

Nous l’avons fait pour un immeuble et n’en sommes pas insatisfaits.
Sur les 8 logements, 5 locataires bénéficiaient de l’aide au logement. Nous avons eu 2 cas d’impayés depuis 2012.

Côté CAF, pour les 2 cas nous avions déclaré et continué à percevoir les aides. Ils procèdent à une analyse de la situation et s’ils constatent que le locataire éprouve réellement des difficultés, alors ils continuent à verser l’AL. En contrepartie, il faut mettre en place un plan d’apurement de la dette locative, et il faut que le locataire le respecte. Et évidemment, ce plan d’apurement doit correspondre à la capacité de remboursement du locataire. Ne pas réclamer 500 € par mois à une personne vivant des minimas sociaux…

Le premier cas s’est bien réglé, le locataire a fini par partir de lui-même et le plan d’apurement se termine dans 4 mois (il continue de le respecter).
Le deuxième cas s’est fini au tribunal (car nous avions résilié le bail du locataire et évidemment ce dernier n’est pas parti). Comme le dit Elodie, le juge étant la pour faire respecter la loi, le locataire a été condamné à régler sa dette et à quitter le logement. Nous pouvons par contre nous assoir sur les 2000 € de dette locative…

Concernant les éventuelles dégradations / manque d’entretien du logement, ce point n’est pas forcément lié à la catégorie sociale du locataire. C’est un peu la loterie et nous sommes tombés sur les 2 cas : des locataires très bien et aisés qui devaient ignorer à quoi sert un balais. D’autres beaucoup moins aidés par la vie et qui passent leur temps à astiquer leur logement (avec les voisins qui se plaignent du bruit de l’aspirateur passé quotidiennement dans les communs)


Objectif-Tune, mon blog sur l'investissement immobilier

Hors ligne

 

#6 05/09/2016 08h18 → Investir dans un immeuble locatif avec des locataires insolvables ? (caf, problèmes sociaux, udaf)

Membre
Réputation :   52 

Bonjour,

Je trouve la réponse d’Elodie pleine de bon sens et d’infos interessantes ; d’ailleurs Elodie, si vous saviez comment "communiquer" avec ces gens, ce serait super (je crois que c’est un peu votre job ou une de vos qualité ?).
J’avais également trouvé un bien interessant avec des locataires insolvables.
Tous très gentils, très bon contact. Mais je n’ai jamais pu obtenir la moindre réponse à mes questions. Ils sont dans un autre monde, sans méchanceté ni de leur part (coté papiers, ils s’en fichent globalement) ni de la mienne (tous très sympathiques, parfois avec plein d’animaux recueillis : AHHHH !!!). Seule la propriétaire m’a fait savoir qu’en cas d’impayés elle "s’arrangeait" avec le locataire. Je crois que c’est toujours pareil, à un moment donné c’est un pari et pour qu’il soit gagnant à plus ou moins long terme "faut pas le payer".

Dernière modification par Iqce (05/09/2016 08h19)

Hors ligne

 

#7 05/09/2016 08h59 → Investir dans un immeuble locatif avec des locataires insolvables ? (caf, problèmes sociaux, udaf)

Membre
Réputation :   49 

J’ai visité de nombreux immeubles, et en ai acquis un, pour lequel tous les locataires ont des profils classiques (grosso modo étudiants ou jeunes professionnels avec des revenus salariés > 3 x le montant du loyer) SAUF un seul avec un profil atypique (plus âgé, sans emploi, vivant d’aides diverses, présent dans le logement depuis très longtemps).

Ce dernier joue souvent le rôle de gardien officieux de l’immeuble. Toujours en place malgré les changements de propriétaires, il connait l’historique de l’immeuble par cœur, est souvent sollicité pour résoudre les petits soucis des uns et des autres (il arrive souvent à mon locataire de récupérer les colis au nom des autres locataires, avec leur permission bien sûr), prends à sa charge le nettoyage des communs pour une somme modique. Et il a toujours payé son loyer en temps et en heure.

