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Forums des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l'investissement patrimonial pour s'enrichir, générer une rente et atteindre l'indépendance financière

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#1 02/09/2016 10h27 → Yannick31 : étude de cas immobilier (emprunter sur vingt ou vingt-cinq ans ?) (20, 25, locatif)

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Bonjour à tous,

Je lis depuis un moment vos discussions notamment sur l’investissement locatif et j’apprends beaucoup. Merci donc !

Déjà propriétaire, je me lance dans mon 1er achat locatif.

J’ai vu un courtier et je peux me faire financer le projet dans son intégralité (frais de notaire compris).
Il me conseille de faire un crédit sur 20 ans, ce qui me ferait des mensualités égales au loyer perçus. Il me resterait donc à payer le foncier, et l’entretien/travaux.
J’en suis capable mais j’aurais tendance à privilégier un crédit sur 25 ans ce qui me permettrait de générer un petit revenu mensuel et surtout de me permettre de poursuivre mes investissements par la suite.

Ayant moins de 30 ans, ma logique serait de commencer par des crédits longs afin de ne pas être bloqué au niveau de ma capacité d’emprunt, quitte à rembourser en anticipé un crédit dans quelques années.

Est ce que je me trompe quelque part ?
Je lis partout que 20 ans est un palier à ne pas franchir en locatif. De plus, mon courtier me décourage en disant que 80% des banques ne marcheront pas au delà de 20 ans même si le projet tient la route.
Alors ou est le problème si mon taux d’endettement diminue à chaque achat et que la banque s’y retrouve sur les intérêts plus élevés ?
Est ce une volonté de ne pas permettre à quiconque de racheter la terre entière avec des prêts super longs et rentables dès le 1er mois ?

Si le cashflow est positif et qu’on a une épargne de securité, qu’est ce qui fait qu’on sera limité après X achats ? Les impôts ?

Message édité par l’équipe de modération (02/09/2016 13h04) :
- modification du titre ou de(s) mot(s)-clé(s)

Mots-clés : 20, 25, locatif

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#2 02/09/2016 10h53 → Yannick31 : étude de cas immobilier (emprunter sur vingt ou vingt-cinq ans ?) (20, 25, locatif)

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Bonjour,

vous avez la théorie et ce sera difficile de s’opposer à votre raisonnement, par contre acheter X biens avec une rentabilité médiocre…

Attention à ne pas confondre le cash flow et la rentabilité. Voyez vous en chef d’entreprise sur ces investissements (aka trésorerie et rentabilité).

Pourquoi ne pas présenter votre bien afin que l’on puisse vous donner un avis sur l’ensemble ? il manque à mon avis  beaucoup d’infos.

Setanta

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#3 02/09/2016 11h03 → Yannick31 : étude de cas immobilier (emprunter sur vingt ou vingt-cinq ans ?) (20, 25, locatif)

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Bonjour,

Il n’y à pas de règle mais pour l’avoir vécu, beaucoup de banques ne suivent pas pour du locatif sur 25 ans et surtout sans apport

si c’est votre première appartement et que vous souhaitez en acheter plusieurs ensuite, le loyer ne doit pas uniquement couvrir les mensualités de crédit mais être 30 à 40% supérieur (sauf si très haut revenu)

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#4 02/09/2016 11h09 → Yannick31 : étude de cas immobilier (emprunter sur vingt ou vingt-cinq ans ?) (20, 25, locatif)

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Je ne me suis pas encore fixé sur un bien en particulier mais après avoir fait des recherches je peux obtenir un rendement entre 5 et 7% sans prendre en compte foncier et entretien (donc brut à priori, je maîtrise pas encore tous les termes).

Avec un prix d’achat d’environ 80/85.000€, pour un loyer de 500€ (j’ai pris ça comme minimum pour mes calculs).

Ça me paraît bon, mais mes interrogations se portent plus sur les raisons qui font que je devrait éviter un crédit sur 25 ans. Des raisons que je ne trouve pas vraiment valables pour un jeune qui prévoit de faire d’autres achats par la suite.

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#5 02/09/2016 11h14 → Yannick31 : étude de cas immobilier (emprunter sur vingt ou vingt-cinq ans ?) (20, 25, locatif)

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Bonjour,
effectivement, peu de banque vont au delà de 20 ans pour du locatif.
Certaines limitent même à 15 ans.

Ensuite, pour avoir du cash flow sur 20 ans, il faut un bien plus rentable, donc négocier davantage à l’achat.
Beaucoup ici estiment que 10% en rendement brut est un minimum.

