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#1 02/09/2016 00h02 → Taux d'emprunt immobilier sur vingt ans à 2,7% en septembre 2016 ? (emprunt, locatif, taux)

Membre
Réputation :   

Bonjour,

je me suis décidé à me lancer dans l’immobilier locatif et là j’ai été très surpris par l’offre de mon banquier.

Pour un montant de 140 000 euros environ, il me propose un prêt sur 20 ans qui me coutera près de 180000 euros. Du coup ça fait un taux d’emprunt à 2,7%. (j’ai arrondi les chiffres mais le taux est bon)

ça me semble énorme !  Je me trompe ? Du coup si j’y ajoute les 10 000 euros de notaire, ça ne me semble plus vraiment rentable.

Qu’en pensez vous?

Message édité par l’équipe de modération (02/09/2016 13h02) :
- modification du titre ou de(s) mot(s)-clé(s)

Mots-clés : emprunt, locatif, taux

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#2 02/09/2016 00h24 → Taux d'emprunt immobilier sur vingt ans à 2,7% en septembre 2016 ? (emprunt, locatif, taux)

Modérateur
Réputation :   1083 

Je suppose que vos chiffres correspondent plus ou moins à un emprunt de 140 k€ remboursé avec des mensualités de 753€ (pour un taux vers 2.7%). Si cette mensualité inclut l’assurance et tous les frais, ça signifie que le 2.7% est le TAEG, et ça me semble un taux plausible dans les conditions de marché actuelles pour un dossier "pas terrible" (ce qui pourrait bien être votre cas, avec un revenu salarial de 1500 + 200 en heures sup, et pas de patrimoine, si j’en crois votre présentation, pour un emprunt à 100% ou 110% avec une échéance représentant 50% de vos revenus de base, si le banquier n’a pas vraiment pris en compte certains aspects de votre dossier -rendement du bien financé, potentiel pro avec votre reprise d’études).

Au fait, dans quoi vouliez-vous investir ces 140 k€ ?
Pouvez-vous détailler les caractéristiques du financement proposé (par ex : combien coute l’assurance, et que couvre-t-elle ?)

Voici quelques pistes (à cumuler) qui s’offrent à vous :
   - prospecter d’autres banquiers (éventuellement via un courtier)
   - améliorer (la forme de) votre dossier
   - viser un premier investissement plus petit
   - patienter le temps de vous constituer un apport (ou un collatéral) qui rassurerait le banquier

PS : Rembourser 753€/mois pendant 20 ans, soit 753*20*12=180 720€ en tout, ne signifie pas que l’emprunt vous coute 180k€. En effet, au départ, le banquier aura mis 140 k€ sur votre compte. Donc cet emprunt ne coute que 40k€ (180k€ - 140k€). C’est le prix pour disposer de quoi être propriétaire (et par ex percevoir les loyers), sans rien avoir au départ, c’est un peu le "loyer de l’argent"…


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#3 02/09/2016 08h28 → Taux d'emprunt immobilier sur vingt ans à 2,7% en septembre 2016 ? (emprunt, locatif, taux)

Membre
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Le truc c’est que je ne suis pas seul sur le dossier et que mon cooemprunteur gagne plus que moi.
Accessoirement à nous deux on a plus de la moitié de la somme demandé en épargne, mais il n’est pas prévu de l’utiliser.
Et toute ma famille est dans cette banque avec une situation bien meilleure que la mienne.

Pour le projet, l’idée est d’acheter un bien locatif qu’on pourra éventuellement utiliser le jour où on quittera Paris. Le rendement de ce bien n’était pas extra (3 ou 4%) mais avec un crédit à 2,7% j’ai l’impression qu’on va quasiment perdre de l’argent.