Si vous trouvez un immeuble dans ce cas, je trouve pour ma part que ce locataire atypique apporte une plus-value car il m’évite de nombreux déplacements à l’immeuble et me préviens de tous les problèmes rencontrés en mon absence.

La situation est évidemment différente si l’immeuble est constitué majoritairement de profils atypiques, auquel cas vous aurez surtout un risque plus élevé d’impayés et de tomber sur un profil "cas social" ingérable.

Hors ligne

 

#8 05/09/2016 10h20 → Investir dans un immeuble locatif avec des locataires insolvables ? (caf, problèmes sociaux, udaf)

Membre
Réputation :   15 

Pour avoir à gérer ce profil de locataires, j’aurais plutôt tendance à fuir.

Avec certains cela se passe bien, avec d’autres beaucoup moins bien…mais le temps passé à gérer les cas les plus difficiles prends trop de temps et d’énergie pour des problèmes sur lesquels je n’ai pas de levier (éducation, bruit, appels à toute heure de la journée parce qu’ils ne travaillent pas).
Dès qu’ils doivent de l’argent, impossible à récupérer.

Je préfère avoir une rentabilité moindre…mais je dors beaucoup plus tranquillement depuis que je choisis des locataires plus solvables.

Hors ligne

 

#9 05/09/2016 10h31 → Investir dans un immeuble locatif avec des locataires insolvables ? (caf, problèmes sociaux, udaf)

Membre
Réputation :   147 

Fuyez, c’est un "investissement" pour marchand de sommeil, le plus grand risque est que suite à des dégradations le logement soit déclaré insalubre et là vous allez "morfler".

Hors ligne

 

#10 05/09/2016 11h28 → Investir dans un immeuble locatif avec des locataires insolvables ? (caf, problèmes sociaux, udaf)

Membre
Réputation :   

Bonjour,

Il ne faut pas mettre tout le monde dans le même panier. Comme dit précédemment vous pouvez tomber sur des personnes tout à fait correctes comme des personnes détruisant complétement des appartements.
Je précise que je travaille (infirmier) en hôpital psychiatrique et nous voyons souvent des personnes "vivant avec les aides de l’état sans autre ressource".
J’ai vu des appartements où il faut complétement tout refaire et à l’inverse des personnes très soigneuses.

Il vous faut bien identifier les aides que reçoivent ces personnes, par exemple pour la "dame seule un peu handicapée" : il est fort probable qu’elle touche l’AAH et ces aides peuvent très bien être arrêtées si elle ne satisfait plus aux prérequis nécessaire à son obtention.
Tout comme la CAF, le RSA…

Si les personnes vivent dans l’immeuble depuis longtemps, vous avez pu en profiter pour vérifier l’état des appartements. C’est là le point qui, personnellement et de par expérience me ferait le plus peur.

Hors ligne

 

#11 05/09/2016 11h49 → Investir dans un immeuble locatif avec des locataires insolvables ? (caf, problèmes sociaux, udaf)

Membre
Réputation :   52 

Par contre, le risque est plus exactement que le logement ou l’immeuble devienne "indécent" au sens du décret et donc nécessite une remise à niveau ; l’insalubrité c’est plus relatif à des travaux "structurels".

Hors ligne

 

#12 05/09/2016 12h49 → Investir dans un immeuble locatif avec des locataires insolvables ? (caf, problèmes sociaux, udaf)

Membre
Réputation :   108 

ZeBonder a écrit :

Fuyez, c’est un "investissement" pour marchand de sommeil, le plus grand risque est que suite à des dégradations le logement soit déclaré insalubre et là vous allez "morfler".

Merci pour l’insulte, vous y allez un peu fort ZeBonder…

Tous les bailleurs qui louent des logements à des gens percevant des aides au logement ne sont pas des marchands de sommeil !

Wikipedia a écrit :

Un marchand de sommeil est une personne propriétaire d’un bien immobilier qui le loue par parties à des personnes en difficulté sociale. Les biens sont vétustes, insalubres, et peu ou pas entretenus, et ont été divisés de manière à générer le plus de revenus possibles en maximisant le nombre de locataires1.