Pour la limitation, le sujet a déjà été abordé.
Il y a aussi un effet de risque.
En effet si vous avez un gros endettement et un patrimoine lié uniquement à l’immobilier, comment encaisserez vous les nouvelles lois et taxes ?
Par exemple si on nous pond une loi disant que tout les logements locatifs classé en dessous de B sur le DPE auront un impôts supplémentaire de 5% de la valeur du bien par ans ?
Si on vous plafonne les loyers sur le secteurs ?
Si on augmente les prélèvements sociaux de 15% en 20 ans (comme entre 1995 et 2015) ?

Après, il y a aussi les banques qui deviennent frileuses quand la dette devient trop importante, surtout au vu du patrimoine.

Et pour finir, avez vous lu cet article sur l’effet ciseau?

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#6 02/09/2016 11h17 → Yannick31 : étude de cas immobilier (emprunter sur vingt ou vingt-cinq ans ?) (20, 25, locatif)

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bonjour,

ça dépend de la situation personnelle
"déja propriétaire à moins de 30 ans" : reste t-il un crédit sur la RP?
etes vous en couple avec enfant?
par experience ,on se sacrifie beaucoup plus facilement sans femme et enfant et on adapte sa consommation à la rentabilité (interlocation ,loyers impayés) pour compenser

Le premier bien est très important il décourage/encourage en fonction des aléas.
25 ans de crédit c’est probablement trop quand même à moins que vous visiez un bien locatif trop chère alors pourquoi ne pas acheter 2 biens avec 2-3 ans d’intervalles
entre les prêts pour voir si le premier bien tient ses promesses.

tellement de critères au final

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#7 02/09/2016 11h32 → Yannick31 : étude de cas immobilier (emprunter sur vingt ou vingt-cinq ans ?) (20, 25, locatif)

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Mais quelqu’un a t’il une idée des raisons qui font que les banques n’aiment pas financer le locatif sur 25 ans ?

L’idéal serait donc un bien plus rentable sur 20 ans. À moi de trouver la perle rare.

Je comprends bien la limitation expliquée par Gunday. Dans ce cas, je suppose que c’est le patrimoine et les revenus non liés à l’immobilier qui vont déterminer jusqu’ou on pourra s’endetter.

@Tof91 : je suis seul, et déjà endetté à 33% sur ma RP. Cependant j’ai une bonne partie de mon salaire non imposable et qui ne rentre pas dans les calcul d’endettement.
Dans le court terme, je vise un 2eme achat locatif si le 1er tient ses promesses.

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#8 02/09/2016 12h00 → Yannick31 : étude de cas immobilier (emprunter sur vingt ou vingt-cinq ans ?) (20, 25, locatif)

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Et 20 ans ou 25 ans pour 85000 euros ,ça change vraiment beaucoup avec les taux actuels????

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#9 02/09/2016 12h06 → Yannick31 : étude de cas immobilier (emprunter sur vingt ou vingt-cinq ans ?) (20, 25, locatif)

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Environ 70€ de différence sur les mensualités pour un crédit qui revient 10.000€ plus cher.
Peut être que la différence ne justifie pas les 25 ans après tout…
Le crédit serait d’environ 100.000€ pour financer tous les frais.

Dernière modification par Yannick31 (02/09/2016 12h07)

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#10 02/09/2016 12h41 → Yannick31 : étude de cas immobilier (emprunter sur vingt ou vingt-cinq ans ?) (20, 25, locatif)

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Bonjour

A mon avis une rentabilité brute entre 5 % et 7 % semble trop faible pour dégager un cash flow positif.

Vous allez devoir mettre la main à la poche régulièrement

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#11 02/09/2016 12h52 → Yannick31 : étude de cas immobilier (emprunter sur vingt ou vingt-cinq ans ?) (20, 25, locatif)

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La sécurisation d’un loyer de 500 euros/mois
est plus importante que les 70 euros/mois.
La selection du premier locataire sera primordiale car çela va conditionner votre engouement
pour les futurs biens et la fréquence des interlocations dans le bien concerné.

Attention:une baisse des interêts trop poussive aura un impact dans 2 ans au moment d’acheter le  2ème bien quand vous verrez sur votre tableau d’amortissement
que votre capital a peu baissé; ça vous impactera psychologiquement.

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#12 03/09/2016 12h34 → Yannick31 : étude de cas immobilier (emprunter sur vingt ou vingt-cinq ans ?) (20, 25, locatif)

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Le loyer devrait être plutôt sécurisé, je vise un quartier à forte demande.

On parle souvent ici de rentabilité brute de 10%, ça me semble tout à fait réalisable sur un bien avec travaux, notamment sur un immeuble à diviser et à aménager en plusieurs lots.
Mais étant déjà fortement occupé professionnellement (et avec des compétences en bricolage limitées) est ce que je peux réellement viser une telle rentabilité ?