J’aime bien le coté vous êtes "pauvre" alors on va vous faire payer encore plus cher…

Dernière modification par JBeurer (02/09/2016 08h33)

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#4 02/09/2016 09h12 → Taux d'emprunt immobilier sur vingt ans à 2,7% en septembre 2016 ? (emprunt, locatif, taux)

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Pour faire baisser le taux vous pouvez:
- Apporter quelque chose. Demandez au banquier de baisser le taux si en contrepartie vous apportez 10 ou 20 k€.
- Faire une mise en concurrence de plusieurs banques.
- Améliorer la forme du dossier comme l’a dit GBL. Vous pouvez par exemple montrer qu’une fois mis en location l’apport (financier) que vous aurez à fournir chaque mois sera faible (et bien inférieur à votre capacité d’épargne).

Ensuite, la rentabilité du bien étant faible (3-4%), j’imagine qu’il s’agit d’un pinel. Vous pouvez également prendre en compte dans votre calcul la baisse d’impôt que ça va vous faire "gagner".

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#5 02/09/2016 09h29 → Taux d'emprunt immobilier sur vingt ans à 2,7% en septembre 2016 ? (emprunt, locatif, taux)

Membre
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Jbeurer

il me semble qu’avant de dire que "c’est cher", il faudrait comparer l’offre de votre banquier avec d’autres. Il est très utile de consulter plusieurs banques lors d’un projet immobilier. Ca permet:
- de tâter le terrain sur la faisabilité du projet
- de comparer les offres (votre banquier vous fait-il une bonne proposition ou pas? Difficile de le savoir sans avoir de point de comparaison)
- éventuellement faire marcher la concurrence.

Si votre dossier est bon et que votre banquier veut vous garder comme client il pourra voir pour améliorer son offre en fonction des autres propositions reçues.

Par ailleurs, vous indiquez que 40KE de cout de crédit, ça vous semble cher. Il n’y a pas si longtemps avec des taux autour de 4.50% sur 20 ans + l’assurance, on payait au final quasiment 2 fois le bien acquis sur 20 ans. En effet, le coût du crédit avoisinait le montant emprunté.
Objectivement, 40KE de coût de crédit sur 20 ans pour acquérir un bien de 140KE ne me semble "pas cher" dans l’absolu. Après, dans votre situation, il y a certainement à affiner en allant voir d’autres banques pour comparer.

En ce moment, les taux sont extrêmement bas. Cela fait maintenant quelques années que c’est ainsi. On s’est habitué à ne quasiment rien payer pour emprunter. Mais il faut se rappeler que ça n’a pas toujours été le cas. En ce moment, les conditions de crédit sont très favorables pour un emprunteur.

Après la rentabilité de votre projet dépend aussi beaucoup du bien acquis. C’est sur qu’avec une rentabilité de 3% sur le bien, l’opération ne sera sans doute pas très intéressante. Maintenant si le but est au final d’y habiter plus tard, vos critères de choix ne sont peut être pas les mêmes que pour un investissement locatif pur. Du coup, je pense que par rapport à votre projet:
- soit vous envisagez un achat de "future résidence principale" et vos critères ne seront pas uniquement guidés par la rentabilité. Dans ce cas, il faut en accepter les conséquences (moins de rentabilité mais plus de confort lorsque vous allez y habiter par exemple).
- soit vous envisagez un véritable investissement locatif et vous cherchez un bien avec une meilleure rentabilité afin que votre projet vous rapporte réellement de l’argent.

La rentabilité du projet ne se fera pas en grappillant quelques points sur le prêt (même si toute baisse de taux est bonne à prendre, on est d’accord sur ce point) mais plutôt sur le bien acheté, son prix de départ et le loyer escompté. 

Bon courage pour votre projet!


Le matin tu as 2 choix: soit tu retournes te coucher et tu continues de rêver soit tu te lèves et tu vas réaliser tes rêves

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#6 02/09/2016 18h02 → Taux d'emprunt immobilier sur vingt ans à 2,7% en septembre 2016 ? (emprunt, locatif, taux)

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Bonjour

Pour info mon banquier vient de m’annoncé un taux entre 1.3% et 2% sur 15 pour un emprunt via une sci à IS, ré qualifié en prêt professionnel donc plus cher qu’un prêt Immo classique.