Si on retrouve bien le côté difficulté sociale entre le cas présent et la définition de Wikipedia, rien ne laisse présager du reste. Pour ma part, peu importe que mes locataires perçoivent ou non des prestations socales, je loue des logements en (très) bon état et à des tarifs inférieurs à ceux du marché…


Objectif-Tune, mon blog sur l'investissement immobilier

Hors ligne

 

#13 05/09/2016 14h11 → Investir dans un immeuble locatif avec des locataires insolvables ? (caf, problèmes sociaux, udaf)

Membre
Réputation :   147 

Siocnarf a écrit :

ZeBonder a écrit :

Fuyez, c’est un "investissement" pour marchand de sommeil, le plus grand risque est que suite à des dégradations le logement soit déclaré insalubre et là vous allez "morfler".

Merci pour l’insulte, vous y allez un peu fort ZeBonder…

Tous les bailleurs qui louent des logements à des gens percevant des aides au logement ne sont pas des marchands de sommeil !

Désolé, vous m’avez mal compris, je ne disais pas que tous les bailleurs qui ont affaire à des couches défavorisées sont des marchands de sommeil.
Je disais juste à la personne de laisser tomber le projet, qui va sans doute attirer les marchands de sommeil.

Hors ligne

 

#14 05/09/2016 18h38 → Investir dans un immeuble locatif avec des locataires insolvables ? (caf, problèmes sociaux, udaf)

Membre
Réputation :   132 

Iqce a écrit :

Je trouve la réponse d’Elodie pleine de bon sens et d’infos interessantes ; d’ailleurs Elodie, si vous saviez comment "communiquer" avec ces gens, ce serait super (je crois que c’est un peu votre job ou une de vos qualité ?).

Iqce
je travaille comme mandataire judicaire à la protection des majeur (en gros tuteur ou curateur)donc j’ai l’habitude de travailler avec des profils "atypiques".  Souvent, on a des personnes qui bénéficient des minimas sociaux d’où ma relative bonne connaissance du sujet.
Travaillant avec des personnes qui vivent à domicile, une bonne partie souffre de troubles d’ordre psychiatriques et/ou de difficultés de compréhension plus ou moins importantes.

Je rejoins Ritorak dans son analyse: certaines personnes ne connaissent pas les règles élémentaires d’hygiène, d’autres s’épuisent littéralement à faire le ménage. C’est ainsi.

Quand à la manière de communiquer avec "ces gens": je crois que les rapports humains sont les mêmes quelques soient les catégories sociales: une bonne dose de respect et de compréhension mutuelle aide beaucoup. Ensuite, il faut se mettre à leur portée en terme de capacité de compréhension et ça devrait bien se passer. Après, on peut toujours tomber sur des gens avec qui le dialogue est impossible. Ce n’est pas nécessairement la catégorie sociale qui fait cela mais aussi et surtout la personnalité de l’être humain qu’on a en face de soit. "Ces gens" comme ils sont décrits ici sont comme vous et moi: une tête, 2 bras et 2 jambes. C’est juste qu’ils ont un peu moins de sous que la moyenne ;-) Cela entraine certaines contraintes, certes, mais ne les défini pas en tant que personne.


Le matin tu as 2 choix: soit tu retournes te coucher et tu continues de rêver soit tu te lèves et tu vas réaliser tes rêves

Hors ligne

 

#15 05/09/2016 19h45 → Investir dans un immeuble locatif avec des locataires insolvables ? (caf, problèmes sociaux, udaf)

Membre
Réputation :   52 

Les profils atypiques, c’est sans doute facile ; non, ce qui aurait été interessant ce serait de comprendre par exemple que vous ne devez jamais mettre certaines personnes face à la réalité de leurs troubles : ils ne peuvent pas le supporter.
Je l’ai appris à mes dépens ne sachant pas qu’un locataire était malade, et qui était persuadé que son logement était visité avec vols malgré sa présence…

NB : Elodie merci de ne pas mettre de " " à gens svp, accessoirement le cas décrit est de ma famille.