Avec de la patience et en négociant, je pense tourner dans les 7% brut, mais je doute pouvoir aller au dela sur un bien déjà habitable, sauf en visant une zone moins cotée, mais au risque de galérer à le louer…

En gros je me demande si 7% est un rendement suffisant dans le cas où je n’ai pas de temps à consacrer à ce projet (mis à part des bricoles, coup de peinture, poser un parquet…).

Cedaur1 a écrit :

Bonjour

A mon avis une rentabilité brute entre 5 % et 7 % semble trop faible pour dégager un cash flow positif.

Vous allez devoir mettre la main à la poche régulièrement

Je me suis amusé à calculer le rendement de ma RP. Avec le loyer en bas de la fourchette, j’arrive à 4% brut. Pourtant j’aurais un cash flow de 200€, certes sur 25 ans mais c’est quand même pas rien.

Édit : j’avais oublier mon apport mon raisonnement n’est pas bon ! Le cash flow est nul si j’avais financé à 100% à crédit.

Dernière modification par Yannick31 (03/09/2016 12h44)

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#13 03/09/2016 21h48 → Yannick31 : étude de cas immobilier (emprunter sur vingt ou vingt-cinq ans ?) (20, 25, locatif)

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Je me suis renseigné un peu,
Certaines banques refusent un endettement crédit au delà de 4 fois le revenu imposable annuel.

Pour calculer l’endettement Ils additionnent le restant dû de chacun des crédits.

Exemple avec 2 crédits Immo et une personne qui gagne 50k€ par an.
Credit 1 : 150k€ pour la résidence principale
2 après demande de credit 2 :160k€ Pour le bien locatif, le restant dû du credit 1 :130k€
160k€+130k€=290 k€ est bien inférieure à 4*50k€ Ça passe.

Je ne savais pas , j’ai fait le calcul avec mes 3 prets Immo Pour chaque date de demande et ça colle assez.

C’est pour ça que l’amortissement ne peut pas être trop faible sur le credit 2 si on veut un credit 3 ;2 ans après sinon il faut compenser avec un remboursement partiel issu des loyers pour faire baisser l’ endettement.
On voit bien l’ impact du premier prêt sur la résidence principale: si directement cette personne achète sa résidence principale a 200k€. Il lui fait un certain temps pour l’amortissement avant de prétendre au bien locatif.

Je cherchais depuis longtemps une pseudo règle pour déterminer la fréquence d’achat optimale de  biens locatifs à 120k€ sans augmentation de salaire et ce jusqu’à la retraite.
….Après avec les investissements Immobiliers ; il y a les chiffres et tout le reste de risques.

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#14 03/09/2016 22h20 → Yannick31 : étude de cas immobilier (emprunter sur vingt ou vingt-cinq ans ?) (20, 25, locatif)

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Votre raisonnement Tof n’est pas toujours valable.
J’ai encore 180.000€ à rembourser sur ma RP, pour des revenus de 30k€/an.
Je peux emprunter 100k pour mon projet, et mon courtier m’a même dit que je pourrais en acheter un 2eme pareil sans difficultés.

Vous écrivez 290 est inférieur à 4*50 ?!

Ce que vous dites dois être pris en compte mais comme on le dis un peu partout ici, il y a une multitude de paramètres qui rentrent aussi en jeu (le patrimoine, le cashflow et biensûr le taux d’endettement).
Plus on en parle et plus on voit qu’il n’y a pas de règles fixes, tout dépend du banquiers, de l’emprunteur, du projet…

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#15 04/09/2016 10h33 → Yannick31 : étude de cas immobilier (emprunter sur vingt ou vingt-cinq ans ?) (20, 25, locatif)

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Tof91 a écrit :

2 après demande de credit 2 :160k€ Pour le bien locatif, le restant dû du credit 1 :130k€
160k€+130k€=290 k€ est bien inférieure à 4*50k€ Ça passe.

Juste pour info 4 x 50 = 200 < 290.

Pour la banque, ce qui compte avant tout, c’est la capacité de rembourser, soit en assumant au moins temporairement les mensualités en l’absence de loyer, soit parce que le patrimoine potentiellement en garantie assure la banque sur la récupération possible de sa créance.

Les limitations de niveau de dettes par banque pour un emprunteur donné sont liées à la prise de risque pour l’agence : avoir trop d’oeufs dans un seul panier, si problème, l’agence perd des points dans le réseau. Si vous venez avec des sûretés, ce verrou peut sauter (pas avec  un conseiller de base, mais en grimpant dans la hiérarchie).

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#16 04/09/2016 16h47 → Yannick31 : étude de cas immobilier (emprunter sur vingt ou vingt-cinq ans ?) (20, 25, locatif)

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Oui j’ai tout mélangé.
Je suis tombé sur un lien sur le patrimoine nécessaire pour être éligible en banque privée
Désolé.

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