Il me precise que certaine banque en ligne type boursorama ne font pas de crédit pour une SCI IS (j’ai pas vérifié ce point encore)

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#7 02/09/2016 19h29 → Taux d'emprunt immobilier sur vingt ans à 2,7% en septembre 2016 ? (emprunt, locatif, taux)

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Pour info, si ça peut vous aider à cerner un peu le marché. Offres reçues ce jour dans le cadre d’un rachat de 2 prêts à la concurrence (RP + De Robien):

RP: 1.34% hors assurance pour 368K€ sur 261 mois (21 ans et 9 mois)
De Robien: 1.33% hors assurance pour 146K€ sur 184 mois (15 ans et 4 mois)

Je pense que la chargée de clientèle a fait un gros effort car mon dossier est plutôt bon.

Comme Elodie01 et GBL je ne peux qu’insister sur la bien fondé de mettre les banques en concurrence. Cela réserve des surprises non-négligeables. Et comme évoqué par GBL, un bon courtier peut vous faire gagner beaucoup de temps pour faire vos comparaisons.

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#8 02/09/2016 20h34 → Taux d'emprunt immobilier sur vingt ans à 2,7% en septembre 2016 ? (emprunt, locatif, taux)

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Pour un rachat d’un prêt (150 K€) reste 70 K€ (proposition sur 7 ans : 0,65 %, sur 9 ans : 0,75% - hors assurance)

Frais de dossier : 400 €

Reçu ce jour!

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#9 02/09/2016 21h05 → Taux d'emprunt immobilier sur vingt ans à 2,7% en septembre 2016 ? (emprunt, locatif, taux)

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Perso, quand je fais le tour des banques, je garde en mémoire des banques comme Bourso ou ING et leur offre facilement accessible en ligne. Cela permet d’avoir une bonne approche de ce que le marché propose actuellement. Ce n’est pas forcément le meilleur mais si votre banque vous propose au-dessus déjà, ca part mal.

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#10 02/09/2016 21h43 → Taux d'emprunt immobilier sur vingt ans à 2,7% en septembre 2016 ? (emprunt, locatif, taux)

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Je rajoute à ce qui a déjà été dit que votre banquier "habituel" ne vous fera jamais la meilleure offre en premier. Par contre si vous venez le voir avec une offre concurrente, il est probable qu’il s’alignera.

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#11 02/09/2016 23h25 → Taux d'emprunt immobilier sur vingt ans à 2,7% en septembre 2016 ? (emprunt, locatif, taux)

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J’ai 3 rendez vous demain, on va voir ce que ça donne !

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#12 03/09/2016 20h26 → Taux d'emprunt immobilier sur vingt ans à 2,7% en septembre 2016 ? (emprunt, locatif, taux)

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Finalement le meilleur taux que nous avons trouvé est de 1,5% sur 20 ans. Voila qui est bien + plus interessant !

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#13 03/09/2016 20h33 → Taux d'emprunt immobilier sur vingt ans à 2,7% en septembre 2016 ? (emprunt, locatif, taux)

Modérateur
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Vous parlez (avec ce 1.5%, comme avec le 2.7% du 1er message) d’un taux incluant tous les frais, en particulier l’assurance, ou juste du taux nominal avant les frais ? La différence est conséquente.


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#14 03/09/2016 20h57 → Taux d'emprunt immobilier sur vingt ans à 2,7% en septembre 2016 ? (emprunt, locatif, taux)

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Effectivement je n’ai pas été très clair, mais la 1ere banque n’a pas été clair au départ.

SI j’ai bien compris la 1ere offre de ma 1ere banque était à 1,90% pour un total de 2,7%

La 1ere offre de ma 2eme banque était de 1,5% pour un total de 2,2%

Là encore, si j’ai bien compris le courtier m’a dit que c’était le 1er taux le plus important, car il est possible de faire baisser le second en passant par d’autres organismes.

La 1ere banque me faisait payer 41k pour un prêt de 140k
La 2eme 41, pour un prêt de 180 k

A noter qu’il y a une différence énorme de calcul pour la capacité d’emprunt entre certaine banques. La 1ere nous donnait une capacité d’emprunt de 55000 euros soit 220 euros par mois pour un couple(…), la deuxième 220 000.

Dernière modification par JBeurer (03/09/2016 21h02)

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