Hors ligne

 

#16 05/09/2016 21h01 → Investir dans un immeuble locatif avec des locataires insolvables ? (caf, problèmes sociaux, udaf)

Membre
Réputation :   132 

Iqce

j’ai mis des guillemets à "ces gens" car c’est ainsi qu’ils sont décrits comme s’ils étaient différents, ce n’est pas forcément mon sentiment(relisez bien mon post, vous devriez vous en rendre compte). Du coup, j’ai mis des guillemets, au titre de la citation, pas parce que je ne les estime pas, bien au contraire. Je travaille avec ce type de public 39h par semaine!

Quand je parle de profils atypiques, c’est pour ne pas parler de malades, de personnes souffrant de pathologie psy, de personnes souffrant de démence…. et tellement d’autres choses….
Pour bénéficier d’une mesure de curatelle ou de tutelle, il faut avoir une altération des facultés mentales. Les problématiques sociales découlent bien souvent des symptômes de la maladie ou de l’altération mentale.

Après, je ne suis pas d’accord avec vous sur le fait qu’une personne malade ne doit pas être mise face à la réalité de ses troubles. Cela dépend du trouble et bien souvent le travail des soignants consistent à faire accepter ses troubles à un malade pour qu’il accepte de se soigner. Après, on évite peut être quand la personne est en pleine crise… Ne faites pas d’un cas isolé une généralité!

Bref, je ne vais pas m’étendre sur le sujet plus que je ne l’ai fait. Certains sont plus qualifiés que moi pour en parler.

Bonne soirée


Le matin tu as 2 choix: soit tu retournes te coucher et tu continues de rêver soit tu te lèves et tu vas réaliser tes rêves

Hors ligne

 

#17 06/09/2016 08h07 → Investir dans un immeuble locatif avec des locataires insolvables ? (caf, problèmes sociaux, udaf)

Membre
Réputation :   

Il n’y a en effet aucune école qui vous apprendra à communiquer avec des personnes "insolvables". Tout simplement parce que ce sont des personnes comme vous et moi et que chaque "cas" est différent.

Je vais essayer de simplifier au maximum mes exemples, la psychiatrie étant un domaine très complexe. Il faut bien comprendre que les gens ne rentrent pas dans des cases, nos patients sont rarement des "cas d’école"
Vous pourrez trouver, au hasard des rencontres et par exemple :

- Des personnes atteintes de troubles psychotiques (caricaturalement vivant dans un autre monde) et donc ne voyant par exemple aucun intérêt à respecter le logement.
Non pas par envie de déranger/choix mais parce que chez certains les règles de société n’ont tout simplement aucun sens à leurs yeux et allez leur faire comprendre qu’ils ne doivent pas faire telle ou telle chose quand eux mêmes ne sont pas conscients de leur maladie…
D’autres personnes psychotiques, à l’inverse vont chercher à avoir un logement impeccable parce que lié à leur "monde", leur procurant un certain bien être comme tout un chacun.

- Des personnes souffrant d’addiction : héroïne, cannabis, alcool et j’en passe. En fonction du stade où ils en sont, ils peuvent très bien agir de manière tout à fait "normale" et quelques temps après basculer dans l’insalubrité car la recherche des effets du produit à pris le dessus sur tout le reste.
A l’inverse ces personnes peuvent tout à fait s’en sortir s’ils ont leur chance et s’en donnent les moyens.

- Des personnes souffrant de troubles bipolaires, qui alternent des phases de dépression et de manie. Autrement dit une personne avec des humeurs comme tout un chacun mais variable sur le plus long terme et surtout d’intensité beaucoup plus importante.
Une personne en phase maniaque qui vient visiter votre appartement vous semblera "dynamique" mais que pourrez vous faire quand elle sera en dépression et qu’elle se laissera allé (elle et le logement évidemment). Ou à l’inverse quand elle décidera de partir en Italie pour devenir peintre et qu’elle dépensera 5000 euros en 3 jours avant d’être rapatriée ? (s’endettant par la même occasion)
La encore un traitement peut tout à fait stabiliser et limiter les variations importantes d’humeur.

- Des personnes souffrant d’handicap (physique ou mental) ne leur permettant pas de travailler (ou plus difficilement) mais qui peuvent tout à fait être en capacité de soigner convenablement leur logement.

- Des personnes sous statut de majeur protégé qui, d’un côté vous assure un revenu correct et sécurisé car géré par autrui et de l’autre peuvent tenir un logement selon leurs capacités ou à l’inverse le laisser "pourrir".

- Des personnes souhaitant tout simplement vivre sans travailler et en touchant le maximum d’aides possibles (par expérience il y en a un certain nombre et des personnes, évidemment, qui serait tout à fait en capacité de faire des choses mais qui n’en ont tout simplement pas envie). Pour l’heure les aides diverses leur permettent de vivre convenablement mais la législation peut changer…

Je pourrais vous trouver d’autres exemples, j’en ai beaucoup.
Je vous donne des exemples et leurs contraires tout simplement car c’est comme cela que ça fonctionne.
Il faut bien comprendre que c’est une réflexion intéressante à avoir et qu’il faut peser le pour et le contre et surtout au cas par cas !
Discutez (normalement) avec ces personnes, mettez vous en tête qu’elle ne pense peut être pas comme vous et essayez de vous adapter aux interlocuteurs, il n’y a pas de recette magique.
Là, peut être, arriverez vous à cerner mieux leurs modes de fonctionnement et vous aurez aussi une idée de si cela peut marcher ou non.

Ces personnes doivent bien trouver ou se loger ! A voir si vous êtes prêt à le faire.

Hors ligne

 

#18 06/09/2016 08h42 → Investir dans un immeuble locatif avec des locataires insolvables ? (caf, problèmes sociaux, udaf)

Membre
Réputation :   36 

Bon, pour recadrer peut être un tout petit peu sur le post d’origine et être un peu plus clair sur les locataires car c’est bien là le noeud de l’affaire.
Donc, une dame (la plus âgée des locataires, sans doute la cinquantaine) vivant seule et un peu handicapée physique, difficulté à se déplacer, son lit est équipée avec une poignée pour se relever. Niveau social et culturel très bas, mais accueil très avenant. Son appartement est dans un état correct même si on voit qu’elle n’entretient rien et qu’il faut faire passer qqn pour revivifier les éléments de sécurité (j’ai vu un interrupteur décollé par exemple), des petites choses mais qui doivent être réglées. Elle vit dans cet appartement depuis 10 ans.
Pour les autres locataires, une dame plus jeune et en forme mais avec 5 enfants, là aussi bon accueil, elle est débordée par tous les gamins mais son appartement, bien que dans un gros capharnaüm (il y a des sacs d’habits et d’affaires diverses posés partout) est dans un état tout à fait satisfaisant. Elle est arrivée dans l’appartement il y a deux mois pour vivre à côté de son nouveau compagnon qui est le 3e locataire.
Le dernier locataire est un monsieur qui vit à côté de la dame, c’est son compagnon, il est là depuis 7 ans, mais je n’ai pas pu le rencontrer. Il faudrait bien sûr pouvoir le faire.
Donc pas de cas psy lourd, mais des personnes clairement dépassées par les réalités de notre société : les papiers ? Obligations diverses ? Tout cela les dépasse un peu. L’idée même de loyer ne doit plus être évidente chez des gens qui ne paient plus grand chose depuis si longtemps. Sans les aides sociales, il est évident que tout le monde serait SDF et en très grande difficulté, sans capacité de rebond.
Mes inquiétudes sont donc de deux ordres surtout :
- les loyers vont-ils continué à être payés ? Le post d’Elodie01 donne qqs pistes,
- ne risque-t-on pas que de tels locataires finissent par faire un peu n’importe quoi ? Cela rejoint la remarque de tatous qui conseille de fuir. Bien que, à ce que j’ai pu savoir, il ne s’est rien passé de très embêtant ces dernières années. Par contre, je ne comprends pas la réponse de ZeBonder sur les marchands de sommeil. Nous sommes dans une petite ville de province, les locataires n’ayant pas le moyens d’organiser quoi que ce soit, ils n’arrivent déjà pas à gérer leurs vies…
Pour l’immeuble, après les années d’occupation de ces locataires, il n’est pas du tout dans un état indécent, ils dégradent peu.

Hors ligne

 

#19 06/09/2016 09h14 → Investir dans un immeuble locatif avec des locataires insolvables ? (caf, problèmes sociaux, udaf)

Membre
Réputation :   342 

Bien franchement :
- le titre est inadéquat. Ces locataires ne sont pas insolvables puisqu’ils ont des revenus.
- les allocations peuvent être supprimées, tout comme un locataire en CDI peut perdre son emploi. En fait la perte d’emploi me paraît plus probable ! Si vous craignez la perte des allocations et la perte d’emploi, vous ne pourrez louer qu’à des fonctionnaires. A mon avis, la location avec des loyers payés par la CAF est assez sécurisée. J’ai une connaissance qui a une bonne proportion de tels locataires dans son parc immobilier, avec une relation correcte (les logements sont décents et entretenus), et il s’en porte très bien (j’aimerais avoir le quart de ses revenus ou même le dixième de son patrimoine).
- notre Etat a mis en place de la solidarité pour que les gens âgés, handicapés ou au chômage aient un revenu. Je ne vois pas bien l’intérêt de jeter la suspicion sur des gens parce qu’ils reçoivent une allocation. C’est comme ça, c’est un fait. Que ça soit moral, pas moral, qu’on soit d’accord, pas d’accord, ça n’a rien à faire ici car cela ne change en rien la rentabilité et la pertinence d’un investissement immobilier.
- je trouve ça dérangeant que vous exposiez le détail des "cas" de ces gens en nous demandant, en quelque sorte, de poser un diagnostic à distance sur le risque qu’ils peuvent représenter pour votre investissement, sur la possibilité que leur "cas" s’aggrave.

J’ai envie de vous dire : si ça heurte vos valeurs et/ou que vous avez du mal à communiquer avec eux, n’achetez pas.

Si au contraire vous êtes à l’aise avec cet investissement, achetez. Accessoirement, en entretenant raisonnablement les biens loués, vous ferez votre petite part du contrat social : mettre à disposition, moyennant rémunération, des logements *corrects* pour des gens qui auraient du mal à accéder à l’offre locative normale. Une rémunération juste pour un logement correct. Ni exploiter la misère du monde, ni au contraire être la bonne poire qui laisse des locataires profiter de lui ; non, juste une relation normale et équilibrée pour des gens qui sont comme vous et moi.

PS : le jour où on a un AVC ou un gros accident de voiture, on se retrouve très vite parmi les handicapés et les assistés. Et à moins qu’un malheur ne nous fauche avant, on finira tous, vieux, diminués, donc coûtant cher aux régimes de retraite et de sécurité sociale. Ne l’oublions pas.

Dernière modification par Bernard2K (06/09/2016 09h25)

Hors ligne

 

#20 06/09/2016 09h25 → Investir dans un immeuble locatif avec des locataires insolvables ? (caf, problèmes sociaux, udaf)

Membre
Réputation :   

@Nik66

Cela rejoint bien ce que nous (je) essayons de dire, à savoir que chaque cas est différent. Les cas présenté précédemment sont communs et pas forcément des cas de "psy lourd".

Bien sûr que vous risquez que les locataires ne paient plus, vous risquez également des dégradations.
Il n’y a pas de réponse prédéfini car personne ne dispose de boule de cristal. Le peu de certitude que vous pouvez avoir sont sur les aides que vous touchez directement (APL).
Le reste, en cas de mauvais payeur, est totalement incertain et fini en général par de faible dettes qu’aura le locataire auprès de vous (et quand je dis faible, vous perdrez beaucoup).

Tout comme vous risquez de ne rien avoir à faire car il n’y aura rien de tout ça ! C’est totalement aléatoire et au cas par cas.
Une dame qui vit depuis 10 ans dans l’appartement et dans un état correct semble, sur le papier, une bonne candidate. Mais alors si une démence se déclare et qu’elle commence par faire n’importe quoi ? à l’inverse elle pourrait finir centenaire, en forme et vous assurez un revenu garanti !

Une dame plus jeune avec 5 enfants qui rejoint son compagnon, la s’ils décident de partir vous perdez deux locataires potentiels. En même temps ils n’ont peut être pas intérêt à partir en concubinage car une femme isolée avec 5 enfants n’aura pas les mêmes aides qu’en concubinage.

Votre rôle sera peut être de prendre plus de temps par rapport aux papiers et autres, contrairement à des locataires "solvables".
A vous de voir si vous êtes prêt à prendre le risque/temps ou pas… Peut être faut-il vous fier aux dernières années où, comme vous le dites, il n’y a pas eu de problème.

Dernière modification par Ritorak (06/09/2016 09h27)

Hors ligne

 

#21 06/09/2016 09h59 → Investir dans un immeuble locatif avec des locataires insolvables ? (caf, problèmes sociaux, udaf)

Membre
Réputation :   52 

Je rejoins complétement les propos de B2K ; j’en profite pour réaliser que mes termes étaient d’ailleurs maladroits, comme le titre de Nik était "un poil provocateur" chose qu’il faut avoir en tête. J’imaginais des situations bien plus délicates.
Nik, c’est peut être très bien…Pour emporter la décision, vérifiez si ce bien est éligible au Conventionnement Sans Travaux  (CST) avec les réductions d’Impôts à la clé…? Et la contrainte de temps qui va avec, mais puisque les gens sont en place depuis des années pour les 2/3…Le profil du bien et des occupants me semble s’y prêter à merveille.

Hors ligne

 

#22 06/09/2016 10h25 → Investir dans un immeuble locatif avec des locataires insolvables ? (caf, problèmes sociaux, udaf)

Membre
Réputation :   84 

Je rejoins Ritorak pour avoir régulièrement ce genre de profil.
(entre 30 et 50% des locataires).
Une solution pour fluidifier la communication : avoir un garant qui soit à jour niveau administratif.
C’est le cas d’un de mes locataires, au point, qu’on ne passe plus que par le garant.

Concernant les personnes en eux mêmes, il y a un peu de tout.
Là, je relate mon expérience, donc potentiellement différents d’une autre expérience.
Je n’ai jamais eu de problème avec problème psy, juste des personnes disons socialement fragilisé. Qui sont loin du marché du travail, et un peu déphasé de la société.

Souvent l’entretien du logement (ménage, aération, …) n’est pas optimale. (a vous de prévoir en amont, avec vmc, sol solide, …)
A contrario, ils sont moins procéduriers, souvent moins exigeant et pas mal débrouillard dans le quotidien.
Généralement, l’administratif, c’est inaccessible. (ce qui ne m’étonne pas, car déjà en comprenant l’administratif, une fois sur 2, on se paume).
Donc les aider sur la paperasse (APL par exemple), et leur indiquer la marche à suivre est souvent nécessaire.

Par contre souvent, ils apprécient d’avoir un interlocuteur humain en face d’eux et non une agence.
Surtout si vous êtes réactif sur les petites réparations!
Et généralement, comme ils apprécient d’avoir un logement entretenu, j’ai peu de problème lié à leur mauvais foi, ou à l’envie d’emmerder le riche proprio.

Par contre, il est souvent difficile de garder une frontière pour maintenir la relation bailleur/locataire. Car sans cette relation, en cas d’abus de la part du locataire, il est difficile de taper du poing sur la table.

Après, comme dit avant, chaque cas est unique!

Hors ligne

 

#23 06/09/2016 17h18 → Investir dans un immeuble locatif avec des locataires insolvables ? (caf, problèmes sociaux, udaf)

Membre
Réputation :   

Pas facile de répondre.

J’ai quelques cas de ce type : c’est effectivement assez chronophage et anxiogène. S’ils oublient de renvoyer le papier qui va bien en temps et en heure, vous perdez entre 2 et 6 mois d’allocation selon l’organisme (le temps que la machine se remette en marche quand le problème est corrigé)…

Maintenant, je l’assume et ça me permet d’assumer un role un peu "social" dans notre société car sinon, qui va les loger ?

A vous de voir ce que vous pouvez supporter.

Cependant 3/3 dans le même immeuble, ça fait quand même beaucoup…

Hors ligne

 

#24 09/09/2016 01h05 → Investir dans un immeuble locatif avec des locataires insolvables ? (caf, problèmes sociaux, udaf)

Membre
Réputation :   

On fait souvent une bonne affaire quand les concurrents n’arrivent pas à vous suivre.

Ex: vous êtes très bon en course à pied, vous participez à un championnat local ou le niveau est assez faible - vos concurrents ne vous arrivent pas à la cheville - vous gagnez!

En immo c’est pareil: vous cherchez votre RP et vous êtes très bon bricoleur - vous trouvez une ruine que vous pouvez rénover vous même à moindre cout, les autres acquéreurs potentiels ne sont pas bricoleur et rénover le bien par une entreprise ayant pignon sur rue leur reviendrait aussi cher que d’acheter une RP déjà en bon état. Résultat personne ne s’intéresse à la ruine, et vous réussissez à la négocier pour une bouchée de pain!

Pour votre immeuble c’est aussi pareil: ça peut être une bonne affaire à condition de trouver la solution au problème:
soit savoir gérer les locataires vivant des minimas sociaux,
soit pouvoir les faire partir: en échange de quelques milliers d’euros (l’argent liquide peut être très motivant pour des gens qui en ont peu) où les reloger chez d’autres proprios.

Les 15% brut soyons honnêtes "ne tombent pas tout seuls du ciel" rémunéreront le risque que vous prendrez et votre savoir fait pour gérer cette situation.

Personnellement, ayant déjà rencontré des problèmes avec des "originaux" - c’est très chronophages à résoudre (et en plus on dort mal la nuit car on y pense tout le temps - même au travail, mon bosse et mes collègues ont clairement perçu une baisse de régime à ce moment la), ayant peu de temps à consacrer aux locataires, n’ayant aucune envie de faire du social c’est le rôle de l’état et des bailleurs sociaux (d’où leur nom) pas celui des bailleurs privés, je préférerais acheter un bien vide avec un potentiel que je saurais valoriser moi-même, plutôt qu’avec des locataires douteux.

Hors ligne

 

#25 09/09/2016 08h12 → Investir dans un immeuble locatif avec des locataires insolvables ? (caf, problèmes sociaux, udaf)

Membre
Réputation :   52 

On peut discuter sur quel rôle doit être assumé par qui ; mais le fait est que les dispositifs ANAH et Borloo/CST (hors ANAH puisque c’est juste de l’impôt) existent et donnent satisfaction aux investisseurs qui acceptent les contraintes que vous évoquez justement, c’est bien la preuve d’un jeu quadruplement gagnant : bailleur qui touche des subventions et/ou défiscalise, locataire qui trouve à se loger, collectivité qui échappe aux amendes SRU et ne s’embête pas à faire du locatif social et Etat qui tente de tenir sont engagement social.
Personnellement je ne vois rien de plus efficace pour sortir du marasme immobilier des villes comme St Etienne ou Annonay pour reprendre 2 cas cités sur ce forum et que je connais.

?

Hors ligne

 

Discussions similaires à "investir dans un immeuble locatif avec des locataires insolvables ?"

Pied de page des forums

Propulsé par FluxBB
Hébergé par Arcustech